Подъехала маркетинговая визуализация офисника от Level на Воронцовская-Кулужская. Ранее СиТ публиковал безликое архитектурное решение, явно подрезанное из проектной документации. Как видим, ребята поработали с картинкой, но это не точно. Как говорит #третийадмин офисная Москва может быть лучше, если себес уметь считать и не делать халтуру-архитектуру.

Офисник от Level это интересный момент как факт, который намекает нам, что уважаемые девелоперы без мыла в этот сочный рынок влезут. А все потому, что льготу за ври в других местах не раздают. Калужская как кластер для офисника имеет место быть, вопрос цены и девелоперского продукта. Каким он будет у Level - посмотрим. Но локейшен раскаченной делают Хаттановский Geolog на Обручева, AFI с мини-пиздини бизнес-центром на низком старте и Стоун, который никак недошуршит бумажками по свой Калужской.

Задранная до небес ключевая ставка и недоступная ипотека в этом году рискуют охладить рынок. Объем инвестиций поэтому будет заметно ниже громких рекордов 2023 года. А все из-за жилья, которое уже не сильно интересно инвесторам без льготной ипотеки.

Зато тренд на покупку небольших офисов вместо московских квартир, похоже, выживет и в 2024 году. И даже продолжится.

Так, аналитики CORE.XP посчитали, что на такие сделки с офисами "мелкой нарезки" до 500 квадратов в 2023 году пришлось 85% от общего объема.

Офисы рассматривали как главный инструмент защиты капитала и "мамкины инвесторы" полюбили этот продукт. И, в общем-то, не просчитались. Потому что сейчас арендные ставки вырастут примерно на 3,5%, а объем предложения сократится, считают в CORE.XP. А они уже почти 30 лет на рынке, видели всякое и знают, о чем говорят.

Суп продукты

Забавный факт, но девелоперы жилья стабильно кладут стеклянный болт на все виды недвижимости, которые могут идти с самой жилой недвижимостью. Только последние 2-3 года с подачи города начинается какой-то нормальный движ на тему суб или в случае девелоперов суп продуктов.

Если на тему МПТ: офисников, ТЦ, складов, лайт индастриал - всегда можно было сказать, ну блин, у нас нет экспертизы, мы не знаем как их строить и вообще нужно ли это строить в том месте, где мы хотим накрутить кучу ТЭПов МКД. То на тему: кладовок, паркингов, коммерции, СКБ просто клался хер. Аргументы были всегда такие: не купят, дешево будем продавать, это не нужно. Пришлось получить пизды от города, чтобы понять, что оказывается это все очень даже нужно простым жителям МКД.

1. Паркинги. Не любовь девелоперов строить парковки поражает. Кажется, есть очевидная проблема - у клиентов куча тачек, придумайте как им впаривать машиноместа и дело в шляпе. В итоге изворачиваются абсолютно как угодно, чтобы нихуя не построить и нихуя не продать. Чтобы потом можно было смотреть видосы, как клиенты наворачивают часами круги в поиске машиноместа, а не найдя в стиле #корольпарковки бросают свое бедро с болтами вообще как бог на душу пошлет.

Было: делают бумажные этажерки, чтобы не строить, ставят на приемку клаусы, чтобы сократить количество машиномест в подземном паркинге,

Аргументы: высокий себес, не купят, долго рыть -2 этаж, ещё раз не купят, теряем ТЭПы.

Стало: Область не согласовывает бумажные паркинги, Москва уходит полностью в подземные паркинги и будут контролировать выполнение обеспеченности. Увеличивается доля электро мест. Посмотрим на продажи😏

2. Кладовки. На них всем было похуй. Ну нарезали каких-то клетушек (иногда в прямом смысле клетушек) на -1 этаже. Давайте продавать за копейки. В итоге продавали, продавали, а потом кто-то раздул две темы: кладовки это охуенный инвест, поэтому люди ломанулись покупать кладовки - низкий чек - доступный вход - это раз, а потом еще начали регать юриков, хранить говно из маркет плейсов и тд. Взяли в коммерческий оборот. И что произошло? Цены скаканули в 4 оборота. Теперь клетка в подвале - либо показатель темщика, либо просто человека с достатком.

3. Коммерция. Тут длинная песня, но все уже заебали ходить по кругу с темой ГАБов и формированием полного перечня услуг для комфортной жизни в ЖК. Но, невидимая рука рынка подкидывает говна в шаровары девелоперов своими 5 алкомаркетами, 5 аптеками, 5 студиями для ноготочками.

Ещё большая проблема, что люди которые отвечают за реализацию коммерции очень сильно аффилированы с покупателями той самой коммерции. Коммерческие функции в девелопере дырявые, но реализация коммерции - это самая дырявая функция абсолютно в любой компании. Там чижик лохом в виду не самой большой компетенции и просто умысла может оказаться абсолютно кто угодно - и компания и клиент и дядя Вася, который потом попытается это снять.

Было: 5 алкомаркетов, 5 аптек, 5 студий для ноготочков, 3 точки лесных ягод и магазик «У Тамазика» 24 часа с паленым коньяком, если вы не успели до 11 отовариться в 1 из 5 алкомаркетов.

Аргументы: постоянно меняющаяся рабочая документация, нет возможности нормально продавать помещения на старте, плохой контроль при реализации, оценки, да и банальном сравнении с конкурентами.

Стало: оверпрайснут любой лот, продолжаем бегать с ГАБами и обещаниями, что будут все виды бизнеса. Будет ли? Ответит по-прежнему рука и присосавшиеся на эту тему товарищи.

4. СБК: ФОКи, ДОУ, школы. Также необъяснимо но факт, что только сейчас до некоторых особо одаренных девелоперов доходит, что их ЦА - люди с детьми и нет ничего более мощного с точки зрения пуша - это строительство социалки. Поэтому мы только сейчас будем видеть нормальный акцент на эту категорию, которую можно даже продать или сделать частной.