Недвижимость инсайды
Вариант проекта в стол от ABV для застройки парковки делового квартала «Новоспасский» по адресу Дербеневская набережная, 7. Проект на стопе, так как это был актив ПСН, который как и многие другие ЗУ ПСН подвисли. Но рано или поздно их кто-то вытащит в рынок.…
Новоспасский за 16 ярдов никому не нужен
Пытались тут толкнуть один из основных активов бывшего ПСН - деловой квартал "Новоспасский". Отредевелоперенный деловой квартал площадью 110 тыс. кв. м пытались продать за 16 ярдов, что сегодня как-то дофига. Учитывая, что под такие дела обычно используется заемный капитал, то брать бридж кредит на такую сумму сейчас точно никто не будет. Поэтому и результат - ноль заявок на торгах.
Напомним, что на ЗУ "Дербеневская, 7" ПСН делал ряд концепций, чтобы на месте открытой парковки воткнуть что-то интересное. Был вариант - просто дом в стиле эконом (1), более хитрый дом от ABV (2), ну и архитектура от Blank Architects (3). Открытая парковка - это очень неэффективный зверь с учетом стоимости земли в центре столицы, поэтому желание его застроить - удивлять не должно.
Из наследства ПСН ещё ждём решения по проектам на ЗУ "Малый Лёвшинский, 7", "5-й Донской, 21Б" и "Правды, 24". Остальные проекты худо-бедно достраиваются: Домашний - Самолетом, Среда - Аквилоном, Белорусская - Глораксом.
Пытались тут толкнуть один из основных активов бывшего ПСН - деловой квартал "Новоспасский". Отредевелоперенный деловой квартал площадью 110 тыс. кв. м пытались продать за 16 ярдов, что сегодня как-то дофига. Учитывая, что под такие дела обычно используется заемный капитал, то брать бридж кредит на такую сумму сейчас точно никто не будет. Поэтому и результат - ноль заявок на торгах.
Напомним, что на ЗУ "Дербеневская, 7" ПСН делал ряд концепций, чтобы на месте открытой парковки воткнуть что-то интересное. Был вариант - просто дом в стиле эконом (1), более хитрый дом от ABV (2), ну и архитектура от Blank Architects (3). Открытая парковка - это очень неэффективный зверь с учетом стоимости земли в центре столицы, поэтому желание его застроить - удивлять не должно.
Из наследства ПСН ещё ждём решения по проектам на ЗУ "Малый Лёвшинский, 7", "5-й Донской, 21Б" и "Правды, 24". Остальные проекты худо-бедно достраиваются: Домашний - Самолетом, Среда - Аквилоном, Белорусская - Глораксом.
Недвижимость инсайды
На карте рынка недвижимости Москвы появится новая горячая точка - Останкино: 1. Capital Group не просто так ищет уже некоторое время маркетолога, нужен человек на большой проект - «Останкинский молочный комбинат» на Руставели, 14. 2. Крост взял другой завод…
Hutton занимается очередным "непрофильным" проектом. Речь идёт, про застройку на ЗУ "Огородный, 10". Там они пытаются согласовать аж 71 тыс. кв. м жилья. Плотность тянут такую, московскую - 35 тыс. кв. м/га. По архитектуре какого-то креатива нет - три башни без какой-то выдающейся пластики. Скорее всего, доведут документы и продадут кому-нибудь, сами реализовывать Хаттонсы не будут. Хотя light industrial в Люблино для льготы ВРИ себе оставили, на торгах купили такую же историю в Новокосино. Диверсификация портфеля элитчика?
Огородный проезд - активная точка девелопмента в Москве. Сейчас там на разных стадиях фигачат:
1. "Огородный, 2-4" - Upside Towers. Площадку изначально вел MR, но дальше толкнул в лапы СМУ-6. Весной 2023 года вывели на рынок ценник 350 тыс. руб./кв. м, а сейчас уже перевалил за 500 тыс. руб./кв. м. Причем торгуют очень хорошо - 2,5-3 тыс. кв. м в месяц. Это прям для такого мелкого девелопера с одним мощным проектом - очень хороший результат.
2. "Огородный, 8" - причислялся к портфелю Эталона. Но, что-то никакой концепции, никакого согласования архитектуры пока не мелькало.
3. "Огородный, 12" - АТС, которую по идее должен в итоге снести также Эталон. Уже мелькала среднеэтажная, "небольшая" концепция по проекту.
