Пыпинщина ноября говорит нам, что продажи у месье девелоперов не просели, а следом #третийадмин делает свой любимый чек-ап по офисникам. В разрезе ноября смотрим итоги года, вряд ли что-то уже изменится. Если вкратце – предложение выросло в метрах в 1,5 раза, а цены - на 20%.

На тему офисов есть несколько измышлений:

1. Сейчас на рынке болтается около 350 тыс. офисных метров, которые сохраняют влажную мечту мамкиных инвесторов при условии роста цены метра за время стройки. За год насчитали 7 стартов и мы удивляемся смелости этих девелоперов.

2. Что со спросом? – За 11 месяцев поглотилось плюс/минус 70 тыс. кв. м – точных подсчетов у офисных шаромыжников быть не может, поэтому ориентируемся на тоненького. Как видим, если МР, в чемодане которого завис самый большой объём метров в открытой продаже, не поторопится, и нормально будет продавать только Стоун, то продавать этот объём всем оставшимся калекам придётся почти 5 лет. А что ещё продается в стройке у наших любимых офисных девелоперов – подбили в табличке, и это, Карл, 70% от всего рынка на продажу, который по-прежнему за яйца держит тройка игроков.

Знаете сколько лотов продал Глоракс в Аура Белорусская за ноябрь? Правильно, 0 лотов. Поэтому 22 ноября запустили реальную скидку 35%.

Какие ставки, такой реальный скидон спасет ребят в декабре или нет? Со скидкой цена стала ниже стартов от декабря 2021. Наблюдаем за лучшим кейсом ошибки в ценообразовании и долгом полном бездействии.

Кто ещё НИ-ЧЕ-ГО не продал в ноябре 2022 года?

Вот вам списочек проектов, где скорее всего будут скидоны в ближайшее время:

1. Преображенская площадь - перегрели цену.
2. Парк Сайд - оверпрайс и колхоз от ЛСР удивляет, а вот отсутствие продаж вообще не удивляет.
3. Champine - региональный Тач не смог настроить нормальный поток продаж. Но проект маленький, им много продавать и не надо. Раскачаются ещё.
4. Береговой 2 - это уже должно быть в учебниках по маркетингу в недвижимости. Удивительно, что банк терпит этот сказочный проеб.
5. Инсайдер - региональный РКС хотел залететь на жирный московский рынок, но пока этот рынок показывает, что продавать РКС оверпрайсовый проект будет сложно. Посмотрим, может ребята раскачают.
6. Врубеля 4 - чемодан ака Интеко перегрел ценник, и даже с остатками 30% уже 2 месяца стоят без продаж.

Элитку и проекты с остатками в расчет не берем.

Офисные коробки. Часть 2

Первые поползновения на офисном рынке после затяжной паузы начались в 2020 и офисы начали расти как грибы после дождя, разделив рынок на два сегмента - классической аренды от лендлордов и метров на продажу под инвест. Особенно офисная активность поразила нас в прошлом году. Это связано с тем, что 1. де-факто постсоветская Москва не нарастила достаточный объем офисных помещений, так как большая часть рынка - это по-прежнему морально устаревшие сараи. 2. девелоперы не идут против системы, которая за новые рабочие места в нерезиновой даёт скидку на смену ВРИ. Здесь наблюдаем активное спаривание уважаемых девелоперов жилья и офисников, где у каждого свой профит. 3. привлек внимание жирных котов успех молодого сегмента офисов на продажу, где бомбит спрос мамкиных инвесторов, возбуждая влажные фантазии уважаемых девелоперов.

Так, в 2021 все кому хотелось и не совсем хотелось планировали запрыгнуть в строительство офисов. На карандаше: Шлюзовая от Галс, бизнес-центр от Мангазеи, офисы по ПИК стандарту и далее по списку. Так и колхозники из ЛРС могли добраться до офисов, хорошо, что не добрались. Но… после всем нам известных событий девелоперы обосрались и начали сливаться с офисных метров - об этом писали здесь. Первыми на выход с рынка пошли те, кто на секси картинках выезжать хотел, но се ля ви, такая схема могла сработать в нулевые, но не сейчас. Параллельно наблюдаем интересный кейс: появились ноунейм девелоперы одного проекта, непонятно на что рассчитывая, но факт: выходят с небольшими объемами, площадки подбирают по принципу - где бомбят продажи у офисных коршунов. Цену метра дёргают уже на старте, тк себестоимость у ноунейма всегда более высокая, а технология продаж - отсутствует. В таких проектах офисный инвест превращается в офисный инцест. Здесь на карандаше: БЦ от insolver и офисный утюг Эйлер, Fly Tower - уже на стопе.

Не суйте товарищи носа туда, где нихуя не знаете. Все равно обосретесь. Сейчас лапки подняли даже бородатые офисные лендлорды - те, кто якобы был в теме, и бодро рапортовал о запуске новых офисников, а сдюжат ли они теперь - не ясно. Причина всему одна - бабки. Маржа в офисах объективно ниже, чем в любимом всеми девелоперами жилом бизнес-классе, а геморроя с офисной стройкой - больше. Одна инженерка чего стоит, это вам не двор-парк пилить и лапшу клиентам вешать, как сладко их семья будет размножаться в этом раю. По факту видим, что легко взять свои слова обратно и сэкономить на лавках, детских площадках, отделке - или переложить ее в ипотеку. Ну и хули толку заморачиваться месье девелоперам, спрашивается? Как итог, те, кто верят в офисный продукт получили карт-бланш на низко конкурентном рынке и пока на него не выйдут условные Самолёт или Эталон, а им это нахуй не надо, навеса метров не будет и буст цены продолжится. Мамкин инвестор может спать спокойно, шанс сесть в лужу с простоем помещений сводится к минимуму, так как рынок попрежнему остается дефицитным. Наблюдаем дальше.

#байкиинсайдера от #третийадмин

Иногда интересно посмотреть, о чем думают люди, когда согласуют интервью для бизнес-изданий.

Вот многоуважаемый Алексей Викторович прямым текстом говорит "Коммерческая недвижимость сейчас, мягко говоря, никому не нужна".

Как это можно после этого готовить проект на Савеловской к реализации. Тип сразу инвесторам надо сразу сказать - "Он нахер никому не нужен, нам просто для смена ВРИ нужно".

Пока Тулупов не знает кому нужна коммерческая недвижимость в Москве Галс согласует на Архсовете свой 400 метровый офисник, который аж на 196 тыс. в ГНС.

Было несколько вариантов посадки очередной доминанты в Сити.