🏡 Недвижимость всегда растет. Резюмирующий пост перед отменой льготной ипотеки⛔️

Фиксируем мысли и факты, чтобы спустя пару месяцев сделать повторный срез рынка

Цены
Есть два мнения:
1️⃣пузырь в первичке, который надула льготная ипотека, и подхватила за собой вторичку
2️⃣ по графику средний рост цен около 16%/год-всего на пару % выше, чем недвижимость в среднем роста за 20 лет (~13%). Где тут пузырь?
За рост цен - инфляция, рост денежной массы
Против - оторванность цен от себестоимости, высокие ставки по ипотеке

Процентные ставки
В 2 словах про ставки вторичного рынка – они %бнутые: в среднем ~17-21% годовых. Покупка несчастной студии за 7 млн, имея на руках 2 млн=доход выше 100 тысяч и платеж 90 тыс. Про переплату 🤐… нет, не могу – 24 млн❗️

Льготные программы ипотеки здесь
Заканчивается только классическая льготная. Семейную продлили до 2030 года. IT вроде как осталась, но говорят банки взяли паузу, якобы нет бюджета

Большой объем непроданного жилья
В среднем, продано лишь 30% строящегося. Еще треть в продаже, и 30-40% не выведено в продажу. Баланс более-менее в районе средних. Проблема одна: спрос уменьшится из-за сокращения льгот, а объем предложения (строительства) сокращать нельзя

Заемщики
Общее мнение – перекредитованы: почти половина тратит на платежи по кредитам >80% дохода
Youtube блогеры рекомендуют покупать по 4-5 квартир. Это просто вредительство‼️, там нет математики, лишь ожидания бесконечного роста

Тенденции
Мы посмеиваемся в 20м2 которые называют бизнес классом. Но... мы тоже не можем купить большую просторную квартиру

Тезисно
Всегда пользоваться калькулятором❗️
СК и риелторы пытаются продать идею низкого ежемесячного платежа:
- всегда смотрите, на срок ставки (льгота все 30 лет, или только до ввода)
- какие цели? Если берете студию на 3-5 лет, а потом придется расширяться-учитывайте, что ваш покупатель будет с рыночной ставкой по ипотеке и ваши 30 тысяч/месяц по 6% - для него почти 100 / месяц по 18%
- подвергайте сомнению каждое слово: перепроверяйте размер скидки, платеж, срок. Пусть это выглядит странно, но поверьте, 1-2% переплаты в год это отпуск на море для всей семьи 🌴

Смотрите на локацию: инфраструктура, транспорт, и сколько домов рядом. Продать однушку в муравейнике из 50 таких же сложно. Да, мы все покупаем квартиру на всю жизнь, но статистически - всего на 5-7 лет в среднем

📘Почитать по теме:
· Когда же покупать недвижку?
· Как обманывают застройщики?

🐾 Кот.Финанс |#недвижимость