​​Краткие заметки по недвижимости. Первичный рынок:

❗️Доля ипотеки в продажах ЛСР по итогам 2021 года – 66%. В I квартале 2022 – 75%. У группы компаний ПИК – по итогам года 75%, за первый квартал нет данных.

Все застройщики играют в игру «купи за 120 то, что стоит 100, но по сниженной ставке по кредиту».

Фактически, компании сейчас оперируют двумя факторами:
🔹 величина первоначального взноса, привлекая наиболее рискованную группу заемщиков. Идея в гарантии для кредитующего банка возмещения части потерь при дефолте заемщика
🔹субсидирование процентной ставки: те же договоренности с банком-партнером, когда застройщик компенсирует низкую ставку выплатой в пользу банка. Покупатель этого не видит.

В таблице простой пример, как нас научили смотреть на размер платежа, а не на цену недвижимости. Для честного примера размер первоначального платежа – один и тот же в рублях (2 млн), а не процентах. В каждом варианте ежемесячный платеж плюс/минус одинаковый, а цена объектов разная. Компенсируется ставкой по ипотеке.

🧐Какие выводы?
🔹Покупая недвижимость у застройщика – пользуйтесь калькулятором. И это не фигурально, а вполне буквально. Иногда завышенная цена оправдана сниженной ставкой, и это выгодно для покупателя. Надо считать

🔹Ценообразование первичного и вторичного рынка принципиально отличается. У застройщика можно купить дороже, но по субсидируемой ставке. А кто купит у вас по честной ставке вторичного рынка?

🔹Если взяли ипотеку на много лет под мало процентов – не спешите ее досрочно гасить 😁

#недвижимость

Упоминание моей статьи от друга. И новый мем в копилку.

Есть такая примета: каждый раз, когда я или @mkot_finance что-то пишем про недвижимость на VC или Пикабу, приходит вот этот классный парень, у которого квартира х2 подорожала за год.

Вообще, читал ща пост Макса про вторичку, где сейчас доходность 3%-4%, и вы тоже почитайте. Да, кому-то повезло, и там реально было +50%, а то и +100%. Это, конечно, нужно еще продать. Такое бывает. Но не каждый год и не с каждым бетоном. На горизонте в 20 лет — скорее всего, будет большой рост (при правильном выборе бетона). На горизонте 3-5 лет — ну хз. В предыдущие 5-7 лет такой резкий скачок был. В ближайшие, полагаю, тоже может быть.

А вот если тупо положить деньги на вклад под 10% с капитализацией, то они удвоятся за 7 лет. А +50% будет уже через 4 года и несколько месяцев. Тут даже инфляцию не надо считать, что там тупо деньги, что там.

А еще вклад не нужно ремонтировать, покупать в него мебель… Правда, его и сдать нельзя, да и самому в нем жить не получится.

#мемы #недвижимость #давайтепосчитаем

Разбирал на VC перспективы первичной и вторичной недвижимости в двух статьях. Зафиксирую здесь краткие выводы.

Первичный рынок:
- доля ипотеки в продажах 2021-2022 годов 75%;
- цены под допингом льготной ипотеки стали значительно отличаться от вторичного рынка. Т.е. можно купить квартиру за 10 млн. у застройщика в кредит под 7%, но продать на вторичном рынке ее будет некому – у покупателя ипотечная ставка будет 14%, а это платеж в 2 раза больше;
- в 2021 году впервые строящаяся недвижимость стала дороже уже построенной; в 2022 году разрыв увеличивается из-за гос.поддержки;
- первичный рынок полностью в магии платежа: не важно сколько стоит квартира; важно какой ежемесячный платеж;
- если удалось купить по льготной ставке (7% и ниже)– не гасите ипотеку досрочно. Сейчас ставки в первоклассных банках и в надежных облигациях – выше 10%. Сформируйте «подушку ликвидности» на эти деньги.

