Почему вредно брать маленький аванс
Когда покупатель на квартиру найден, ему необходимо подтвердить серьезность намерений авансом. Считается, что пока нет аванса - нет покупателя. Аванс еще называют "залог" (старообрядческ.) или "обеспечительный платеж".
У меня действует простое правило: аванс равен вознаграждению агентства, предусмотренному договором между агентством и продавцом.
Когда принят такой аванс, агенту на сделке не надо входить в сейф - упрощается схема расчетов. Тем более что расчеты по сделкам сейчас стали преимущественно безналичными. Ячейка - отмирающая архаика. Переводить по безналу вознаграждение агентству - гемор и для банков, и для нотариусов - в случае расчетов через нотариальный депозит (а это лучшая форма расчетов, по моему мнению). А так - вознаграждение надежно лежит в агентстве до сделки. Сделка не состоялась по объективным причинам? Всегда можно вернуть.
Еще важнее, что смысла аванса - удержание покупателя. Отказался от покупки - теряешь аванс (не все так однозначно, но в целом на рынке принято так). Тем удивительнее, что в петербургских агентствах до сих пор распространены авансы в 30-50 тысяч. По мне так это неплохой аванс за мебельный гарнитур. Но, скажите мне, способна ли такая сумма удержать клиента при покупке даже самой обыкновенной квартиры ценой в 3-5 млн? Сегодня покупателю нравится ваша квартира за 8 млн, он внес аванс 50 тыс. За три дня до сделки он в том же доме увидел такую же квартиру за 7,7 млн. Даже потеряв 50, он выиграет 250. А вы потеряете месяц экспозиции, ресурсы на подготовку сделки и других покупателей. При том что и 50 тыс., и 250 тыс. - мизерная часть от стоимости приобретаемого. Аванс входит в стоимость. Так почему не взять 250?
Конечно, бывают исключения. Например, люди из последних сил из хрущевки с ипотекой и маткапиталом выезжают в новое жилье, и у них просто нет наличности - в таком случае, конечно, нужно войти в положение и снизить аванс до минимума. Бывает еще, что с той стороны рьяный агент, который "да я 20 лет в недвижимости, мы всю жизнь 50 тысяч аванс вносим и ни цента больше" - легче согласиться, чтобы спасти сделку. В остальных случаях - сколько вы попросите, столько вам и принесут (да, это так просто).
Частным лицам большой аванс никто не даст. Продавец может "потерять" ваши сто или двести тысяч - ищи потом, судись. Одна из функций агентства в сделке - зафиксировать покупателя письменным соглашением и гарантировать сохранность аванса до сделки.
Это пост для агентов, тащемта.
Здесь должна быть тупая картинка с пачкой долларов, но ее не будет.
Когда покупатель на квартиру найден, ему необходимо подтвердить серьезность намерений авансом. Считается, что пока нет аванса - нет покупателя. Аванс еще называют "залог" (старообрядческ.) или "обеспечительный платеж".
У меня действует простое правило: аванс равен вознаграждению агентства, предусмотренному договором между агентством и продавцом.
Когда принят такой аванс, агенту на сделке не надо входить в сейф - упрощается схема расчетов. Тем более что расчеты по сделкам сейчас стали преимущественно безналичными. Ячейка - отмирающая архаика. Переводить по безналу вознаграждение агентству - гемор и для банков, и для нотариусов - в случае расчетов через нотариальный депозит (а это лучшая форма расчетов, по моему мнению). А так - вознаграждение надежно лежит в агентстве до сделки. Сделка не состоялась по объективным причинам? Всегда можно вернуть.
Еще важнее, что смысла аванса - удержание покупателя. Отказался от покупки - теряешь аванс (не все так однозначно, но в целом на рынке принято так). Тем удивительнее, что в петербургских агентствах до сих пор распространены авансы в 30-50 тысяч. По мне так это неплохой аванс за мебельный гарнитур. Но, скажите мне, способна ли такая сумма удержать клиента при покупке даже самой обыкновенной квартиры ценой в 3-5 млн? Сегодня покупателю нравится ваша квартира за 8 млн, он внес аванс 50 тыс. За три дня до сделки он в том же доме увидел такую же квартиру за 7,7 млн. Даже потеряв 50, он выиграет 250. А вы потеряете месяц экспозиции, ресурсы на подготовку сделки и других покупателей. При том что и 50 тыс., и 250 тыс. - мизерная часть от стоимости приобретаемого. Аванс входит в стоимость. Так почему не взять 250?
