Давайте посмотрим Ключевые индикаторы на конец 2025 года
1. Объём строящегося жилья: 118,3 млн м² — исторический максимум.
2. Объём продаж по ДДУ за 2025 год: 26,5 млн м² — минимум за 10 лет.
3.Нераспроданные остатки в стройке: 81 млн м² (около 68% портфеля).
4.Срок распродажи текущего портфеля при текущих темпах: 4,5 года (при норме 1,5–2 года).
5. Покрытие долга эскроу-счетами: 69% (снижение относительно 2024 года).
6. Дефицит покрытия: 1,44 трлн руб. (разрыв между обязательствами по ДДУ и средствами на эскроу).
7. Средний размер ипотеки (первичка): 5,8 млн руб. — исторический максимум.
8. Просрочка по ипотеке: 188,2 млрд руб., резкое ускорение во II полугодии.
9. Доля жилья, сданного с просрочкой: 38,7% (почти 40% домов вводятся с задержкой).
Сочетание этих параметров означает, что отрасль вошла в режим накопления неликвидного предложения при деградации платёжеспособного спроса и росте финансовой нагрузки. 

За количеством сделок, которое упало всего на 10% относительно 2024 года стоят сплошные покупки по семейной ипотеке квартир малых площадей и рассрочка. 

В штуках квартир продаем много, а в метрах мало!

🏢 Недвижимость 2020-2026: кто выиграл, кто потерял?
Анализ 5 лет рынка показал беспощадную правду: 95% россиян, вложивших в жилье, потеряли капитал.

📊 Основная инфляция за период: 70%
Чтобы просто сохранить деньги, недвижимость должна была вырасти минимум на 70%. Вот что произошло:

❌ ПРОИГРАЛИ (потеря 20-55% капитала):
Панельные спальные районы: +10-15% номиналу = -35-55% в реальности

• Кирпич 60-80х годов: +15-30% = -12-45% в реальности

• Сталинки центра: +15-35% = -20-35% в реальности

• Дома 2000-2010: +15-30% = -28-45% в реальности

• Студии под сдачу (с издержками): -10% в реальности

• Регионы (Краснодар, СПб): +20-50% = -20-40% в реальности

Итог: если ты купил квартиру в панельной пятиэтажке в 2020 за 9 млн, в 2025 она стоит 11 млн. Но за эти годы тебе не хватало денег на - 40%, чем раньше. Ты потерял 3 млн за счёт инфляции в реальной покупательной способности.

✅ ВЫИГРАЛИ (прирост 10-50% сверх инфляции):
🥇 Элитка центра Москвы: +18-50% сверх инфляции
от 850 тыс/м² (2022) → 1,8-2 млн/м² (2025)
Это единственный сегмент, где деньги размножались.

🥈 Новостройки комфорт-класса (с покупкой до лета 2021): +10-40% сверх инфляции
Если купил на старте по 200-300 тыс/м² и продал готовым по 450-700 тыс/м² — обогнал инфляцюи с прибылью

🤔 Что это означает?
Для вторичного рынка (95% квартир в России):

• Вложение в недвижимость было хуже депозитов (20% на депозите за 3 года)

• Социальный лифт сломан: продав свою страю квартиру в панельке, не можешь купить лучшую

Меновая способность старого фонда на новый упала на 30-60%

Для инвесторов:

• Стратегия «купи студию и сдавай» мертва (лучший результат = ноль)

• Лучше было 80% на депозитах, 20% в элитку

Для жилищной политики:

• Льготная ипотека не сделала жильё дешевле, только сделала дороже для тех, кто не воспользовался программой

• Разрыв между старой вторичкой и новостройками вырос с 20% до 50-60%

• Миллионы семей заперты теперь в старых районах, не имея шанса улучшить условия

📈 Вывод:
Если бы ты положил деньги на депозит в 2020 под 5% годовых, а потом в 2023-2025 под 20%, ты бы обогнал инфляцию и заработал больше, чем на 95% владельцев недвижимости.

