Заметки от #третийадмин - сколько бы разговоров вокруг офисов не велось, анонсов не делалось - температура по больнице одна и та же - до 80% офисной Москвы делят между собой тройка игроков.
Напомним, когда-то был шаг 1 - офисный рынок раскололся на аренду и продажу. Адекватных игроков здесь немного - в аренде уверенными темпами идет Галс с мощным финансовым плечом ВТБ, в продаже делят рынок мастер-девелопер MR и Стоун. И отсюда вытекает шаг 2. - рынок продажи раскололся на тех, кто трет мелко и продает пока продается, и тех, кто чуть меньше суетится под клиентом как жирный MR и потуги Стоун на штаб-квартиры. Ребята умудряются сидеть на двух стульях нарезки и больших объемов. Как итог, каждый хочет урвать свой кусок ветчины в этом офисном свинстве, и занять свою нишу.
Самая сладкая-гладкая фантазия месье девелоперов - стратегия мелких продаж, за год в нарезку ушло до 200 тыс. кв. м с ровным темпом по году. И кажется, все логично, девелоперы нашли золотую жилу: получил з/у, вышел по ДКПБВ, собрал лаве в оборот и строишь. Не забываем еще подключить машину маркетинга и зарядить ака А класс на любой сарай, в любой локейшен. Город же топит за МПТ у дома, а в нерезиновой район, где их явно дефицит, как говна за баней. Но по факту оказывается, что не вся модель летит, не все коробки продаются. Почему, спросите вы. Да потому, чтобы держать темп - нужен не один-два проекта, а объем с разными стадиями. Но далеко не все придают этому значение, усложняет ситуацию тот факт, что жилые ТЭПы сейчас дают с нагрузкой по строительству МПТ. Вот от этого мы и наблюдаем прирост новых ака офисных девелоперов, которые без опыта, стратегии и ресурсов выходят в офисную стройку, через некоторое время появляются офисные долгострои.
Напомним, когда-то был шаг 1 - офисный рынок раскололся на аренду и продажу. Адекватных игроков здесь немного - в аренде уверенными темпами идет Галс с мощным финансовым плечом ВТБ, в продаже делят рынок мастер-девелопер MR и Стоун. И отсюда вытекает шаг 2. - рынок продажи раскололся на тех, кто трет мелко и продает пока продается, и тех, кто чуть меньше суетится под клиентом как жирный MR и потуги Стоун на штаб-квартиры. Ребята умудряются сидеть на двух стульях нарезки и больших объемов. Как итог, каждый хочет урвать свой кусок ветчины в этом офисном свинстве, и занять свою нишу.
Самая сладкая-гладкая фантазия месье девелоперов - стратегия мелких продаж, за год в нарезку ушло до 200 тыс. кв. м с ровным темпом по году. И кажется, все логично, девелоперы нашли золотую жилу: получил з/у, вышел по ДКПБВ, собрал лаве в оборот и строишь. Не забываем еще подключить машину маркетинга и зарядить ака А класс на любой сарай, в любой локейшен. Город же топит за МПТ у дома, а в нерезиновой район, где их явно дефицит, как говна за баней. Но по факту оказывается, что не вся модель летит, не все коробки продаются. Почему, спросите вы. Да потому, чтобы держать темп - нужен не один-два проекта, а объем с разными стадиями. Но далеко не все придают этому значение, усложняет ситуацию тот факт, что жилые ТЭПы сейчас дают с нагрузкой по строительству МПТ. Вот от этого мы и наблюдаем прирост новых ака офисных девелоперов, которые без опыта, стратегии и ресурсов выходят в офисную стройку, через некоторое время появляются офисные долгострои.
Недвижимость инсайды
Грузовые дворы Ранее уже подсвечивали, что в Москве довольно много площадок, которые можно застроить пачкой. Происходит так из-за актуальности, а скорее потери той самой актуальности этих объектов в рамках городского пространства. В активную фазу перешли…
Очень странный, скорее всего, бумажный проект появился для грузового двора "Москва-Товарная-Смоленская".