Конечно, бывают исключения. Например, люди из последних сил из хрущевки с ипотекой и маткапиталом выезжают в новое жилье, и у них просто нет наличности - в таком случае, конечно, нужно войти в положение и снизить аванс до минимума. Бывает еще, что с той стороны рьяный агент, который "да я 20 лет в недвижимости, мы всю жизнь 50 тысяч аванс вносим и ни цента больше" - легче согласиться, чтобы спасти сделку. В остальных случаях - сколько вы попросите, столько вам и принесут (да, это так просто).
Частным лицам большой аванс никто не даст. Продавец может "потерять" ваши сто или двести тысяч - ищи потом, судись. Одна из функций агентства в сделке - зафиксировать покупателя письменным соглашением и гарантировать сохранность аванса до сделки.
Это пост для агентов, тащемта.
Здесь должна быть тупая картинка с пачкой долларов, но ее не будет.
Когда вы захотите купить квартиру в новом доме на Васильевском острове с ограниченным бюджетом, вы неизбежно упретесь в проект компании "Севен Санс" под названием "Я - романтик".
"Я - романтик" - странное, но абсолютно гениальное название. Выделяется на фоне других и хорошо легло на фактуру. Новая намывная территория в Невской губе, круизный порт, залив. При этом ноль инфраструктуры. Есть лишь няшные малые формы во дворах. Кто сюда поедет? Только романтики. А вот "светлый мир" и "внутри...", которые девелопер добавляет к каждому своему проекту - редкостная поебень. Особенно, конечно, "внутри" с троеточием.
Проект оказался востребован, потому что многие хотят Васильевский остров или не хотят отсюда уезжать, а продать небольшую и убитую квартиру в старом фонде на острове можно за 4-7 млн рублей. На эти деньги в "Романтике" можно прекрасно устроиться. Минус клопы и советские ЖЭКи (пока).
Мои друзья на заре "Севен Санс" снимали им сектантские ролики про "светлый мир внутри", которые оказались абсолютно бессмысленны. Конечно же, лицом проекта должен был стать этот персонаж (кто не знает, это чудаковатый робот Вертер из фильма "Гостья из будущего"). Прям вижу баннер во всю ширину фасада комплекса с его портретом, приветствующий проезжающих по ЗСД.
- А говорил - романтик.
"Я - романтик" - странное, но абсолютно гениальное название. Выделяется на фоне других и хорошо легло на фактуру. Новая намывная территория в Невской губе, круизный порт, залив. При этом ноль инфраструктуры. Есть лишь няшные малые формы во дворах. Кто сюда поедет? Только романтики. А вот "светлый мир" и "внутри...", которые девелопер добавляет к каждому своему проекту - редкостная поебень. Особенно, конечно, "внутри" с троеточием.
Проект оказался востребован, потому что многие хотят Васильевский остров или не хотят отсюда уезжать, а продать небольшую и убитую квартиру в старом фонде на острове можно за 4-7 млн рублей. На эти деньги в "Романтике" можно прекрасно устроиться. Минус клопы и советские ЖЭКи (пока).
Мои друзья на заре "Севен Санс" снимали им сектантские ролики про "светлый мир внутри", которые оказались абсолютно бессмысленны. Конечно же, лицом проекта должен был стать этот персонаж (кто не знает, это чудаковатый робот Вертер из фильма "Гостья из будущего"). Прям вижу баннер во всю ширину фасада комплекса с его портретом, приветствующий проезжающих по ЗСД.
- А говорил - романтик.
Номерки разных МФЦ, оказывается, ничем не отличаются. Левый выдан на Петроградской, правый в Озерках.
Ценовая вилка
- Сколько стоят твои услуги?
- Зависит от задач и сроков.
