История ипотечного кола рынка недвижимости. Часть3.

51. Январский срач между банкстерами и девелоперами на тему обязательной комиссии банкам за льготку ЦБ довольно быстро потушил. Точнее как, сначала увидел риски.
52. Появилась тема с лимитами их перераспределением. Активнее всего на данному поприще работал домарф.
53. ЦБ продолжал злить тот факт, что летом-осенью 2023 года под занавес одних условий по льготке банки и девелоперы перегнули палку и выдали слишком много той самой льготки.
54. Журналисты и обсуждающие льготную ипотеку не проходили мимо маржинальности девелоперов. Поэтому пришлось немного рассказать про LLCR.
55. Выкатилось интервью из зеленого банка, где оказалось, что в итоге для банков ипотека по госпрограммам стала просто-напросто убыточной.
56. В конце января банки начали сдавать и отменять свою комиссию за льготку .
57. Домарф отчитались, что выдача ипотеки превысила результат прошлого года (2022) в 1,5 раза, а доля льготной ипотеки достигла максимума. Так себе факт для регулятора в виде ЦБ.
58. ORO же продолжало бомбить тему, что оптимальная ставка для клиента - 6,3% А ставок больше 15% даже на графике нет, потому что они слишком высоки. Ага. Надо привыкать.
59. А мы продолжали жить при ключе 16%.
60. В феврале ЦБ рапортовал об охлаждении рынка. Ну, конечно, условия по льготке ухудшали, комиссию ввели. Вот все и охладилось.
61. Зеленый банк снизил комиссию с 7,5% за льготку до 3,9%. Синий банк тоже отменил комиссию за льготку.
62. Семейную ипотеку продлили до 2030 года. Все сразу начали обсуждать, как это повлияет на рынок. Да, черт его знает как повлияет, потому что всегда могут - "закончиться лимиты" или "измениться условия".
63. ЦБ обратил внимание на всякие схематозные схематозы, которые придумали девелоперы. Потом ещё публично по ним мачканул, предупредил, что так делать не надо.
64. Главный амбассадор стройки публично заявил, что ставка должна быть - 5%.
65. За охлаждением в марте последовал рост сдержанными темпами по мнению ЦБ.
66. В апреле же стало понятно, что никто продлевать льготку не планирует. И она реально закончится 1 июля 2024 года. До этого момента, поверьте, девелоперы надеялись, что кто-то протащит продление льготных ставок.
67. Фиговы прогнозисты прогнозировали, что ключ поднимут в июле. Но, этого не случилось, поэтому теперь прогнозируют, что поднимут 26 июля.
68. Домарф обновили аналитику для понимания кто же эти ваши такие "ипотечники".
69. В отчете "О проектном финансировании строительства жилья" ЦБ был не доволен выходом новых метров, не доволен ростом цен, снижением покрытия, ростом ПФ. И все удивляются, что предпринимаемые действия дают совершенно обратный результат.
70. Банки начали повышать ставки, ожидая рост ключа. Но, эта перестраховка была излишней.
71. Зеленый банк прикрыл льготку даже раньше дня Х. Почему? Да, те самые лимиты закончились.
72. Frank RG рапортовал прискорбный факт, что девелоперы расслабились из-за действия льготки, начав проводить 70% по ней.
73. Через неделю после завершения льготки всем стало понятно, что июль - по продажам будет жопным. Все как бы знали, что льготки не будет, но ничего не делали, а некоторые, наоборот всю воронку пытались запихнуть, добить ещё в июне. Поэтому заходили на такой сложный рынок с пустыми баками.
74. Обновились условия по семейке. Теперь она главный драйвер рынка. Все только на неё и молятся. Шутка. Уже сейчас есть понимание, что далеко не всем спасет продажи эта замечательная программа.
75. Домарф выкатили полный обзор действия льготки-2020. Скоро ностальгировать по ней будем. Если заново не включат, конечно.
76. Поползли слухи, что скоро регулятор прикроет и другие лазейки, которые сейчас пользуются спросом: субсидирование ставки на первые 3-5 лет, рассрочки, взять кредит на ПВ или дать денег на ПВ, ну и знаменитые кэшбеки.

Главной манипуляцией в ближайшие 2-3 месяца будет - отмена льготки. Скорее даже, не манипуляцией, а таким поводом поныть, написать негатив в рабочий чат. Все плохо, у нас нет продаж. Ой, ай, караул. Понятное дело, что продажи есть - но упали на 30-40%. Вон, Frank RG предрекает вообще снижение выдачи ипотеки на 46,4%, что для массового рынка = снижение продаж на ≈40%. Вон, конкуренты снижают цены, выкатывают скидки, раздают рассрочки. Давайте заземлимся, коллеги.