Напомним, что все грузовые дворы рано или поздно все будут снесены и застроены. Абсолютно правильное, пачечное решение для развития городской ткани города. Под это всё дело была выделена структура РЖД-недвижимость, которая, вроде как, каким-то макаром станет отдельным бизнесом и без брендинга РЖД и без влияния самого РЖД. Плюс все РЖДевские площадки «в рынке», и если кто-то из региональных или федеральных девелоперов заберет и будет строить, не надо удивляться.
Рядом Форма толкнула «Стране Девелопмент» проект Republic, которые по архитектуре в сто раз совершеннее, чем предлагаемая концепция РЖД, да даже СПИЧовские башни «Пресни Сити» выглядят более актуально, хотя, казалось бы, уже так давно построены.
Напомним, что все грузовые дворы рано или поздно все будут снесены и застроены. Абсолютно правильное, пачечное решение для развития городской ткани города. Под это всё дело была выделена структура РЖД-недвижимость, которая, вроде как, каким-то макаром станет отдельным бизнесом и без брендинга РЖД и без влияния самого РЖД. Плюс все РЖДевские площадки «в рынке», и если кто-то из региональных или федеральных девелоперов заберет и будет строить, не надо удивляться.
Рядом Форма толкнула «Стране Девелопмент» проект Republic, которые по архитектуре в сто раз совершеннее, чем предлагаемая концепция РЖД, да даже СПИЧовские башни «Пресни Сити» выглядят более актуально, хотя, казалось бы, уже так давно построены.
Недвижимость инсайды
Дольщики МИЦа спрашивают, что будет с их проектами, этими - 151 тыс. кв. м, которые уже продал МИЦ, но не сдал. А мы отвечаем. Самым ярким примером на рынке по "оптимизации и перепроектированию" после поглощения является проект Мортона - "Петр 1", который…
В девелопменте площадки не только умеют «ждать» своего часа, но из-за долгих сроков реализации «мутировать» могут даже довольно небольшие проекты. То, что проект-миллионик весь ещё 10 раз изменится, переобуется, — очевидная история, но давайте посмотрим небольшой проект — «Петр 1» — «Лефортово парк». Тут ключевой факт мутации проекта заключается в том, что ПИК спас от банкротства Мортон.
1. К нам в редакцию прислали первую итерацию проекта (1), которая делалась ещё в рамках Мортона. Там довольно интересная игра этого проекта с изначальной застройкой — корпусом МЭИ и краснокирпичным домом на шоссе Энтузиастов.
2. Дальше проект (2), который выводил Мортон в продажу, ключевой объект там был ТЦ с церковью на крыше. Интересное решение, которое в Москве вроде нигде не встречается.
3. ТЦ начал мутировать (3), превратился в какие-то рыжие коробки. Зачем, почему — неизвестно, аргумент может быть только в том, что примерно такого же цвета соседний бизнес-центр «Интеграл».
4. Финальный вариант ТЦ выглядел как на 4 изображении, именно такой он стоял на макете в офисе продаж «Петра 1».
5. После покупки ПИК пошел сразу полностью перепроектировать все решения, сажать свои типовые дома, хотя по меркам ПИКа дома были супернетиповые и проектировались APEX. Так и появился «Лефортово парк». Причем дольщики Мортона очень сильно барагозили на тему, что купили «бизнес-класс» у Мортона, а достраивать будет ПИК свой эконом. Нет предела человеческой наивности.
6. Сам ПИК в рамках «Лефортово парка» уже менял несколько раз посадку. Особенно видоизменялась постоянно 3 очередь проекта.
Проект порядка 200 тыс. кв. м, а столько было разных подходов, заходов.
1. К нам в редакцию прислали первую итерацию проекта (1), которая делалась ещё в рамках Мортона. Там довольно интересная игра этого проекта с изначальной застройкой — корпусом МЭИ и краснокирпичным домом на шоссе Энтузиастов.
