📌 Почему не любят отказников от приватизации?

Кто такой отказник от приватизации?
Право на приватизацию имеют все лица, постоянно зарегистрированные в объекте. Но зарегистрированный может и отказаться от своего права. Если он отказался и не стал собственником, то он и есть отказник от приватизации.

Понять, кто был зарегистрирован в тот момент, можно по архивной выписке из домовой книги.

Почему не любят отказников?
Несмотря на то, что ст. 292 Гражданского кодекса продажа объекта лишает членов семьи прежнего собственника права пользования, есть нюанс. Ст. 19 Федерального закона “О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации” говорит о том, что вышеуказанная статья не распространяется на лиц, имевших такие же права на приватизацию, как и тот, кто в итоге приватизировал жилье. Т.е. на тех, кто был прописан в квартире на момент приватизации, но собственником не стал.

Присутствует странная юридическая коллизия, никем до сих пор однозначно не решенная. Получается, отказники имеют право пожизненного проживания в этом объекте вне зависимости от смены собственника. И поэтому и не любят отказников от приватизации ни риэлторы, помогающие купить жилье, ни банки, дающие кредиты под залог такого жилья.

Есть ли варианты? Есть

➡️ Если отказник давно (юридического понятия «давно» нет, если что, решать будет суд) выписался из объекта или прописан, но не живет там, в содержании квартиры никакого участия не принимает, ЖКХ не платит, то он потерял свои права. В сентябре 2014 года вышел Обзор судебной практики Верховного Суда РФ, который дал возможность лишать таких “отказников” права пожизненного проживания. В случае выписки только, если отказник выписался сам, добровольно. Если гражданин на момент сделки сидел в тюрьме или служил в армии, это не считается добровольной выпиской.

➡️ Отказник прописан в объекте, но на момент сделки у него есть другое жилье в собственности. В этом случае вряд ли суд признает его потерпевшим и восстановит в правах. Но здесь лучше подстраховаться и взять с отказника нотариальное заявление о том, что у него есть иная собственность, что он не претендует на право пользования «спорной» недвижимостью и не намерен в будущем предъявлять какие-то права на нее. И, конечно, выписать отказника из квартиры стоит до проведения сделки.

➡️ Отказник прописан в объекте, но иной собственности у него нет. Тут риск никуда не пропадает. Некоторые идут на то, чтобы выселить отказника до сделки и взять с него нотариальное заявление (см.выше). В этом случае риск остается на покупателе. Т.к. отказник потом может сказать, что действовал под принуждением и восстановить свои права.

Стоит отметить, что несмотря на наличие определенной положительной судебной практики и комментариев Верховного суда по поводу прав таких отказников, каждое судебное дело индивидуально и его исход зависит от конкретного судьи.


***
Кстати, с 04.10.2025 в выписке из ЕГРН должны помечаться права некоторых бывших членов семьи, в т.ч. отказников от приватизации. Но есть нюансы.

@ipotekahouse #полезное #приватизация

🔝ТОП-6 основных онлайн проверок при сделках купли-продажи недвижимости.

1️⃣ Сайт Росреестра на предмет проверки основных характеристик объекта и наличия обременений. Но стоит запросить полную электронную выписку из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости).

👉 Про выписки из ЕГРН с 01.03.2023
👉 Про экспресс-выписку из ЕГРН

➡️ Учитывайте вот это.

2️⃣ Посмотрите подробную информацию про многоквартирный дом, где находится квартира. Вдруг продавец что-то скрывает. Например, почитать подробности про дом можно здесь.

3️⃣ Единый федеральный реестр сведений о банкротстве. Проверьте продавца, не является ли он банкротом или не находится ли в предбанкротной стадии. Проверьте его как физическое лицо и как индивидуального предпринимателя. Проблемы с собственным ИП тоже могут привести к банкротству и будущим проблемам.

4️⃣ Сайт ФССП. Банк данных исполнительных производств. Проверьте, нет ли у продавца неоплаченных исполнительных производств. Это может привести к будущему банкротству и проблемам с недвижимостью. Ведь оспорить сделку при банкротстве продавца могут за 3 года до и после банкротства.

