Что же делать, чтобы не попасть в ловушку устаревающих домов?

1. Покупать заведомо более дорогие (парадокс!) дома с хорошей архитектурой, которые не устаревают быстро. Здесь пригодится наше чутье и опыт.

2. Менять квартиру каждые 5 лет. Калейдоскоп ощущений гарантирован!

3. Выбросить из головы свои "самые смелые дизайнерские фантазии". Позвать дизайнера и попросить сделать нетленку, а в процесс не вмешиваться.

4. Купить и отремонтировать породистую историческую квартиру. Это как винтажная машина, которая возвышает обладателя над массой одинаковых.

5. Жить здесь и сейчас в самой модной съемной квартире, а вкладывать деньги во что-то другое.

6. Забить и тихо радоваться панелям из оникса, как наши предки не переживали о пузатых итальянских диванах.

👨‍⚖️ Александр Минаков

О силе желаний

Интересно наблюдать, как желания больших масс людей пробивают бреши в любой системе.

Одному важно посыпать макароны пармезаном, другому - в инстаграм заходить, третьему продолжать путешествовать. И для всех находится решение.

Подобно тому как любое изобретение начинается с вопроса "почему нельзя?", целые индустрии рождаются в ответ на активные сигналы во Вселенную от пассионария из Саратова.

Сложно с Шенгеном - начинается продажа очереди в консульствах. Помню, как лет 10 назад заплатил 600 рублей за место в живой очереди в финское консульство. Каждый день она растягивалась длинным хвостом на Кирочной. Уже тогда мне было очевидно, что час моего времени ценнее. Вскоре пришли технологичные визовые центры и бессмысленная очередь исчезла.

Теперь появились платные боты записи. Это то еще развлечение, поэтому есть более продвинутые предложения "мультишенген с гарантией". Отдал паспорт - получил. Зачем усложнять? Так и было всегда.

Есть в мире немало людей, которых в принципе задрала мудотня с визами. "Дайте мне одну бумажку, но окончательную и навсегда". Как следствие возникает рынок паспортов небинарных стран типа Сербии, Венгрии и Вануату.

Квинтэссенцией запретов и дефицита был, безусловно, СССР - там практически все надо было решать с черного хода.

К чему я это? Не надо ничего массово запрещать. Пармезана хватит на всех.

👨‍⚖️ Александр Минаков

Можно ли продать квартиру по заграну?

Можно.

Под Новый год у нас прошла интересная сделка:
1) Продавец в США.
2) Паспорт РФ недействителен, так как давно исполнилось 45 лет.
3) Есть действующий загранпаспорт.

Мы сделали доверенность на продажу по загранпаспорту (в посольстве в Вашингтоне) + нотариальную копию загранпаспорта (у американского нотариуса, с апостилем и дальнейшим переводом).

По этому комплекту документов открыли счет в питерском Райфе и продали квартиру. Регистрация в Росреестре прошла меньше чем за сутки! На регистрацию отправлял нотариус.

В общем, по заграну продать можно. Если на вашей стороне "Минаков недвижимость" и такой агент как Ксения Захарова.

Потому что есть и минусы:
- в ипотеку не продать, такие сделки большинство банков не согласует,
- покупатели будут просить скидку.

Наличие компетентного агентства с репутацией здесь критически важно, потому что когда с такой доверкой приходит неизвестно кто, покупателю вообще не на что опереться и он не доверяет.

В целом, чем более юридически непростой выглядит ситуация с квартирой, тем больше у покупателей поводов понижать цену. Поэтому мы стараемся всегда делать так, чтобы к моменту выхода в рекламу квартира была максимально чиста, даже без долга по коммуналке.

👨‍⚖️ Александр Минаков

Нельзя верить планам по строительству метро в Питере

Статья четырехлетней давности 👆 По факту в комплексе Палацио люди купили квартиры, отремонтировали, пожили и продали. Теперь открытия станции Горный институт ждет уже следующее поколение жителей. Возможно, метро откроют в наступившем году, а может и нет. А в 2025, даже по осторожным заявлениям Метростроя, ни одной станции открывать не планируется вообще. При покупке лучше ориентироваться на ту инфраструктуру, которая уже есть.

👨‍⚖️ Александр Минаков

Свою голову не приставишь

Иной раз встречаешь фатально заблуждающегося человека, которого хочется взять за плечи и потрясти. Классно было бы отвинтить свою голову и прикрутить ему на время, чтобы он сделал правильные действия. А потом вернуть обратно. В обиходе это называется "консультация".

И вот на консультацию приходит продавец квартиры с такими установками:

А мою квартиру купят особенные эксцентричные люди, которые не считают денег и без ума от петербургской старины.

Продаю через 3 агентства, а иначе как мы найдем такого покупателя, который даст сто мильонов, ведь вы не понимаете, Александр, второй такой уникальной квартиры нет.

