🤷‍♀ПОЧЕМУ НЕ уведомляют?!

Помните сюжет из Ералаша:
- Видишь, параллельные прямые не пересекаются.
- Вижу, что не пересекаются. Но ПОЧЕМУ они не пересекаются?!

Вот и я не понимаю - почему не уведомляют!

♻️Общая схема до безобразия повторяющаяся, уже ни раз описывала кейсы, где события развивались именно по ней: купил -  пошел снимать с учета бывшего собственника - собственник подает иск о признании сделки недействительной.

🍀В этой истории есть интересный нюанс, почему о ней и решила рассказать.

В сентябре 2022 года заемщик М. купил у гр. И., который купил у Людмилы, за месяц до продажи.

▪️По прошествии полугода, в суде при решении вопроса о снятии с рег учета Оюдмилы, М. заявлял, что в квартире никто не был зарегистрирован, а после покупки, получив выписку из домовой книги, обнаружил жильцов. При этом квартира сдавалась в аренду, и фактически проживающие жильцы, уже съехали.

▪️Людмила в суде пояснила, что как собственник квартиры  сделку по продаже не заключала, но иск о признании ее недействительной еще не подавала. При этом сама она там не проживала, знала о проживании арендаторов, именно от них узнала, что явился новый собственник, о задолженности по коммунальным услугам в большом размере ей известно.

🔸Суд удовлетворил иск - снял Людмилу с рег учета. Вот тогда она и пошла в полицию, где возбудили уголовное дело. Но иск в суд по сделкам подала не она.

🔸В октябре 2023 года Измайловский межрайонный прокурор подал иск в  интересах Людмилы, требуя признать договоры недействительными.
Почему прокурор? Оказалось, что в 2021г. Людмила была поставлена на диспансерный учет по заболеванию F20.014 - "Параноидальная шизофрения, эпизодический с нарастающим дефектом тип течения", но вопрос о дееспособности не решался.

🚨В уточнение иска прокурор сообщил, что покупатель И. по сделке с Людмилой (он же продавец  по сделке с заемщиком), привлечен к уголовной ответственности за мошенничество, а также еще 8 человек. Приговор еще не вынесен, но по нескольким нашла решения о продлении срока домашнего ареста.

Мотивированного решения еще нет. Проводилась ли почерковедческая экспертиза по подписи Людмилы - неизвестно. Скорее приговор чем решение сможет осветить все тонкости совершенной мошеннической схемы. 

📧Страховщик об иске узнал от банка, и, запросив материалы, чтобы понять кто-что-в каком суде дело, банк прислал иск прокурора и решение суда от 13.05.2024 😲о признании сделки Людмилы недействительной и истребовании квартиры у заемщика М.
Ставим в резерв на выплату  16 млн.р.

Естественно, страхователь о суде не сообщал СК! Кто читает канал, возможно заметили, что этот момент подсвечиваю. 

❓Что вы думаете, почему заемщики не информируют страховую компанию о судебных процессах

1⃣ боятся увеличения страховой премии или отказа в выплате
2⃣ не читали договор, нет  понимания о необходимости информирования и последствий действий
3⃣ отсутствует понимание, что это может повлиять на исход дела в положительную сторону
4⃣ надеются разрешить ситуацию самостоятельно,  без вмешательства других
5⃣ забыли что застрахованы
6⃣ свой вариант укажу в комментариях

✳️ПРАВИЛА САМОСТОЯТЕЛЬНОЙ РЕАЛИЗАЦИИ ЗАЛОЖЕННОГО ИМУЩЕСТВА

Федеральный закон от 12.06.2024 года № 140-ФЗ вносит ряд значительных изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" для залогодателей-физических лиц - ст.37.1:

1️⃣Введено понятие "самостоятельной реализации заложенного имущества". Это нововведение позволяет физическому лицу, не занимающемуся предпринимательской деятельностью, (прим. т.е. получал потребительский кредит) продать заложенное имущество для полного погашения обязательств по кредитному договору или договору займа до обращения залогодержателя за взысканием.

