Чего греха таить, 2024 год в вопросе размера ключевой ставки никого не обрадовал. Но чего страдать: не можешь купить – хотя бы арендуй. Вот и на рынке жилья вместо купли-продажи стали обращать взоры в сторону долгосрочной аренды.

РАЭК при поддержке Кластера РАЭК/Недвижимость решила проверить да сравнить количество объявлений о долгосрочной аренде жилья в Москве на Авито Недвижимость, ЦИАН, Яндекс Недвижимость, Домклик, Юла и понять, какая же часть объявлений выложена собственниками. Смотрели лоты, расположенные в Москве и Новой Москве: квартиры, дома, комнаты – ставили фильтры «долгосрочная аренда» и «без комиссии».

Результаты вышли следующие: больше всего объявлений на Авито Недвижимость (23,1 тыс.), на втором месте — ЦИАН (22,3 тыс.), на третьем месте с большим отрывом — Яндекс Недвижимость (13,6 тыс.). А еще именно Авито Недвижимость чаще всего выбирают профи – там больше всего агентских объявлений. Также на ЦИАН (39%) и Авито Недвижимость (36%) оказалось больше всего предложений от собственников жилья. Доля объявлений от владельцев недвижимости (без комиссии) на всех пяти платформах в среднем составляет 27,7%.

Как там по офисам?

#третийадмин смотрит как офисная Москва прошла этот год. На вводе офисного-идеального оказались мастер девелоперы офисной Москвы - MR, Hutton, Stone в ака классе А и Пионер со своим Останкино. Но общей температуры этот объем не изменит, ибо спрос на офисы как вода в песок. Голодный рынок готов проглатывать все, что хорошо и плохо лежит. Как факт, говорит и строит офисноую Москву святая троица на продажу, и Галс, у которого хватает кредитного плеча делать офисы в аренду - сейчас этот продукт, как диковинный зверь, хотя наш админ помнит еще те времена, когда аренда была единственно возможным офисным форматом. Но, не будем ностальгировать.

На текущем рынке сообщающийся сосуд спроса и ставки показал к концу года мощный разбег - вакансия пробила свой очередной потолок и скукожилась до 5%, ставка, которая по идее должна реагировать на общий фон без спешки, разогналась до 45 тыс. р за кв м в год, по оценке уважаемой Зиминой из NF +27-36% на топ локации. Шакалы консультанты продолжают качать рынок на дефицит. И мы не можем с ними не согласиться, если еще год назад мы видели мамкиного инвестора в офисной кабале, то сейчас на них приходится только треть. Остальной объем забирает конечник, ибо нет более ничего на рынке, и не факт, что при текущем ключе и разогнанном себесе сможет появиться в ближайшей перспективе. Загибаем пальцы по жирным метрам:
- ушла с рынка Slava
- ушел Moscow Towers
- ушел елдак Галса в Сити под WB и Dubinin’Sky на карандаше у газетных товарищей

По нарезке ситуация аналогичная - продано почти все со сроком ввода до 2025. Поэтому остается открытым вопрос - а что вообще есть свободного в офисной Москве?

КРТ - ключевой инструмент по реализации проектов и получению ТЭПов в городе. Сейчас можно наблюдать как готовятся проекты путем анализа ОООшек, которые появляются под ООО КРТ. Эти ОООшки, сразу закреплены за девелоперами. Например:

1. "Сила парк" - Сезар - "3-й Силикатный, 1 к 1";
2. "РМ-1" - Самолет - "Мосфильмовская, 74-78";
3. "Бореалис Девелопмент" - Капитал - "Фестивальная, 4А" и "Лавочкина 19"
4. "Несо Девелопмент" - Капитал - Южный порт;
5. "СЗ КРТ Волоколамское" - ПИК - "Волоколамское, 32";
6. "СЗ "Бакунинская" - Галс - "Бакунинская, 77 стр. 3"*
7. "СЗ "Ростокино-Русанова" - Родина - "Сельскохозяйственная, 4" и "Русанова, 2-6";

Суть схемы как так происходит такова:

Этап 1. Создание проектной компании. ООО «КРТ» совместно с ООО «Рога и копыта» создают новое юридическое лицо — ООО «СЗ «Район КРТ» (SPV). Эта проектная компания будет заниматься непосредственно реализацией проекта комплексного развития территории. Учредителями SPV выступают ООО «КРТ» и ООО «Рога и копыта», которые вкладывают начальный капитал в уставный фонд компании.

Этап 2. Заключение корпоративного договора. Участники ООО «СЗ «Район КРТ» (ООО «КРТ» и ООО «Рога и копыта») заключают корпоративный договор. Этот договор регулирует внутренние отношения между участниками проектной компании, такие как управление компанией, распределение прибыли, порядок голосования и другие важные аспекты. Корпоративный договор также служит основой для дальнейших решений, связанных с реализацией проекта.

Этап 3: Заключение опционного договора. В соответствии с опционным договором, ООО «КРТ» предоставляет ООО «Рога и копыта» право приобрести долю в размере 51% уставного капитала ООО «СЗ «Район КРТ» посредством безотзывной оферты. Опционный договор предусматривает определенные условия и сроки, когда и при каких обстоятельствах ООО «Рога и копыта» может воспользоваться своим правом на покупку доли.

Этап 4: Реализация мероприятий по комплексному развитию территории. После заключения корпоративного и опционного договоров, а также после получения необходимых разрешений и прав, ООО «СЗ «Район КРТ» начинает реализацию мероприятий по комплексному развитию территории нежилой застройки города Москвы.

Этап 5: Продажа доли ООО «КРТ». После завершения определенных этапов проекта и выполнения условий опционного договора, ООО «КРТ» продает свою долю в размере 51% в ООО «СЗ «Район КРТ» в пользу ООО «Рога и копыта». Это завершает процесс выхода ООО «КРТ» из проекта и передачу контроля над проектной компанией инвестору.

По такой схеме все больше и больше будет появляться проектов в городе.