Наконец-то опубликованы фасады проекта Малевич, который реализуется Кростом на ЗУ "Отрадная, 8А". И это какое-то золотое недоразумение.

Если очень коротко, то история у проекта такая:
1. Изначально фигурировали разные концепции на данный, ЗУ, но в итоге построили аквапарк.
2. Аквапарк всем своим видом как бы напоминал, что на этом стройка не закончится, поэтому в начале 2021 года Крост пошел согласовывать ТЭПы на проект. Да-да, тогда ещё все ТЭПы появлялись заранее, потому что были публичные слушания по проектам. Потом их отменили нафиг.
3. Стартовали в продажи летом 2022 года без рендеров фасада. Даже на мосру их не залили. Также как и на домрф. Покупайте, дорогие клиенты - кота в мешке. В прямом смысле слова.
4. Летом 2023 года все-таки картинки появились. Черно-белое недоразумение в стиле подмосковного эконо-экономыча.

В итоге сейчас мы видим полное перерождение в золотой. Самое тупое, что это не самое страшное в проекте. Потому что в нем ещё психоделические МОПы (5).

Удивительно, но люди постепенно там покупают квартиры, Крост поднял цены с 300 тыс. руб./кв. м до практически 370-380 тыс. руб./кв. м. Продали более половины квартир, ключи обещают до середины ноября 2025 года.

Вывод какой - люди в Москве готовы покупать "кота в мешке", главное купить. Дай Крост сейчас скидку какую реальную 15-20% - так купят и с такими фасадами и с такими МОПами. Пофигу. Главное стены, главное - метры.

Надо обсудить результаты грандиозной распродажи в Саларьево. ПИК сейчас, как самый умный на рынке, выводит все новые объемы достаточно с существенным демпингом от самого же себя. В среднем новые объемы у ПИКа чуть ли не на 20–30% дешевле «старых». Это такая утка в ценообразовании. Если ты хочешь «снизить» цены, но не оправдываться перед акционером, что снизил цены в проекте, можно «старые» цены оставить как есть, а вот "новые" сделать значительно ниже. Как бы ничего не снижал, просто дешевле новый объем вывел. 

Так вот, в 20-х числах ноября ПИК вывел несколько корпусов (56 и 68) с заметным демпингом относительно других своих корпусов в Саларьево парке. Уронили ценник на 20% минимум (как показала история, уронили на все 26%). На этот аттракцион невиданной щедрости слетелись абсолютно все: сотрудники ПИКа, друзья сотрудников, инвесторы. Все, кто мог, все прибежали. Кажется, что это за эластичность такая — всего 20% вниз, и привет, спрос. Но это был не единственный прикол. Как оказалось, дома, которые вывели в продажу, уже стоят, уже готовы, делается отделка, но разрешения на стройку этих домов не было. Его как раз только получали. Что там за подковерная история с РнС — не суть важно для инвестора, суть важно было, что ключи до конца 2025 года. То есть мало того, что ценник уронили, так его дали в по сути готовых домах. 

Люди сразу прикинули хуй к носу и поняли, что надо брать, потому что аренда однушки в Саларьево нынче минимум 50 тыс. руб. в месяц. А тут залетаешь, забираешь лот и начинаешь сдавать уже в 2026 году. Сколько там людей взяло «для себя», а сколько «под сдачу» — судить не будем, но подозреваем, что зоопарк там с арендой будет примерно такой же, что и на Черняховского, из-за демпинга получился. Это явно не является плюсом данного аттракциона. 

Кроме ценового «прикола», ПИК дал ещё знаменитые «скрытые» скидки. Что такое «скрытая» скидка? Это когда стоимость квартиры за 100% оплату такая же, что и при субсидировании ставки. ПИК субсидировал ставку до 15%, то есть в цене квартиры зашито было ещё 700–900 тыс. руб. для комиссии банку. Поэтому брать за 100% оплату тупо невыгодно. Надо было брать с субсидированной ипотекой. 

Итого — ПИК с января по ноябрь 2024 года в Саларьево продал суммарно 15 тыс. кв. м. А в декабре 2024 года продали аж 43 тыс. кв. м. То есть за один месяц в 3 раза больше, чем за 11 месяцев ранее. Как подсветили уже выше, ценник упал всего на 26%. Но близкий срок сдачи и «скрытая» скидка сделали свое дело. Люди пошли и смели целый дом. Поэтому, когда вы видите нытье, что нет продаж, это всё нытье. Надо давать честные, а не маркетинговые скидки 30–40%, которые и так всех подъебали. Но выдержит ли фин. модель такой аттракцион невиданной щедрости? Как видим, у ПИКа на эти странные, полуготовые дома фин. модель держит. 

Сейчас ценник уже вверх открутили, вернули в реализацию несчастный корпус 83, который ранее выходил за 334 тыс. руб./кв. м и был снят с реализации на время распродажи в 56 и 68. Будет интересно посмотреть, сколько объявлений о сдаче квартиры будет в данных корпусах. Может, это настоящий доходный дом нового образца.

РКС готовит к выходу свой проект в Нахабино. Там получилась очень приятная, малоэтажная застройка. Очень достойный конкурент будет для проекта Брусники - "Павловская слобода", который там относительно недалеко. Там Брусникинцы отработали "на все бабки". Малоэтажка в Области, во-первых, должна быть (а то этот Областной, 17-этажный стандарт явно не везде в кассу), во-вторых, она должна быть такой простой, без излишеств, но с пластикой, летними помещениями и тд. Агломерация должна развиваться в формате - центр плотно, периферия - разряжено.

Архитектура - MPG Architects | М-Проект Групп