Вторичный рынок:
- еще не все продавцы поняли, что пора свои пожелания по цене отвязывать от первичного рынка. Скоро поймут. 3 месяца назад разница в ставках между первичкой и вторичкой была 2-3 процентных пункта, сейчас 6-8;
- в марте еще действовали одобрения Сбербанка по старым ставкам, был ажиотаж на рынке. Покупатели знали, что не купив сегодня по одобренному кредиту под 8-9%, завтра придется одобряться заново уже под 20% (такая ставка действительно была в апреле);
- в апреле рынок вторичной недвижимости встал;
- сейчас происходит оживление из-за снижения ставок (хотя они все еще в полтора-два раза выше, чем 3 месяца назад), уступок по цене продавцов, сделок обмена;
- себестоимость строительства хорошей бетонной коробки и проведения коммуникаций от 50 тысяч рублей за метр для эконом сегмента, и от 70 для комфорта. Добавляем сюда стоимость земельного участка. Все, что между себестоимостью и рыночной ценой – то, куда недвижимость может падать. Упадет ли она вдвое? – нет. Может быть на 30% - вряд ли. 20%? – местами. По широкому рынку будет скорее стагнация: падение 7-12% и отсутствие роста в следующие годы. Выбирайте грамотную локацию, близость к транспортной инфраструктуре. У удаленных и неликвидных объектов будут проблемы со спросом как при продаже, так и при сдаче в аренду;
- рентная доходность на экстремально низком уровне (3-4%). Так могло быть, когда ставки в банках 5-6%. Но при стоимости денег 10%+ это невероятно. Поэтому цена недвижимости будет снижаться, а стоимости аренды, как минимум, не будет падать. Доходность будет выравниваться до средних исторических значений (5-6%).

Ставьте лайк, если информация оказалась полезной

#недвижимость

Думай медленно, решай быстро.

#книги

Друзья, не буду в праздничные майские дни грузить постами про финансы. Поэтому, в преддверии статьи про курортную недвижимость, предлагаю поучаствовать в викторине.

Перед вами 4 фотографии с Яндекс.Панорам одного и того же места в разные годы: 2010->2014->2017->2020. Ваша задача - угадать, какое это место из предложенных вариантов.

Когда езжу по своим любимым российским городам, замечаю, как мало всего изменилось за 5-10 лет. А здесь - пример бурного развития территории.

#недвижимость

Индексы облигаций

Короткая неделя принесла небольшое снижение цен на облигации. Соответственно, доходности подросли.

Итогов в разрезе индексов делать не буду, все видно на графиках. Скажу лишь, что строительный индекс почти не меняю в составе, а диверсифицированный индекс регулярно подвергается ротации: качественные ликвидные бумаги постоянно растут в цене, приходится искать замену без потери кредитного качества.

#облигации

На примере структуры трехлетнего строительного индекса хочу показать, как сильно отличается доходность облигаций компаний одной отрасли.

Молодая строительная компания Легенда, 04 выпуск дает доходность почти 30% годовых. В то время, как крупнейший питерский застройщик ЛСР – только 15%. Этот пример отлично показывает, как рынок по разному оценивает их риски.

И если один из выпусков Легенды (самый короткий выпуск 02) я рекомендовал к покупке, то выпуск 04 (погашение апрель 2025) – опасен риском реструктуризации.

Напоминаю: мы смотрим на индексы индикативно. Их задача – показать коридор стоимости риска, и его динамику. Свой инвестиционный портфель каждый может сформировать сам, или обратиться за консультацией ко мне.

#облигации

Инфляционный шок прошел. Но помимо радости снижения темпов роста цен, это может быть следствием сильнейшего падения спроса.

С 1 января по 6 мая, меньше чем за полгода, накопленная инфляция составила 11,78%. В то время, как за весь 2021 год - 8,4%

Обратите внимание на корреляцию инфляции с курсом доллара. Такое впечатление, что цены моментально реагируют на курс (но не падают, а замедляют рост). Не исходя из цены новой закупки товара, а исходя из изменения курса на бирже в моменте.

#инфляция

В продолжение темы инфляции

Вчера Банк России опубликовал доклад о денежно-кредитной политике. Первоисточник на 59 страниц здесь. Интерес может вызвать прогноз ЦБ по инфляции, отражен на графике. В отдельных сценариях, инфляция будет превышать цифры, заявленные всего неделю назад (18-23%).

Пик инфляции ожидается во втором полугодии (значит текущие цифры еще не предел). Стабилизация - со следующего года на эффекте "высокой базы" текущего года.

На 2024 год пока не смотрите. Еще ни один прогноз ЦБ на 2 года вперед не сбылся. А краткосрочное прогнозирование (до 12 мес.) на высоком уровне.