2️⃣ Процедура, которую должен соблюдать залогодатель при самостоятельной реализации:
▫️уведомление залогодержателя, при чем делать это совместно с должником + способом, предусмотренным кредитным договором (прим. - например, Почтой России 😬. Вот теперь стороны будут обращать внимание на этот пункт КД и может быть согласовывать его с банком)
▫️согласование минимальной продажной цены (прим1. цена равная не основному долгу, а объему требований, при чем банк не сможет изменить их, а значит все что за период реализации набегает, видимо, будет учитывать в минимальной цене, прим 2 - привет тем кто покупал без первоначального взноса или у застройщика под 1%)
▫️согласование порядка расчетов,
▫️дата начала и окончания срока самостоятельной реализации.

3️⃣ Сроки. Устанавливается 4-месячный срок для самостоятельной реализации заложенного имущества, с даты получения заявления залогодержателем, включая сроки гос регистрации и полного погашения обязательств. Срок может быть продлен по соглашению сторон (прим. не указано на сколько), с установлением новой минимальной цены.
Также устанавливается, что залогодержатель должен выразить согласие или отказ в течение 10 рабочих дней после получения заявления от залогодателя. (прим. - дни рабочие! и они входят в общий 4-месячный срок. Если подавать заявление после получения аванса/задатка, то риелторам нужно закладывать 10р.д. в расчет общего срока выхода на сделку. Если в банке процедура принятия таких решений на каком-нибудь комитете или правлении - точно весь срок ждать придется🙁)

4️⃣ Условия, при которых самостоятельная реализация не допускается:
1) подан иск об обращении взыскания на заложенное имущество, либо нотариусом совершена исполнительная надпись на договоре об ипотеке, закладной или договоре, влекущем за собой возникновение ипотеки в силу закона (прим.- считаю негативным ограничением для залогодателя. На практике одобрялись сделки, когда у банка был исполнительный лист. Не вижу негатива для банка, если собственник мог бы в этот момент продать);
2) в отношении залогодателя (собственника имущества) начата процедура банкротства, в том числе внесудебного (прим. оправданное ограничение),
3) в отношении залогодержателя начата процедура банкротства (прим.банки банкротятся долго, это будет проблемой для залогодателя, не вижу в этом положительного ни для кого);
4) имущество заложено нескольким созалогодержателям (прим.- это оправданное ограничение)
5) на заложенное имущество зарегистрировано несколько ипотек (предыдущая и последующая) (прим.-если у одного залогодержателя, то почему не допускается🤔;
6) повторная подача заявления о самостоятельной реализации, если предыдущее было удовлетворено, но впоследствии залогодатель отказался от самостоятельной реализации либо имущество не было реализовано в 4-х мес. срок.

5️⃣ Сумма, вырученная от продажи, подлежит зачислению на указанный залогодержателем банковский счет Разница между ценой реализации и задолженностью возвращается залогодателю, за вычетом расходов залогодержателя (прим.-т.е. вся сумма зачисляется! и аванс тоже? значит альтернативные сделки не пройдут? А если выделены доли н/л и условие - одновременная покупка?🤔)

Росреестр теперь будет проверять не только наличие согласия залогодержателя на продажу, но и условия ДКП о минимальной цене, порядке расчетов, отсутствия просрочки в сроках самостоятельной реализации. Или не будет?🤭

ФЗ #140-ФЗ, изменения в ФЗ Об ипотеке

ОПРОС
Как  думаете, последние ⬆️ изменения в закон "Об ипотеке": конкретизируют процедуру самостоятельной продажи залога или больше ограничивают права залогодателя от существующего положения?

1️⃣Конкретизация процедуры: закон вносит ясность, однотипность и предсказуемость в процесс, устанавливая требования и чёткие шаги каждой стороны.

2️⃣Ограничивает права залогодателя: закон создает дополнительные бюрократические, временные, организационный барьеры, которые усложняют возможность залогодателей реализовывать своё имущество

3️⃣ Затрудняюсь ответить