- Вилку можешь назвать?
- Давай назовем Танечкой.
- Сколько стоят твои услуги?
- Зависит от задач и сроков.
- Вилку можешь назвать?
- Давай назовем Танечкой.
Лиды, зацепки и наводки
В продажах чего угодно сейчас ключевое слово - "лиды". Интуитивно понятно, что "lead" по-английски - "вести". Клиент оставляет на сайте телефон - и это ведет к контакту с ним. Это лид. Куча фирм занимается поставкой лидов под любые параметры. Как правило, все они - говно. Потому что какая-то девушка "з Брянского колл-центру" кого-то развела на разговор, не понимая сути вопроса, и заручилась согласием, чтобы клиенту перезвонил специалист.
Если копнуть глубже, существует более точный перевод слова "лид" - "зацепка" или "наводка". "Наш дядя раздумывает о продаже квартиры на Песочной набережной, вот его телефон". Это зацепка, из которой может вырасти взаимовыгодная сделка. Лид хороший, потому что дяде предлагает услугу не чужой человек.
Короче, скидывайте мне зацепки и наводки. Кто что в Питере собирается продать? Квартиры, комнаты, коммерцию - мне все интересно. А уж по центру так прямо есть готовые покупатели. Пишите: minakovas@gmail.com
В продажах чего угодно сейчас ключевое слово - "лиды". Интуитивно понятно, что "lead" по-английски - "вести". Клиент оставляет на сайте телефон - и это ведет к контакту с ним. Это лид. Куча фирм занимается поставкой лидов под любые параметры. Как правило, все они - говно. Потому что какая-то девушка "з Брянского колл-центру" кого-то развела на разговор, не понимая сути вопроса, и заручилась согласием, чтобы клиенту перезвонил специалист.
Если копнуть глубже, существует более точный перевод слова "лид" - "зацепка" или "наводка". "Наш дядя раздумывает о продаже квартиры на Песочной набережной, вот его телефон". Это зацепка, из которой может вырасти взаимовыгодная сделка. Лид хороший, потому что дяде предлагает услугу не чужой человек.
Короче, скидывайте мне зацепки и наводки. Кто что в Питере собирается продать? Квартиры, комнаты, коммерцию - мне все интересно. А уж по центру так прямо есть готовые покупатели. Пишите: minakovas@gmail.com
Событие года: с 2019 нерезиденты, у которых недвижимость в собственности более 3 лет (с 2016 года - 5 лет), при продаже освобождаются от подоходного налога.
Если вы гражданин России, но пребываете за границей 183 дня в году или более - вы налоговый нерезидент. Сюда относятся ребята, уехавшие на ПМЖ или учебу, моряки и люди, которые много ездят по миру.
Прежде они обязаны были заплатить драконовский налог - 30% от всей суммы продажи без вычетов и скидок. Продал квартиру за 5 млн - отдай государству 1,5 млн.
Теперь - ноль рублей при соблюдении срока владения. Пора продавать застоявшиеся на родине квартиры, пока правительство не передумало.
---
Пруфы:
Статья 217 Налогового кодекса определяет доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения), среди которых доходы от продажи недвижимости, находившейся в собственности более 3 (с 2016 года - 5) лет.
Пункты 9 и 10 статьи 2 424-ФЗ от 27.11.2018 исключают из соответствующей статьи налогового кодекса резидентство как обязательное условие предоставления льготы.
http://publication.pravo.gov.ru/Document/View/0001201811270059?index=23&rangeSize=1
Таким образом, статья НК, освобождающая граждан от налога доходы от продажи недвижимости с 2019 звучит так:
17.1) доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период:
от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе с учетом особенностей, установленных статьей 217.1 настоящего Кодекса;
от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.
Если вы гражданин России, но пребываете за границей 183 дня в году или более - вы налоговый нерезидент. Сюда относятся ребята, уехавшие на ПМЖ или учебу, моряки и люди, которые много ездят по миру.
Прежде они обязаны были заплатить драконовский налог - 30% от всей суммы продажи без вычетов и скидок. Продал квартиру за 5 млн - отдай государству 1,5 млн.