Ставьте лайк, если заметка оказалось полезна

#инфляция

Цена продажи вторичной недвижимости в РФ

Рынок начал реагировать на изменения. Что сейчас отмечают участники рынка:
- снижение объема сделок, что приводит к дисконту цен среди тех, кто торопится продать
- небольшое снижение цены предложения (при этом остаются те, кто повышает цены)
- много сделок в связке вторичный + первичный рынок (продать старую двушку, купить новую почти построенную трешку в ипотеку по льготной ставке)

График предоставлен Ильдаром Хусаиновым, АН Этажи

#недвижимость

Твердость характера

#книги

Индексы облигаций

Доходности облигаций стабилизировались и находятся в районе 10% по безрисковым рублёвым инструментам, 15% по сравнительно надежным (рейтинги ruBBB и выше), и 20% по рискованным инструментам (строительные компании).

Интересно, что почти нет премии в доходности от увеличения срока. То есть инвесторы в трехлетние облигации выигрывают только тем, что:
(1) фиксируют высокий процент
(2) получают налоговые льготы

Завтра покажу кривую доходности в ОФЗ на конец марта и начало мая. Спойлер: там тоже нет премии за срок даже на горизонте 10+ лет

#облигации

Кривая доходности ОФЗ. Изменения с 30 марта по 10 мая

ОФЗ или облигации федерального займа - это самый низкий кредитный риск в рублях и самая высокая ликвидность среди всех российских облигаций. Надежность госдолга часто воспринимают с улыбкой, вспоминая гарантии СССР и ранней России. Но давайте будем честны: более надежного долгового инструмента сейчас нет.

На графике показана доходность ОФЗ по состоянию на 30 марта и 10 мая. Горизонтальная ось - дальность ОФЗ. Т.е. чем правее - тем более долгосрочные облигации. Ближайшие погашаются 20.07.2022, самые дальние - 20.07.2040. Верхняя кривая - доходность от 30 марта, нижняя - от 10 мая.

Что интересного?
- Доходность коротких облигаций (до года) снизилась на 5 процентных пунктов (п.п.), что примерно соответствует динамике ключевой ставки (-6 п.п.)
- Нет премии по долгосрочным облигациям. Чем длиннее срок - тем выше доходность. Чем длиннее кредит - тем выше ставка. Обычно так. Сейчас нет.
- 10% это теперь ориентир безрисковой рублевой ставки.

#облигации

Какие рекомендации?

Краткосрочные возможности (3-6-9 мес.) - вклады или ОФЗ. Они почти равны по доходностям. Вклады - проще. Облигации более интересны, если может понадобиться досрочно забрать деньги. В банках почти всегда проценты сгорают.

Долгосрочные идеи - все в корпоративном сегменте. Там доходности по топовым компаниям около 12%, диверсифицированный портфель можно собрать с доходностью 15% (смотрите динамику моих индексов) + налоговые льготы, которые дадут +5 пунктов. Как итог, доходность 20% на три года - реальна и надёжна.

#облигации

Простая математика

Вчера Минэкономиразвития опубликовало свой прогноз, что среднегодовой курс доллара в 2022 году составит 76,7 рублей (источник: РБК). Считаем:

1) С 1 января по 17 мая среднее значение курса - 82,21

2) До конца года осталось 162 рабочих дня (торговых дней примерно столько же).

Значит, чтобы осуществился прогноз МЭР, каждый следующий день до конца года курс должен быть в среднем не ниже 73,62 руб.

Сейчас курс на бирже 63,55

P.S.: такие макро-экономичекие прогнозы полезны при долгосрочном планировании инвест.проектов, когда нужно на что-то опираться. В моем опыте - прогнозы МЭР инертны, и редко совпадают с реальностью, когда речь идет о нелинейных ситуациях (как сейчас).

#валюта

​​Ровно месяц назад начал эксперимент с конкретными инвестиционными стратегиями с шутливыми названиями. Пришла пора подводить первые итоги. Напомню:

"Дзен" - консервативная стратегия из облигаций. Состав выбираю на основе еженедельно публикуемых мною индексов. Выбираю надежные облигации на 3 года, чтобы минимизировать налоги.

"Суперкусь" - агрессивный портфель, состоящий из трех акций: АФК Система, ЭН+, Сбербанк.

"Тыгыдык" - компромиссный вариант, гарантирующий отсутствие потерь в рублях. Состоит на 60% из облигаций, на 40% из акций. Проценты в облигациях перекрывают риски в акциях.

Интересно, что портфель из облигаций вырос не только за счет процентов (накопленный купонный доход), но и за счет роста цены самих облигаций. Это значит, что высокие доходности в качественных выпусках будут со временем исчезать.

Рискованный портфель "Суперкусь" почти весь месяц был в нулях, или в легком минусе. Решающим оказался сегодняшний день: акции Системы выросли почти на 10%.

