На ЗУ «Дубининская, 68/2» делался вот такой монолитный проект офисного центра. Площадка там сложной формы, поэтому архитекторы вписали объемы по принципу «чем больше — тем лучше». Отметим, что в рамках проекта сохранялось здание «Дубининская, 68», оно 1903 года постройки и к площадке, которую хотели пустить под девелопмент, не имеет никакого отношения.

Сейчас реализация данного проекта маловероятна, как минимум он не отвечает текущим требованиям к архитектурным излишествам в городе. Но фиксируем, помечаем, что тут может произойти какой-то девелопмент. Уж очень нравится Дубининская улица господам девелоперам.

Очередной проект, который ждал очень долго своего часа, получил такие желаемые ТЭПы. Речь идёт про ЗУ «Каширское, 61, корп. 4, стр. 1-9», это территория бывшей табачной фабрики «Лиггетт-Дукат», где ещё 9 лет назад пытались согласовать ТЭПы и продать участок за 1,2 млрд рублей. Тогда уважаемые консультанты говорили, цитата: «Дом комфорт-класса будет востребован при стоимости квартир на старте продаж 135-140 тыс. руб. за кв. м». Сейчас же старт продаж тут будет минимум от 320 тыс. руб./кв. м, и байку про «комфорт-класс» даже никто вспоминать не будет. Бизнес-лайт, и точка.

По информации СиТ, проект ведет белгородский девелопер «Трансюжстрой», поэтому фиксируем, что очередной региональный игрок зашел в Москву и попытается забрать свои 20+% доходности. На площадке согласовывается 123 тыс. кв. м недвижимости, где 86 тыс. кв. м — жилье. Есть довольно смешные картинки от бюро Ariada, но, учитывая, что сейчас согласовывает город, это так либо бумага, либо неудачная концепция. Ждем вариант со всеми обязательными элементами архитектуры: доминанты, разнообразие фасада, материалов, форм и т. д.

На самой Каширке девелопмент ведется крайне активно. Причем на любой вкус и цвет — офисы, жилье разного класса, реновации на любой вкус. Магистраль прямо притягивает строителей.

Ребята из молодого и амбициозного девелопера Plus Development грели ждунов, грели, пяр-релизы писали, писали, и вот случилось. Прайс-лист проекта «Акценты» на ЗУ «Дубнинская, 83» оказался на сайте. Причем прайс-лист на сайте есть, а вот документов на портале Дом.рф что-то не удосужились загрузить.

По ценам. Нынче за проект ​в Восточном Дегунино придется отслюнявить 386 тыс. руб./кв. м без отделки, 405 тыс. руб./кв. м за предчистовую отделку и 443 тыс. руб./кв. м с отделкой. Вот что творят архитектурные излишества от APEX в Дегунино. На старте продаж уже такой конский прайс. Если бы даже была ипотека по 6% всем, такой старт — это жесткий старт. А в текущих условиях — хз, на какие чудеса от продаванов рассчитывает молодой девелопер.

Тот же ПИК в проекте «Алтуфьевское, 53» торгует в районе 300 тыс. руб./кв. м с отделкой. В «Бусиновском парке» ценник в районе 320 тыс. руб./кв. м с отделкой. Поэтому надо быть либо фанатом Дубнинской улицы, либо фанатом архитектуры от APEX, чтобы переплатить более 40% за проект только начинающего игрока.

Как вариант, конечно, можно ливануть денег в маркетинг, раздать больше комиссии агентам или халявные рассрочки, чтобы поддержать пополнение эскроу и не башлять огромный прайс за проектное финансирование. Посмотрим, каким путем пойдет Plus Development. Им ещё каким-то макаром надо собрать бабок на реализацию офисника «РЕ:ПОРТ».

Обязательно отметим, что сейчас вышла первая, довольно простая очередь «Акцентов» от APEX. Она ещё относительно похожа на коробки и на бизнес-класс, который согласовывали лет 5 назад. Но город сейчас такие простые решения не принимает. Поэтому все будущие очереди крупных проектов становятся всё более вычурные и аляповатые.

В тех же «Акцентах» дальше начинается прямо изобилие всех форм, пластик, динамик и цветов на фасаде. Это, в свою очередь, очень сильно повлияет на себестоимость строительства. Тут не только фасад +30% к стикеру, но и монолит тоже подорожает, ибо это вам не коробку лить. И сейчас такую застройку можно считать эталонной с точки зрения архитектуры и прохождения согласований в городе.

Вот мы и получаем, что первая очередь, которой надо тащить и бабки за покупку земли, и техприс, выходит по 400 тыс. руб./кв. м. Дальше её ещё подожмёт себестоимость последующих очередей. И это всё не в какой-то престижной локации, там, запад или на набережной Москвы-реки, это просто идет застройка бывшей промзоны «Вагоноремонт». Там ещё проектов будет как говна за баней: КРТ от Основы; «Дубнинская, 79»; «Дубнинский, 2, стр.1»; «Дубнинская, 75А» и тд.

Наглядный пример развития архитектурных излишеств в городе — это офисник в рамках проекта «Адмирал», что расположен в такой перспективной, такой активной промзоне, как «Южный порт». Там из промзоны с «пьяной» дорогой скоро будет город-сад, о чем всегда любят рассказать риэлторы. Мол, покупаем срочно квартиры, так как они так сильно вырастут в цене после завершения проектов, что мама дорогая не узнает.

Но вернемся к офиснику. Изначально это была коробка коробовидная от Генпро (1). И, кажется, окей, давайте строить этот невзрачный объем на 97 тыс. кв. м, который даже на этом этапе был заявлен не как А, а как В+. Респект от #третийадмин за такую смелось.

В Москве неликвидных участков не бывает, поэтому из обычной коробки получается башня-событие (2) со всеми необходимыми архитектурными излишествами. Тут вам и пластика фасада, и террасы на любой вкус. Если террасы захавали жилые проекты, то и офисные отставать не будут. Везде террасы. Больше террас!

Какие ставки, когда офисник станет А классом?