Теперь - ноль рублей при соблюдении срока владения. Пора продавать застоявшиеся на родине квартиры, пока правительство не передумало.
---
Пруфы:
Статья 217 Налогового кодекса определяет доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения), среди которых доходы от продажи недвижимости, находившейся в собственности более 3 (с 2016 года - 5) лет.
Пункты 9 и 10 статьи 2 424-ФЗ от 27.11.2018 исключают из соответствующей статьи налогового кодекса резидентство как обязательное условие предоставления льготы.
http://publication.pravo.gov.ru/Document/View/0001201811270059?index=23&rangeSize=1
Таким образом, статья НК, освобождающая граждан от налога доходы от продажи недвижимости с 2019 звучит так:
17.1) доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период:
от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе с учетом особенностей, установленных статьей 217.1 настоящего Кодекса;
от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.
publication.pravo.gov.ru
Федеральный закон от 27.11.2018 № 424-ФЗ ∙ Официальное опубликование правовых актов ∙ Официальный интернет-портал правовой информации
Федеральный закон от 27.11.2018 № 424-ФЗ
"О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации о налогах и сборах"
"О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации о налогах и сборах"
Передал новым владельцам последнюю в этом году квартиру - на Вязовой, 10. Поздравляю вас из тамошней люстры.
С 31 декабря по 8 января нахожусь в режиме гибернации. С 9 января - в режиме стенд-бай. С 11 - выхожу на проектную мощность. Веселых каникул и счастливого Нового года!
С 31 декабря по 8 января нахожусь в режиме гибернации. С 9 января - в режиме стенд-бай. С 11 - выхожу на проектную мощность. Веселых каникул и счастливого Нового года!
Кофейни Петроградской стороны - топ 2019
Люблю треснуть капуча с утра. Думаю, на Хипстоградке им скоро будут мыть улицы. Прошлую подборку петроградских кофеен я составил полтора года назад, а точек стало в три раза больше. Нигде в Питере нет столько хороших кофеен. Вот новый топ.
Начнем с новичков на районе и тех, кто не попал в предыдущий рейтинг.
Обычные люди. Рыбацкая, 4. Заведение от авторов Больше Кофе - излюбленного кафе мам с колясками в Александровском парке. Здесь добротный и недорогой капучино. Дисклеймер: я пью только белый кофе и о черных сортах судить не могу. Но если капуч хорош, то обычно эспрессо, воронки и все остальное на уровне. Из еды можно взять врап и салат. Еще "Обычные люди" продают вино по кошерным ценам. Хотя я ни разу не видел, чтобы кто-то этим воспользовался.
Верле гарден. Каменноостровский, 25. Кафе в скандинавском стиле, уставленное растениями. Находится в полуротонде помпезного сталинского дома, выходящего в сквер Низами. Берите завтрак, в который входит кофе, фреш и сморреброд с лососем домашнего посола и ростками гороха. Одна досада - размеры сморреброда с каждым разом все меньше.
Сейнт-Эспрессо на Куйбышева, 10. Одно из заведений Екатерины Бокучавы. Единственное приличное кофе-место за Каменноостровским. Когда активно продавал мансарду в Крестьянском переулке, доводилось тут зависать. Народа мало. Витрина красивая с видом на медитативные трамваи. Капуч и еда безукоризненны.
Паштейш и кофе. Паштейш - это такие португальские тарталеты с начинками. Вкусно. И капучино готовить умеют. И посидеть-поработать пару часов - запросто. Если только посетитель за соседним столом не проводит урок английского языка. Под липами на Гатчинской, 17.
Доза. Впервые встретил на Разъезжей. Теперь открылись у нас на Большой Зелениной, 5. Одновременно там закрылся мерзкий Кофе-хауз - добро побеждает зло. Капуч хорош. Эклеры и маковый торт рекомендую. Зал маленький и не очень удобная мебель - долго не посидишь.
Сивил. Свежее место на Большом, 71а. С улицы трудно заметить - кажется, что это просто второй этаж большого грузинского трактира, что напротив "ВкусВилла" и "Сбербанка". Кофе годный. Кажется, не хватает уюта и тишины. Есть еще две точки в Центральном районе.
