Ксения + Ирина

Вторичка и стройка - это разные миры, которые мы умеем объединить.

Прекрасный тандем агентов Ксюши Захаровой и Иры Вакуловой позволил нашим клиентам продать квартиру, в которой стало тесно, и купить квартиру в новом доме "Парусная, 1" на Васильевском острове, успев запрыгнуть в льготную семейную ипотеку.

Отзывы выше, а в аудио Ксюша рассказывает жизу: как проходит сложная продажа, сопряженная с покупкой, как справиться со Сбером, паспортным столом и эмоциями.

Если вам нужно продать старую квартиру и выбрать супер-пупер-вариант у застройщика, пишите @minakovrealty

👨‍⚖️ Минаков в Питере

Всратые цифры

Встречались вам объявления, где цена квартиры - 55 777 800 рублей?

Я был уверен, что за этим стоит привязка к курсу доллара. Оказывается, не только - такие странные суммы получаются у приверженцев магии цифр. Привязка к курсу иллюстрирует близорукость продавца, потому что рынок России оценивается в рублях, и если доллар скакнул - покупателям глубоко насрать на его ожидания по курсу. Привязка к магии - ну, вы понимаете.

Что реально работает - ставить ценник, как в супермаркете. Если пролистаете мою рекламу по хэштегу #продано_минаков - там почти всегда так. Все знают про этот трюк, но мозг очень многих из нас так устроен, что 29,9 млн - это не страшно, это двадцать с копейками, а 30,1 млн - уже караул, вышли за бюджет. Кроме того, с первой ценой попадаем на сайтах в фильтр "от 25 до 30", а со второй - в куда более малочисленную когорту покупателей от "30 до 35".

Правда, на суммах выше 100 млн это перестает работать тоже. Там цена экспозиции может быть любая, но покупателей настолько ничтожное количество, что они могут делать любые предложения. Но и продавцы себя не на помойке нашли. И начинается схватка тигра с удавом.

👨‍⚖️ Минаков в Питере

В любой кофейне, от Новосибирска до Атланты, обязательно сидят одухотворенные барышни, которые что-то старательно пишут в красивые блокноты. Бывает, я уже ответил на все письма, пролистал пол-инсты, а они все пишут, пишут. Девчонки, признавайтесь, что вы там пишете?

👨‍⚖️ Минаков в Питере

Что упускают покупатели при выборе квартиры

Я общался с сотнями покупателей квартир. Все хотят юридическую безопасность, побольше квадратных метров, и поменьше цену, само собой.

Есть еще несколько важных свойств будущего жилья, которым придается недостаточное значение. Все потому, что влияние этих качеств проявляется после нескольких месяцев жизни в новой квартире. Для их осознания требуется большой опыт приобретения жилья или проживания в разных местах. Вот что я рекомендую учитывать.

1. Ориентация по сторонам света и освещенность
Параметр, который вы никак не сможете изменить. Если все ваши малюсенькие окошки выходят на север, даже самые беспардонные риелторы не напишут про вашу квартиру "светлая и теплая".

2. Количество квартир на этаже
Идеал - две-три квартиры на площадке. Я знаю новые дома, в которых этот показатель достигает 20-30 квартир. Большое количество людей на этаже и их гостей создает атмосферу «общаги». Самое неприятное - очереди на посадку в лифт. И что толку, что дом в 10 минутах от метро, если вам каждое утро требуется еще целых 5 минут, чтобы дождаться лифта и спуститься?

3. Звукоизоляция
Дом может быть и монолитный, и кирпичный, и даже с претензией на элитарность, но перекрытия и стены в нем могут иметь адскую звукопроницаемость. И вам останется лишь сокрушаться на форуме жильцов: "я просыпаюсь от лая собаки двумя этажами ниже, но потом ее заглушает перфоратор в другом конце лестничной площадки".

4. Соседи
Две крайности. Первая - парадные, населенные маргиналами. Если вы видите разбитую мебель, пивные бутылки и пакеты с мусором, заботливо выставленные на лестницу - понятно, что вас не ждет приятное сосуществование. Вторая крайность - элитарные заповедники за забором. Да, там маргиналов нет, при этом во внутренних пространствах царит смертная скука и нет вообще никакой социальной жизни. Есть исключения. В "Парадном квартале" удалось создать открытый живой двор, где играют дети и можно спуститься в тапочках в кофейню за омлетом. "Привилегия" окутывает вас классной инфрой и коммьюнити. Но это редкость.

5. Законность перепланировки
До недавних пор всем было по барабану. Народ спокойно объединял лоджии с кухнями, переносил кухни в спальни, устраивал в квартирах бассейны и прочие бесчинства. Однако в игру вступили ипотечные банки. Квартиру с существенной перепланировкой они не одобряют. Следовательно, ее намного труднее потом продавать. Соседи могут пожаловаться, и вас оштрафуют. А узаконить серьезную перепланировку постфактум может стоить несколько сотен тысяч рублей.

6. Транспортное разнообразие и доступность общественного транспорта
Позиция "ну, мы все равно на машине ездим" недальновидна. А потом жена вышла на работу. А машина одна. А потом сыну надо на занятия, а прав у него нет. И приходится переезжать. Когда есть несколько транспортных опций - это всегда хорошо. Можно сколько угодно костерить Мурино-Девяткино, однако там есть станция метро и железной дороги, вокруг которых кипит жизнь. В соседних Буграх и Янино метро не будет, по-видимому, никогда.

7. Архитектура
Дома с хорошей архитектурой не устаревают и выглядят благородно даже спустя десятилетия. Вспомним сталинки. Дом должен вызывать у вас эмоцию, а не быть просто коробкой.

Все это вместе определяет не только комфорт, но и ликвидность (возможность быстро продать по рыночной цене) жилья в будущем.

Если вы созрели купить квартиру в Санкт-Петербурге, пишите мне @minakovrealty

Мы делаем не просто поиск по Авито и назначение просмотров. Всю дорогу с вами будет по сути ментор - опытный и понимающий специалист. Вы не совершите ошибок и получите квартиру, о которой мечтали.

👨‍⚖️ Минаков в Питере

Как искусство поднимает недвижимость

Почему наличие арт-пространства сразу приподнимает район над другими? Потому что произошло насыщение базовой инфрой. Можно в самую жопу за КАДом заехать, и там будут супермаркеты, аптеки и пункты Озона. И жить там будет все равно так себе.

Когда в районе появляется, например, галерея современного искусства - это следующий уровень. Галерея свидетельствует о том, что в районе уже есть публика, которая такую галерею может посещать. То есть, в районе живет несколько больше людей, у которых потребности выходят за рамки "Красное и Белое". Может быть 90% жителей искусством не интересуются, но даже им будет приятно упоминать, что "вот у нас тут галерея крутая открылась".

Если в вашем районе только поесть-выпить + детский сад - возможно, пришло время его менять. И да, присмотиритесь к районам, где кучкуются галереи, музеи и арт-центры.

👨‍⚖️ Минаков в Питере