🏡Рынок недвижимости. Взгляд со стороны⚡️

Влияние отмены льготной ипотеки и выросшей ставки

Льготная ипотека с низкими ставками помогла строительному рынку устоять в 2020 году. Строительная сфера имеет самый большой мультипликативный эффект, т.к. задействовано и производство (металл, бетон, нерудные материалы, отделка, пластик), и подрядчики, и грузоперевозки, и люди. И в отличие от продажи других вещей, недвижимость – огромный средний чек, платежи на 30 лет вперед

😈Вклад льготной ипотеки в повышение (или снижение) доступности жилья – тема отдельного разговора, но экономика и отрасль выстояли, и появилось много новых новостроек, и много семей отпраздновали новоселье.

Сейчас рынок зависит от трех переменных:
· Ключевая ставка (влияет на ипотечный платеж)
· Сохранение льготных программ и лимитов
· Цены

А пока цены снижаются не сильно: от максимальных значений ушли всего на пару процентов 👀см.слайд

В то же время, динамика объема новых ипотечных кредитов показывает, что все изменилось не в 2024… За 9 месяцев 2024 года новые кредиты составили ~ ₽4трлн, что значительно меньше 2023 года👀см.слайд

Отмена классической льготной ипотеки призвана остановить формирование пузыря: если до июля на классическую льготную ипотеку приходилось 100-200 млрд. в месяц, то после отмены ни программы рассрочки, ни другие коллаборации строителей и банков не смогут заменить выбывший объем

Впрочем, может быть дело лишь в ставке: при ключевой 21% реальные рыночные предложения банков >25%. Да и те выдают неохотно: большие переплаты ограничивают потенциальных заемщиков и повышают вероятность просрочек

Мы считаем, что недвижимость – вечная ценность и если уж не лучший инструмент для инвестиций, то точно хороший способ для сохранения: за 20 лет столичная недвижимость вошла в тройку лучших активов. А если смотреть с учетом аренды, то легко бы возглавила рейтинг.

Но, возможно, стоит подождать того, что рынок успокоиться. А пока – спокойно выбрать район, дом, познакомиться с соседями 😉

🐾 Кот.Финанс | #недвижимость

У всех окей, только у Окей не окей 👌

Пока рынок не радует новыми размещениями – вспоминаем, как дела у старожил рынка… Окей

Мы делали обзор сети Окей по итогам 9 месяцев 2023 года и спустя год, на первый взгляд, ничего принципиально не поменялось:
🔹За 9 месяцев выручка выросла ниже темпов инфляции
🔹По годовым данным 2 года снижения, а вообще, 6 лет в нулях
🔹Даже околонулевые темпы роста удавалось поддерживать только за счет дискаунтеров «Да!», в гиперах жуткое снижение трафика

Наши последние разборы компаний:
🥂Simple
🚖Европлан
🔧Все инструменты

Мы решили переработать наши диаграммы и сделали квартальные срезы👀смотри скриншоты

📊Динамика выручки
Тут максимально тухло. Редкие точки роста – IV квартал. LTM (сумма последних 12 месяцев) показывает стагнацию. Учитывая, что средний чек растет – люди стали меньше покупать в Окей и ходят в другие магазины, или пользуются доставкой

📈Показатели рентабельности
🔹С 2022 года заметен переход с ретро-бонусов на прямые скидки. Это позволило увеличить операционную рентабельность, но никак не повлияло на чистую прибыль
🔹Тенденции последних кварталов: повышение цен (рост валовой и операционной рентабельности), но всё это съедается высокими процентами по кредитам. В итоге: прибыль 0

⚖️Баланс
Мы смотрим РСБУ, т.к. такая отчетность выходит чаще, и ООО «Окей» - операционная компания. Так что, репрезентативно.
Плюс, мы скептично смотрим на новый стандарт МСФО, где аренду считают долгом. Ее принцип – будущие арендные платежи дисконтируются, и увеличивают долговую нагрузку, снижают прибыль и капитал.