Недвижимость сохранила капитал только:

• В Элитке (нишевой рынок для богатых)

• В Новостройках комфорт класса на старте продаж до лета 2021 (для тех, кто угадал проект)


Остальным — соболезнуем. 🪦

🏗️ «КРИЗИС. КАК НЕ НАДЕЛАТЬ ГЛУПОСТЕЙ ПРИ ПОКУПКЕ НОВОСТРОЙКИ В 2026 ГОДУ»

Инвестиционный семинар Сергея Смирнова
📆 25 января 2026г, 10:30-17:30

Это не про мотивацию. Это про разбор ошибок, которые уже стоили людям миллионов.

👥 ДЛЯ КОГО ЭТОТ СЕМИНАР

Для инвесторов в недвижимость.
Для тех, кто по ошибке считает себя инвестором.
Для агентов по недвижимости, которые работают с новостройками и хотят понимать, что реально происходит с рынком, а не пересказывать презентации застройщиков.

📊 ЧТО БУДЕМ РАЗБИРАТЬ

На реальных кейсах 2020–2025 годов. Без воды. Без иллюзий.

Почему рост цен — это не доход, а часто просто инфляция.
Как инвесторы попадают в ловушки данных и красивой статистики.
Почему новостройка «на старте» не равна удачной инвестиции.
Где ломаются стратегии флиппинга.
И почему ипотечное плечо в 2026 году может добить даже хороший объект.

🕥 ПРОГРАММА

10:30 — АНАЛИЗ РЫНКА ЖИЛЬЯ 2020–2026
Как читать рынок, а не заголовки.
Почему одни зарабатывали, а другие застряли.
Где именно инвесторы ошибались в оценке ситуации.

12:00–12:30 — КОФЕ-БРЕЙК

12:30–14:00 — ВЫБОР НОВОСТРОЙКИ ДЛЯ ИНВЕСТИЦИИ
Инструменты анализа, а не ощущения.
О чём вы не думаете, когда покупаете новостройку.
Почему отделка чаще убивает доходность, чем помогает.
Как ипотечное плечо превращается из усилителя прибыли в усилитель убытков.

14:00–15:00 — ОБЕД

15:00–16:00 — РАЗБОР КЕЙСОВ 2020–2025
Живые ситуации. Реальные ошибки.
Конкретные цифры и последствия решений.

16:00–17:00 — ВОПРОСЫ И РАЗБОР СИТУАЦИЙ
Целый час на ваши кейсы.
Без шаблонных ответов и общих советов.

⚠️ КОЛИЧЕСТВО МЕСТ СТРОГО ОГРАНИЧЕНО — 50 ЧЕЛОВЕК.

📌 Этот семинар для тех, кто хочет понимать, а не надеяться.
📌 И для тех, кто предпочитает потратить один день на аналитику, чем потом годы на объяснение себе,
почему «всё пошло не так».

УСПЕЙ КУПИТЬ БИЛЕТ СО СКИДКОЙ В 25%!!! ОСТАЛОСЬ ВСЕГО 5 МЕСТ ПО ВЫГОДНОЙ ЦЕНЕ!!!
ЖМИ И ПОКУПАЙ

ИТОГИ И ПРОГНОЗЫ ДЛЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

В КОМПАНИИ ПРОФЕССИОНАЛОВ!