Если льготка будоражила сознание девелоперов с апреля 2020 по 1 июля 2024 года сознание девелоперов, то что происходило на вторичке, где никакой льготки не было в помине?

Да, как-то, худо-бедно в Москве каждый год заключалось 160 тыс. договоров ДКП и мены жилья. В 2023 году вообще был установлен рекорд за последние 10 лет - 175 тыс. договоров. За 1 полугодие 2024 года с ебейшим ключом заключено 66 тыс. договоров это больше, чем за первое полугодие 2015, 2016, 2017, 2020 и чуть-чуть не дотянули 2022 года. Да, сравнивать разные полугодия - нельзя, потому что есть фактор сезонности и любовь людей покупать / продавать квартиры под новый год. Пока никакие ученые не объяснили эту странную сезонность, поэтому учитываем как факт.

Ключ есть. Ставки дикие, но люди продолжают покупать квартиры. Выглядит все в формате "Мыши плакали, кололись, но продолжали упорно жрать кактус". Но, нет, просто у людей естественная потребность улучшать свои жилищные условия и они улучшают или ухудшают при любом ключе и при любой ситуации.

Все это нытье с падением продаж связано только с тем, что манагеры ни банков, ни девелоперов не хотят совершенствоваться в маркетинге, продажах, делать крутой продукт, строить в срок и качественно (это вообще миссия не выполнима, поэтому на данную тему все забили). Ведь прилетит волшебник в голубом вертолете и включит ипотеку по 5%, потому что у нас лапки.

P.S. Мы не просто так внимательно смотрим за продажами на рынке апартов Москвы (там не было льготки). Там динамика крайне любопытная, наметился сплит как по ипотеке, так и за деньги. В таких условия все равно есть емкость.

Dominanta и MR Group получили разрешение на ввод в эксплуатацию премиального проекта hide, что в Раменках. Поздравляем коллег, проект хорошо видать и из Лужников, и с ТТК. Украсили город!

Ностальгически вспомним историю успеха этого проекта:
1. ЗУ "1-й Сетуньский, 6-10" давненько висел на рынке. Даже мелькала концепция маэстро Скуратова.
2. Новая концепция всплыла в начале 2020 года. Архитекторов выбрали - ADM.
3. РнС получили летом 2020. Там же появились первые презентации проекта.
4. Акцентная башня проекта немного изменилась. Получила больше силуэта, больше архитектурных излишеств.
5. Сентябрь 2020 - официальный старт со всем брендингом и тд.
6. Проект был настолько успешный, что уже в 2023 Dominanta начала анонсировать продолжение банкета - hideOUT.

Ценник в проекте hide вырос с 360 тыс. руб./кв. м на официальном старте до 700 тыс. руб./кв. м. Поэтому можно смело поздравить всех жителей и инвесторов, которые вложились в проект. Особенно кто залетал на предбронях, ведь, цена там была ещё более шоколадная.

Позавчерашние новости офисной Москвы - ЦБ забрал Славу у МР. Как говорит #третийадмин, у этого мастер девелопера надрочено толкать жирными объемами - первой ласточкой была башня iCity, которую отдали в город. Сейчас ушли три башни - общая 100 тыс. кв. м - под ЦБ. Но это еще не все, знаем, что на Белорусской у ребят в потенциале около 80 тыс. кв. м на соседнем участке (слева от ЦБшного офисника), и есть еще офисник через ж/д пути - в него вроде как сядет ВЭБ, туда ему и дорога.

Чего мы до сих пор не знаем, так это кто забрал единым объемом офисник на Белорусской от Стоун. Не исключаем, что мог прихватить под себя какой-то банк, ибо слух про ЦБ в Славе уже давно по рынку ходил. Если нет, то теперь посадить сюда его можно будет по овер ставке.

Очевидно, что всем, кто в локейшен, теперь будет жирно торговать рядом с такими мощными якорями. По ставкам (сейчас на 10-15% выше средней по рынку) и ценам, деловой кластер Белорусская-Савеловская пробьет очередной потолок.

Вот и подъехали новости от газетных товарищей, з/у в Мневниковской пойме забирает Стоун под свою офисную радость. Не успел город накрыть МаИПом участок, как его уже забрали - вот он городской движ по развитию территорий. #третийадмин негодует, неужели ребята из Стоун пойдут в bts, когда спрос бустит нарезка? Как факт, локейшен проглотит этот офисник по двум причинам - почти 1 млн. жилья под боком и пешая доступность метро.