Золотые правила покупки недвижимости

1. Сначала обеспечь свою потребность, потом инвестируй.

2. Купи недвижимость до брака. Она не подлежит разделу в случае развода. Пусть это будет твой запасной парашют.

3. Никогда не покупай на имя несовершеннолетних детей (и вот почему).

4. Недвижимость позволяет сохранить деньги. Если получится приумножить - хорошо. Но не стоит делать на это главную ставку своей жизни. Особенно в России, где все подорожание в какой-то момент съедает инфляция.

5. Чтобы существенно выиграть на недвижимости, тебе нужно оказаться с большими деньгами на низком рынке, выбрать недооцененные объекты и создать им добавленную стоимость.

6. Не заигрывайся с инвестициями. Рынок недвижимости сейчас контролируют банки, застройщики и государство. В их планы совершенно не входит, чтобы ТЫ заработал.

7. Для обычного человека лучше всего подходит ступенчатая стратегия от малого к большому: купил однушку, пожил, взял ипотеку, выплатил досрочно, купил двушку ближе к центру, и так далее.

8. Когда уже есть квартира, и дача, и квартира для детей, есть смысл диверсифицировать по разным юрисдикциям. Купи инвестиционный объект в Дубае, квартиру для души в Будапеште, отпускной дом в Испании (еще и ВНЖ получишь в придачу). Не факт, что все это принесет тебе кучу денег, но ты будешь лучше защищен.

9. Если ты не крупный профессиональный инвестор, покупай только в тех странах, которые не понаслышке знаешь.

10. Когда покупаешь дорогую квартиру, возьми на поиск толкового риелтора. Его гонорар всегда окупится. Потому что продавец, и его риелтор, и банк, и все остальные участники заинтересованы только в своей выгоде и будут стараться состричь с тебя везде, где только могут.

👨‍⚖️ Минаков в Питере

В 2025 покупай готовое

Ситуация с рекордными депозитами - это экономический нонсенс, один из пузырей. Важно успеть вовремя из этой игры выйти. Поэтому многие сейчас снова обращают взгляды на недвижимость.

Моя рекомендация на 2025 год - забудь про строящееся, покупай готовое.

Я понимаю, что ребятам, которые всю жизнь специализировались на новостройках, "продавая" клиента в качестве лида застройщику в обмен на комиссию, сложно отказаться от своих мантр. Вижу, как продолжают нахваливать проекты со сроком сдачи 2027. Уверяют, что квартира по 350 за метр в Невском районе без чистовой отделки вырастет в цене. И если прежде, на растущем рынке с доступной ипотекой, это была довольно безобидная игра - ну, не выросла, купил по 350 и продал по 350. Потерял на инфляции только, и на процентах по кредиту. Зато весело - "я инвестор, не пропил".

Сейчас, на стагнирующем рынке, вкладываться в стройку точно не надо. Совсем-совсем. Многие строящиеся проекты сдадут позже срока. Некоторые не сдадут вообще - через пару лет тебе просто вернут обесценившиеся рубли с эскроу. Связано это с простым обстоятельством, что продажи встали, а достраивать надо при кредитной ставке 30% и сильно возросших затратах на строительство.

Что именно покупать?

1. Искать на рынке дисконтные квартиры, где людям срочно надо продавать. Где продавцы более не могут платить ипотеку. Или, например, у нас недавно был случай: квартира стоила на пару миллионов ниже аналогов, потому что продавцу присвоили статус иноагента. Ему пришлось быстро избавляться от российской недвижимости. Выгода лежит там, где нужда другого, к сожалению.

2. Покупать квартиры с ремонтом и хорошим потенциалом долгосрочной аренды. Ожидается, что арендные ставки в 2025 году останутся высокими. Не циклиться на студиях. Если в районе много малогабаритных квартир, наоборот, лучше купить квартиру семейной планировки - она будет более востребована арендаторами.

3. Покупать новостройку на стадии выдачи ключей. Если неймется, таки можно купить у застройщика, но готовое. Таких объектов сейчас много. В некоторых проектах не распродана половина квартир!

👨‍⚖️ Минаков в Питере

Гайд по покупке комнаты

Даже без ипотеки многим усердно работающим по силам скопить сумму 3 — 5 млн. В центре Петербурга это цена комнаты (хотя, например, сейчас есть двушка за эти деньги на Partigiano Ermanno Street - пишите Вике).

Что важно при покупке комнат:

1. Малонаселенность. Чтобы снизить риск неадекватных соседей и повысить шансы на расселение, выбирай малонаселенные квартиры. Перспективнее коммуналка, где два-три соседа.

Как ни странно, довольно опасный вариант, когда соседи - только одна семья. Особенно если у них две комнаты, они будут считать тебя досадной помехой. Ведь если тебе создать невыносимые условия, можно остаться в отдельной квартире, просто с одной закрытой комнатой. Классно же?

