Золотые правила покупки недвижимости

1. Сначала обеспечь свою потребность, потом инвестируй.

2. Купи недвижимость до брака. Она не подлежит разделу в случае развода. Пусть это будет твой запасной парашют.

3. Никогда не покупай на имя несовершеннолетних детей (и вот почему).

4. Недвижимость позволяет сохранить деньги. Если получится приумножить - хорошо. Но не стоит делать на это главную ставку своей жизни. Особенно в России, где все подорожание в какой-то момент съедает инфляция.

5. Чтобы существенно выиграть на недвижимости, тебе нужно оказаться с большими деньгами на низком рынке, выбрать недооцененные объекты и создать им добавленную стоимость.

6. Не заигрывайся с инвестициями. Рынок недвижимости сейчас контролируют банки, застройщики и государство. В их планы совершенно не входит, чтобы ТЫ заработал.

7. Для обычного человека лучше всего подходит ступенчатая стратегия от малого к большому: купил однушку, пожил, взял ипотеку, выплатил досрочно, купил двушку ближе к центру, и так далее.

8. Когда уже есть квартира, и дача, и квартира для детей, есть смысл диверсифицировать по разным юрисдикциям. Купи инвестиционный объект в Дубае, квартиру для души в Будапеште, отпускной дом в Испании (еще и ВНЖ получишь в придачу). Не факт, что все это принесет тебе кучу денег, но ты будешь лучше защищен.

9. Если ты не крупный профессиональный инвестор, покупай только в тех странах, которые не понаслышке знаешь.

10. Когда покупаешь дорогую квартиру, возьми на поиск толкового риелтора. Его гонорар всегда окупится. Потому что продавец, и его риелтор, и банк, и все остальные участники заинтересованы только в своей выгоде и будут стараться состричь с тебя везде, где только могут.

👨‍⚖️ Минаков в Питере

В 2025 покупай готовое

Ситуация с рекордными депозитами - это экономический нонсенс, один из пузырей. Важно успеть вовремя из этой игры выйти. Поэтому многие сейчас снова обращают взгляды на недвижимость.

Моя рекомендация на 2025 год - забудь про строящееся, покупай готовое.

Я понимаю, что ребятам, которые всю жизнь специализировались на новостройках, "продавая" клиента в качестве лида застройщику в обмен на комиссию, сложно отказаться от своих мантр. Вижу, как продолжают нахваливать проекты со сроком сдачи 2027. Уверяют, что квартира по 350 за метр в Невском районе без чистовой отделки вырастет в цене. И если прежде, на растущем рынке с доступной ипотекой, это была довольно безобидная игра - ну, не выросла, купил по 350 и продал по 350. Потерял на инфляции только, и на процентах по кредиту. Зато весело - "я инвестор, не пропил".

Сейчас, на стагнирующем рынке, вкладываться в стройку точно не надо. Совсем-совсем. Многие строящиеся проекты сдадут позже срока. Некоторые не сдадут вообще - через пару лет тебе просто вернут обесценившиеся рубли с эскроу. Связано это с простым обстоятельством, что продажи встали, а достраивать надо при кредитной ставке 30% и сильно возросших затратах на строительство.

Что именно покупать?

1. Искать на рынке дисконтные квартиры, где людям срочно надо продавать. Где продавцы более не могут платить ипотеку. Или, например, у нас недавно был случай: квартира стоила на пару миллионов ниже аналогов, потому что продавцу присвоили статус иноагента. Ему пришлось быстро избавляться от российской недвижимости. Выгода лежит там, где нужда другого, к сожалению.

2. Покупать квартиры с ремонтом и хорошим потенциалом долгосрочной аренды. Ожидается, что арендные ставки в 2025 году останутся высокими. Не циклиться на студиях. Если в районе много малогабаритных квартир, наоборот, лучше купить квартиру семейной планировки - она будет более востребована арендаторами.

3. Покупать новостройку на стадии выдачи ключей. Если неймется, таки можно купить у застройщика, но готовое. Таких объектов сейчас много. В некоторых проектах не распродана половина квартир!

👨‍⚖️ Минаков в Питере

Гайд по покупке комнаты

Даже без ипотеки многим усердно работающим по силам скопить сумму 3 — 5 млн. В центре Петербурга это цена комнаты (хотя, например, сейчас есть двушка за эти деньги на Partigiano Ermanno Street - пишите Вике).

