#третийадмин продолжат подбивать офисный ввод и грустит, ибо и за 2 кв ни один офисник так и не сдюжили ввести. На этом фоне высыхают влажные фантазии по рекордным темпам пополнения офисной Москвы новыми метрами. Сначала был движ на 1 млн кв. м на вводе - эта цифра пугала всех, а мы говорили, что миллиона метров не будет, останется лишь скудная их часть. А если кто-то и введется в 25-м (мы в это все-таки верим), то это в большей массе штаб-квартиры для уважаемых господ.

Смотрим как съезжают по срокам все те, кто хотел, но не смог - а это порядка 550 тыс. кв. м. Для особо классных ребят перенос на квартал уже стал базой. Наблюдаем дальше.

Девелопер DARS сообщает, что забрал проект на ЗУ «Кольская, 18». Как и предполагалось ранее, участок готовили к продаже. Говорят, что будут перепроектировать, и картинки, которые публиковались ранее, не актуальны. Заявлен, конечно же, бизнес-класс на 19 тыс. кв. м. Стопудовая фишка проекта — примыкание к зеленке долине реки Яуза.

DARS уже работает в столице в рамках программы реновации и ввел в эксплуатацию 2 дома, сейчас 3 дома находятся в стадии строительства, а 14 — в процессе проектирования. А теперь вот первый девелоперский проект полного цикла. Помимо Москвы, девелопер работает ещё в 5 городах: Хабаровске, Ульяновске, Уфе, Волгограде и Липецке. Заявочка на статус федерального девелопера с проектом даже в столице.

Коэффициент Д

Тут в канале Петра Монича кто-то пробросил в комментариях темку про коэффициент Д. Поскольку эту историю прикрыли, можно достать и рассказать о данном схематозище, который был в Москве.

Немного матчасти. С точки зрения финансовой модели проекта, а это сейчас самая главная часть в любом проекте, девелопер всё рассчитывает исходя из «продаваемой площади». Всё крутится вокруг именно продаваемой площади, так как она формирует денежный поток, бабки проекта. Но, далеко не всю площадь в проекте можно продать. Сами понимаете, там все эти коридоры, МОПы и прочая неэффективность. Поэтому кроме «продаваемой площади» везде фигурируют следующий показатель — «площадь ГНС». Тупо — это сколько надо бетона залить. Пересчет из ГНС в продаваемую в среднем по больнице составляет 0,7 и является коэффициентом эффективности проектирования. То есть в проекте, где ГНС — 50 тыс. кв. м, продаваемой будет в районе 35 тыс. кв. м. В элитных проектах или офисниках выход площадей может быть выше — до 0,9. Чем крупнее «нарезка» юнитов под продажу, тем больше площади можно «выжать» из проекта. Наличие этих двух цифр уже вносит сумятицу на рынке. Тот же ввод метров, какой показатель смотреть? Сколько ввели бетона или сколько из этого бетона продали, сделали полезных площадей? Для стройбанов важно первое, для коммерсов второе. Очередная путаница, потому что никто не договорился. А где есть места недоговоренности, там же появляются серые зоны для появления дополнительных цифр.

Так появился коэффициент Д. По сути, это коэффициент, который занижал ГНС на 10–15% для понижения обеспеченности социалкой и паркингами. То есть понижалась эффективность дома, переход площадей от ГНС в продаваемую. Рулили этой историей в МКА. Власть в стройкомплексе сменилась, и вот у девелоперов ряд проектов становится в положение «раком», потому что 10–15% денег потерять — это серьезный удар для проекта любой площади.

Вывод из истории один. Для коммерческого успеха девелоперского проекта сегодня — надо максимально жать ТЭПы в ГНС, а дальше из ГНС повышать выход продаваемых метров. Сейчас каждый метр, который идёт в продажу на вес золота. И когда вы что-то слышите про «красоту» от уважаемых архитекторов или про нужность, например, социального клуба от менее уважаемых продуктологов, то гасите их хотелки нафиг. Метры сейчас — первичны, все остальное — вторично.

П.С. Вроде как, буква Д в названии ничего не значит, поэтому можете предположить любое слово на Д, которое отражает данный коэффициент.