4. "Огородный, 20" - Монс, проект MR, который они толкнули Бруснике. Брусника выходила по 380 тыс. руб./кв. м., сейчас ценник выкрутили до 490 тыс. руб./кв. м, но темп продаж значительно хуже чем в Апсайде. И все продажи просто тупо едут или можно сказать, ехали на рассрочках. Ипотечных сделок в проекте за все время реализации - 18%. А когда Брусника "закрутила" тему с рассрочками, в январе в проекте продали всего 2 квартиры. Если все обсуждают креативный маркетинг и интересный продукт Брусники, то продавать ребята вообще не умеют. Но, это полбеды. Если они так продают, то есть большая вероятность, что и считать они не умеют, так как огромная доля рассрочки может очень сильно сдвинуть вправо передачу ключей в проекте. Короче, имейте в виду, при желании купить Монс, что Брусника бегает по очень скользкому полю рассрочек.
5. "Руставели, 14" - фи-девелоперский проект для ПИКа. Потехоньку строят, потихоньку продают. Ценник пытаются дожать до 500 тыс. руб./кв. м, но народ панельку-коробку за такие бабки покупать не намерен, поэтому ценник и болтается на уровне 420 тыс. руб./кв. м, что тоже для того продукта - неплохой результат. В отличие от Брусники - ПИК рассрочки не дает. Ну их минимальное количество. Ребята точно лучше в финансах понимают, чем ягодная компания.
6. КРТ "Огородный проезд" - Крост готовит выход МФК. Плюс, там ещё несколько территорий КРТ, где будет и жилье.
7. КРТ "Милашенкова, 2" + застройка "Милашенкова, 8А/2"; "Милашенкова, 6"
8. "17-й проезд Марьиной Рощи, 9" - небольшая общественная застройка.
Огородный проезд - активная точка девелопмента в Москве. Сейчас там на разных стадиях фигачат:
1. "Огородный, 2-4" - Upside Towers. Площадку изначально вел MR, но дальше толкнул в лапы СМУ-6. Весной 2023 года вывели на рынок ценник 350 тыс. руб./кв. м, а сейчас уже перевалил за 500 тыс. руб./кв. м. Причем торгуют очень хорошо - 2,5-3 тыс. кв. м в месяц. Это прям для такого мелкого девелопера с одним мощным проектом - очень хороший результат.
2. "Огородный, 8" - причислялся к портфелю Эталона. Но, что-то никакой концепции, никакого согласования архитектуры пока не мелькало.
3. "Огородный, 12" - АТС, которую по идее должен в итоге снести также Эталон. Уже мелькала среднеэтажная, "небольшая" концепция по проекту.
4. "Огородный, 20" - Монс, проект MR, который они толкнули Бруснике. Брусника выходила по 380 тыс. руб./кв. м., сейчас ценник выкрутили до 490 тыс. руб./кв. м, но темп продаж значительно хуже чем в Апсайде. И все продажи просто тупо едут или можно сказать, ехали на рассрочках. Ипотечных сделок в проекте за все время реализации - 18%. А когда Брусника "закрутила" тему с рассрочками, в январе в проекте продали всего 2 квартиры. Если все обсуждают креативный маркетинг и интересный продукт Брусники, то продавать ребята вообще не умеют. Но, это полбеды. Если они так продают, то есть большая вероятность, что и считать они не умеют, так как огромная доля рассрочки может очень сильно сдвинуть вправо передачу ключей в проекте. Короче, имейте в виду, при желании купить Монс, что Брусника бегает по очень скользкому полю рассрочек.
5. "Руставели, 14" - фи-девелоперский проект для ПИКа. Потехоньку строят, потихоньку продают. Ценник пытаются дожать до 500 тыс. руб./кв. м, но народ панельку-коробку за такие бабки покупать не намерен, поэтому ценник и болтается на уровне 420 тыс. руб./кв. м, что тоже для того продукта - неплохой результат. В отличие от Брусники - ПИК рассрочки не дает. Ну их минимальное количество. Ребята точно лучше в финансах понимают, чем ягодная компания.
6. КРТ "Огородный проезд" - Крост готовит выход МФК. Плюс, там ещё несколько территорий КРТ, где будет и жилье.
7. КРТ "Милашенкова, 2" + застройка "Милашенкова, 8А/2"; "Милашенкова, 6"
8. "17-й проезд Марьиной Рощи, 9" - небольшая общественная застройка.
