Довольно хорошо продавались апарты рынка Столицы в декабре 2023 года. Условия по ставке сулили больше проблем, чем получилось по итогу.

Доля сделок с ипотекой минимальна. Новый рекорд, только 27% сделок "ипотечные". Думается, что по результатам января 2024 - будет еще меньше. Процентов так 20-25%. Не более. Происходит "управляемое сжатие" ипотечных, инвестиционных апартов.

В лидерах продаж, как обычно, Хайвей, Найс и Клементин. Раскочегаривается котелок в Левел "Южнопортовая". Инвесторы инвестируют.

Декабрьские продажи квартир в Москве можно вообще считать шоколадными. Удивительно, но продали даже больше чем в ноябре 2023.

Любит наш народ покупать квартиры под Новый год. С чем такая любовь связана - хер пойми, то ли с желанием что-то новое в Новом году иметь, то ли маркетинговое пиздобольство застройщиков дает свои плоды. Скидки там, скидки здесь. Некоторые девелоперы вообще не парятся и каждый ноября-декабрь года дают скидку 10%. А зачем бабушку лохматить как-то иначе, когда она и так лохматится хорошо? Вот поэтому на рынке особо креатива нет, а продажи в декабре есть.

Если на апарты доля сделок с ипотекой падает. То на квартиры ситуация обратная. Установлен рекорд. 83% сделок с квартирами в Москве в декабре 2023 года прошли с ипотекой. Тут надо понимать лаг, что в декабре "сидят" те сделки, что еще готовились и делались в ноябре. Но, факт-фактом. Новый рекорд на рынке. До этого рекорд был 81% в декабре прошлого года. Можно сделать вывод, что под Новый год у население жгучие желание взять ипотеку. Ну или просто всех гнали получить ипотеку с гос. поддержкой, чтобы успеть на ПВ 20% и тело кредита 12 мультов.

По итогам года девелоперы продали хорошо. Больше 8 млн. кв. м. зарегали по ДДУ квартир и апартаментов в Москве и Подмоскве. Что-то плюсом наторговали без ДДУ, но получается все-равно приличная цифра. Поздравляем девелоперов, но отмечаем следующие факты:

1. Установлен новый рекорд ипотеки. 75% сделок - ипотечные. Явно у народа не хватает, заканчивается кэш. Чемодана лавэ на покупку хаты теперь тупо никого нет.
2. Важная история - в 2020-2021 гг. порядка 4 млн. кв. м. продавалось за кэш. Цены позволяли. У людей бабки были. 2022-2023 гг. - уже уровень рынка "за кэш" всего 2 мульта метров.
3. Два предыдущих факта закольцовывают историю, что 2023 год - год, когда девелоперы все больше начали зависеть от ипотеки, от господ, которые её выдают - банков.

С одной стороны цены разогнали. С другой стороны зависимость от банков сейчас пиковая. Цены, конечно, падать никуда не будут, но положение девелопера с протянутой рукой перед банками теперь очевидна.

Сначала клянчат деньги на покупку земли. Потом клянчат на ПФ. Дальше выторговывают условия для клиентов по ипотеке. И так по кругу.

Какой прогноз на следующий год? Думаю, что если все будут сраться как в начале года - то ничего хорошего не будет, а ничего хорошего - это меньше 6 млн. кв. м. Если девелоперы с банками опять устроят истерику, то можно рассчитывать на 6-6,5 млн. кв. м. Шоколадно-максимальный уровень - это 7-7,5 млн. кв. м. Сейчас кажется, что это влажная фантазия, а не реальный план.

Как видим на волне инфоповодов про ключ, гос. поддержку и прочий ипотечный блуд девелоперы очень хорошо закрыли год.

Последний раз так красиво и хорошо у месье девелоперов было в конце 2020 года. Там отложенный спрос был, не было скачка цен, нарастал дефицит. Все точно это время вспоминают с долей ностальгии и приятных эмоций. А тут такой подарок принесли и в 2023 году.

По текущей динамики кажется, что январь-март 2024 будут по продажам в жопе, на уровне май-июнь 2020, апрель-июнь 2022 или январь-февраль 2023 года.

Финалим тему продаж в Московском регионе. Фактические цены реализации квартир в Москве + Московской области на первичном рынке перевалили за 300 к за метра. Декабрь получился вообще диким - практически 315 тыс. руб./кв. м. Влажные мечты девелоперов сбываются.

