В марте 2025 года ЦБ РФ разразился отчетом про проектное финансирование (ПФ) в 4 квартале 2024 года. Самое классное в отчете — это ворндинг, тонкость формулировок, которой снабжает ЦБ умы читателей. Заголовки в этот раз были одни из самых интересных за последнее время.

1. Объем запуска проектов остался на уровне 3К24, что явно не устраивает ЦБ. Он же занимается именно тем, что через руки банков душит стройку. Так как у банков есть простой рычаг в виде проектного финансирования. Нужные цифры в нужном месте подкрути, и всё, никакого ПФ на стройку у девелоперов не будет. Не будет ПФ — не будет новых проектов. Не будет новых проектов — усилится рост цен, но об этом ЦБ говорить неудобно, граждане таких посылов не оценят, поэтому читайте констатацию факта про выход новых объемов.

2. Объем продаж стабилизировался, а рост цен на жилье замедлился. Дальше начинается натягивание данных на желаемый посыл. Оказывается, в четвертом квартале продажи ни на фиг не упали, а «стабилизировались». А раз продажи стабилизировались, значит и рост цен на жилье замедлился. Мда, а то, что на цену сильнее влияет дефицит метров на рынке, это ЦБ оставит уже для более вдумчивых читателей. Тут пусть хавают более простой посыл. Мол, рынок охлаждаем, а где и охлаждение, то и ценник будет нормальный. Хотя это вопрос ну очень дискуссионный.

3. Рост кредитного портфеля замедлился из-за значительных погашений. Всё логично, в конце года всегда много вводов, много раскрытий. Ну и рынок же охлаждали, а значит, рост кредитного портфеля будет замедляться.

4. Покрытие задолженности средствами на счетах эскроу заметно уменьшилось. Ну вот, собственно, это уже результат действий ЦБ, но виновный будет найден за пределами ЦБ. Кто это? Правильно, девелопер, который начал давать много рассрочек, а значит, покрытие на эскроу-счетах будет снижаться. Что объявим рассрочкам? Бой. Хоть это и не банковский инструмент в случае девелопмента, но ЦБ точно как-то пролоббирует регулирование вопроса рассрочек в первом полугодии 2025 года. Если, конечно, жопы девелоперов как обычно не спасет МШХ.

5. Рост стоимости ПФ ускорился на фоне снижения уровня покрытия. Тоже как следствие деятельности ЦБ. Очень негативный фактор, который линейно вытекает из пункта 4.

Итог. Девелоперам надо дальше бояться поворотов ЦБ. Они могут быть жесткие. Текущую ситуацию на рынке можно скорее описать, как рабочую.

В конце 2022 года всплывал небольшой проект по адресу «Мишина, 56». Его приписывали тогда товарищам из «Хант-Холдинга». 

Постепенно собирают документы, ничего выдающегося, скорее всего, будет 3 секции: две башенки с движкой фасада для создания динамики и Г-образный блок с высотной секцией. Площадка маленькая, какого-то адекватного двора сделать не получается у ребят. Хотя более логичный мастер-план собрать точно можно.

Порадовала схемка, аналитика по высотности района. Как от доминанты на окраине все «спускается» к жилью дальше. Правда, не хватает на этой визуализации ЗУ «Вятская, 47-49», где уже точно набор доминант будет в полный рост. 

На самом районе сейчас особо ничего в активной реализации нет. РГ постепенно торгует свой «Петровский парк 2», где продают 1-1,5 тыс. кв. м с ценником, который пробил отметку 450 тыс. руб./кв. м. Хорошая динамика цены, учитывая, что выходили в ноябре 2022 года всего по 358 тыс. руб./кв. м.

Также ожидаем в локации площадки: «Мишина, 46»; «Петровско-Разумовский, 29»; «2-я Хуторская, 38А», ну и старт проекта Мангазеи: «Красноармейская, 11».

Как и прогнозировали, на участке Vesper по адресу «Шаболовка, 31» (1) будет ряд доминант. Всплыл вот такой проект от GAFA. Скорее всего, он не актуальный, и будут удивлять более изъебистым фасадом, чем тут, потому все-таки исторический центр за углом, а не МКАД. Сейчас на МКАДе город требует в 100 раз более интересные фасады, чем в этом наброске GAFA.

Шаболовка вообще очень подрубила ноги господам маркетологам. Ведь это не крутое ЦАО, а пролетарское ЮАО. Уж очень далеко заполз южный округ внутрь ТТК. Поэтому все доминанты будут стоять в ЮАО, а маркетологам компаний придется использовать обороты «исторический район», «на границе с ЦАО» и прочий бред сумасшедшего, чтобы продать проект.

Кроме Vesper, не повезло с «пропиской», но повезло с доминантами следующим проектам:
2. ЛСРовские два участка;
3. Башенки на Ленинском, надстройка авангардного энергетического института им. Г.М. Кржижановского
4. Большое КРТ на Малой Калужской. Пока массинг проекта не мелькал, но 100% там будет что-то с доминантами. Вариантов нет.
5. Ставим ставку, что на Павла Андреева Смайнексу тоже придется строить доминанты. Ранее там мелькал дом с курортной архитектурой, который точно списали до того, как сделали эти картинки.
6. Павловская больница - уже согласовали 210 метров. Ну, а как ещё должен выглядеть проект мастер-девелопера?
7. На Партийном ничего ниже 30 этажей тоже ждать не надо.

Как-то студенты ЦЛП делали проект на ЗУ "Поварская, 29/36 стр. 2". А вот теперь появился проект от бюро Ильи Уткина. По данному адресу стоят развалины дома, который был расселен в далеком 2005 году. 20 лет назад. Вот такие сроки может ждать девелоперский проект. Тогда модным телефоном была Моторола Рейзер v3, ну и девелопмент был другим. Не было никаких банков с проектным финансированием, эскроу-счетов, да и вообще всё было в у.е.

Сейчас проектом занимается Центр-Инвест. У них таких домиков по Москве как у дурака фантиков. Они их не спешат активно выводить, потому что в большинстве очень маленькие ТЭПы — в районе 5 тыс. метров. В случае Поварской будет 6 тыс. кв. м. Элитка, роскошная Москва, трофейная недвижимость. Все в одном лице, все минимально от 2, а то и 3 мультов с метра.