Смотрим на продажи значит и замечаем любопытную ситуацию. Ситуация называется "флаг Франции", когда показатель этой монополизации стал расти сильнее.

Так, на ТОП-3 продаж в Москве в 2018-2019 гг. приходилось по 27%, 2020 скакануло до 35%, а дальше рост. 9 месяцев 2022 на ТОП-3 приходится больше половины рынка. Почему так?

Все просто - закон о проектном финансировании, общение с банками и возможность субсидировать ипотеку. Все Васи Пупкины встали и вышли с рынка при таком раскладе. Теперь заправляют жирные коты с ресурсами.

Хорошо ли это или плохо? Фиг знает, если будет конкуренция хотя бы среди этих 5-10 игроков - то ок, а если не будет, то рынок откатится к реалиям "догордеевского" периода.

В сентябре рынок апартаментов Москвы немного привстал. Привстал как алкаш, который планирует упасть ебалом в грязь ещё сильнее.

Как видим, сентябрь для девелоперов был довольно позитивным. Даже умирающие все лето апарты как-то активизировались. Но есть один нюанс, как в анекдоте про нюанс.

Квартиры тоже в сентябре были на позитиве. Если позитивом можно назвать такой уровень ипотеки. Обновлен новый рекорд - 86% сделок прошло с ипотекой. Конечно же, прошлый рекорд был в августе - 82%.

В октябре же все будут ебать вола, так как банки уже начали повышать ставки. Потому что присели на очко после нагоняя от ЦБ.

Доля ипотеки растет без снижения ставки. Это означает только неспособность рынка для самостоятельного восстановления, а просто раздувание ипотечного кола.

Сейчас ставки "скаканут", а доля скорее всего останется флэт - подкосится сам объем рынка.

Когда будет подкашиваться объем рынка - будет разворачиваться большая монополизация рынка. Потому что жирные ребята имеют гору бабок на рекламу, вкусный кофе в офисах продаж, красивые картинки, субсидированную ипотеку и далее по списку.

Если "Шапки фараона" не случилось у А101, то "Дзен-кварталы" готовятся к старту продаж.

Не особо понятно зачем А101 выводит этот новый объем, так как в рамках локации все поля и так - проекты А101. Одним проектом больше, одним проектом меньше - особо план продаж не перекосоебит. Возможно, ребята ожидают хороший эффект от близости к станции метро Коммунарка, так как станция всегда дает необходимый буст продаж.

Постниково тоже на низком старте, но там метро нет, может его и притормозят выводить.

✔️ Собрали все архитектурные вакансии вместе

Наш портал «Архсовет Москвы» и образовательный проект Москомархитектуры «Открытый город» запускают новый раздел с вакансиями в сфере архитектуры, недвижимости и градостроительства – свои предложения уже разместили бюро "Цимайло Ляшенко и Партнеры", АПЕКС, Спич, PRIDE, Parsec и многие другие.

Профессия архитектора – одна из старейших и в любую эпоху остается актуальной и значимой. Мы понимаем, что сейчас для многих меняется привычная жизнь, система отношений и прочее, поэтому стараемся оперативно реагировать – искать новые форматы взаимодействия, возможности для работы, в том числе, удаленного формата.

Для того, чтобы разместить вашу вакансию, необходимо прислать описание должности (условия, требования к кандидату, контакты для связи) и логотип компании на почту archsovet@gmail.com.

Удачи!

Пачка вакансий для архитекторов. А значит у ребят есть заказы - довольно позитивный сигнал для рынка - никто проектирование новых проектов пока не останавливает.

А вот и визуализация Славы. Ранее макет этого "жирного" чуда был показан на МУФе.

Для его стройки снесут уставший БЦ - Ямская-центр. Лично нам такие "жирные" - "глубокие" офисники не нравятся. Чем "тоньше" объем - тем ликвиднее его метры. Но, возможно у ребят своя стратегия.

Белорусскую площадь обтыкают доминантами. Получится такой бублик из доминант и дырка внутри площади.

РКС как-то на похуй подошел к ценообразованию и вывел проект апартов Инсайдер по лютому оверпрайсу - 450 тыс. руб./кв. м.

Тут даже рот у Формы должен открыться, потому что их проект øøøøø, находясь на высокой стадии со сдачей во 2 квартале 2024 года - стоит 415 тыс. руб./кв. м и это квартиры, а Инсайдер сдается на год позже и это апарты.

Разговора про инвест идти не может. Даже для конечника ценник странный. Проще уж в Форме отовариться, чем у РКС.

Любопытная математика. РКС на стройку у Сбера взял 11,7 ярда. Апартов у них 45,5 тыс. кв. м. плюс машиноместа и коммерция на 1,5 тыс. кв. м. Суммарно получается - 47,5 кв. м. за 11,7 ярда. Метр получается за 246 тыс. руб. Это дохуя.

Есть два вида себестоимости - строительная. Так например, в Москве строительная себестоимость "типа бизнес-класса" стоит порядка 150 тыс. руб./кв. м. И инвестиционная себестоимость где к строительной плюсуются прочие расходы - бабки за землю, бабки за переводы этой земли и тд и тп. В рамках бабок в проектном финансирование могут запихнуть разные расходы, чаще всего там сидит инвестиционная себестоимость. Зависит от конкретного случая. Потому что девелопер может купить землю "за свои" или начать стройку "за свои", но все равно это надо будет перекрыть бабками ПФ.

Скорее всего 246 тыс. - это не только строительная себестоимость, но и какие-то затраты на выкуп земли. Потому что за 246 тыс. руб./кв. м. строительной себестоимости - там должна стоять точная копия Бродского. В любом случае при таком высоком обременении ребята должны были выходить высоко. Они это сделали, но прайс получается супер нерыночным.

Условно, если они стартанули за 450 и рынок это поддержит, то средняя цена реализации в их модели должна сейчас стоять на уровне 500 тыс. (без всяких инфляций или ростов рынка и тд). Тогда получается довольно справедливый прайс и маржинальная цена. Только цены 500 тыс. рынок тут не даст (на данный момент точно).

Скорее всего ребятам ну очень хотелось выйти в Москве и они цепанули площадку с переоценённой ценой входа. И сейчас будут крутиться как могут, потому что "спасательного" роста рынка имени 2020-2021 не будет. В 2019-2020 можно было брать всякий скам, набивать чемодан с говном, а потом стартовать и все ок будет, так как рынок бы дал более высокую цену. Кстати, поэтому мы в 2020-2021 не увидели банкротств или продаж девелоперских компаний, чтобы обанкротиться или продать компанию на таком растущем рынке - надо быть полным дурачком.

Хотели пошутить, что А101 и Самолет совместный проект назову "Квартал Лаголово", но на сайте Самолета уже есть прелонч проекта "Квартал Лаголово".