#вопрос_ответ
Меня недавно выбрали председателем ТСЖ. Сейчас надо проводить отчётное собрание членов ТСЖ. Какие вопросы надо решать на таком собрании? Заранее спасибо.

В ст. 145 Жилищного кодекса РФ перечислены вопросы компетенции общего собрания членов ТСЖ. Из них для "отчетного" собрания подходят:

✅ Утверждение годового плана содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме.
✅ Утверждение отчета о выполнении плана содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме.
✅ Утверждение смет доходов и расходов товарищества на 2019 год.
✅ Установление на основе сметы размера обязательных платежей и взносов членов товарищества.
✅ Утверждение отчета об исполнении смет доходов и расходов товарищества за 2018 год.
✅ Утверждение годового отчета о деятельности правления товарищества.
✅ Утверждение заключения ревизионной комиссии (ревизора) товарищества по результатам проверки годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности товарищества.

В примерно 50% случаев также включаются вопросы об избрании правления (опционально - его председателя), членов ревизионной комиссии (ревизора).

Также можно включить любые вопросы, требующие решения общего собрания членов ТСЖ.

В любом случае, рекомендую сначала изучить 13 и 14 главы Жилищного кодекса РФ про работу ТСЖ, затем другие статьи про управление домом, капитальный ремонт. Потом подзаконные акты.

В идеале это надо было сделать до того, как стать председателем правления. Эта рекомендация актуальна и для тех подписчиков, кто решил создать ТСЖ, но с Жилищным кодексом малознаком.

Без обид, но большая часть ошибок при создании ТСЖ и проведении собраний - из-за незнания основ, статьи в интернете это хорошо (не всегда), но недостаточно.

Обидеть председателя может каждый. 🥺
Есть ли смысл обращаться за защитой чести, достоинства и деловой репутации в суд?
Пост для председателей, которых обижают, чтобы рассчитывали свои перспективы при обращении в суд и в итоге не остались в минусе.
И для жителей, которые хотят стать председателям, чтобы морально подготовить к негативу в свой адрес.

#вопрос_ответ #разбор
Недавно прочитал на сайте "××××××××××" , что решение о капремонте принимается простым большинством голосов. Раньше от управляющей компании слышал, что нужно две трети. Кто прав? В комментариях в статье спросили ещё раз, но автор настаивает на своём.

Управляющая организация права, подробности в
статье со скриншотами

❗️Заканчивается 1 квартал, собственникам пора попытаться выполнить свою обязанность, предусмотренную ст. 45 Жилищного кодекса РФ:

ПРОВЕДЕНИЕ ГОДОВОГО СОБРАНИЯ.

❓ Когда проводить?
Если раньше общее собрание не решило, когда у него будут годовые, то "годовое общее собрание собственников проводится в течение второго квартала года, следующего за отчетным годом" (ч. 1 ст. 45).

❓ Когда проводить второй раз?
При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников должно быть проведено повторное общее собрание (ч. 3 ст. 45).

Годовые собрания проводятся не везде: многие люди просто не знают, что такое общее собрание и зачем это им надо. Поэтому не знаю, хватает ли у кого энтузиазма заморачиваться с повторным проведением годового собрания, если на первом не было кворума.

❓ Кто всем этим занимается?
Чаще всего совет дома (у него по ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ прописан ряд полномочий по вынесению на голосование всяких вопросов). Или просто очень инициативные жители.

❓ Какие вопросы решать?
Жилищный кодекс РФ говорит об обязанности собственников проводить годовые собрания, но повестку дня такого собрания особо не регламентирует. Поэтому исходите из потребностей дома.

✅ Теоретически это могут быть вопросы:
✔️ утверждение размера платы за содержание общего имущества.
Желания платить больше в реальной жизни у жителей не выявлено. Но вот как это предполагалось Правилами содержания жилья №491.
Там есть п. 31:
При определении размера платы за содержание в доме, в котором не созданы ТСЖ или кооператив, решение общего собрания собственников принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации.
Там же написано, как управляющая организация делает предложение собственникам по размеру такой платы:
Она обязана представить собственникам предложение не позднее чем за 30 дней до дня проведения собрания по вопросу об определении такой платы посредством размещения предложения на досках объявлений во всех подъездах дома или в пределах земельного участка, на котором расположен дом.
В предложении должны содержаться расчет (смета) и обоснование размера платы.
Если её размер больше размера платы за содержание для собственников жилых помещений, которые не выбрали способ управления, установленного мун./гос. органом, в предложении также должно обосновываться это превышение путем детализации размера платы с указанием расчета годовой стоимости каждой работы и услуги, периодичности их выполнения.

