#Недвижимость

Рынок вторичного жилья в Москве вошел в фазу структурных изменений

Эксперты отмечают, что объем предложений сокращается, а цены продолжают рост, несмотря на снижение доступности ипотеки. Эта динамика формируется под влиянием нескольких факторов, которые в совокупности создают новую реальность на рынке недвижимости.

Ключевой причиной стало ужесточение кредитной политики. Повышение ставки ЦБ до 21% резко сократило число покупателей, способных взять ипотеку на вторичное жилье. Однако вместо ожидаемой коррекции цен рынок столкнулся с дефицитом предложений. Владельцы недвижимости не спешат выходить на сделки, предпочитая выжидать или переводить объекты в аренду. Это создает эффект искусственного сокращения предложения, поддерживая стоимость квадратного метра.

Дополнительное давление оказывает первичный рынок. Застройщики активно используют субсидированные ипотечные программы, делая новые квартиры привлекательнее для покупателей. В результате часть потенциальных сделок уходит с "вторички" в сегмент новостроек, что снижает активность на рынке готового жилья.

Рынок аренды также играет свою роль. Спрос на съемное жилье растет на фоне высокой стоимости ипотеки, что позволяет владельцам квартир зарабатывать больше без необходимости продавать активы. Это формирует устойчивый тренд: в ближайшей перспективе снижение предложения на вторичном рынке продолжится, а цены останутся высокими.

#Недвижимость

Доступность жилья в крупных городах становится одной из ключевых социально-экономических проблем. Доля квартир стоимостью до 3 млн рублей стремительно сокращается, а рынок массового жилья всё больше смещается в сторону комфорт-класса. Этот тренд обусловлен сочетанием факторов: ростом себестоимости строительства, изменением стратегии девелоперов и особенностями кредитно-денежной политики.

С 2021 года строительные материалы подорожали на 40-50%, что резко увеличило издержки застройщиков. Высокие ставки по кредитам на новое строительство и рост цен на рабочую силу делают малоэтажные и бюджетные проекты менее привлекательными для девелоперов. В результате застройка крупных городов ориентируется на более маржинальный сегмент, тогда как доступное жильё перемещается в пригороды и вторичный рынок.

Ипотечные программы, с одной стороны, поддержали спрос, но с другой – способствовали перегреву рынка. В 2020-2023 годах льготная ипотека позволила миллионам россиян приобрести жильё, однако привела к росту цен, который не был компенсирован соответствующим увеличением доходов населения. В 2024 году, после повышения ключевой ставки до 16%, спрос на первичное жильё снизился, но цены не скорректировались, поскольку себестоимость строительства продолжает расти.

В результате возникает дисбаланс: предложение бюджетных квартир сокращается, а спрос на доступное жильё остаётся высоким. Это создаёт угрозу социальной поляризации, когда часть населения оказывается вытесненной в менее развитые районы или вынуждена откладывать покупку жилья. Решение проблемы требует системного подхода – от пересмотра стратегии жилищного строительства до новых механизмов поддержки доступного сегмента. Без этих шагов массовое жильё может окончательно стать недоступным для значительной части населения.