Недвижимость инсайды
После роста цены имени дешевой ипотеки и 2020 года любой кусок земли в пределах МКАД - стал ликвидной историей, даже если там будут железные дороги с 4 сторон, труба ТЭЦ на границе участка, а кладбище на территории участка. Из такой категории участок по адресу…
Очередной слив не самой ликвидной площадки от MR
На этот раз, вероятно, толкнули ЗУ "1-я Фрезерная, 2/1" (1) в сторону Гранельки. Гранелька же создал "СЗ Фрезерный". Когда, ну очень хочется ещё один проектик внутри МКАД. Место для жизни просто идеальное - со всех сторон ЖД пути, стройка хорды, промка. Красота, настоящая мечта московского ипотечника, который не хочет уезжать в подмосковные поля и луга.
Рядом будет строиться проект Level - Перовское, 21 (2). Как видим Левелу не в падлу бренд марать проектами в сомнительных для жизни локациях. А вот MR и Capital - показывают мастер-класс как сливать проекты, которые не особо соответствуют бизнес-классности бренда девелопера. Ну и процесс согласований часто приносит больше доходности, чем процесс продажи дольщикам хаток бобра. Ведь столько мороки с ними.
Ранее MR толкал следующие проекты:
1. Амурская - Level
2. ТПУ Люблино - ЦИ. Довольно забавно, когда из-за проекта начались волнения, МР открещивался как мог.
3. Маяковский - Текта
4. Большая Черемушкинская, 25 - Текта
5. Мневники, 1 - Интеко
6. Wave - продажа ЛСРу с некрасивой историей в виде отмены броней. Wave же не проект, а эпичный провал продаж. Удивительно как разумно поступил МР слив его и неразумно ЛСР купив его.
7. Соймоновский, 3 - ЛСР
8. Вишневая, 7 - Эталон
9. Огородный, 2-4 - СМУ-6
10. Огородного, 20 - финализируется сделка с Брусникой, которая ну очень хочет проект в Москве.
Есть подозрение, что ЗУ "3-й Силикатный проезд, 10", "Веткина, 2", "Верейская, 29" также могут отправиться к кому-нибудь из девелоперов. Наблюдаем.
На этот раз, вероятно, толкнули ЗУ "1-я Фрезерная, 2/1" (1) в сторону Гранельки. Гранелька же создал "СЗ Фрезерный". Когда, ну очень хочется ещё один проектик внутри МКАД. Место для жизни просто идеальное - со всех сторон ЖД пути, стройка хорды, промка. Красота, настоящая мечта московского ипотечника, который не хочет уезжать в подмосковные поля и луга.
Рядом будет строиться проект Level - Перовское, 21 (2). Как видим Левелу не в падлу бренд марать проектами в сомнительных для жизни локациях. А вот MR и Capital - показывают мастер-класс как сливать проекты, которые не особо соответствуют бизнес-классности бренда девелопера. Ну и процесс согласований часто приносит больше доходности, чем процесс продажи дольщикам хаток бобра. Ведь столько мороки с ними.
Ранее MR толкал следующие проекты:
1. Амурская - Level
2. ТПУ Люблино - ЦИ. Довольно забавно, когда из-за проекта начались волнения, МР открещивался как мог.
3. Маяковский - Текта
4. Большая Черемушкинская, 25 - Текта
5. Мневники, 1 - Интеко
6. Wave - продажа ЛСРу с некрасивой историей в виде отмены броней. Wave же не проект, а эпичный провал продаж. Удивительно как разумно поступил МР слив его и неразумно ЛСР купив его.
7. Соймоновский, 3 - ЛСР
8. Вишневая, 7 - Эталон
9. Огородный, 2-4 - СМУ-6
10. Огородного, 20 - финализируется сделка с Брусникой, которая ну очень хочет проект в Москве.
Есть подозрение, что ЗУ "3-й Силикатный проезд, 10", "Веткина, 2", "Верейская, 29" также могут отправиться к кому-нибудь из девелоперов. Наблюдаем.
Недвижимость инсайды
ПИК на «Кавказском бульваре, 51»получил РнС и выходит из бронирования в продажи. Прайс сейчас стартует от 5,9 млн. руб. за 20 квадратов. #стартпродаж
Как мы помним кусок проекта "Кавказский бульвар, 51" ПИК толкнул ноунейм девелоперу. Под ноунейм девелопером фигурирует некий концерн "Русич".