✔️ решение о проведении текущего ремонта.
Часто перечень работ жителями берется с потолка.
Хотя в п. 13(1) Правил 491 указано, что объем работ по текущему ремонту уточняется при сезонном, а именно весеннем осмотре общего имущества.

✔️ утверждение отчета управляющей организации
(!) – если договором управления предусмотрена такая форма отчетности.
Если (скорее всего) в договоре тупо переписана ч. 11 ст. 162 ЖК РФ, то отчет происходит по упрощенной схеме:
управляющая организация ежегодно в течение первого квартала представляет собственникам отчет о выполнении договора управления за предыдущий год, а также размещает отчет в системе.
Как именноУК представляет отчет в законе пока не написано, но и про утверждение на собрании, как видите, ничего нет. Возможно, в следующем году отчеты будут обязаны висеть на информационных стендах (есть законопроект на эту тему, но это не точно и погоды жителям не делает. Практику «повесил, сфоткал, снял» такая законодательная инициатива не прекратит.

(продолжение)

✔️ утверждение отчета совета дома о проделанной работе.
Да, отчет организации мы просто читаем, а отчет совета дома утверждаем, и именно на годовом собрании (п. 6 ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ).
По какой форме должен быть отчет, что будет в случае не утверждения отчета, придумайте сами. Ну или как вариант, возьмите ст. 161.1 и по каждому полномочию совета дома распишите, что делалось, а в чем не было необходимости. А если жители не утвердят отчет, то пусть выбирают новый совет, если считают, что текущий плохо что-то там делает.

✔️ выборы совета многоквартирного дома.
Возможно, совет дома работает хорошо, но срок полномочий истек. Тогда можно на собрании выбрать новый. А можно не выбирать, ничего страшного не случится. Полномочия предыдущего пролонгируются автоматически (ч. 10 ст. 161.1 ЖК РФ).

✔️ На собрании можете утвердить положение о совете дома, если надо, а также наделить его полномочиями на принятие решений о текущем ремонте ̶ч̶т̶о̶б̶ы̶ ̶в̶о̶о̶б̶щ̶е̶ ̶б̶о̶л̶ь̶ш̶е̶ ̶н̶е̶ ̶п̶р̶о̶в̶о̶д̶и̶т̶ь̶ ̶с̶о̶б̶р̶а̶н̶и̶я̶ ̶.

✔️ Если дом без решения собрания украшен рекламными конструкциями, то вынесите на голосование вопрос о возможности использования общего имущества, заключении соответствующих договоров, лице, который будет их заключать.
Многие уже провели аналогичные собрания, чтобы собирать деньжата с провайдеров, но эту лавочку, по всей видимости, скоро прикроют – есть такой законопроект.

✅ Вывод.

✨Выносите на голосование всё, что хотите решить, так как проведение собраний требует сил, времени, денег и терпения. Лучше потратить всё это 1 раз, чем потом собирать внеочередное собрание.

✨ Если планируете обращаться за помощью в подготовке документов для собрания в коммерческие организации, то по-прежнему могу рекомендовать знакомый мне лично – ДомОнлайн.

✨ Если всё умеете сами и у вас это не первый раз, то не забывайте про новые требования к оформлению протоколов.

🌱 НОВОСТИ ЖКХ. 🌿

❗️ Самая главная новость - за грубые нарушения лицензионных требований при управлении домом теперь предусмотрены отдельные штрафы, больше чем за обычные нарушения (раньше разницы не было). Сам закон вот, а вот как теперь выглядит ст. 14.1.3 Кодекса РФ об административных правонарушениях:
1. Осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами без лицензии на ее осуществление, если такая лицензия обязательна, - влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от 50 тыс. до 100 тыс. рублей или дисквалификацию на срок до 3 лет; на юридических лиц - от 150 тыс. до 250 тыс. рублей.
2. Осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами с нарушением лицензионных требований, за исключением случаев, предусмотренных статьей 13.19.2 настоящего Кодекса (мое прим. – исключение касается нарушений в ГИС ЖКХ), - влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от 50 тыс. до 100 тыс. рублей или дисквалификацию на срок до 3 лет; на юридических лиц - от 250 тыс. до 300 тыс. рублей.
3. Осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами с грубым нарушением лицензионных требований -
влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от 100 тыс. до 250 тыс. рублей или дисквалификацию на срок до 3 лет; на юридических лиц - от 300 тыс. до 350 тыс. рублей.