Опубликован проект моста, который соединит посёлок Рублёво и микрорайон Рублёво-Архангельское. Собственно, Рублёво-Архангельское сейчас настоящая резервация миллионеров или сотрудников зеленого банка. Им надо иногда оттуда выбираться, поэтому решили мост кинуть, метро построить, чтобы там совсем не одичали в своих роскошных больших квартирах за МКАДом.
Сейчас «Сберсити» торгует по 550 тыс. руб./кв. м, причем торгует очень хорошо, 3–4 тыс. кв. м в месяц. Но удивляет больше другое — средняя площадь продаваемых квартир — более 70 кв. м. Такими темпами, ценами, да и метражом с бюджетом не могут похвастаться проекты внутри МКАД от какого-нибудь MR. Либо зеленый банк очень правильно и хорошо привлекает клиентов в свой полуостров мечты, либо людям заходит жирный малоэтажный продукт проекта, и они готовы потерять в локации, но получить более жирную историю.
В Москве довольно активно строят всё, в том числе мосты. Приятно видеть, как архитекторы предлагают всё более интересные решения в данной категории сооружений. Хотя можно было вообще дорогу кинуть — никто бы не обломался. А тут улучшайзинг произошел даже относительно того проекта из АГР, что обсуждали местные жители.
Сейчас «Сберсити» торгует по 550 тыс. руб./кв. м, причем торгует очень хорошо, 3–4 тыс. кв. м в месяц. Но удивляет больше другое — средняя площадь продаваемых квартир — более 70 кв. м. Такими темпами, ценами, да и метражом с бюджетом не могут похвастаться проекты внутри МКАД от какого-нибудь MR. Либо зеленый банк очень правильно и хорошо привлекает клиентов в свой полуостров мечты, либо людям заходит жирный малоэтажный продукт проекта, и они готовы потерять в локации, но получить более жирную историю.
В Москве довольно активно строят всё, в том числе мосты. Приятно видеть, как архитекторы предлагают всё более интересные решения в данной категории сооружений. Хотя можно было вообще дорогу кинуть — никто бы не обломался. А тут улучшайзинг произошел даже относительно того проекта из АГР, что обсуждали местные жители.
Недвижимость инсайды
А вот лот поинтереснее - домик по адресу "Хохловский, 13 стр 2". Самый центряк, внутри Бульварного кольца. Можно брать, и кошмарить его, рассказывая всем клиентам, что Покровка - это очень элитное место. Площадь домика - 3 тыс. кв. м. Если в город сходить…
Домрф объявил торги на ЗУ "Хохловский, 13 стр 2". Стартовая цена — всего 591 миллион рублей. По-божески за 0,08 га внутри Бульварного кольца.
Визуально здание могло бы быть ОКНом, но ОКНом не является, поэтому смело можно брать и думать, как эту радость снести, а во двор небольшой клубный домик запихнуть. Без двора, без кола, но что-то интересное сделать можно. Вопрос только, нужно ли, учитывая количество заведений для пьяной молодежи в этой окрестности. Не совсем уж приватно получится, но надо думать.
Визуально здание могло бы быть ОКНом, но ОКНом не является, поэтому смело можно брать и думать, как эту радость снести, а во двор небольшой клубный домик запихнуть. Без двора, без кола, но что-то интересное сделать можно. Вопрос только, нужно ли, учитывая количество заведений для пьяной молодежи в этой окрестности. Не совсем уж приватно получится, но надо думать.
Telegram
Недвижимость инсайды
А вот лот поинтереснее - домик по адресу "Хохловский, 13 стр 2". Самый центряк, внутри Бульварного кольца.
Можно брать, и кошмарить его, рассказывая всем клиентам, что Покровка - это очень элитное место.
Площадь домика - 3 тыс. кв. м. Если в город сходить…
Можно брать, и кошмарить его, рассказывая всем клиентам, что Покровка - это очень элитное место.
Площадь домика - 3 тыс. кв. м. Если в город сходить…
Недвижимость инсайды
Ключ - 21%
Нравится вся эта суета вокруг ключевой ставки. Как будто целый сериал смотрим со всякими прогревами, интригами, обсуждениями.
Очевидно, что текущий ключ уже давно не останавливает инфляцию, с чем типа борется ЦБ этим инструментом.