Наиболее интересна все же комбинированная стратегия "Тыгыдык": по итогам первого месяца рост выше, чем в облигациях, но и не было такого риска, как в агрессивном портфеле.

🔹Бенчмарки для сравнения - в картинке. Ниже приведу ссылки на источники по недвижимости:
- недвижимость в СПб
- недвижимость в Москве
❗️В Питерском индексе есть нюанс - он с лагом во времени. Фактически, в ценах - сделки марта. Московский индекс еженедельный, поэтому и более актуальный.

#акции
#облигации
#валюта
#недвижимость

Автомобильный рынок

АЕБ подвел итоги первых 4 месяцев года:
- продажи в апреле упали на 78%
- снижение за январь-апрель - 43%

Показатели первых 4 месяцев нельзя экстраполировать на весь 2022 год, потому что первые 2 - обычные, март - панические покупки, апрель - паническая тишина.

Но если все же это сделать, то ориентир на год - 1 млн. автомобилей.

Почему это важно?

Автомобилестроение, как и стройка - кормит много смежных отраслей. Задействованы сотни тысяч сотрудников: работники автозаводов, смежных производств, дилеры, кредитование, и т.д.
Автомобили - это сталь, алюминий, пластик, резина, электроника, и еще сотни компонентов.
Снижение продаж - это снижение производства - снижение выпуска смежных изделий - снижение заработных плат, прибыли, налогов - ...

И не так важно, почему заводы простаивают: отсутствие 0,1% компонентов, или отсутствие спроса. Нет продаж - нет денег.

Автомобилестроение - опережающий индикатор состояния экономики.

🧐Палец вверх, если согласны. Палец вниз, если нет.

#авто

​​Заметка отчасти рекламная, но все что написано здесь - мой личный опыт, и мой личный выбор. Сам пользуюсь и рекомендую.

Что вы никогда НЕ увидите в тарифах Тинькофф инвестиции?

Режим Т+2
Это режим расчетов, когда фактическая поставка активов (или денег) происходит на второй рабочий день. То есть вы покупаете акцию, цена фиксируется в момент заключения сделки, а фактически акционером вы становитесь послезавтра. Вроде не страшно, но неудобно при продаже. Продали сегодня, а деньги тоже получите послезавтра, значит и вывести их сможете только тогда. Т+2 для акций, Т+1 для облигаций. Тинькофф лишил своих клиентов ненужных подробностей. Сегодня продали – сразу вывели. Кстати, про вывод…

фразу "Вывод денег только по рабочим дням"
Большинство брокеров зачисляют и выводят деньги строго в рабочее время. Зачастую это с 10 утра до 17 вечера с понедельника по пятницу. Время ожидания около часа. Если вам пришла в голову отличная инвестиционная идея в 6 вечера и вы закинули деньги на счет, чтобы сразу что то купить – подождите до завтра. В то же время, и моментально зачислить, и моментально вывести деньги вы можете у Тинькофф. Даже в субботу. Даже ночью.

У меня была потребность вывести деньги с брокерского счета в субботу из-за импульсивной крупной покупки. Таким образом, мне не понадобился кредит. Я вывел деньги за минуту.

Пять знаков после запятой
И это не шутка. У ВТБ Инвестиций, например, в тарифных планах прописано 4-5 знаков после запятой. Смотрите сами: пример (1)🐾 на картинке к заметке

50 страниц условий
У Тинькофф все условия тарифа на 1 странице. Проверьте.

ХУ% годовых (прошу читать, как «икс игрик»:)))
У большинства брокеров плата за маржинальное кредитование – в % годовых. Никто не говорит про капитализацию процентов, ведь проценты начисляются каждый день. А потом проценты на проценты, и так далее. И тогда 24% годовых превращается в 27%. Тинькофф просто пишет конкретный платеж: взял икс – платишь игрик. Смотрите пример (2)🐾
Кстати, кредит до 5 тысяч – бесплатен.

Куча сносок
В Тиньке в тариф брокера уже включено всё, в том числе тарифы биржи. В большинстве других брокеров вы найдете звездочку и еще пару абзацев пояснений. Смотрите пример (3)🐾

И еще один важный для меня плюс - это удобство приложения, в котором разобралась даже моя бабушка. Двух других брокеров она забраковала 😁

❗️Открыв счет по ссылке ниже - в подарок вы получите акции стоимостью до 20 тысяч (до 100 тысяч 😲для тарифа премиум). Присоединяйтесь.