Ильдар Хусаинов – основатель компании ЭТАЖИ
Илья Пискулин – основатель Форума Движение
Игорь Шимко – финансовый аналитик
Анна Акиньшина – генеральный директор Самолет
Сергей Лобжанидзе – основатель BnMapPRO
Михаил Посредников – коммерческий директор ЦИАН

ЧТО ЖДЕТ РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ В 2026? КТО ИЗ ЗАСТРОЙЩИКОВ ИСЧЕЗНЕТ?

https://youtu.be/o2ifI-i5SMc

https://vkvideo.ru/video-228735830_456239710

Простите! Что опять про тупых адвокатов Полины Лурье! Полина, хватит хайповать! Тебе после решения суда акт не нужен! Акт нужен Ларисе Долиной, чтобы иметь на руках доказательство, что она объект передала без ущерба. Хватит кормить своих тупых адвокатов! Тебе дуре повезло, что народ тебе помог протестом. Врезай новые замки и заселяйся! Переставай быть посмешищем!!! И хватит нести этот бред. Акт нужен при добровольной передаче. В нынешней ситуации Полина, тебе выгоднее без акта забрать квартиру и подать в случае значительного ущерба квартире иск! Комментарий главного юриста сети Vysotsky Estate Ирины Трубициной

Они даже если хотели что-то зафиксировать, Лурье имею ввиду , могли просто опись имущества составить и все , зафиксировать это в одностороннем порядке .

Что на самом деле произошло с вашими деньгами в 2020–2025?

Если убрать эмоции, лозунги и отдельные удачные кейсы из соцсетей, картина выглядит достаточно жестко. Кумулятивная инфляция за период 2020–2025 составила порядка 60–65 процентов. Это означает, что покупательная способность рубля фактически сократилась почти вдвое, даже если формально у человека на счете цифры стали больше.

Пик инфляции пришелся на 2022 год, когда сочетание санкций, разрыва логистики и резкой девальвации привело к почти 12 процентам годовых. В 2024 году инфляция снова оказалась высокой на фоне бюджетных расходов, а в 2025 начала снижаться, но осталась в диапазоне 6,5–7 процентов, что все равно далеко от комфортных уровней.

На этом фоне ключевая ставка прошла путь от экстремально низких значений в 2021 году, когда рынок жил в эйфории дешевых денег, до исторического максимума в 21 процент осенью 2024 года. Это была не просто реакция ЦБ, а вынужденная попытка стабилизировать систему. К концу 2025 ставка начала снижаться, но депозиты крупнейших банков все еще давали 15–15,5 процента годовых, что стало главным сюрпризом для многих инвесторов.

Фактически в 2023–2025 годах произошла депозитная революция. При ставках 14–21 процент депозиты впервые за долгое время начали давать реальную доходность, превышающую инфляцию на 9–13 процентов в год. Такого не было со времен кризиса 2008 года, но массовый инвестор эту возможность в значительной степени проигнорировал.

Сравнительная доходность активов без самообмана.

Если посмотреть на итоговую картину за пять лет, становится видно, кто реально защитил капитал, а кто просто сохранил иллюзию роста.

Биткоин оказался абсолютным лидером по номинальной доходности, показав рост более чем в десять раз. Даже с учетом инфляции реальный результат остается кратным. Но важно понимать, что этот актив сопровождался просадками до минус 60 процентов, и далеко не каждый инвестор способен психологически выдержать такие движения.

Золото в рублях выросло более чем вдвое и дало реальную доходность порядка 90–100 процентов. Это подтверждает его роль как универсального защитного актива, который работает практически в любых сценариях.

Депозиты в период 2023–2025 годов неожиданно оказались на одном уровне с недвижимостью по реальной доходности, при этом не неся рыночных рисков. Для многих это стало когнитивным диссонансом, потому что депозит долгое время воспринимался как инструмент для консервативных вкладчиков, а не как полноценная инвестиция.

Недвижимость номинально выросла примерно на 90 процентов, но после вычета инфляции реальный результат составил около 15–20 процентов за пять лет. Это неплохо, но сильно слабее ожиданий большинства инвесторов, особенно на фоне иллюзии, что бетон всегда обгоняет инфляцию.

Наличные рубли оказались худшим решением. Формально капитал не уменьшился, но покупательная способность снизилась примерно на 60 процентов. Это классический пример денежной иллюзии, когда человек путает номинал и реальную ценность.