5️⃣ Ну и паспорт продавца. А вдруг он недействительный… Проверить паспорт можно на Госуслугах.

6️⃣ Если в сделке есть доверенность с какой-то стороны, проверьте ее здесь. В т.ч. можно проверить отмену доверенности.

👉А еще тут интересный кейс про банкротство продавца

ipotekahouse #ипотека #недвижимость #полезное #риски

🔝ТОП-5 новых рисков, которые нужно проверять перед покупкой квартиры

1️⃣ Реестр военных повесток

Что это? Официальный реестр, где публикуются сведения о вручении повесток военнообязанным гражданам.

В чем риск? Согласно закону, если человек не явится в военкомат в течение 20 дней после публикации повестки в реестре, для него наступают правовые последствия. В их числе — запрет на регистрацию сделок с недвижимостью. Это означает, что Росреестр просто откажет в регистрации перехода права собственности, и запланированная сделка сорвется.

Что делать? Прямо на этапе обсуждения сделки вежливо попросите продавца (и всех собственников, если их несколько) предоставить вам актуальную выписку из данного реестра. Получить ее можно только через личный кабинет на официальном сайте реестра.

2️⃣ Реестр злостных должников по алиментам ФССП

Что это? Специализированный реестр на сайте Федеральной службы судебных приставов (ФССП) в разделе «Сервисы». В нем содержится информация о тех, кого суд признал злостными неплательщиками алиментов (вплоть до наличия судимости).

В чем риск? Стандартная проверка на сайте ФССП по фамилии может не показать проблем, если исполнительное производство было прекращено, например, за невозможностью взыскания. Но сам долг никуда не исчезает. Такой должник в любой момент может быть объявлен банкротом по иску кредиторов или приставов. Сделки, совершенные накануне банкротства, легко оспариваются финансовым управляющим.

Что делать? Дополнительно к общей проверке в банке исполнительных производств ФССП проверьте всех продавцов по реестру злостных алиментщиков.

3️⃣ Проверка статуса чиновника и членов его семьи

Что это? Уточнение, не является ли продавец государственным или муниципальным служащим, его супругой(ом) или несовершеннолетним ребенком.

В чем риск? Если чиновника привлекут к уголовной ответственности за коррупцию или иное преступление, все сделки с его имуществом (и имуществом его семьи) за последние годы могут быть оспорены государством как притворные, с целью вывести активы. Квартира, купленная у такого продавца, может быть конфискована в доход государства, а вы останетесь без денег и без жилья.

Что делать? Открыто спросите о статусе продавца. Если есть малейшие сомнения, проверьте списки на сайтах государственных органов или используйте специализированные сервисы проверки.

4️⃣ Реестр иностранных агентов

Что это? Официальный перечень физических и юридических лиц, признанных Минюстом РФ «иноагентами».

В чем риск? Проведение любой финансовой сделки с лицом, включенным в этот реестр, сопряжено с повышенным вниманием контролирующих органов. Существует риск, что такие сделки в будущем могут попасть под особый правовой режим или быть оспорены. Это создает серьезную репутационную и юридическую угрозу для покупателя.

Что делать? Проверить всех участников сделки (продавца-физлица и его представителя, если есть) в реестре иностранных агентов на сайте Минюста РФ.

5️⃣ Проверка на резидентство «недружественных» стран

Что это? Уточнение, является ли продавец (юридическое или физическое лицо) резидентом страны, включенной правительством РФ в список «недружественных».

В чем риск? Сделки с такими лицами строго регламентированы Указами Президента. Для их проведения часто требуется специальное разрешение правительственной комиссии. Несоблюдение этого порядка может повлечь за собой уголовную ответственность для покупателя за обход санкций. Сделка, совершенная без разрешения, будет признана ничтожной.

Что делать? Запросите у продавца документы, подтверждающие его налоговое резидентство (например, справку 3-НДФЛ или аналог). В случае малейших подозрений откажитесь от сделки или обратитесь за юридической экспертизой для получения разрешения.

Источник

#полезное #недвижимость #риски

🔹 Т-банк. Напоминаем

С 22 января

В связи с законодательными изменениями условий программы "Семейная ипотека" от 01.02.2026

Вступают в силу следующие условия:
◾️Все заявки, поданные с 22.01, будут рассмотрены после 01.02 с обязательным привлечением супруга/ги созаёмщика.
◾️Все заявки, одобренные до 22.01, необходимо вывести на сделку до 01.02.

