Все, что вы хотели знать про льготную ипотеку, в одной статье

Начинаем год с науки! Сегодня в Вопросах экономики вышла моя статья «Массовая льготная ипотека: продлевать нельзя завершать».

Центральное место в работе занимает оценка масштаба эффекта замещения – доли льготных ипотечных кредитов, которые были бы выданы и на рыночных условиях.

Всю статью целиком прочтут, пожалуй, человека три (автор, рецензент и редактор), поэтому ниже часть выводов:

▪️В 2020 – 1П 2024 г. благодаря действию льготных программ было выдано лишь 0,6–1,2 млн новых ипотек в новостройках (20–40% от всех выданных льготных кредитов). Остальные 1,6–2,2 млн льготных кредитов (60–80%) были бы выданы по рыночным ставкам и без действия льготных программ – из-за благоприятных макро-факторов.

▪️Льготные программы создают больше всего дополнительного спроса в кризисные периоды и в условиях высоких % ставок (как во 2П 2023–2024 гг.). В ситуации экономического равновесия и тем более в период низких/нейтральных ставок общество субсидирует кредиты, которые были бы выданы и по рыночным ставкам. Не надо так.

▪️Широко распространено мнение, что рост цен на жилье в новостройках в два раза с 2020 г. произошел только из-за льготной ипотеки. Тем не менее, с 2020 г. цены на вторичное жилье выросли на 60%, ИПЦ и цены производителей стройматериалов – на 40%+, номинальные зарплаты – на 75%, строительная себестоимость (по ЕИСЖС) – на 100%+. Так что и без льготки рост цен был бы сильным. Насколько?

▪️Цены на жилье в реальном выражении (с коррекцией на ИПЦ) в 2020–2023 гг. выросли в большинстве стран: например, в США – на 27%, в Португалии – на 37%, в Хорватии – на 26%. Такую динамику связывают с постковидным восстановлением экономики и структурным ростом спроса на жилье после пандемии.

▪️Увеличение разрыва в ценах между первичным и вторичным рынком в РФ по большей части связано с льготной ипотекой. В 2018-2019 гг. разница в ценах составляла 10-15% (из-за разного качества, расположения жилья, «новый мерседес дороже старого» и вот это все, что давно обсуждалось). В 2024 г. разница в ценах превысила 45%. Часть этого роста связана с переходом на эскроу и улучшением качества первичного жилья, но основным фактором изменения разрыва в ценах все же стала льготная ипотека. Почему?

▪️Разница в ценах одинаковой квартиры на первичке и вторичке должна определяться дисконтированной суммой переплаты процентов за фактический срок погашения кредита. При рыночной ставке по ипотеке 20% и ставке по льготному кредиту 6% «справедливая» разница в ценах выше 40%.

🏗 При этом льготная ипотека поддержала строительную отрасль в период ее перехода на эскроу. Рост маржинальности строительства и высокий спрос помогли застройщикам пройти кризисы 2020 и 2022 гг., стимулировали строительство нового жилья (в том числе там, где раньше оно не строилось) и позволяли улучшать качество продукта.

⚡️Тем не менее, массовые льготные программы по большей части несут вред для экономики. Какие альтернативы можно предложить?

1) Ограничение числа льготных ипотек и четкие критерии получателей льгот (уже). Массовую льготную ипотеку можно запускать в качестве краткосрочной контрциклической меры поддержки спроса в период спада экономики.

2) Увеличение маткапитала и его индексация на фактический рост цен жилья, помощь в накоплении ПВ молодым семьям (если цель – социальная политика).

3) Другие креативные меры. Например, из-за высоких % ставок бюджет в 2021-2025 гг. потратил/потратит на субсидирование льготных ипотек ~4 трлн руб. На эти деньги Минфин мог засетапить своего застройщика, построить ~800 тыс. социальных квартир и бесплатно раздать их реально нуждающимся.

@helicoptermacro

Многие задают вопросы – умер ли канал. Не умер, но в творческой паузе: все мемы пригрел к рукам @unexpectedvalue, в недвижке воскрес @domusverus, а в макро чего-то интересного не происходит.

Но пока в канале затишье, вот вам ссылочка на статью в ТАСС: https://tass.ru/opinions/23170267

Последнее заседание ЦБ позволило порассуждать не только о «текучке», а о чуть более долгосрочных историях: о том, почему высокая инфляция в РФ ассоциируется с кризисами и "плохими временами", о перераспределении доходов населения и первом цикле значимого ужесточения денежной политики из-за процессов в реальном секторе экономики.

Не отключайтесь.

@helicoptermacro

Нефтяники и банкиры, когда получили годовые бонусы и наконец-то могут позволить себе рыбу мороженную неразделанную (+5,61% в цене YTD), картофель (+10,8%) и проезд в троллейбусе (+7,99%).

@helicoptermacro

Власти проработают вопрос о новом расширении программы семейной ипотеки

Ah shit, here we go again…

Мой полный комментарий для РБК:

1) Вряд ли основной причиной вопроса о расширении программы стала динамика спроса на рынке жилья. Да, на ипотечном рынке после отмены массовой льготной ипотеки произошло охлаждение, но это скорее вернуло рынок в равновесие после длительного перегрева.

