#Недвижимость #ИЖС

Южные агломерации России — Ростов-на-Дону, Краснодар и Волгоград — формируют альтернативную модель городского развития, основанную не на многоэтажной застройке, а на устойчивом спросе на частные дома. На фоне общероссийского тренда на уплотнение городов, этот сдвиг пока остаётся в тени, хотя масштабы уже значимы. Перед нами не локальная особенность, а системный вызов — в экономике, инфраструктуре и налоговой модели.

По данным Института экономики города, на 2022 год в Ростове-на-Дону общая площадь индивидуального жилья составила 21,1 млн кв. м, в Краснодаре — 19,6 млн, в Волгограде — 15,4 млн. Доля ИЖС в жилом фонде: 42,7%, 33,7% и 36,2% соответственно. Для сравнения: в большинстве других крупных городов эта доля не превышает 20%. Причём такой формат генерируется не девелоперами, а самими жителями — через стабильный и глубоко укоренённый запрос на «дом на земле».

С точки зрения бюджета такая застройка выглядит убыточной: один дом даёт менее 2 тыс. рублей налогов в год, не предполагает обременений по школам, дорогам и инженерии. В то же время на аналогичной площади многоэтажка принесла бы бюджету в 10–20 раз больше и сопровождалась бы обязательствами девелопера по инфраструктуре.

Однако простая логика доходов здесь не работает. Запрос на ИЖС в южных регионах — не временная аномалия, а форма жизни, которая сложилась исторически и воспроизводится независимо от программ поддержки. Игнорировать её — значит идти против самих основ социума. Задача — не остановить, а встроить эту модель в управляемую систему: через корректировку налоговой базы, адресные решения по инфраструктуре, гибкие градостроительные нормы.

Юг России показывает: город может расти не только вверх, но и вширь — и при этом быть устойчивым. Но для этого институции должны успевать за культурой. Именно от этого будет зависеть, станет ли ИЖС источником хаоса или основой обновлённой урбанистики в стране.