Что ждет ДОМ РФ от цен на новостройки? Какой 👊удар ждет рынок недвижимости в 2027? 🥊

Разбираясь в огромном массиве информации к IPO Дом РФ, наткнулись на странный всплеск ожиданий роста цен на новостройки в 2027 году. Да, недвижимость всегда растёт, и тем более к IPO нужно показать уверенный взгляд в будущее, но… чем выделяется именно 2027? Почему не 2028, или 2026?

В Дом РФ прогнозируют средний рост цен на первичное жильё на уровне 4-7% в год до 2030. Это на уровне инфляции, за которой идут цены, если смотреть ретроспективу. Но в 2027 году закладывается особенный сценарий: рост цен на 10-15% при инфляции 4,4%. Дальше – снова стабильность. Что за аномалия в 2027?

📈Мы нашли 2 фактора, которые могут образовать комбо удар по рынку:
🔹смягчение денежно-кредитной политики ЦБ. Последний среднесрочный прогноз предполагает полную стабилизацию бушующей инфляции как раз к 2027 году. Если ожидаемая средняя ❗️ключевая ставка в 2026 в диапазоне 13-15%, то в 2027 году уже 7,5-8,5%. Т.е. это будет первый год, когда ставки по ипотеке могут оказаться ниже 10%
🔹обвал предложения. Активных новых проектов становится меньше: видно снижение показателей запуска строительства. Средний срок стройки 2-3 года, а замедление началось как раз с конца 2024
Если эти факторы совпадут, то рост спроса и снижение предложения могут произойти одновременно, в 2027 году

🤔 Что может затормозить
🔻сдерживающим фактором роста цен станут инвесторы-новички (YouTube-инвесторы), которые вкладывались в траншевую ипотеку в 3-5 квартир с однотипных ЖК с тысячами одинаковых студий и 1 ккв. В 2026-27 гг. им придётся либо продавать, либо рефинансировать. А траншевый характер ипотеки приведет к тому, что платеж будет запредельным. Это может добавить предложение и снизить дефицит
🔻частые корректировки прогноза ЦБ. Если аналитики Дом РФ действительно брали за базу прогноз ЦБ, то можно быть спокойным – он поменяется еще не раз. За последние 3 года прогноз ЦБ по ставке менялся чаще, чем сама ставка

📘Почитать по теме:
👉Строительная отрасль в депрессии
👉Срез рынка жилищного строительства (июнь)
👉Сила в постоянстве или три примера изменчивости прогнозов ЦБ: один, два, три
👻Рынок недвижимости США мёртв (2008)

Веришь в бесконечный рост недвижимости?
👍всегда растет
👻уже нет

🐾 Кот.Финанс | #ставка #недвижимость

🏠 IPO Дом РФ всё, что нужно знать перед участием. Риски и мечты

Ранний доступ к материалам в PRO

IPO Дом РФ рискует стать самым успешным IPO 2025 года 😀😂Мы не считаем размещение Glorax привлекательным, а вот у Дом РФ есть шанс

👉 IPO последних лет (скоро обновим)

🔎 О компании
Дом РФ - один из ключевых игроков строительной экосистемы. Банк шестой по активам, входит в ТОП-5 по проектному финансированию застройщиков и ипотеке, контролирует крупные массивы земли и занимается арендным жильём. По сути, это прокси на весь рынок новостроек: от эскроу до ипотечных потоков

Экосистема забирает себе деньги на всех участках: от поиска и подготовки земельного участка под строительство до финансирования ипотеки на 30 лет, или формирование долгосрочного рентного фонда. Т.е. если образовываются излишки недвижимости на рынке – есть возможность не продавать, а сдавать. Или, как пробует Самолет – упаковать в ПИФ и потом продать инвесторам. Главное в Дом РФ – уникальная экосистема, позволяющая зарабатывать на каждом этапе стройки

Дом РФ выдал ₽4,4 трлн и почти всё - ипотека и кредиты девелоперам. Есть и арендный бизнес: 2,8 тыс квартир на балансе стоимостью 128 млрд ₽. Но выручка от ренты всего 6 млрд ₽ в год, P/E около 20. Основной драйвер–именно кредитная модель

🏡 Об отрасли
Стройка пережила перегрев на льготной ипотеке и сейчас явно замедляется. Сам ДОМ.РФ в своих прогнозах отмечает падение ввода новых проектов к 2026 году. Это важный момент, ведь основной доход группы идёт именно от застройщиков и ипотеки. Рост прибыли до ₽85 млрд в 2025 и до ₽100 млрд к 2026 выглядит смело: сектор тормозит, а база 2024 года и так была пиковой. Высокая ставка не стимулирует продажи, а дефицит бюджета надрывается от регулярной помощи (субсидирование происходит на разницу с ключевой ставкой)

👉Строительная отрасль в депрессии
👉Срез рынка жилищного строительства (июнь)

📈Финансы
У Дом РФ чистый и понятный баланс, нормальный аудитор (почему это важно?), регулярное МСФО раскрытие, специальный раздел на сайте с глубокой аналитикой. Прибыль формируется главным образом из чистого процентного дохода (проценту полученные минус проценты уплаченные) и комиссий. Расходная часть классическая для банков: зарплаты, аренда, налоги

Мы осторожно относимся к экстраполяции роста прибыли на будущее, т.к. реальный рост прибыли начался с льготной ипотеки. И учитывая длительный цикл строительства, инертность отрасли, фиксация платежей на десятилетия вперед – инерция вот-вот закончится

🚀Мультипликаторы
🔘P/E 3,9
🔘P/BV 0,7
🔘ROE 21
Банк выглядит дешевле Сбера, но и ROE чуть ниже. Излишнюю привлекательность ВТБ на слайде не принимайте в расчет. Его ROE может быть разовым, а оценка к капиталу посчитана с учетом конвертации префов в обычку по номиналу. А зная ВТБ, могут быть разные расчеты

⚡️Риски
🔻 Замедление стройки и спроса на ипотеку
🔻 Зависимость от господдержки и риски её сокращения (прибыль Дом РФ – лишние расходы бюджета)
🔻 Конкуренция с Сбером и ВТБ

Главный риск: экстраполяция финансовых показателей в будущее. «Сытный» период у строителей заканчивается. Хоть с отмены льготной ипотеки прошло чуть больше года, инерция в финансировании еще не прошла. Квартиры удвоились в цене за последние 3-4 года, это придало драйв и кредитному портфелю, ведь продавая столько же метров, в деньгах будет в 2 раза больше. Но будет ли такой же рост в будущем? Нам кажется, цены перегреты

🐾Вывод
Похоже, банк стабильнее, чем ВТБ, но не такой универсальный как Сбер, поэтому дисконт к капиталу оправдан. Дом РФ – ставка на развитие строительного рынка, причем не со стороны стройки напрямую а на всех звеньях. Но фокус на стройке может быть как плюсом, так и минусом. Никто же не предлагал участвовать в истории роста банка в начале льготной ипотеки 🤨хотя капитал на развитие больше требовался тогда, а не сейчас

Мы участвуем в IPO: банк выглядит как интересный актив с оценкой на уровне Сбера: дисконт за не универсальность и более низкое ROE. Не котлетим 🐂

🐾 Кот.Финанс PRO | #IPO #обзор