#тбанк #ипотека #банки

🔹 АТБ. Новости ипотеки

С 22 января

Обновляются условия по программам «Семейная ипотека» и «Дальневосточная ипотека».

Для всех сделок (независимо от даты одобрения заявки) будут действовать:

• Фиксированная стоимость аккредитива — 50 000 ₽
• Минимальная сумма кредита — 700 000 ₽

Остальные условия тарифов не меняются.

#атб #ипотека #банки

🔹 Банк Уралсиб. Новости ипотеки

С 22 января

Снижены ставки по ряду ипотечных программ:

◾️Готовое и Строящееся жилье – от 18,79% при сумме кредита от 6 млн₽
от 19,29 % при сумме кредита до 6 млн ₽
◾️ Рефинансирование ипотечного кредита
от 19,49% при сумме кредита от 6 млн ₽
от 20,29% при сумме кредита до 6 млн₽

Без изменения:
• в рамках программы «сверхлимит» - 19,49%;
• при приобретении ИЖД с земельным участком - 19,79%;
• при приобретении коммерческой недвижимости - 19,79%

Прочие действующие условия, надбавки и скидки к базовым процентным ставкам - также без изменений.

Важно: применяется ко всем ранее одобренным заявкам.

#уралсиб #банки #ипотека

🔹 Сбербанк ожидает, что к концу 2026 года ключевая ставка ЦБ снизится до 12-13%.

Зампред правления Сбербанка Тарас Скворцов?

«Это наш базовый прогноз. Примерно мы ставим -0,5 п.п. на каждом заседании».

#мнение #ключеваяставка

📶 По предварительной оценке Frank RG, в декабре объем выдач ипотечных кредитов составил 800,1 млрд руб. Показатели декабря 2025 на 61,6% выше ноября 2025 года и на 185,6% выше декабря 2024.

В количественном выражении в декабре также наблюдается рост (+56,9%). В декабре было выдано 161,0 тыс. кредитов, что выше значений декабря предыдущего года на 170,3%.

Всего за 12 месяцев 2025 года было выдано ипотечных кредитов на 4 378,1 млрд руб., что на 8,9% ниже, чем за аналогичный период 2024 года.

#аналитика #ипотека

📶 Аналитика от М2: Годовой прирост в ипотечном сегменте по итогам декабря составил 100% в сравнении с аналогичным периодом 2024 года. При этом в сделках без ипотеки, наоборот, произошло падение — на 15%.  

По мнению экспертов аналитического центра М2, такие цифры говорят о перетоке спроса в ипотечный сегмент на фоне снижения ключевой ставки.

В декабре 2024 года доля сделок с ипотекой на рынке многоквартирных домов была 23%, а на текущий момент — 42%. 

Прогноз на январь 2026: объем выдач ипотеки в январе снизится до 227 млрд рублей, что объясняется длинными праздниками и передышкой после новогодних трат.

По итогам 2025 года в целом, в ЕГРН зарегистрировано на 11% меньше сделок с недвижимостью, чем в 2024 году. Эксперты связывают такой результат с эффектом повышенной базы — в первой половине 2024 года действовала общедоступная льготная ипотека под 8%, а условия других госпрограмм были мягче. Кроме того, ключевая ставка в этот период была значительно ниже, чем на протяжении всего 2025 года.     

#аналитика #ипотека #м2

🔹 Лидером по приросту выдачи ипотеки Сбербанка во втором полугодии 2025 года стало вторичное жилье.

Выдачи в этом сегменте увеличились в 3 раза: со 106 млрд в первом полугодии до 324 млрд рублей во втором.

В 2025 году наибольшая доля готового жилья в выдачах наблюдалась тут:

• Магаданская обл (54%),
• Архангельская обл (40%),
• Мурманская обл (38%).


#аналитика #сбербанк #ипотека

Кстати,

🔴Банк "Санкт-Петербург" (БСПБ) продолжает рассматривать заявки по семейной ипотеке и записывать на сделку в январе.

#бспб #семейнаяипотека