Типовые ошибки, которые стоили инвесторам денег

Первая ошибка заключается в покупках на пике паники. В моменты шока спрос на активы резко растет, цены завышаются на 10–15 процентов, а те, кто входит в рынок сразу, переплачивают за собственные эмоции. Рациональная стратегия почти всегда предполагает паузу в несколько месяцев.

Вторая ошибка связана с продажами на дне. История биткоина в 2022 году показала, как страх фиксирует убытки и лишает инвесторов последующего восстановления. Те, кто продал в момент максимальной паники, не просто потеряли деньги, а упустили многократный рост.

Третья ошибка это концентрация капитала в одном активе. Сто процентное вложение в недвижимость дало ограниченный реальный результат, тогда как диверсифицированные портфели с золотом и криптоактивами показали кратно лучшую динамику.

Четвертая ошибка связана с игнорированием депозитов в период высоких ставок. Психологическая установка о том, что депозит не является инвестицией, привела к тому, что многие пропустили один из самых доходных и спокойных периодов за последние пятнадцать лет.

Пятая ошибка это покупка валюты на пике девальвации. Март 2022 года стал учебником по тому, как массовый инвестор покупает доллар тогда, когда риски уже реализованы. После этого рынок просто забирает избыточную эмоцию обратно.

Шестая ошибка это недооценка инфляции. Рост цены квартиры сам по себе ничего не значит, если не вычитать обесценение денег. Большинство инвесторов по прежнему мыслят номиналом, а не реальной доходностью.

Седьмая ошибка заключается в погоне за максимальной доходностью без учета рисков. Высокая прибыль почти всегда сопровождается высокой волатильностью, и далеко не каждый психологически готов к этому, даже если на бумаге стратегия выглядит красиво.

Главный вывод последних лет заключается в том, что универсального защитного актива не существует. Разные сценарии требуют разных инструментов.

В периоды паники лучше всего работают золото и ликвидность. В фазе восстановления лидерство почти всегда переходит к рисковым активам, включая криптовалюты и акции. В условиях укрепления рубля и высоких ставок депозиты неожиданно становятся одним из лучших инструментов сохранения и умеренного роста капитала.

Рациональный алгоритм начинается с оценки макросценария. Курс валют, ключевая ставка, инфляция и бюджетная политика важнее конкретных объектов и инструментов. После этого формируется портфель, соответствующий текущей фазе цикла, а не ожиданиям и желаниям инвестора.

Ключевым элементом становится регулярная ребалансировка. Рынок меняется быстрее, чем психология большинства людей, и портфель без пересмотра быстро превращается в набор случайных решений прошлого.

Психологические правила здесь не менее важны, чем цифры. Решения нельзя принимать в состоянии паники. План должен существовать до кризиса, а не формироваться в моменте. Упущенная доходность не должна становиться поводом для импульсивных действий. Инфляция всегда должна вычитаться из результата. Диверсификация по срокам и инструментам снижает не только риски, но и уровень стресса.

Что это означает для 2026 года?

Базовый сценарий не предполагает возврата к эпохе дешевых денег. Это означает, что депозиты, золото и выборочные рисковые активы продолжат сосуществовать в одном портфеле. Недвижимость перестает быть безальтернативным решением и требует гораздо более тщательного отбора и расчета.

Итоговая стратегия, которая выглядит разумно на текущем этапе, это диверсифицированный портфель с существенной долей депозитов, защитных активов и ограниченным, но осознанным риском. Не потому что это модно или красиво, а потому что именно такая конструкция показала наибольшую устойчивость в условиях последних пяти лет.

Главный урок этого периода прост и неприятен. Деньги теряются не из за отсутствия инструментов, а из за неверной интерпретации реальности. И чем раньше инвестор перестает верить в универсальные решения, тем выше его шансы сохранить и приумножить капитал в следующем цикле.