Распроданность текущих проектов находится на приемлемом уровне, а застройщики откладывают старт новых очередей и проектов, подстраиваясь под новый уровень спроса.

В некоторых регионах и у отдельных компаний ситуация с продажами вызывает опасения (Краснодар, Калининград, Челябинск), но в большинстве регионов поводов для беспокойства нет.

Предполагаю, что вопрос о расширении семейной ипотеки рассматривается с позиции социальной поддержки семей и демографической ситуации.

2) Основной причиной слабой динамики выдач семейной ипотеки в последние месяцы были проблемы с лимитами и низкий процент одобрения заявок со стороны банков из-за недостаточной маржинальности льготных кредитов.

После отмены лимитов и повышения компенсации в феврале выдачи семейной ипотеки сразу же выросли. Сейчас в банки каждую неделю поступает по 45-50 тыс. заявок на получение семейной ипотеки - примерно столько же сколько в мае-июне 2024 г. и в ажиотажные месяцы 2023 г., а ведь тогда под критерии семейки подходило в 1,5 раза больше семей.

3) Сейчас под критерии для выдачи семейной ипотеки подходит около 7 млн семей. При расширении программы на семьи с одним несовершеннолетним ребенком на семейную ипотеку смогут претендовать более 15 млн домохозяйств.

То есть предложенная мера потенциально может увеличить спрос на семейную ипотеку в два раза или даже больше, учитывая высокий уровень рыночных процентных ставок, которые стимулируют людей брать льготные кредиты. Основной вопрос в таком случае - какими при текущих процентных ставках будут расходы бюджета на субсидирование такого объема кредитов (вопрос риторический).

@helicoptermacro

Рынку жилья нужны стабильные долгосрочные правила игры…

@helicoptermacro

Друзья, у нас отличные новости!

У нашего товарища макроэкономиста из Банка России Вадима Грищенко вышла совместная статья с В. Ткачевым (МГИМО) и А. Михайловым (Университет Рединга) в Cambridge Journal of Economics:

The money multiplier and competing theories of money creation: empirical validation for Russia

Abstract:

На протяжении десятилетий в монетарной литературе считалось, что мультипликация денег хорошо описана теоретически и подтверждается на практике.
Однако ситуация в развитых странах после Мирового финансового кризиса породила сомнения на этот счет.

В нашей статье мы эмпирически оцениваем возможности мультипликации денег в России, крупной экономике с формирующимися рынками, с 2005 по 2019 годы, 
и сравниваем наши результаты со свидетельствами для США. А именно, мы предлагаем новое систематическое изложение теорий создания денег и на основе этого разрабатываем эмпирические тесты с учетом российской специфики, используя в том числе векторные авторегрессионные модели.

Мы показываем, что кредитная теория денег – а не теория частичного резервирования либо теория финансового посредничества – в наибольшей степени подтверждается на российских данных. Сегодня в России банковское кредитование ограничено главным образом спросом на кредит, как и в США.

Статья доступна на Research Gate.

Справедливости ради, наш (фэн вшэ) лектор по макроэкономике в бакалавриате делал лекцию по современной дкп, где подробно рассказывал про коридор ставок фрc; про то, что теория денежного мультипликатора сейчас считается уже невалидной, даже дал на вот такой текст ссылку https://www.stlouisfed.org/publications/page-one-economics/2021/09/17/teaching-the-linkage-between-banks-and-the-fed-r-i-p-money-multiplier

Справедливости ради, наш (ЭФ МГУ) лектор тоже рассказывает про современную ДКП и ограничения старой доброй теории денежного мультипликатора ;)

Итак, по итогам комментариев вывода два:
1) ситуация все-таки меняется – это не может не радовать;
2) ну и второй – более фундаментальный и важный:

К отличному комментарию Дмитрия добавлю, что в апреле ожидаемый бизнесом темп прироста отпускных цен в ближайшие три месяца упал до 4,6% (аннуализированный показатель). На секундочку, в январе было почти 11%.

У предприятий розничной торговли ожидания, конечно, повыше (8,7%), но и здесь они снизились в два раза по сравнению с началом года.

Я на канале не раз уже писал, что инфляционные ожидания бизнеса важнее, чем ИО населения. Одна из причин в том, что значимая часть потреб. корзины – товары со слабо эластичным спросом или близкой к монопольной структурой предложения. Поэтому в этой части фактическая инфляция наверняка будет близкой к ожиданиям бизнеса.

А они, кстати, во многом зависят от курса. Так что, на мой взгляд, начало цикла снижения ставки и его темп будет в первую очередь определять динамика валютного курса (но, конечно, тут нужно душно написать про комплексныйанализ ЦБ и оценку всех факторов сразу и т.д.). А это, в свою очередь, зависит от переговоров. Так что следим за Стамбулом!

P.S. Об этом и не только сегодня поговорили с Майей Нелюбиной на РБК:
1. https://vkvideo.ru/video-210986399_456243114
2. https://youtu.be/1C9_x2oPodw

@helicoptermacro

В комментариях пишут про дисклеймер по второй ссылке, что это не позиция ЦБ, и что оценки могут отличаться у ДИПа и ДДКП.

Что ж, коллеги, если два департамента экономистов не могут договориться, как правильно считать медиану, у меня для вас плохие новости…

@helicoptermacro