Есть полное ощущение, что некоторые лендлорды живут в году так 2023-м, а то и в 2021-м. Им пофиг на ключ, им пофиг, сколько стоят сейчас бриджи на покупку земли, им пофиг на ситуацию в недвижимости.

Но бывают и другие случаи. Вот, например, за участок 10 га по адресу «2-я Вольская, 17A» (1) в Некрасовке хотят 1,7 млрд рублей. Давайте посчитаем, город тут максимум даст плотность 30 тыс. кв. м на га, могут получить выход площадей лучше 0,65, то продаваемая площадь тут составит 190–195 тыс. кв. м. Лазейку с коэффициентом Д отменили, а значит, улучшить данную цифру не получится. Итого — на этапе «земля». Метр стоит 9 тыс. руб. Немного, учитывая, что в Некрасовке можно начинать продавать с 220–230 тыс. руб. кв. м.

Ещё в локации ждем подвисшую площадку «1-я Вольская, 10» (2), так и освоится вся Некрасовка. Там планы ещё наполеоновские. Некрасовка из локации, где построен панельный рай на месте полей аэрации, должна превратиться в город-сад со всеми необходимыми московскими, архитектурными излишествами. Городу пофигу, это престижный запад или не очень богатый восток. В Москве нет неликвидной земли.

Иногда хорошему девелоперскому проекту надо отвисеться. Вот и отвиселся участок «Причальный, 6», который покупал Level в 2022 году на аукционе Домрф. По информации СиТ, уже есть концепция с 4 башенками. 1 участок — нестрашно, на задворках, невидовые башни. А вот башня 2 — очень интересный кейс появления нового объема прямо на набережной. Как говорится, если покупать «виды», то эти виды должны быть прямо перед таким объектом, который сносить или переносить нельзя по моральным принципам. Например, отличные виды может сохранять кладбище. Даже река — не факт, так как на рынке минимум лет 5 ходят ребята и предлагают кое-какие места в Москве-реке «насыпать». Посмотрим, двинется ли проект дальше или это фантазии архитекторов.

Вот такую концепцию сделали архитекторы из ТПО «Прайд» для площадки «Сельскохозяйственная, 12Б». Этот участок фигурирует как вторая очередь проекта «Союз» от Родины. Родина же на этой второй очереди останавливаться не будет и поднимет третью на ЗУ «Сельскохозяйственная, 4» и «Русанова, 2-6» через программу КРТ.

Давайте по порядку. «Союз» стартанул весной 2022 года. Продают 1,7 тыс. кв. м в месяц, ценник вырос с 450 тыс. руб./кв. м до 520 тыс. руб./кв. м сейчас. Рост 15% с таким жирным продуктом нельзя назвать великим, но зато оптимальный темп продаж, пополнение эскроу, что сейчас более актуально, чем писькомерия на тему роста цен. В 2020-2022 гг. было модно обсуждать, как нарастили цены. Сейчас же кто нормальное поступление бабок на эскроу — тот и молодец.

Дальше начали проектировать вторую очередь, сделали концепцию со Студия 44. Студия ещё те фантазеры, поэтому вот появился более реалистичный и более кост-эффективный вариант от любимых архитекторов Урагана — ТПО «Прайд». По цифрам получается 107 тыс. кв. м жилья и 45 тыс. кв. м общественно-деловой застройки. Максимальная этажность — 40 этажей. Ждём старта.

Домрф почему-то решил разбить на два лота реализацию остатков строения из ансамбля зданий общежития Коммунистического университета. Раньше оно шло одним лотом: «Петроверигский, 6-8-10, стр. 1а, 7». А сейчас «Петроверигский, 6-8-10, стр. 1а» (1) и «Петроверигский, 6-8-10, стр. 7» (2). От «основного» авангардного здания отколупали бытовой блок, это перестройка бывшего флигеля городской усадьбы 18 века. «Зачем?» — так спрашивает и само здание, обратите внимание на фото, скорее всего, зеленый, аванградный объем — более ликвидный лот. Этот лот уж можно толкнуть инвестору под реализацию модной гостиницы, со словами «это будет второй Наркомфин в городе». А вот пристройка — как будто ни к селу ни к городу, может только усложнить работу с основным объемом. Те же архитекторы из T+T, которые делали концепцию для данного проекта, даже не рассматривали работу с пристройкой.

