Может случиться архитектурный копипаст. Речь идет про КРТ «Павловская, 18» и «Павловская, 27/29», если раньше всплывали довольно банальные картинки в виде двух башен с сохранением части строений. Они какие-то исторические, корпуса завода «Искра», который до революции были цинколитейной фабрикой купца Жолобова. Поэтому сносить нельзя, сохранять нужно. Теперь же эти корпуса сохраняют и делают террасированный дом в стиле Эталоновского Vauxhall на Летниковской, который расположен недалеко, на Павелецкой. Только Vauxhall любимого цвета детской неожиданности, а на Павловской всё стало серым. На картинках каждая терраса — это сады Семирамиды. Но это на картинках. Сами понимаете, что на рендерах все Львы Толстые, а в эксплуатации за каждую копейку в тарифе УК — махач.

Кто это КРТ ведет — неизвестно, никакого SPV не заключено, но кажется, что ещё пару архитектурных концепций мы увидим. По цифрам получается, что жилья там будет в районе 45 тыс. кв. м — небольшой точечный проектик, как говорят маркетологи, в историческом центре столицы.

Самое главное отметим, что на документы по согласованию проекта попали соседние участки, которые числятся за представителями MR. Массинг совпадает с концепцией от Kleinewelt, которая засветилась на «Арх Москве». А там предполагается редевелопмент Павловской больницы на ЗУ «Павловская, 25», где будет доминанта 52 этажа и отдельно стоящий офисник на 34 этажа. Также есть невысокий террасированный секционник от 6 до 10 этажей. ПО текущим меркам это не просто клубный дом, а экстра, вип, ланудж клубный дом. Данным проектом занимается филиал MR — «Орион.3», у которых в портфеле ещё завалялись такие приятные площадки как: «Слободской, 6»; «Авиамоторная, 19А/9» и «Тимирязевская, 26».

В данной части города мы ожидаем следующие перспективные проекты на ЗУ: «Холодильный, 3»; «Дубининская, 55» ; «Дубининская, 68/2»; «Дубининская, 71»; «Жуков, 19»; Павелецкий грузовой двор и «Партийный, 1». Активный девелоперский движ Павелецко-Тульского котла продолжается и это без учета, как перетрясут Павелецкую между ЖД и набережной.

Любим смотреть в городское будущее, особенно если оно архитектурное. Такая возможность представилась на Открытом городе – в ноябре в Музее Щусева традиционно прошла выставка итоговых проектов фестиваля, а Москомархитектура наградила лучших.

Тема сезона звучит как архитектура мобильности: кураторы Тимур Башкаев и Александр Змеул четко попали в городской нерв. Развязок, станций, ТПУ и остановок с каждым днем становится все больше и архитектура этих пространств требует особого внимания.

Инициатором феста выступил лично Сергей Кузнецов – для него Открытый город это и возможность оценить качество проф образования, и увидеть, какие архитекторы будут работать в бюро уже лет через пять и какие проекты они понесут в город.

Что мы оценили на макетах выставки, так это однозначно будущее. Ряд команд поработал с реальностью – тут и новая интерпретация площади Трех вокзалов, и перспективные макеты ТПУ. Другие пошли в сторону фантазий в виде дирижаблей или путешествующих домов. Третьи – победители кстати – ушли в цифру.

Такие истории как Открытый город это всегда что-то на стыке архитектуры и перфоманса, да и в конце концов приятно посмотреть на что способны юные дарования, пока им бюджеты не обрезали крылья.

Опубликован проект КРТ на ЗУ «Большая Бутовская, 11». Летом этого года мы удивлялись, что вместо лесопарка неназванный девелопер хочет посадить жилья в ГНС аж 124 тыс. кв. м. Все-таки рубить деревья в Москве — вопрос довольно сложный и проблематичный, поэтому такое решение показалось мегастранным. Но, как оказывается, планы по строительству тут жилья были правдивы. Только вместо 124 тыс. кв. м будет 9,7 тыс. кв. м. И неназванный девелопер превратился в фонд программы реновации. А скорее всего, квартиры в данном доме будут просто реализованы в рамках проекта «Московские кварталы».

Именно «Московские кварталы» должены послать нафиг частных девелоперов с рынка массового жилья и отжать для города объем рынка в районе 30%. Почему 30% хочет забрать Москва в продажах? Да всё просто, большей цифрой может заинтересоваться ФАС. Москва и так пользуется нерыночными преимуществами перед частными девелоперами: земля по сути бесплатная, ВРИ платить не надо, даже финансовых расходов на проектное финансирование нести не надо, потому что бабки есть, строить можно на них, а не кредит от банка. Просто ляпота, и это за скобками всякие нюансы, что у частных девелоперов что не проект, то должно быть архитектурным событием, а у реновации — любая архитектура пока сгодится. Возможно, и реновацию подтянут под общие требования, но пока этого не случилось.

Также в рамках КРТ реализуют два офисника. Речь идёт уже про известный ЗУ «Неверовского, 9», и туда добавляется ЗУ «Промышленный, 7». Общая площадь составит не самые великие — 90 тыс. кв. м.