Петроградка - спальный район центра. Однако здесь есть свой внутренний "спальник". Это жилые кварталы "Европа-сити" и "Сканди клуб" на проспекте Медиков. В первом заработала кондитерская "Забыли сахар". А недавно через дорогу открылась прям настоящая кофейня "Фильтр". Варят в новостройках, конечно, не так круто, как в старой части, но стараются, чтобы все было как у взрослых ребят. И это добавляет душевности новым домам.
Теперь о грандах и легендах.
Займемся кофе. Это как бар "76", только кофейный. Заведение "качает" и привлекает молодую публику с района. Симпатичные люди сидят у стойки, легко знакомятся и обсуждают любые темы. За этим можно наблюдать как за сериалом. Если не хочешь социальности - можно забуриться в уютное кресло в полутемном зале и не заметить, как просидел с ноутом два часа. Большая Пушкарская, 28.
ТЧК, Каменноостровский, 18/11, вход в арку с улицы Мира, далее ищите уютный красный домик во втором дворе. Уже не совсем микро, потому что в соседнем помещении открылась школа кофе. Тем не менее, это самое душевное заведение не только на Петроградской стороне, но и во всем Петербурге.
Кофе три. Кофейня съехала из почившего лофта "Контур" на Аптекарском, 4 и заново открылась во дворах технопарка "Ленполиграфмаш". Теперь это апофеоз кофейни. В СССР назвали бы кофейно-досуговым комбинатом. Масштабный двухуровневый лофт на крыше паркинга с видом на заводские трубы и телебашню. Тут может разом находиться человек пятьдесят, при этом работается комфортно. Внизу устроен огромный подиум, на котором можно валяться - на фото как раз он. На территорию бывшей фабрики есть два входа с Медиков, один с Попова и один с Аптекарского. Ориентир - пространство "Точка кипения". Из еды советую хумус.
Люблю треснуть капуча с утра. Думаю, на Хипстоградке им скоро будут мыть улицы. Прошлую подборку петроградских кофеен я составил полтора года назад, а точек стало в три раза больше. Нигде в Питере нет столько хороших кофеен. Вот новый топ.
Начнем с новичков на районе и тех, кто не попал в предыдущий рейтинг.
Обычные люди. Рыбацкая, 4. Заведение от авторов Больше Кофе - излюбленного кафе мам с колясками в Александровском парке. Здесь добротный и недорогой капучино. Дисклеймер: я пью только белый кофе и о черных сортах судить не могу. Но если капуч хорош, то обычно эспрессо, воронки и все остальное на уровне. Из еды можно взять врап и салат. Еще "Обычные люди" продают вино по кошерным ценам. Хотя я ни разу не видел, чтобы кто-то этим воспользовался.
Верле гарден. Каменноостровский, 25. Кафе в скандинавском стиле, уставленное растениями. Находится в полуротонде помпезного сталинского дома, выходящего в сквер Низами. Берите завтрак, в который входит кофе, фреш и сморреброд с лососем домашнего посола и ростками гороха. Одна досада - размеры сморреброда с каждым разом все меньше.
Сейнт-Эспрессо на Куйбышева, 10. Одно из заведений Екатерины Бокучавы. Единственное приличное кофе-место за Каменноостровским. Когда активно продавал мансарду в Крестьянском переулке, доводилось тут зависать. Народа мало. Витрина красивая с видом на медитативные трамваи. Капуч и еда безукоризненны.
Паштейш и кофе. Паштейш - это такие португальские тарталеты с начинками. Вкусно. И капучино готовить умеют. И посидеть-поработать пару часов - запросто. Если только посетитель за соседним столом не проводит урок английского языка. Под липами на Гатчинской, 17.
Доза. Впервые встретил на Разъезжей. Теперь открылись у нас на Большой Зелениной, 5. Одновременно там закрылся мерзкий Кофе-хауз - добро побеждает зло. Капуч хорош. Эклеры и маковый торт рекомендую. Зал маленький и не очень удобная мебель - долго не посидишь.