Также напомним, что рядом идет работа по согласованию гостиницы, стройки по адресам: «Петроверигский, 10, стр. 6» и «Старосадский, 8, стр. 3».

Также кисы из Домрф начали на торгах толкать и частную собственность. Ранее только гос. имущество искали и продавали. Сейчас вон в агентирование поставили универмаг «Белград», которым некоторое время владел СГ, а потом объект попал в лапы банка «Траст», который несколько раз пытался продать данную устаревшую, неэффективную коммерцию на районе.

Под зданием по адресу «Домодедовская, 28» аж 0,9 га. А значит, по стандартам московской прикидки продаваемых метров тут легко можно было бы воткнуть 20-21 тыс. кв. м жилья. Кейсов, где старая торгушка выпиливается и заменяется жильем с коммерческой инфраструктурой, предостаточно, например проекты А101: «Голубинская, 28»; «Мусы Джалиля, 6, корп. 2» или проект Основы: «Кировоградская, 9». Варианты пачечных решений в городе предостаточно: АТС, ТЦ, хлебозаводы, гаражи, грузовые дворы, старые больницы.

В локации ждем ряд проектов по программе КРТ: «Шипиловский, 55»; «Ясеневая, 14Б»; «Шипиловская, 42-44» и «Братеевская, 39/12».

Продолжаем бомбить новости про авангард столицы. На этот раз очень приятная и важная весточка пришла из рук Мухина. Бюро GA (именно GA, а не Ginzburg Architects, потому что им пришлось сменить название из-за финансовых сложностей, вроде кому-то бабок не заплатили и банкротились) сделало проект реконструкции с сохранением фасадов комбината газеты «Правда», что расположен по адресу «Правды, 24» (1). Ожидается, что через пару лет в реконструированном здании появится бизнес-центр, гостиница, рестораны и ФОК с бассейном. Как это всё можно запихнуть в ОКН, где нельзя даже нормально стены двигать, неизвестно, но надеемся, что текущему собственнику получится реализовать этот сложный проект без сильных утрат с точки зрения истории архитектуры.

Напомним, что здание многократно выставлялось на аукцион Домрф, но смогли его продать только в конце 2023 года за 625 мультов. Купил здание небольшой девелопер, который известен несколькими проектами на территории Москвы: LES, «Озерковская, 14», «Успенский, 12, стр. 1, 2, 3». Поэтому ещё интереснее понаблюдать, как у такого игрока получится реализовать такой важный и сложный для города проект.

Рядом в локации рано или поздно должен чем-то закончиться проект «Правды, 24, стр. 24» (3), на этом же кадастре находится здание (2), которое нельзя сносить, а надо как-то приспособить к новой экономической и социальной действительности. Также ждем проект на ЗУ «Правды, 8» (4), да и вообще в локации девелоперский движ: «3-я Ямского Поля, 2»; «1-я Ямского Поля, 17»; «1-я Ямского Поля, 12»; «Расковой, 10с4» и тд.

Авангард нынче в столице и сносят, и ремонтируют. Есть удачные кейсы, а есть неудачные. Если Наркомфин — это главная аванградная звездочка города и своего рода пример того, как должны восстанавливать наследие той крайне интересной и в архитектурном плане, и в историческом плане эпохи, то в копилку позитивных кейсов можно сейчас накинуть ДК «Серп и молот» или здание бывшей конторы комплекса автобазы Наркомтяжпрома.

З.Ы. У вас возникал вопрос, почему он называется комбинатгазеты «Правда»? Всё просто, комбинат — это когда происходит полный цикл производства. В случае газеты «Правда» полный цикл — это от написания статей (там сидели журналисты) до печати газет (производства).