😕 Рассматривать такие административки теперь будут жилищные инспекции, а не суды, как раньше.

✅ Перечень грубых нарушений ранее писала здесь.

Другие новости.
✔️ Приказом Минстроя России (05.02.2019 № 87/пр) утвержден перечень регионов и ЗАТО, в которых в 2019 году будут проведены проверки по выполнению программы «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан РФ». Скачать список можно здесь.
✔️ Минстрой России приказом от 7 марта 2019 г. № 153/пр утвердил методические рекомендации по проведению работ по формированию земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома. Предназначено для органов государственной и муниципальной власти. Скачать документ можно здесь.
✔️ Минстрой России опубликовал Письмо от 23 января 2019 г. № 1784-МЕ/04 по вопросу исключения из содержания жилья платы за обращение с отходами. Скачать и почитать можно здесь.

✔️ Стало понятно, кто причастен к изменению требований к оформлению протоколов общих собраний. На сайте Генпрокуратуры РФ написано, что это она написала в Минстрой информацию «о необходимости исключения выявленного коррупциогенного фактора».
Фактор, по мнению прокуратуры, заключался в том, что старый приказ не требовал прикладывать решения собственников к протоколу собрания, проведенного в очной форме. Если собрание было в заочной или очно-заочной форме, то такие решения прикладывались.
«Таким образом, устанавливались различные объемы документов в зависимости от избранной формы проведения собрания. Это давало правоприменителю необоснованно широкие пределы усмотрения, что являлось коррупциогенным фактором в виде широты дискреционных полномочий». Всем всё понятно.

По прокуратуре я ещё посмотрела опубликованную статистику работы в сфере ЖКХ за 2018 год. Отдельным постом выложу скрин и ниже цифры прокомментирую.

📈 Статистика работы прокуратуры за прошлый год. 📉

📌 Показатель по количеству выявленных нарушений органы прокуратуры держат. Сильно ронять нельзя – руководство скажет, что «направление надзора провалено».
С другой стороны, высоко поднимать тоже не особо можно, ведь тогда «несмотря на принимаемые меры состояние законности в сфере ЖКХ не улучшилось».
(это реальные цитаты из справок областной прокуратуры по результатам моей работы за разные года с разными результатами).
Хотя последнее - состояние законности не улучшилось - можно сказать и глядя на те цифры, что есть выше. И вообще не глядя на цифры.

📌 Заявлений в суд стали писать значительно меньше, а вносить представлений - больше.
Эффективность по ним – 66,6%. То есть в нашем случае на 100 представлений об устранении нарушений закона наказано 66 с половиной человека. Напомню, что представление считается эффективным, когда по нему наказали дисциплинаркой, а не когда приняли меры по устранению нарушений.
Хотя если наказывают, то признание и устранение нарушений предполагается. В любом случае, наказанные – не особо «показательный» показатель. Хотя от нас руководство всегда требовало держать его ближе к 100%.
Спросила у коллеги со Смоленской области, там эффективность накручена до 120%. 😱 Я рыдаю

📌 К административкам стали привлекать все чаще. На 20% увеличили число привлеченных к административной ответственности.
Цифра выглядит немного странно в совокупности с запретом на подмену контролирующих органов, в том числе жилищной инспекции, а также постоянным пропесочиванием нижестоящих прокуратур вышестоящими за нарушение этого запрета.
Коллеги подсказывают, что эту цифру дали «палки» по заполнению ГИС ЖКХ в отношении местных администраций.

📌 По 81% материалов, направленных прокуратурой в правоохранительные органы для решения вопроса об уголовном преследовании, возбуждаются уголовные дела.
Эта цифра может показаться большой и вдохновляющей для собственников, но на практике все печальнее. Прокуратура продавливает возбуждение дел из материалов своих проверок, а потом эти дела долго и мучительно расследуются, и далеко не самая большая часть из них доходит до суда с обвинительным приговором. К примеру, установить факт подделки прокола собрания не сложно. А вот установить конкретного исполнителя преступления, чтобы в суде доказательств хватило – на порядок труднее.