2. Дальше проект (2), который выводил Мортон в продажу, ключевой объект там был ТЦ с церковью на крыше. Интересное решение, которое в Москве вроде нигде не встречается.
3. ТЦ начал мутировать (3), превратился в какие-то рыжие коробки. Зачем, почему — неизвестно, аргумент может быть только в том, что примерно такого же цвета соседний бизнес-центр «Интеграл».
4. Финальный вариант ТЦ выглядел как на 4 изображении, именно такой он стоял на макете в офисе продаж «Петра 1».
5. После покупки ПИК пошел сразу полностью перепроектировать все решения, сажать свои типовые дома, хотя по меркам ПИКа дома были супернетиповые и проектировались APEX. Так и появился «Лефортово парк». Причем дольщики Мортона очень сильно барагозили на тему, что купили «бизнес-класс» у Мортона, а достраивать будет ПИК свой эконом. Нет предела человеческой наивности.
6. Сам ПИК в рамках «Лефортово парка» уже менял несколько раз посадку. Особенно видоизменялась постоянно 3 очередь проекта.
Проект порядка 200 тыс. кв. м, а столько было разных подходов, заходов.
Город втягивает 2 земельных участка в КРТ для строительства 2 домов по программе реновации: «Удальцова, 75А» и «Удальцова, 85А». Суммарно — 60 тыс. кв. м.
Рекомендую все эти «реновационные КРТ» в красивых местах Москвы брать на карандаш, потому что ой велика вероятность, что потом туда не бродяги-симпатяги из пятиэтажек переедут, а квартиры окажутся на городских аукционах, как с рядом домиков, которые фигурировали «для реновации», уже произошло.
Недалеко ещё проект КРТешной реновации — "Вернадского, 62", которую забрал на реализацию УЭЗ.
Рекомендую все эти «реновационные КРТ» в красивых местах Москвы брать на карандаш, потому что ой велика вероятность, что потом туда не бродяги-симпатяги из пятиэтажек переедут, а квартиры окажутся на городских аукционах, как с рядом домиков, которые фигурировали «для реновации», уже произошло.
Недалеко ещё проект КРТешной реновации — "Вернадского, 62", которую забрал на реализацию УЭЗ.
Ещё несколько площадок залетают в реновацию через КРТ в районе "Соколиная гора": "Борисовская, 9" и "Лечебная, 6".
Это не первое КРТ на районе: реновационная пачка: "8-я Соколиной горы, 15/1"; "8-я Соколиной горы, 20А"; "Щербаковская, 41"; "Мажоров, 5" + Хапиловка, Сиреневый бульвар-Вольная-Никитинская, Кирпичные улицы, которые были забраны Мангазеей на недавнем аукционе.
Кажется, что данный инструмент в виде - затянуть через КРТ площадку в реновацию, отторговать реновацию и реализовать чьими-то руками - будет только развиваться.
Это не первое КРТ на районе: реновационная пачка: "8-я Соколиной горы, 15/1"; "8-я Соколиной горы, 20А"; "Щербаковская, 41"; "Мажоров, 5" + Хапиловка, Сиреневый бульвар-Вольная-Никитинская, Кирпичные улицы, которые были забраны Мангазеей на недавнем аукционе.
Кажется, что данный инструмент в виде - затянуть через КРТ площадку в реновацию, отторговать реновацию и реализовать чьими-то руками - будет только развиваться.
Недвижимость инсайды
Если подытожить на тему торгов реновационных КРТ, то в них "сидит" более 1 млн. кв. м реновации и вложений более 125,5 ярдов. Ранее город твердо и четко обозначил, что эконома, который все называют комфортом больше от частных девелоперов не будет. Всю потребность…
Пока из пачки площадки распределились вот таким образом. Правый столбец. Удивляет какая-то мнительность. КРТ Грайвороново зависло и не двигается, по ходу отменили торги. КРТ СиМ просто исчезло, как будто его и не было. Возникает вопрос, почему на торги выводятся довольно неподготовленные проекты? Будем внимательнее за ними следить.