Кажется, что сохранения ключа — это чисто уже психологическая мера, потому что поднимать — только народ волновать. А эффекта и так нет никакого. Но в прогнозе мы видим цифру 22, поэтому балки свои расслаблять и думать, что на 21% доедем до конца года или вообще что-то сильно вниз упадет, не стоит.
Очевидно, что текущий ключ уже давно не останавливает инфляцию, с чем типа борется ЦБ этим инструментом.
Кажется, что сохранения ключа — это чисто уже психологическая мера, потому что поднимать — только народ волновать. А эффекта и так нет никакого. Но в прогнозе мы видим цифру 22, поэтому балки свои расслаблять и думать, что на 21% доедем до конца года или вообще что-то сильно вниз упадет, не стоит.
Заметки от #третийадмин - сколько бы разговоров вокруг офисов не велось, анонсов не делалось - температура по больнице одна и та же - до 80% офисной Москвы делят между собой тройка игроков.
Напомним, когда-то был шаг 1 - офисный рынок раскололся на аренду и продажу. Адекватных игроков здесь немного - в аренде уверенными темпами идет Галс с мощным финансовым плечом ВТБ, в продаже делят рынок мастер-девелопер MR и Стоун. И отсюда вытекает шаг 2. - рынок продажи раскололся на тех, кто трет мелко и продает пока продается, и тех, кто чуть меньше суетится под клиентом как жирный MR и потуги Стоун на штаб-квартиры. Ребята умудряются сидеть на двух стульях нарезки и больших объемов. Как итог, каждый хочет урвать свой кусок ветчины в этом офисном свинстве, и занять свою нишу.
Самая сладкая-гладкая фантазия месье девелоперов - стратегия мелких продаж, за год в нарезку ушло до 200 тыс. кв. м с ровным темпом по году. И кажется, все логично, девелоперы нашли золотую жилу: получил з/у, вышел по ДКПБВ, собрал лаве в оборот и строишь. Не забываем еще подключить машину маркетинга и зарядить ака А класс на любой сарай, в любой локейшен. Город же топит за МПТ у дома, а в нерезиновой район, где их явно дефицит, как говна за баней. Но по факту оказывается, что не вся модель летит, не все коробки продаются. Почему, спросите вы. Да потому, чтобы держать темп - нужен не один-два проекта, а объем с разными стадиями. Но далеко не все придают этому значение, усложняет ситуацию тот факт, что жилые ТЭПы сейчас дают с нагрузкой по строительству МПТ. Вот от этого мы и наблюдаем прирост новых ака офисных девелоперов, которые без опыта, стратегии и ресурсов выходят в офисную стройку, через некоторое время появляются офисные долгострои.
Напомним, когда-то был шаг 1 - офисный рынок раскололся на аренду и продажу. Адекватных игроков здесь немного - в аренде уверенными темпами идет Галс с мощным финансовым плечом ВТБ, в продаже делят рынок мастер-девелопер MR и Стоун. И отсюда вытекает шаг 2. - рынок продажи раскололся на тех, кто трет мелко и продает пока продается, и тех, кто чуть меньше суетится под клиентом как жирный MR и потуги Стоун на штаб-квартиры. Ребята умудряются сидеть на двух стульях нарезки и больших объемов. Как итог, каждый хочет урвать свой кусок ветчины в этом офисном свинстве, и занять свою нишу.
Самая сладкая-гладкая фантазия месье девелоперов - стратегия мелких продаж, за год в нарезку ушло до 200 тыс. кв. м с ровным темпом по году. И кажется, все логично, девелоперы нашли золотую жилу: получил з/у, вышел по ДКПБВ, собрал лаве в оборот и строишь. Не забываем еще подключить машину маркетинга и зарядить ака А класс на любой сарай, в любой локейшен. Город же топит за МПТ у дома, а в нерезиновой район, где их явно дефицит, как говна за баней. Но по факту оказывается, что не вся модель летит, не все коробки продаются. Почему, спросите вы. Да потому, чтобы держать темп - нужен не один-два проекта, а объем с разными стадиями. Но далеко не все придают этому значение, усложняет ситуацию тот факт, что жилые ТЭПы сейчас дают с нагрузкой по строительству МПТ. Вот от этого мы и наблюдаем прирост новых ака офисных девелоперов, которые без опыта, стратегии и ресурсов выходят в офисную стройку, через некоторое время появляются офисные долгострои.