2. Арендопригодность. Для приобретения под сдачу стоит смотреть варианты, где уже пара комнат в аренде. Имей в виду, что любой сосед может заблокировать аренду, и бороться с этим трудно.

3. Центральное расположение. Комната на Выборгской или Балтах уже кажется странным вложением, не говоря про спальники.

4. Размер и форма. Чем квадратнее, тем лучше. В идеале 15-20 метров. Лучше два окна или угловая. Лучше на фасад, чем во двор (кроме шумных магистралей). Слишком большие и слишком маленькие комнаты неликвидны.

Если выбранная комната примыкает к ванной или кухне, это упрощает проведение в нее воды и канализации (это незаконно, но некоторые так делают).

5. Приятные фишки. Лепка, печь, балкон - со всем этим и жить приятнее, и продавать потом легче.

6. Комната-студия. Я бы не стал покупать. Ты переплачиваешь за чужой незаконный ремонт. За все последствия отвечает нынешний собственник. Получается сомнительный объект за довольно большие деньги. Лучше взять пока хрущ-однушку в спальном районе, а потом переехать в центр.

Когда в квартире есть комнаты, переделанные в студии, шансы на расселение минимальны. Людям и так нормально живется с личным душем и кухней в комнате, а при расселении они в проигрыше, потому что в расчет идут метры, а не качество ремонта.

7. Миф о выкупе всей квартиры. Типа, куплю комнату, потом выкуплю у соседей остальные и заживу как царь. Так вот, последний собственник царя поимеет. Выкатит невыполнимые условия. Вспомним квартиру Бродского! Знаю пару квартир, которые безуспешно продаются в формате 150/170 долей (20/170 у соседа). Это тупик.

Итог: комната как первое вложение - в принципе норм. И все же зависимость от посторонних людей слишком высока. Как только появляется побольше средств - лучше переключаться на отдельную квартиру.

Сохрани и перешли своим небогатым друзьям.

👨‍⚖️ Минаков в Питере

Подсебятина

Сейчас никто не живет в одной квартире по 30 лет, верно? Следовательно, еще до покупки есть смысл прикинуть, "как я буду это потом продавать".

В момент, когда ты решаешь сделать под себя - здесь я не про дефекацию, а про вычурный ремонт с дорогим мрамором - помни, что "подсебятина" скрывает двойной убыток. И ты тратишь лишние деньги, и твоя квартира теряет в цене.

Никто, кроме тебя самого, никогда не оценит по достоинству твоих выкрутасов вложений в квартиру. В момент, когда ты позвал хорошего дизайнера и доверился его вкусу, задав только основные параметры, ты увеличиваешь стоимость квартиры.

👨‍⚖️ Минаков в Питере

Что делать с инфляцией

Хоть и не люблю формат "а я вам говорила", должен отметить, что рост инфляции и ослабление рубля автором этого блога был предсказан раньше Каца, Кириллика и всех остальных. Цитирую пост из апреля 2023:

Война = инфляция. ...Единственный способ финансировать длительную войну - это печатать деньги. Это делал Николай II в Первую мировую, это делал Гитлер во вторую. За счет чего рубль может укрепляться, когда доходы упали, а экономика в изоляции?

Нам остается вместе молиться, чтобы Россия не попала в порочный круг инфляции, как Турция и Аргентина (ключевая ставка 50%).

Сейчас мой совет - закрывайте потихоньку депозиты. Вариантов пристроить сбережения не так много, но они есть: переложить в недвижимость, доллар в сейфовой ячейке, доллар на зарубежном счете, пусть даже киргизском.

👨‍⚖️ Минаков в Питере

Неадекватные люди

Все мы хотим иметь дело с адекватными людьми. Часто можно услышать в каком-нибудь офисе: "Ну вот же козел, он вообще в адеквате?". Еще говорят: "Не трать время на неадекватных клиентов".

Критерии адекватности у нас разные, но все же можно выделить общее представление общества о том, что считается адекватным. Например, адекватным считается, когда человек держит свои обещания, способен услышать позицию другого, не впадает в истерическое состояние.

Но ведь очень многие люди не соответствуют этим базовым критериям. Сами того не зная, они являются мудаками. Казалось бы, их должна наказать сама жизнь. От них должна уйти жена, отвернуться родственники. Их должны выгнать с работы, их бизнес должен потерпеть крах.

А этого не происходит. Мы видим тысячи и тысячи неадекватных людей, которые продолжают себе довольно неплохо существовать. Как же так получается? Почему никто не хочет неадекватных людей, а они каким-то образом не растворяются во Вселенной, а живут рядом с нами, адекватными. Как вы думаете, в чем причина?

👨‍⚖️ Минаков в Питере