На первом участке будет 61 тыс. кв. м, его некоторое время назад оценивал ПИК, но что-то не срослось, не получилось, а может, и не фартануло. Там активный пятачок проектов, буквально пару недель назад на рынок выкинули офисник на ЗУ «Неверовского, 10» (1) от компании «Сумма Элементов». Также там ожидаем проект от Стоуна на «Неверовского, 8» (2), от КП на «Неверовского, 15» (3) и новые проекты на «Генерала Ермолова, 1» (4) от Капиталистов (если не толкнут) и ТПУ «Парк Победы» (5) от «Ташир».

В Промышленном переулке вообще небольшой офисный объем — 28 тыс. кв. м, считай, клубный офис. Сейчас все чаще в маркетинговых материалах мелькает слово «клубный» относительно офисников. Чем дальше в лес, тем гуще елки, и тем больше перлов про офисы мы будем слышать. Если в жилье за жирные годы льготной ипотеки нормально проекты никто не научился упаковывать, то в офисниках, где до этого на рынке было три калеки, никто быстро не научится даже нормально писать про неожиданно сформировавшийся офисный объем.

Маятник рынка недвижимости Москвы уверенно прилетел в сторону именно офисных пространств. Хотя 2014-2024 гг. был фокус на жилье. Кислород с льготной ипотекой перекрылся, требования города по МПТ усилились, и всё. Теперь каждый день новости про офисы, а не про жилые коробки.

Отвлечемся от КРТ на крайне ожидаемый старт сезона — новый проект ПИКа в Строгино. Напомним, что там огромный КРТ «Маршала Жукова, 17-63», который решили разделить на небольшие КРТ, чтобы можно было удобнее реализовывать всю эту пачку домов, офисников и социалки. Огромный — это практически под миллион квадратных метров недвижимости. Давненько такие крупные жилые проекты не стартовали в продажи в Москве, большинство из них вытащили в реализацию в жирные льготно-ипотечные годы либо вообще 10 лет назад, когда никто про эскроу не знал.

Какая есть проблема у любого крупного проекта-миллионика? Правильно, чтобы крупный проект реализовывать — нужно продавать много. Продавать много — это значит, что нужно либо демпинговать, либо быть гением маркетинга, продаж и прочих историй. Одно дело продать 10 квартир в месяц с ценником 500 тыс. руб./кв. м и совершенно другое дело продать 100, а то и 200 квартир с ценником 500 тыс. руб./кв. м. Уровни сложности, мягко говоря, разные.

ПИК выводит проект «Строгино 360». Нейминг необычный. Никаких вам там «кварталов» или «парков», которые плотно засели в брендинге ещё 10 лет назад. Вероятно, слово «квартал» сразу отвалилось, потому что «Квартал Строгино» уже продает Самолет, только это такое Строгино с привкусом Красногорского района Московской области.

Ценник на старте — 500 тыс. руб./кв. м. Да-да, в Москве сейчас средняя цена реализации проекта составляет 500 тыс. руб./кв. м. Ничего удивительного, ниже бы и не стартанули. Ну или стартанули чисто чтобы эскроу набить бабками, получить высокое покрытие и стартануть со стройкой. Тут по ходу покрытие сильное не нужно, поэтому никакого демпинга даже близко нет, рыночная цена. И вопрос тут только один — сколько квартир ПИК с такой рыночной ценой будет продавать в месяц.

Конкретно в выведенной в реализацию очереди высокий темп не нужен. ТЭПов мало — продавать можно немного. Но весь проект огромный, в какой-то момент надо будет начать жарить те самые 100+ квартир в месяц. И как это получится или не получится у ПИКа — вот это самое интересное. Средняя площадь в проекте 54 кв. м, поэтому через полгода, когда выведут ещё одну очередь, им надо будет выходить по темпам продаж минимум на 5,5–6 тыс. кв. м в месяц, а то и больше. Запасаемся чипсами и наблюдаем.

Новый старт — новый продукт. Много террас и фишек. У ПИКа реально произошла уже то ли 2-я, то ли 3-я продуктовая революция с момента прихода СГ в компанию. Глаз радуется, когда видишь новый продукт ПИКа, который отстраивается от старых коробок припиской «серия+». Как ранее всплывали планы, скорее всего, площадку нарежут среди других брендов компании, чтобы в глазах клиента диверсифицировать продукт. Дать больше тяги со стороны клиента. По сути, это будет плюс-минус одно и тоже, но с разной оболочкой, что позволит привлечь дополнительные лиды-лидочки.

Качество рекламно-маркетингового пакета на старте продаж как обычно выше всяких похвал. ПИК — эталон по упаковке своих проектов. Всегда есть несколько правильных птичек, ракурсов, МОПы, отделка, сейчас экспериментируют ИИ. Вставляют много анимации и другого контента. Поэтому простому постсоветскому зайке точно должна вся история это нравится. Не тратятся на офисы и макулатурные буклеты. Всё диджитол, всё онлайн. Заходи на сайт, бери, покупай.