Всегда довольно интересный кейс, когда ПИК толкает свои площадки кому-то из ноунеймов или даже неймов, потому что непонятно на что рассчитывают эти ребята.
У ПИКа:
1. Высушенная себестоимость, быстрая стройка
2. Огромная машина маркетинга и продаж
3. Сила бренда
Если бы офисы продаж ещё бы догадались открыть - то вообще космос был.
У ноунейма - более высокая себестоимость, желание сделать более красивый продукт (что опять дергает себестоимость), отсутствие бренда, технологий продаж и машины маркетинга. Таким образом все что могут ребята сделать - продавать дешевле чем ПИК не более. А значит их фин. модель в любом случае будет хуже ПИКовской, у которой прайс реализации выше, а расходы ниже.
Вернемся к Кавказскому бульвару. Картинки у Русича более секси, чем у ПИКа получились, но даже у ПИКа ценник в проекте не растет. Стартовали в декабре по 227 тыс. руб./кв. м. открутили в марте цены до 250 тыс. руб./кв. м. и все. Цена даже снизилась ниже 240 тыс. руб./кв. м. Поэтому по какой цене будет выходить Русич - вопрос интересный. Локейшен довольно тухлый и "дешевый". Не думается, что там может быть какой-то инвест, но последить стоит.
Всегда довольно интересный кейс, когда ПИК толкает свои площадки кому-то из ноунеймов или даже неймов, потому что непонятно на что рассчитывают эти ребята.
У ПИКа:
1. Высушенная себестоимость, быстрая стройка
2. Огромная машина маркетинга и продаж
3. Сила бренда
Если бы офисы продаж ещё бы догадались открыть - то вообще космос был.
У ноунейма - более высокая себестоимость, желание сделать более красивый продукт (что опять дергает себестоимость), отсутствие бренда, технологий продаж и машины маркетинга. Таким образом все что могут ребята сделать - продавать дешевле чем ПИК не более. А значит их фин. модель в любом случае будет хуже ПИКовской, у которой прайс реализации выше, а расходы ниже.
Вернемся к Кавказскому бульвару. Картинки у Русича более секси, чем у ПИКа получились, но даже у ПИКа ценник в проекте не растет. Стартовали в декабре по 227 тыс. руб./кв. м. открутили в марте цены до 250 тыс. руб./кв. м. и все. Цена даже снизилась ниже 240 тыс. руб./кв. м. Поэтому по какой цене будет выходить Русич - вопрос интересный. Локейшен довольно тухлый и "дешевый". Не думается, что там может быть какой-то инвест, но последить стоит.
ГК ФСК приобрела участок в Кузнечиках под ИЖС
Малоэтажное жилье станет доступнее благодаря ипотечным программам застройщиков. Скоро мы увидим проект от ГК ФСК в 21 км от МКАД по Варшавке: компания «ФСК Family» приобрела участок под ИЖС в Кузнечиках, рядом с Подольском. Недалеко от этого места находится станция МЦД «Подольск», вокруг – уже имеющаяся инфраструктура поселка и городского округа. Говорят, что сам проект подразумевает таунхаусы и малоэтажные корпуса, собственную школу и детский сад.
Малоэтажное жилье станет доступнее благодаря ипотечным программам застройщиков. Скоро мы увидим проект от ГК ФСК в 21 км от МКАД по Варшавке: компания «ФСК Family» приобрела участок под ИЖС в Кузнечиках, рядом с Подольском. Недалеко от этого места находится станция МЦД «Подольск», вокруг – уже имеющаяся инфраструктура поселка и городского округа. Говорят, что сам проект подразумевает таунхаусы и малоэтажные корпуса, собственную школу и детский сад.
Недвижимость инсайды
Как апартаменты в Москве "привстали" в сентябре, так и упали в октябре. Минимальные значения реализации с коронавирусных развлечений. Из положительного, ипотека начала отпускать - всего половина реализованного приходится на иглу ипотечного одобрения. Видите…
Скидки на апартаменты в Москве не помогли рынку апартаментов встать с колен.
Рынок стоит, доля ипотеки на стоящем рынке растет - перевалило за половину. Вот так сжалась емкость - как писька на морозе.