Я приучу, особенно профессионалов смотреть наше новое шоу «ОЦЕНКА ВСЛЕПУЮ».

Это шоу позволяет выучить цены на недвижимость в Москве


ИГРОКИ ОЦЕНИВАЮТ КВАРТИРУ, НЕ ЗНАЯ РЕАЛЬНОЙ ЦЕНЫ, только по профессиональной памяти.


ВЫПУСК 1

https://youtu.be/0B0XSLpESK0



ВЫПУСК 2

https://youtu.be/Zc4Fw8lITT0

Очередной идиот не читал условия договора и главное УСЛОВИЯ ПЕРЕПРОДАЖИ ЗАКЛАДНОЙ ))) и теперь это тупое тело записывает идиотские видео!!! Самое главное я уверен, что если покопаться в его Инсте то года два до этого он наверняка выкладывал видео такого плана «вы все агенты тупое говно, мы все купили сами и сами во всём разобрались!

Да там вообще прекрасно всё ))) взял кредит и на землях ИЖС построил гостевые дома, вошел явно в конфликт с соседями. И теперь пишет идиотские видео https://vk.com/wall37288768_3744

Ещё раз для всех! В 99,9% таких случаев виноват заемщик, который, подписал не читая условия сохранения льготной ставки, пропустил уведомления, не оплатил вовремя страховку дома, нарушил существенные условия договора. К примеру, он по Договору без согласования с банком не имеет права сдавать дом в посуточную аренду.

Мне пишет коллега Татьяна Захарова

Сергей, добрый день.
Увидела пост про якобы перепродажу кредита Сбером физ лицу
Там вообще интересно, если скрины документов почитать )))) Похоже ,что не платил он ничего и банк продал долг
Тем более кредит взят на ООО Врёт "товарищ" и не краснеет )

Итак! Программа "льготной ипотеки на покупку новостроек" была подписана 23 апреля 2020.


На самом деле это указ 566 и назывался он "Об утверждении Правил возмещения кредитным и иным
организациям недополученных доходов по жилищным
(ипотечным) кредитам (займам), выданным гражданам
Российской Федерации в 2020 году".

Ставка на первом этапе была 6,5%. Действовала на все кредитные договоры на покупку новостроек, заключенные до 01 ноября 2020 года.

24 октября 2020 года программу продлили до 01 июля 2021 года.

Далее 30 июня 2021 года программу снова продлили, но ставку изменили до 7%. Тогда же внесли изменения для семей с одни ребенком, рожденным после 01 января 2018 года для программы "семейной ипотеки". Только летом 2021 года появились лимиты по ипотеке: 12 млн рублей для Москвы и 6 млн рублей для регионов. Фактически год на льготную ипотеку лимитов не было.

01 апреля 2022 года на льготные программы ипотеки была установлена ставка 12%, 01 мая 2022 года – 9% и только 20 июня 2022 года ставка была снижена опять до 7%. И действовала программ до конца 2022 года.

Только 28 декабря 2022 года программу льготной ипотеки продлевают по ставке 8% до 01 июля 2024 года.

И только 01 июля 2024 года программа льготной ипотеки закончилась!

Память у вас у всех как у рыбки Дорри! И когда вас пугают изменениями в программе "семейной ипотеки" помните, что льготная ипотека постоянно "отменялась" и на этих отменениях и скакал как проклятый рынок новостроек.

ПАРАДОКС 2019–2020: ПОЧЕМУ ОДИНАКОВЫЕ СТАВКИ ДАЛИ ПРОТИВОПОЛОЖНЫЙ РЕЗУЛЬТАТ?

Если убрать эмоции и посмотреть на цифры, 2019 и 2020 годы выглядят почти одинаково. Ипотечные ставки уже были относительно низкими, ключевая ставка снижалась, банки активно кредитовали рынок. Но результат оказался диаметрально противоположным.
2019 год запомнился как вялый, выдохшийся, почти мертвый рынок. Осень 2020 года стала взрывом спроса, очередями в офисах продаж и ощущением, что квартиры «разбирают».

