#третийадмин фиксирует начало прелонча офисника от Plus Development в локации Северного порта на ЗУ «Ленинградское, 63А/3». Нейминг проекта - «РЕ:ПОРТ». Оригинально, ни дать ни взять. Архитектуру от бюро KANVA обещают построить всего за 2 года. Кажется, что девелоперы очень сильно себя переоценивают в скорости стройки офисников, и дальше мы будем видеть всё чаще переносы сроков ввода офисных пространств столицы. Девелоперы ребята такие, сначала фантазировали, что жилье с отделкой меньше чем за 27 месяцев построить могут, теперь вон, офисы все строят меньше чем за 24 месяца. Сказки сказочные, но охотно верим в такие амбиции, если у всех получится так быстро строить — только будем рады и счастливы за ребят.

В этот жаркий московский майский вечер хочется с вами, дорогие мои, поговорить о отчете ЦБ РФ про проектное финансирование за 1 квартал 2025 года. Регулятор банковской сферы влияет на деятельность девелоперов ну очень сильно, поэтому надо вчитываться в каждое слово и понимать настроение коллег из ЦБ. Основные тезисы следующие:

1. Объем запуска проектов сократился. Вообще весь рынок что Святой Руси, что столицы Святой Руси двигается вперед сейчас исключительно за счет нарастающего дефицита предложения. Поэтому, с одной стороны, радостный факт для ЦБ - нет выхода на стройку, совершенно нерадостный для простого потребителя. Чем меньше будут выходить - тем сильнее будут расти цены. Если сейчас рост цены отбивает и соревнуется с общей инфляцией, то если дальше будут также вставлять палки в колеса новых стартов - будет более существенный рост, может даже выше инфляции в два раза.

2. Объем продаж остался стабильным, а рост цен - умеренным. Сам себя не похвалишь - никто не похвалит, поэтому ЦБ резонно замечает, что, мол, цены сильно не растут, а продажи остались стабильными. Неожиданно, но окей. К слову, в прошлом квартале посыл был более скоромным - тогда продажи у нас стабилизировались, а цены на жилье замедлились.

3. Рост кредитного портфеля ускорился из-за сокращения объема ввода жилья. Тут тезис обратный относительно прошлого квартала, но фактор сезонности влияет гораздо сильнее, но ЦБ и тут бдит за рассрочками. Логика понятная: больше рассрочек - меньше покрытие на эскроу - выше процент за проектное финансирование - девелоперы тормозят стройку и переносят вводы вправо. Так что не удивляйтесь, когда в вашем проекте маленькая доля ипотеки (до 30%), значит большая доля рассрочки, а значит девелопер возьмет и перенесет на годик другой выдачу ключей. Денег нет, ключи держите попозже.

4. Покрытие задолженности средствами на счетах эскроу осталось на уровне 72%. Данный факт вытекает из предыдущего. Вообще, довольно забавно, как тренд на рассрочки просуществовал в 4 кв. 2024 и 1 кв. 2025, сейчас этот краник подкрутили все, и если в отчете за 1 кв. 2025 года эта проблема идёт не в бровь, а в глаз, то через пару месяцев мы увидим оздоровление рынка по данному вопросу. Соревнование по выдаче рассрочек если и сохраняется, то не на столичном рынке.

5. Чем дальше в лес - тем толще партизаны, поэтому стоимость ПФ продолжила увеличиваться. Ставка достигала уже 10,4%, хотя на заре и старте проектного финансирования некоторые граждане-девелоперы на рынке думали, что затраты на ПФ составят 1,5-2%. Но, как говорил философ Кант - мир изменчив, поэтому теперь проектное финансирование - существенный расход в статьях любого девелопера. Вопрос только, на чем надо начать экономить, чтобы финансовая модель проекта сошлась. На собственной марже или на себестоимости строительства? Это уже философский вопрос, на который каждый ответит самостоятельно. 

