Чат, нам надо с вами серьезно поговорить. Банкстеры и уважаемый ЦБ с каждым годом только наращивали своё влияние на рынке девелопмента. И продолжают это делать. По сути, наш с вами уютный рыночек первичной недвижимости уже целиком и полностью взял под свое крылышко опеки ЦБ РФ. Ключевых фактора тут два: инструмент проектного финансирования с эскроу-счетами и льготная ипотека, мать её за ногу. И факторы, надо сказать, очень весомые, очень резкие, чтобы хоть как-то обратно отскочить, из ЦБешных лап выползти. Сейчас уже с большой долей уверенности можно сказать, что рынок недвижимости, где на фоне многих отраслей страны (банки, телеком, ритейл) нет явного монополиста, монополизует не какой крупный бренд или частный игрок, а сделает это именно государство. Да, останутся точечные девелоперы с точечными проектами с архитектурными излишествами в бизнес-классах и выше, но вот массовый сегмент, где люди из трущоб в новые дома переезжают, точно отъедет в какую-то интересную институцию. Но ладно, закончим с прогнозами, а посмотрим на отчет приемного родителя — ЦБ РФ «Обзор финансовой стабильности», где недвижимости выделил пару разделов.

1. Первое, что с порога подсвечивает ЦБ, мол, ребят, вы продолжаете ехать на льготной ипотеке. В 1 квартале 2025 года более 80% выданных ипотек было льготных. Намек понятный, что если вы так зависите от государственной поддержки, значит надо быть послушными мальчиками и делать, что скажут. Только почему-то в этом посыле всегда фокус на девелоперах, а не на банках, которые также праздно раздают государственные деньги своим заемщикам.

2. Вторая заезженная пластинка ЦБ, которой он активно манипулирует рынком, это разрыв цен между первичкой и вторичкой. Логика простая, как 5 копеек. Вам ипотеку льготную субсидируют, а вы цены поднимаете, от вторички сильно отрываетесь. Причем смотрят «грязные» данные Росстата и Сбериндекса, никто под капот данных цифр даже не планирует, а там-то интересно. А там-то окажется, что надо сравнивать не горячее с твердым, а хотя бы схожие по своей сути продукты. Никто почему-то не удивится, почему 20-летний «Мерседес» стоит дешевле нового, а вот если квартиры, то всё стратегия, которую сформировала льготная ипотека.

3. Дальше на сцену выходит наш любимый пузырь. Он настолько стал любимым, что обзавелся собственным индексом. И вы не поверите, на рынке, где огромный дефицит товара, в случае жилья — метров, у нас тут оказывается индекс пузыря максимальный с 2016 года. Хочется сказать: «Да что вы там насчитали, в России банально не хватает нового качественного жилья в размере ввода объема метров в ближайшие 10 лет», но нет, цены на жильё опережают рост доходов населения и аренды, а значит пузырь надвигается. Правда, цены отыгрывают еле-еле инфляцию, это раз. И поддерживаются за счет ограничений со стороны банков, которые не дают ПФ на вывод объемов, это два.

4. Доступность жилья минимальная без льготной ипотеки. О как. Никто не хочет с текущим ключом и ставкой рыночную ипотеку брать, хорошо, хотя бы про валютную ипотеку забыли, а то тоже бы сейчас интересовались, а что такое, что не берем.

5. Продажи упали, гайки по выходу нового объема закрутили. Итог — на дефицитном рынке пошло формирование дефицита из-за невыхода нового объема.

6. Ну и на финале страшилка про покрытия на эскроу-счетах. То, что ставка по ПФ с 2-3% уже за 10% перевалила, ЦБ особо не интересует.

Наблюдаем дальше.

Офисная Москва продолжает расширять свою географию в динамично развивающиеся районы. Именно здесь формируется новая волна активного спроса на офисные метры. Как говорит #третийадмин, молодой прогрессивный москвич не считает модным долго стоять в пробках до своего офиса, всё должно быть на расстоянии вытянутой руки от его дома. Профессиональный офисный девелопер видит этот тренд и работает на опережение. Так, мастер-девелопер MR, один из лидеров по офисной Москве, анонсировал свой новый бизнес-центр LINK в линейке MR Office. Что фиксируем по объекту: офисник на премиальном Западе, с высокой транспортной доступностью — рядом сразу 3 топ-магистрали и удобные выезды на Кутузовский, под боком МКАД и прямой доступ к аэропорту Внуково, ну и вишенка проекта — пешком за 10 минут до м. «Озерная» и столько же до МЦД «Мещёрская».
Отдельно отметим архитектуру от модных ребят из ABOVE, на которую MR явно не поскупился. Две башни в 120 и 53 метра, и в каждой будут видовые лоты для представительских офисов. Внутри полный фарш по инженерке, как и во всех офисниках девелопера. С инфраструктурой также все по красоте: на любой запрос и вкус, чтобы белые воротнички не отвлекались от офисной среды и могли в моменте решать все свои бытовые вопросы: ритейл, кафе, двухуровневый фитнес и лаунж на крыше стилобата. Как итог, ставим лайк офисному LINK и будем наблюдать, как проект пойдёт в рост.

На ЗУ «Аристарховский, 6», что находится в прекрасном районе Таганка, появился ещё один вариант проекта. На этот раз от бюро Megabudka. Это вторая концепция, раньше всплывала посадка от бюро Whitestones, которая из себя представляла белый обмылок со всеми элементами стандарта архитектуры в рамках рынка роскошной Москвы. А там стандарт понятный: «окна побольше, фасад побелее, кровля эксплуатируемая, остальное в стиле очень строгого, минимального минимализма».

Реализовывать проект будет, скорее всего, воронежский девелопер — ГК «Развитие», именно он летом 2024 года завладел СЗешка данного проекта. Суммарные ТЭПы проекта — 12,4 тыс. кв. м, в них включена нежилая часть (культурно-досуговый центр) на 4,7 тыс. кв. м. Ещё в 2022 году проект приписывали мистеру Блэк стару, но, как видим, займется им уже более понятный игрок — амбициозный региональный девелопер.

Архитектура от Megabudka явно навеяна чем-то очень русским. Когда прям видишь такой проект, то в голове начинает играть не «когда мы в клубе...», а «матушка-земля...». Поэтому совершенно не удивимся о будущих рассуждениях про псевдорусский стиль и его проявления в современных московских проектах.

Таганка не является районом, классическим для рынка роскошной Москвы. Это такая зона рискованного земледелия для девелоперов, потому что продать что-то за 2 млн с метра в Хамовниках — вопрос решаемый, а вот продать что-то на Таганке — вопрос посложнее будет. Да, в локации есть прекрасный проект от СГ — «Станиславского, 11», но а всё остальное продавали с явным демпингом относительно более элитного Замоскворечья, «Балчуга» или Мили.