Снимая квартиру, мы учитываем ежемесячные расходы на нее, но не считаем долгом будущие 10лет платежей. Это уже напоминает ипотеку, а не аренду

⚡️Риски
Нет даже инфляционного роста: абсолютно тухлая динамика продаж,
Нулевая чистая прибыль по РСБУ, и регулярные убытки в МСФО за счет аренды
Большой долг: денежного потока хватает в лучшем случае на обслуживание

🐾Мнение
Окей – затухающий нерастущий бизнес с уставшим менеджментом (ни дискаунтеры, ни доставка не смогли задрайвить показатели). Денежного потока хватает только на обслуживание долга. О развитии (новые магазины, новые проекты, ребрендинг) не может быть речи. Конкуренты – сильны и с деньгами. Грубо говоря, компания-зомби 🧟
При этом, компании хватает денег на обслуживание кредитов и облигаций. Окей не ввязывается в авантюры и не увеличивает долг. Для кредитора такое поведение при растущей ключевой ставке понятно и комфортно.

Облигации с доходностью >30% могут быть интересны для диверсифицированного портфеля.
6-летние бонды с доходностью 20% мы бы с удовольствием зашортили, но бонды не шортят 😉

Как вы оцениваете компанию?

🐾 Кот.Финанс |#облигации

Как оценивать флоатеры? 😺🎣🐟

Пользуемся распродажей и зарабатываем больше, чем 🔧Ключ+5%

Другие наши подборки:
👮‍♂️Подборка ОФЗ
👵Портфель бабули и 👶внучков (с офертами)
📏Самые короткие облигации
🐟Лучшие флоатеры
--
Продолжаем цикл постов про флоатеры. Сегодня заключительный - про способ оценки.
Напомним, долгое время флоатеры торговались по номиналу, что позволяло очень легко оценивать доходность:

КС+3% значило, что при ключевой 21%, купонная доходность 24%, а с ежемесячной капитализацией 26,8%

Прошлая неделя внесла путаницу: подешевевшие бонды стали более доходными как по купону (ведь на меньшую цену – тот же купон) + приятный бонус в виде будущего погашения по номиналу.
Мы предложили метод Total Return, позволяющий оцифровать как купон, так и дисконт.
Сегодня покажем разницу дохода в зависимости от разных оценок ключевой ставки
Разбор на бондах Балтийского лизинга. Всего 3 выпуска флоатеров: 10, 11, 12. Выпуски похожи: у всех КС+2,3%, но 10ый отличается амортизацией: с июля 2026 компания будет платить по 10% амортизации каждый месяц. Значит, именно 10ый выпуск быстрее отыграет дисконт от номинала. Его и выбрали

Мы рассматриваем 3 сценария ключевой ставки:
🔹 21% надолго. Это не значит, что в декабре не будет повышения, но это значит, что на ближайшие 2,5 года средняя ставка будет ~ 21%. В этом сценарии доходность составит 29,65% годовых с капитализацией (или аналог КС+5,3%)
🔹 Прогноз ЦБ: к концу года 23%, в среднем на 2025 ~18,5%, в 2026 ~12,5%. Эффективная доходность ~23% годовых
🔹Экстремальный вариант: ставку к концу года поднимают до 23% и держат до середины года, а потом 👂прислушиваются к экономике и снижают каждый месяц на 1% вплоть до 10%
Хоть есть еще вариант, когда ключевая ставка только растет (23%➡️25%➡️27%➡️…) – этот вариант приятен флоатерам, потому что купон растет вслед за ставкой… и мы его не рассматривали

🐾 Выводы: есть сценарии, где доходность флоатеров сильно падает (вслед за ставкой при агрессивном снижении), но у флоатеров есть защита от роста ключевой. Последняя распродажа дала супер-возможности для терпеливых:
🔹при роста ключевой – будет расти доход
🔹при снижении –доходность будет всё равно выше КС+5% ❗️

🔤🔤: в карусели с картинками
✔️пример денежного потока по выпуску 10 Балтийского лизинга
✔️сценарии изменения ключевой ставки
✔️распределение доходности между выпусками Балтлиза
✔️расчеты доходности по каждому сценарию (формула ЧИСТВНДОХ)

Если полезно - ставь ❤️нам будет приятно

🐾 Кот.Финанс |#облигации