📌 Еще одна цифра не влезла в табличку выше. Разрешенных жалоб в ЖКХ – 120 тыс, на 5,6% меньше, чем в 2017. Жаловаться меньше, конечно, не стали. Просто активнее перенаправляют в ГЖИ то, что должна рассматривать ГЖИ.

#вопрос_ответ про расчёт платы за коммунальные ресурсы, потребляемые при содержании общего имущества ("ОДН"):
Должен ли учитываться норматив, если общее собрание собственников приняло решение о том, чтобы размер платы определялся исходя из показаний общедомового прибора учёта?

Практика традиционно противоречивая. Выбирайте, какая близка вам.

По последнему примеру, упомянутому в статье, позавчера АС Западно-Сибирского округа поддержал позицию, которая наиболее близка мне (на КР СОИ при управлении УО 354 ПП не распространяется, нужно пользоваться 491 ПП).

Надеюсь, дойдёт до ВС РФ, и мы, возможно, узнаем, кто прав - АС Западно-Сибирского округа или верна позиция АС Дальневосточного округа (354 ПП применимо к КР на СОИ, собственники могут принять решение оплачивать сверхнорматив за счёт своих денег).

А Вы за какую позицию?

Подписчик обратился с просьбой написать жалобу на ответ ГЖИ. В обращении речь об использовании общего имущества провайдерами без согласия собственников и бездействии управляющей организации. Моё скептическое мнение о роли УК и ГЖИ в этой ситуации писала здесь.

Попыталась объяснить бесперспективность сражений с ветряными мельницами, но житель оказался целеустремленным.

🤔 Почитав обращение и ответ, решила, будет полезно, если писать заметки по вопросу обращения в госорганы, чтобы уменьшить шансы на их плохое рассмотрение.
Тэг будет #ябудужаловаться Как наберётся много материала, составлю полноценную памятку.

❗️ В любом случае и в любой ситуации моя главная рекомендация - писать в первую очередь в саму управляющую организацию, с фиксацией факта обращения. Полученный ответ поможет понять позицию компании и написать в ГЖИ уже с учетом аргументов УК. При неполучении ответа жалобу дополните указанием на нарушение порядка рассмотрения обращений.

❌ Первоначальное обращение было направлено в прокуратуру, а в шапке написано «копия в ГЖИ, копия в УК».
Не надо так!
Если органы контроля знают, что обращение есть у кого-то ещё, то как семь нянек либо понадеются друг на друга и не будут сильно что-то проверять, либо один перенаправит обращение другому.
Прокуратура не поменяет органы жилищного надзора (об этом п. 4 в этой статье. Поэтому писать в прокуратуру есть смысл, когда вы получили ответ ГЖИ и он вас не удовлетворил.
Если все-таки местная прокуратура занимается подменой контролирующих органов, и вы хотите написать всем сразу, то пишите отдельные обращения в каждый орган.
✔️ Как писать в прокуратуру - здесь.
✅ Указывать в шапке заявления про копию имеет смысл иногда, в одном случае: когда обращение направляется в управляющую компанию. Упоминание о том, что копия якобы направлена в ГЖИ или прокуратуру, иногда обладает стимулирующим эффектом.

❌ ГЖИ в ответе пишет, что нет оснований для проведения проверки, цитируя ч. 4.2 ст. 20 ЖК РФ, хотя в обращении указано на ненадлежащее содержание общего имущества, которое можно найти в этой статье под формулировками:
«основаниями для проведения внеплановой проверки являются поступления обращений… о фактах нарушения управляющей организацией обязательств, предусмотренных ч. 2 ст. 162 ЖК РФ, нарушения правил содержания общего имущества...».
✅ Поэтому предлагаю при написании обращений самим акцентировать внимание на эту статью, выделив нужные слова, подходящие к ситуации. Так мы проинформируем ГЖИ о том, что нет необходимости перепечатывать в ответ нам эту статью на целый лист А4, и поможем контролирующему органу найти в ней основание для проверки.