Итог. Девелоперам идёт неплохо даже с учетом текущих ставок на все. Но стакан все-таки наполовину пусть, чем полон, поэтому дали больше воздуха в рамках семейной ипотеки. Дадут ещё выдохнуть по вопросам моратория на штрафы, но только сейчас и только последний раз. Больше каких-то существенных рук помощи рынку девелопмента не предвидится, надо взять и поработать, попытаться квартиры попродавать, а не сделки оформлять.

Доброе утро, столица! Судари и сударыни, открываем этот день с новости про проект на ЗУ «Нижегородская, 63–65», там произойдет сразу несколько любопытных заходов.

1. Реновация начинает подтягивать в плане архитектурных излишеств к другим коммерческим проектам Москвы. Если сейчас складывался довольно понятный трек, где город требует от коммерческих застройщиков строить только бизнес- и премиум-классы в стиле «каждый квартал — архитектурное событие», а всю массовую застройку забирал на себя, то в будущем может получиться история, когда и «реновация» скакнет в конкуренцию с проектами коммерческих девелоперов в классе бизнес. Особенно дома, которые идут не под переселенцев. Поэтому, если девелоперы массового сегмента уже в состоянии полного офигивания и непонимания, как соревноваться в стройке с городом, то и ребятам из типа бизнес-класса расслабляться не стоит. Реновация догонит и перегонит некоторые заходы, особенно молодых и амбициозных девелоперов в столице.

2. Зона спасения девелоперов в хороших локациях также неочевидна, вон какую высотку на 53 этажа будут реализовывать не на престижном западе-юго-западе, а на юго-востоке. Поэтому «жирную» в архитектурном плане реновацию мы можем увидеть абсолютно в любой части города, и она будет конкурировать с любым проектом.

3. AI ни до чего хорошего в архитектуре не доведет. Все больше начинают мелькать картинки, которые с медвежьей помощью были сделаны AI-помощниками. Мыло, реализуемая фантазия, странная шерсть — вот так можно описать архитектурную концепцию, которую делает AI. Посмотрев на картинки с Нижегородской, сложно представить, что это нарисовал какой-то настоящий визуализатор. А если он был настоящим, то ему реально пофигу на коллег, которые будут делать П или РД на проект, а то, как это эксплуатировать, — вообще неважно.

Поэтому шагает мыльный AI по концепциям архитекторов, а реновация — это уже ни процесс, ни бренд, а образ жизни. Собственно, поэтому реновации будут придумывать новый бренд, чтобы выйти на новый уровень реализации программы и реализации всех реновационных КРТ, которые так пачками одобряет город.

Блистающий на солнце Форивер видимо заблестит и внутри. Смайнэкс решил десантировать в квартал свою Службу комфорта и заодно нашпиговать дома клубными гостиными для жителей. А почему нет? Считаем до трёх когда ценник поползёт вверх. Оно и не удивительно, все чего коснётся рука перфекциониста, там готовь бабки.

Локацию Симоновской набережной прокачивает город, тут и спортивный кластер, и пешеходные дороги у воды. А Форивер посреди всего этого. Решение Смайнэкс понятно – проект получился, почему бы его не забрать полностью под крыло. А оставшиеся квартиры и пенты разберёт рынок. Приплюсовали консьерж-сервис и добрососедство как никак.

Появился новый мастер-план для сел Остров и Молоково. Там уже не первый год пытаются развести бурную девелоперскую деятельность ребята из компании «Ферро-строй». Уже мелькала посадка проекта в Ленинском городском округе. Сейчас публикуем проект от бюро «Клён», это выходцы из Самолета. Такой вариант посадки в стиле «Самолет-2020», шаг вперед, а то часто мы видим истории, которые недотягивают до формата «ПИК-2016». Думается, что все жители Володарского шоссе будут рады своим новым соседям, потому что «в тесноте, но не в обиде».