Средний прайс в Москве вообще перевалил в ноябре-декабре за 400 тыс. руб. за метр. Понимаете, 400 тыс. за метр. Раньше столько хороший премиум в городе стоил, а теперь это просто общий фон цены.

Московская область медленно, но верно подползает к ценнику 200 тыс. руб. за метр. 4 года назад это хороший бизнес-класс в Москве, а сейчас подмосковное поле картошки. Пока остановились на отметке 175-180 тыс. руб./кв. м. Вот и ответ, почему клиентура готова ехать в поля и стоять по 2 часа на маршрутку. Москва в 2,5 оборота дороже. Просто у людей нет денег жить внутри МКАДа, вот они и выбирают "экологичный район с хорошей транспортной доступностью".

Фактические цены реализации первички в Москве относительно января 2021 года выросли на 67%. Область отстает - рост 56%.

Забавно, что в 2022 году Область обгоняла по росту цен Москву. Но, как видим "москвичи" подкинули дровишек во второй половине 2023 года и вырвались вперед.

Один из ключевых факторов роста цен в Москве - ПИК очень долго демпинговал рынок по цене, а вот летом 2023 года они этот краник открыли и везде активно цены бустанули. Вот вам и рост. Страшно представить, если коллегам придет идея вернуть обратно офисы продаж и начать работать с агентами, что произойдет с рынком. Но, ребята любят быть заложниками своих решений и агентов в жопу слать, офисы не открывать.

Разговоров то было. Зеленый сарай около ЖД и 2 маленьких, "сохраненных" корпуса от Борца. Вот и весь технопарк.

Девелоперам свойственно за счет пары рендеров раздувать что-то до небывалых высот. Будь то проект, будь то какое-то решение.

Ребята там активно все доделывают и пытаются начать продажи этой радости. По-прежнему интересно кто же сядет в башню.

Какие-то лимиты домарф будут перераспределять. Это по сути такой ответ синим, зеленым, красным банкам, которые решили выйти в рынок и рассказать, что вообще гос. поддержка - это работать в минус. Во прикол. Государственный банк работает в минус, реализуя государственную программу.

Кстати, помните, что все в 2020 году следили за тем, как тратятся деньги по субсидированию ипотеки? Потом этот горшочек стал как-будто бездонным.

Мнение "со стороны", на нашу любимую тему ипотечного кола. Удивительным образом история с ипотекой расползлась на всех спикеров, граждан Святой Руси, хотя изначально этого зверя мало кто себе позволить мог. Вот, что значит пара лет доступной ипотеки.

Sminex-Интеко потратит 1,2 млрд рублей на свое личное проектное бюро, в штат которого войдут более 200 сотрудников. Это будет первое проектное бюро, созданное дорогобогатым девелопером. С каких проектов бюро начнет свою деятельность? С премиального дома на улице Павла Андреева в районе Шаболовки и третьей очереди собрания клубных домов West Garden в районе Минской улицы.

Зачем компании собственное проектное бюро? Ну, во-первых это красиво понтануться. Девелоперы поняли, что надо заниматься вертикальной интеграцией бизнеса, и кому если не первому на элитном рынке задавать тренд. Во-вторых ребятам надо поддерживать уровень качества и контролировать сроки - а супчиков хрен проконтролируешь. В качестве приятного бонуса - минимизация издержек и непредвиденных расходов при строительстве. И в-третьих, бюро сократит сроки согласований и получения разрешений на строительство.

Площадка "Бауманская, 53", по информации СиТ, ушла с аукциона от РКС в актив ДГИ. Сам ДГИ довольно часто на что-то "меняет" или дополняет площадки. Однако, учитывая близость площадки к кластеру Бауманки, можно предположить, что её передадут этому университету.

Уровень образовательного кластера Бауманки какого-то планетарного масштаба - огромный атриум-амфитеатр, реставрация и интеграция исторических зданий, мост через Яузу, общага, которая выглядит не как общага, а кусок Москвы Сити.

Вот такие масштабы там сейчас разворачиваются. И довольно логично РКСовский ЗУ воткнуть тоже в процесс обновления района, большую Бауманизацию.

Также остается открытым вопрос - что будет с домом Анны Монс.