❌ Инспекция отвечает, что собственники не обращались к ней по вопросу нарушения их прав. Поэтому в заявлении стоит обращать внимание на то, что ваши права собственника считаете нарушенными.
✌️Пользуясь случаем, передаю привет Жилищной инспекции РК по г. Воркуте от д. 20 по ул. Дончука. Ей собственник недвусмысленно написал, что ненадлежащим содержанием общего имущества его права нарушены. Сотрудник ГЖИ, видимо, не осилив обращение из 2 стр., отвечает, что «ни от одного собственника не поступали обращения по вопросу нарушения их прав…».

😠Иногда попадаются такие сотрудники, которым хоть что напиши, ответ будет плохим.
Например, на конкретную просьбу провести проверку соблюдения лицензионных требований в части ненадлежащего содержания общего имущества и незаполнения ГИС ЖКХ и выдать предписание (с указанием нарушений, лаконичных ссылок на НПА и суд.практику ВС РФ и региона) можно получить ответ без проверки типа:
«Закон устанавливает приоритет судебной защиты нарушенных или оспариваемых прав над иными формами защиты. Если Вы считаете, что действиями третьих лиц нарушены Ваши права и законные интересы, а также, если данные действия (бездействие) повлекли за собой убытки или упущенную выгоду, то Вы вправе обратиться в суд».
✌️Здесь передаю привет начальнику Владивостокского ТО ГЖИ Приморского края от Нейбута, 47.

❤️ Я люблю ГЖИ, на работе у нас с ней были классные рабочие отношения и полное понимание, но что пишут людям отдельные сотрудники и присылают мне подписчики и клиенты – это жесть. 😱

К прокуратуре это тоже, к сожалению, относится.
Везде работают люди, и эти люди разные. Часто из-за одного кривого ответа конкретного работника страдает авторитет госоргана в целом.

Будем верить, что таких меньшинство ☺️

📌 По теме последних сообщений опытный подписчик Михаил рекомендует, что
обращения лучше отправлять через ГИС ЖКХ. Тогда в ГЖИ считают, что оно официальное, а УО это бодрит и отвечают они быстрее.

Инструкция по написанию обращений через ГИС ЖКХ есть вот здесь.

Либо можно сохранить себе свежий упитанный путеводитель по ГИСу для граждан как отдельный файл (спасибо тому же подписчику), прикрепляю к сообщению.

🗃 ОБЗОР ПУБЛИКАЦИЙ ЗА ЯНВАРЬ - МАРТ 2019.
чтобы интересное случайно не осталось непрочитанным

🔴 Рубрика вопрос_ответ
❓Как быть с оплатой строительного мусора при въезде в новостройку.
❓Нужен ли протокол, если не было кворума на очно-заочном собрании?
❓Про ТСЖ и его обязанность (нет) проводить годовое собрание собственников.
❓Как голосуют супруги при совместной собственности.
❓Про запрос реестра собственников у УК.
❓Как бороться с несогласованным использованием общего имущества.
❓Кто должен чистить крышу балкона от снега.
❓Можно ли общим собранием утвердить правила проживания в МКД и штрафовать за их нарушение.

и ещё 15 неотвеченных 😔

📌 Для УО и ТСЖ:
📍 Индексация платы за содержание жилья.
📍Как не попасть на административный штраф за нарушения законодательства о защите персональных данных.
📍Расчёт размера платы за "ОДН" (КР СОИ)

🗳 Про общие собрания.
✔️Новые требования к протоколу от Минстроя.
✔️Что вынести из вопросов на годовое общее собрание собственников.
✔️Что решить на годовом собрании членов ТСЖ.
✔️Может ли общее собрание отменить свое решение?

Разное.
🗑 Про отходы: ЧаВо от Минприроды
⚖ Статья про честь председателя совета дома.

📰 Новости.
❇️ Что нового появилось в ЖКХ в 2019 г.
❇️ Новое в январе, в феврале, в марте.
❇️ Статистика работы прокуратуры за прошлый год.

✔️ В дополнение к статье про обращения в ГЖИ подписчик Александр (спасибо ему) переработал ст. 20 ЖК в удобоваримый и читабельный вид, чтобы было удобнее искать, что входит в государственный жилищный надзор.

✔️ Со своей стороны я рекомендую ссылаться не только на эту статью, но и указывать, что нарушаются лицензионные требования, и указывать какие именно.

Всё картинки прикрепляю ниже. С телефона, конечно, мелковато.