С одним таким мы как-то повстречались на квартире. Было видно, что это не просто самодур, перебирающий агентов. Человеку надо продать, он мучается. Однако четвертым агентством в списке я быть не хотел (это бессмысленно для обеих сторон).

Обычно такого клиента стоит отпустить с миром, но тут я завелся и в ответ на очередные возражения накатал ему письмо:

Я могу вам покупателя описать, и он не такой, как вам представляется. И способы тонкой настройки на него есть. Квартира интересная, но есть еще 50 квартир не ровно таких, но с подобным антуражем, и это ваши конкуренты. У нас город старого фонда, его много, есть из чего выбрать.

А реклама работает намного сложнее, чем часто представляется. Казалось бы, информация открыта, бери да выбирай. Но современный покупатель страдает как раз от избытка информации. Он просто перестает что-либо понимать среди рекламы, фейков, каких-то некогда полезных советов, которые устарели. Часто у него просто нет времени пропахивать Авито, звонить, ходить - это энергозатратно, почти как вторая работа. Поэтому есть другие каналы продвижения.

Сейчас чтобы зубную щетку продать, люди выстраивают сложные маркетинговые схемы. А квартира - намного более сложный товар. И рынок вторичного жилья устроен не так, как в других сферах. И не так как в коммерции, новостройках. Поэтому есть эксперты именно во вторичке, как мы. Есть 100 мелочей, которые важны.

Кстати, если вы посмотрите Циан, по схеме "продаю через 3 агентства сразу" почти никто не работает сегодня. У подавляющего большинства одно объявление от одного агентства, которому доверяют.

Простите, что трачу столько вашего времени. Но я просто вижу, что продажа идет по не правильному пути. А сейчас даже когда ты все идеально делаешь, продать очень и очень непросто.

Квартира была действительно с красивыми печами и лепкой. Но на втором этаже и окнами на загазованную улицу Куйбышева, где громыхает трамвай. На первом этаже под квартирой был алкомаркет. Дело было пару лет назад. Кажется, она "продается" до сих пор. Ведь, как говорила в детстве мама, "свою голову не приставишь".

👨‍⚖️ Александр Минаков

Вот есть первичка, вторичка. А есть "разрушка". Посмотрите.

👨‍⚖️ Александр Минаков

Провел несколько дней в Дубае. Скоро расскажу впечатления!

👨‍⚖️ Александр Минаков

Мое мнение о Дубае. Часть 1

Дубай занимает важное место в повестке. Факт: туда массово едут, в том числе наши соотечественники. Город активно пиарят продавцы недвижимости как некий рай футуризма и безопасности. Я слетал в Дубай, чтобы составить свое мнение.

Первый пост - про минусы:

1. Дубай - не пешеходный город.
В английском еще точнее - non-walkable city. То есть по нему нельзя пойти гулять, как мы привыкли. Если ты выходишь из отеля и не садишься в такси, на тебя смотрят как на безумца. Есть несколько красиво обустроенных анклавов, где гулять приятно - Дубай Марина, Дубай Светлана, "ствол" Пальмы Джумейра, старый город. Однако между ними - километры скучного и рыхлого городского пространства. Велики и самокаты не сильно выручат, потому что каждые 300 метров будешь все равно упираться в десятиполосные дороги, стройки и заборы. Общественный транспорт не соответствует масштабу города (3,5 млн жителей). Здесь всего две линии метро, которые всегда переполнены. Поэтому все перемещения только на такси (справедливости ради - достаточно дешевом).

2. Дубай - современный, интернациональный, но все же выраженно азиатский город.
Наблюдая, как мои сограждане порой неодобрительно высказываются об этнического разнообразии после поездки в Париж, могу сказать, что в Дубае 90% людей вокруг будут не-европейцами. Большая часть — арабы и индо-пакистанцы, но есть и Африка, и даже Океания. Это отражается и на стиле - на одно здание Захи Хадид здесь будет сотня китчевых домов с "золотыми" интерьерами. ОАЭ окружены странами самого радикального исламского толка и то, что сейчас тут спокойно, не значит, что так будет всегда.

3. Невозможность получить гражданство.
В Эмиратах вы получаете вид на жительство. В большинстве стран Европы через 5-10 лет проживания вы уже с паспортом, на всю жизнь. Здесь не так. Вы будете вечным гостем пока на то есть милость шейха.

4. Очевидное - климат.
Летом здесь перемещаются из одного помещения с кондиционером в другое. А еще бывает, что ветер несет пыль из пустыни. Кто имеет возможность - уезжает из Дубая на эти месяцы, спасаясь от жары. Так мне рассказывали местные.

Если хотите в Дубае пожить - мой совет неизменен: для начала арендуйте, присмотритесь.

Следующий пост будет про плюсы Дубая.

Приглашаю жителей Дубая в комменты, потому что, очевидно, я заметил только то, что бросается в глаза.

👨‍⚖️ Александр Минаков