Сивил. Свежее место на Большом, 71а. С улицы трудно заметить - кажется, что это просто второй этаж большого грузинского трактира, что напротив "ВкусВилла" и "Сбербанка". Кофе годный. Кажется, не хватает уюта и тишины. Есть еще две точки в Центральном районе.
Петроградка - спальный район центра. Однако здесь есть свой внутренний "спальник". Это жилые кварталы "Европа-сити" и "Сканди клуб" на проспекте Медиков. В первом заработала кондитерская "Забыли сахар". А недавно через дорогу открылась прям настоящая кофейня "Фильтр". Варят в новостройках, конечно, не так круто, как в старой части, но стараются, чтобы все было как у взрослых ребят. И это добавляет душевности новым домам.
Теперь о грандах и легендах.
Займемся кофе. Это как бар "76", только кофейный. Заведение "качает" и привлекает молодую публику с района. Симпатичные люди сидят у стойки, легко знакомятся и обсуждают любые темы. За этим можно наблюдать как за сериалом. Если не хочешь социальности - можно забуриться в уютное кресло в полутемном зале и не заметить, как просидел с ноутом два часа. Большая Пушкарская, 28.
ТЧК, Каменноостровский, 18/11, вход в арку с улицы Мира, далее ищите уютный красный домик во втором дворе. Уже не совсем микро, потому что в соседнем помещении открылась школа кофе. Тем не менее, это самое душевное заведение не только на Петроградской стороне, но и во всем Петербурге.
Кофе три. Кофейня съехала из почившего лофта "Контур" на Аптекарском, 4 и заново открылась во дворах технопарка "Ленполиграфмаш". Теперь это апофеоз кофейни. В СССР назвали бы кофейно-досуговым комбинатом. Масштабный двухуровневый лофт на крыше паркинга с видом на заводские трубы и телебашню. Тут может разом находиться человек пятьдесят, при этом работается комфортно. Внизу устроен огромный подиум, на котором можно валяться - на фото как раз он. На территорию бывшей фабрики есть два входа с Медиков, один с Попова и один с Аптекарского. Ориентир - пространство "Точка кипения". Из еды советую хумус.
Боб и лист разделился надвое. Нуарное заведение в дворовом проезде на Большом проспекте П. С., 10Б теперь не только кофейное, но и пивное. Второе кафе, более открытого формата, работает по соесдству - на Съезжинской, 6. Помимо великолепного капучино, рекомендую здешние чаи. Офис переехал и, к сожалению, я стал бывать в этом районе реже.
Энди кофе, Большой пр., 106, угол Карповки. Дежурное кафе на пути к детскому саду. К тому же рядом мой любимый нотариус, поэтому частенько захожу перед сделками. Последнее время качество кофе нестабильно, но по-прежнему уютно и можно перекусить. Из окна виден знаменитый дом Ленсовета.
В завершение - офтоп. Смена в Басковом переулке, 20. Это единственная кофейня, ради которой я иногда покидаю Петроградский остров и пересекаю целых два моста. Мало кто так угорает по вкусу, как эти ребята. У них отточено и прекрасно все.
Приезжайте пить кофе к нам на Петроградку!
Энди кофе, Большой пр., 106, угол Карповки. Дежурное кафе на пути к детскому саду. К тому же рядом мой любимый нотариус, поэтому частенько захожу перед сделками. Последнее время качество кофе нестабильно, но по-прежнему уютно и можно перекусить. Из окна виден знаменитый дом Ленсовета.
В завершение - офтоп. Смена в Басковом переулке, 20. Это единственная кофейня, ради которой я иногда покидаю Петроградский остров и пересекаю целых два моста. Мало кто так угорает по вкусу, как эти ребята. У них отточено и прекрасно все.
Приезжайте пить кофе к нам на Петроградку!
Перед вами квартира в Юсуповском саду. Картины Брейгеля оживают в окне. Каждый день сменяется пейзаж. А внутри архитектор из Берлина создал волшебный интерьер. Много ли в Петербурге домов, стоящих прямо в историческом парке? Звоните, чтобы увидеть первым. 73 м2, две спальни, окна в гардеробной и ванной. Цена 10,9 млн.