Рынок стоит, доля ипотеки на стоящем рынке растет - перевалило за половину. Вот так сжалась емкость - как писька на морозе.
Недвижимость инсайды
Весь положительный тренд по квартирам от мая до сентября сменился октябрьским похмельем. Москва опять встала. Хуже только апрель-май 2020 года. А девелоперы по-прежнему заняты любой хуйней, кроме спасения продаж.
Скидками и страшилками про отмену ипотеки в ноябре московские девелоперы отскочили - продали даже больше июня'22. Но едут на хромой кобыле - ипотеке.
Чижик-лохов с бабками на квартиру меньше 25% рынка. Причем обратите внимание, как люди с бабками с мая идут на уровне до 1000 квартир в месяц. Прям рынок показывает, что если не будет рычага в виде ипотеке - все знатно поймут, что рынок очень сжался.
Конечно, из-за отмены субсидирования ипотека полностью не схлопнется, но есть подозрение, что рынок срежется на 1/3 минимум.
Чижик-лохов с бабками на квартиру меньше 25% рынка. Причем обратите внимание, как люди с бабками с мая идут на уровне до 1000 квартир в месяц. Прям рынок показывает, что если не будет рычага в виде ипотеке - все знатно поймут, что рынок очень сжался.
Конечно, из-за отмены субсидирования ипотека полностью не схлопнется, но есть подозрение, что рынок срежется на 1/3 минимум.
Недвижимость инсайды
В удивительное время живем. Итоговая ставка по ипотеке сократилась, достигнув рекордного минимума - 3,49%, а продажи и доля ипотеки в продажах - упали. Вот так разносит рынок в разные стороны. Девелоперы и банки доиграются с подходом "твори бардак, мы тут…
Смотрим на долю ипотеки по первичке в Москве и ипотечную ставочку по первичке (взяли у Frank RG).
Как видим, рынок устаканился на уровне 77% доля ипотеки и ставка 3,7%. Если ипотека будет без субсидирования, то этот объем просто уйдет с рынка.
Что получается?
1. Людей с деньгами мало - не более 25%.
2. Ставка - драйвер, каждый процент ставки может "выгонять" с рынка 5-10% объема.
3. Январь - традиционно слабый месяц по продажам. Целевая аудитория занята поеданием салатов, а не покупкой квартиры, поэтому страшно представить что будет с продажами, если ставка резко станет 9-10%.
Ждите скидок или отсутствие продаж.
Полный джингл белс.
Как видим, рынок устаканился на уровне 77% доля ипотеки и ставка 3,7%. Если ипотека будет без субсидирования, то этот объем просто уйдет с рынка.
Что получается?
1. Людей с деньгами мало - не более 25%.
2. Ставка - драйвер, каждый процент ставки может "выгонять" с рынка 5-10% объема.
3. Январь - традиционно слабый месяц по продажам. Целевая аудитория занята поеданием салатов, а не покупкой квартиры, поэтому страшно представить что будет с продажами, если ставка резко станет 9-10%.
Ждите скидок или отсутствие продаж.
Полный джингл белс.
Недвижимость инсайды
Смотрим на долю ипотеки по первичке в Москве и ипотечную ставочку по первичке (взяли у Frank RG). Как видим, рынок устаканился на уровне 77% доля ипотеки и ставка 3,7%. Если ипотека будет без субсидирования, то этот объем просто уйдет с рынка. Что получается?…
Ну и ответ, почему вы слышите плач Ярославны от месье девелоперов.
Если посмотреть объем продаж за 11 месяцев, то 2022 год хуже даже 2019!!! Все бы ничего, но средняя ставка ипотеки в 2019 году была - 9,5%, а сейчас по году - 4,6%. Но есть нюанс, как в анекдоте про нюанс.
Средняя цена экспонирования в 2019 году в Московском регионе была в районе 150 тыс. руб./кв. м., а сейчас она под 300 тыс. руб./кв. м. Это знаменитые два оборота рынка недвижимости за эти два года.
Если посмотреть объем продаж за 11 месяцев, то 2022 год хуже даже 2019!!! Все бы ничего, но средняя ставка ипотеки в 2019 году была - 9,5%, а сейчас по году - 4,6%. Но есть нюанс, как в анекдоте про нюанс.