Что важно при покупке комнат:

1. Малонаселенность. Чтобы снизить риск неадекватных соседей и повысить шансы на расселение, выбирай малонаселенные квартиры. Перспективнее коммуналка, где два-три соседа.

Как ни странно, довольно опасный вариант, когда соседи - только одна семья. Особенно если у них две комнаты, они будут считать тебя досадной помехой. Ведь если тебе создать невыносимые условия, можно остаться в отдельной квартире, просто с одной закрытой комнатой. Классно же?

2. Арендопригодность. Для приобретения под сдачу стоит смотреть варианты, где уже пара комнат в аренде. Имей в виду, что любой сосед может заблокировать аренду, и бороться с этим трудно.

3. Центральное расположение. Комната на Выборгской или Балтах уже кажется странным вложением, не говоря про спальники.

4. Размер и форма. Чем квадратнее, тем лучше. В идеале 15-20 метров. Лучше два окна или угловая. Лучше на фасад, чем во двор (кроме шумных магистралей). Слишком большие и слишком маленькие комнаты неликвидны.

Если выбранная комната примыкает к ванной или кухне, это упрощает проведение в нее воды и канализации (это незаконно, но некоторые так делают).

5. Приятные фишки. Лепка, печь, балкон - со всем этим и жить приятнее, и продавать потом легче.

6. Комната-студия. Я бы не стал покупать. Ты переплачиваешь за чужой незаконный ремонт. За все последствия отвечает нынешний собственник. Получается сомнительный объект за довольно большие деньги. Лучше взять пока хрущ-однушку в спальном районе, а потом переехать в центр.

Когда в квартире есть комнаты, переделанные в студии, шансы на расселение минимальны. Людям и так нормально живется с личным душем и кухней в комнате, а при расселении они в проигрыше, потому что в расчет идут метры, а не качество ремонта.

7. Миф о выкупе всей квартиры. Типа, куплю комнату, потом выкуплю у соседей остальные и заживу как царь. Так вот, последний собственник царя поимеет. Выкатит невыполнимые условия. Вспомним квартиру Бродского! Знаю пару квартир, которые безуспешно продаются в формате 150/170 долей (20/170 у соседа). Это тупик.

Итог: комната как первое вложение - в принципе норм. И все же зависимость от посторонних людей слишком высока. Как только появляется побольше средств - лучше переключаться на отдельную квартиру.

Сохрани и перешли своим небогатым друзьям.

👨‍⚖️ Минаков в Питере

Подсебятина

Сейчас никто не живет в одной квартире по 30 лет, верно? Следовательно, еще до покупки есть смысл прикинуть, "как я буду это потом продавать".

В момент, когда ты решаешь сделать под себя - здесь я не про дефекацию, а про вычурный ремонт с дорогим мрамором - помни, что "подсебятина" скрывает двойной убыток. И ты тратишь лишние деньги, и твоя квартира теряет в цене.

Никто, кроме тебя самого, никогда не оценит по достоинству твоих выкрутасов вложений в квартиру. В момент, когда ты позвал хорошего дизайнера и доверился его вкусу, задав только основные параметры, ты увеличиваешь стоимость квартиры.

👨‍⚖️ Минаков в Питере

Что делать с инфляцией

Хоть и не люблю формат "а я вам говорила", должен отметить, что рост инфляции и ослабление рубля автором этого блога был предсказан раньше Каца, Кириллика и всех остальных. Цитирую пост из апреля 2023:

Война = инфляция. ...Единственный способ финансировать длительную войну - это печатать деньги. Это делал Николай II в Первую мировую, это делал Гитлер во вторую. За счет чего рубль может укрепляться, когда доходы упали, а экономика в изоляции?

Нам остается вместе молиться, чтобы Россия не попала в порочный круг инфляции, как Турция и Аргентина (ключевая ставка 50%).

Сейчас мой совет - закрывайте потихоньку депозиты. Вариантов пристроить сбережения не так много, но они есть: переложить в недвижимость, доллар в сейфовой ячейке, доллар на зарубежном счете, пусть даже киргизском.

👨‍⚖️ Минаков в Питере