Этот парадокс невозможно объяснить только процентами. Он объясняется тем, как люди принимали решения, в каком контексте и под какими сигналами.

2019 год: рынок после паники и без будущего

К началу 2019 года рынок жилья уже пережил сильный эмоциональный перегрев. Конец 2018 года прошел под знаком реформы долевого строительства и перехода на эскроу. Покупателям год объясняли, что дальше будет дороже, сложнее и опаснее. Люди поверили и ускорились.
Итог простой. Значительная часть спроса 2019 года была вытянута вперед, в конец 2018-го.

В новый год рынок вошел без запаса покупателей. Те, кто хотел и мог купить, уже купили. Те, кто сомневался, остались наблюдать.

На этом фоне ипотека под 9–9,5 процента при ключевой ставке, снижавшейся к 6,25 процента, выглядела формально дешевой. Вдумайтесь ключевая ставка ЦБ РФ была 6.25!!! Но ощущение было противоположным. Квартиры за предыдущие полтора года подорожали, средний чек вырос, платеж увеличился, доходы стояли на месте. Реальная ставка с учетом инфляции оставалась высокой, а субъективное ощущение доступности жилья ухудшалось.

Ключевая особенность 2019 года заключалась в ожиданиях. Люди видели, что ставка снижается, и логично предполагали, что через несколько месяцев будет еще лучше. Это рождало выжидание. Снижение ставки не стимулировало покупки, а откладывало их. Рынок оказался в ловушке рационального ожидания.

---

2020 год: кризис как переключатель поведения

Весной 2020 года ситуация изменилась не экономически, а психологически. Пандемия резко сменила модель восприятия риска.
Если в 2019 году основной страх звучал как «куплю и переплачу», то в 2020 году он стал другим: «если не переведу деньги в актив, они обесценятся».

Девальвация рубля, падение нефти, разговоры о кризисе и неопределенность будущего сделали депозиты психологически бесполезными. Деньги на счетах перестали восприниматься как защита. Недвижимость и золото в массовом сознании превратились из инвестиции в средство сохранения.

На этом фоне государство запускает льготную ипотеку под 6,5 процента. И здесь важно понять, что сработала не сама цифра, а упаковка решения.
Это была не рыночная ставка, а «льготная», временная, антикризисная мера. Возник четкий сигнал: государство официально говорит, что сейчас правильный момент покупать жилье.

Появился страх упустить возможность. В 2019 году люди ждали, что будет дешевле. В 2020 году люди боялись, что такого предложения больше не будет.

---

Почему разница в 2 процента оказалась решающей?

С точки зрения сухой математики разница между 8,5 и 6,5 процента не выглядит драматичной. Но для домохозяйства это превращается в несколько тысяч рублей в ежемесячном платеже.
В условиях стагнирующих доходов это переход из зоны постоянного напряжения в зону приемлемости.

Плюс добавляется эффект «чужих денег». Когда часть ставки компенсирует государство, решение воспринимается как использование субсидии, а не как обычный кредит. Психологически это гораздо сильнее стимулирует действие.


2019 год был рынком ожиданий, выжженного спроса и рационального откладывания решений.
2020 год стал рынком страха, защиты капитала и ощущения редкого окна возможностей.

При близких номинальных ставках поведение людей оказалось противоположным. Это наглядный урок для всех, кто анализирует рынок только через цифры. В недвижимости важнее не ставка сама по себе, а контекст, в котором человек принимает решение.

Именно поэтому рынок может быть мертвым при низких процентах и перегретым при кризисе.

Как вы уже поняли я сел за очень серьезный проект "БЕТОННОЕ КАЗИНО 2019-2026". У меня есть вся аналитика этих лет поэтому труд будет с претензией на диссертацию.