Средняя цена экспонирования в 2019 году в Московском регионе была в районе 150 тыс. руб./кв. м., а сейчас она под 300 тыс. руб./кв. м. Это знаменитые два оборота рынка недвижимости за эти два года.
Недвижимость инсайды
Наш #третийадмин переживает за офисы, поэтому пауза офисных слушков. 1. Capital Group пытается ТПУ Молодежная - Ярцевская, 21/1 перекинуть в жилье или апарты, чуя что офисник на Молодежной нафиг никому не нужен в текущих реалиях. 2. AB development тоже пытается…
Ай, красивые картинки для новой очереди Вишневого сада - Мосфильмовской, 1.
Раньше планировали офисы, а сейчас будет жилье. Стильная, крутая архитектура.
Архитектура - AI Studio
Раньше планировали офисы, а сейчас будет жилье. Стильная, крутая архитектура.
Архитектура - AI Studio
Пыпинщина ноября говорит нам, что продажи у месье девелоперов не просели, а следом #третийадмин делает свой любимый чек-ап по офисникам. В разрезе ноября смотрим итоги года, вряд ли что-то уже изменится. Если вкратце – предложение выросло в метрах в 1,5 раза, а цены - на 20%.
На тему офисов есть несколько измышлений:
1. Сейчас на рынке болтается около 350 тыс. офисных метров, которые сохраняют влажную мечту мамкиных инвесторов при условии роста цены метра за время стройки. За год насчитали 7 стартов и мы удивляемся смелости этих девелоперов.
2. Что со спросом? – За 11 месяцев поглотилось плюс/минус 70 тыс. кв. м – точных подсчетов у офисных шаромыжников быть не может, поэтому ориентируемся на тоненького. Как видим, если МР, в чемодане которого завис самый большой объём метров в открытой продаже, не поторопится, и нормально будет продавать только Стоун, то продавать этот объём всем оставшимся калекам придётся почти 5 лет. А что ещё продается в стройке у наших любимых офисных девелоперов – подбили в табличке, и это, Карл, 70% от всего рынка на продажу, который по-прежнему за яйца держит тройка игроков.
На тему офисов есть несколько измышлений:
1. Сейчас на рынке болтается около 350 тыс. офисных метров, которые сохраняют влажную мечту мамкиных инвесторов при условии роста цены метра за время стройки. За год насчитали 7 стартов и мы удивляемся смелости этих девелоперов.
2. Что со спросом? – За 11 месяцев поглотилось плюс/минус 70 тыс. кв. м – точных подсчетов у офисных шаромыжников быть не может, поэтому ориентируемся на тоненького. Как видим, если МР, в чемодане которого завис самый большой объём метров в открытой продаже, не поторопится, и нормально будет продавать только Стоун, то продавать этот объём всем оставшимся калекам придётся почти 5 лет. А что ещё продается в стройке у наших любимых офисных девелоперов – подбили в табличке, и это, Карл, 70% от всего рынка на продажу, который по-прежнему за яйца держит тройка игроков.
Многие сейчас ищут проекты в высокой степени готовности, а еще лучше - готовый дом. Но такого предложения сейчас мало, а еще меньше комплексных проектов на стадии завершения. Один из таких – «Сердце Столицы» от Донстрой.
Стабильный топ по продажам нескольких лет подходит к концу, достраиваются два дома, один сдается в этом году, другой – в следующем.
Квартир всего 40 осталось, в основном на верхних этажах – видовые. Это не так и много.
И это при том, что вся инфраструктура уже есть и работает: ТЦ, фитнес с бассейном, много кафе и прочих радостей. А школа и детский муниципальные, и дети их уже посещают. Что редкость в больших проектах, обычно сначала домики, а потом все остальное. А вот чтоб параллельно – такое не часто встретишь.
Стабильный топ по продажам нескольких лет подходит к концу, достраиваются два дома, один сдается в этом году, другой – в следующем.
Квартир всего 40 осталось, в основном на верхних этажах – видовые. Это не так и много.
И это при том, что вся инфраструктура уже есть и работает: ТЦ, фитнес с бассейном, много кафе и прочих радостей. А школа и детский муниципальные, и дети их уже посещают. Что редкость в больших проектах, обычно сначала домики, а потом все остальное. А вот чтоб параллельно – такое не часто встретишь.