💬 Расширяем возможности комментирования

Напомню, что комментарии на канале включаются постепенно.
На выходных протестировали техническую сторону, 50 подписчикам разослала уведомление через бота-модератора, всё работает.
Кто-то попробовал написать комментарий без получения уведомления и убедился, что бот бдит и не пропускает. Спасибо и вам за проверку 🙃

Раз всё задуманное работает, давайте расширять круг "подписчиков на комментарии".
Напишите сюда, если вы:
— авторы контента для gkhnews.ru (присылали статью, делились опытом),
— участники конкурсов в Telegram,
— участники закрытого "чата для ОГЖН и ЛК",
— покупатели пособия по проведению общего собрания собственников или доступа в "Сундучок",
— клиенты ДомОнлайн,
— бустеры канала ЖКХ Ньюс.

Напишите сюда, если вы:
— подписаны на платные каналы (Совет МКД 2.0, ТСЖ (практика), Проверки прокуратуры в сфере ЖКХ),
— донатер канала (или хотите им стать).
_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ __ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _

Для тех, кто всё пропустил и не понимает, о чём речь:
— пост о том, что включаем комментарии, но не всем сразу,
— пост о том, как это работает.

УК удалось получить дом при запуске собрания сразу после конкурента

В Твери собственники инициировали и провели два собрания по выбору новой управляющей компании: в период с 07.12.2023 по 13.12.2023 они выбирали ООО «УК Тверские дома» (протокол от 15.12.2023), а в период с 23.12.2023 по 08.01.2024 - ООО «УК Жилой комплекс» (протокол от 09.01.2024).

Первой за внесением изменений в реестр лицензий обратилась УК, выбранная первой (по декабрьскому протоколу) - ООО «УК Тверские дома». ГЖИ внесла изменения в реестр лицензий, и УК с начала января приступила к управлению МКД.
Однако в феврале в инспекцию обратилась вторая компания, и ГЖИ снова внесла изменения в реестр лицензий, закрепив за новой УК право на управление домом с мая 2024 года.

ООО «УК Тверские дома» не успело поуправлять домом один год, поэтому обратилось в суд указывая: у жилищной инспекции не имелось оснований для передачи дома, так как согласно части 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ собственники в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления не ранее чем через год с даты заключения такого договора, за исключением случаев невыполнения УО условий договора (чего в рассматриваемой ситуации не имелось).

Суды согласились с наличием такой нормы, но отказали управляющей организации в удовлетворении её иска:
— действительно, собственники вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора не ранее чем через год с даты заключения такого договора (за исключением случаев невыполнения УО условий договора);
— вместе с тем, “этот аргумент применительно к предмету рассматриваемого спора правового значения не имеет, о порочности принятых управлением решений не свидетельствует, и фактически направлен на оспаривание решения от 09.01.2024, принятого собственниками МКД”.

Собрание по выбору второй УК собственники инициировали до даты заключения договора управления с заявителем, на момент второго собрания дом не находился в управлении заявителя. В период проведения обоих собраний дом был в давнем управлении третьей УК, поэтому, по мнению судов двух инстанций, требования ч.8.2 статьи 162 ЖК РФ в рассматриваемом случае соблюдены.

№ А66-6004/2024 😋 @gkhvsem

Практику по досрочной смене УО после внесения изменений в Жилищный кодекс РФ собираю здесь: https://gkhnews.ru/1496856-smenit-uk-dosrochno/

Загадка от Мосгорсуда истцу: докажи отсутствие кворума на собрании, не имея бюллетеней

В Москве собственник обратился с иском к ГКУ "Дирекция ЖКХиБ САО", так как хотел признать недействительными решения общего собрания, которое инициировало ГКУ.
Собрание касалось смены управляющей организации на Жилищник, правда, об этом собственник узнал уже после реализации принятых решений.

Истец указывал, что протокол был оформлен с нарушениями, в частности, к нему не прикладывались бюллетени, многие собственники не участвовали в собрании, кворума нет.

Несмотря на это, две инстанции пришли к прямо противоположному выводу: нарушений не допущено, кворум имелся, а те собственники, что писали о своем неучастии в собрании в прокуратуру, не стали заявлять аналогичные исковые требования в судебном порядке. При этом оригинал протокола даже не изучался, бюллетени не исследовались.

Здравый смысл восторжествовал только в кассационной инстанции.
Суд напомнил, что бремя доказывания наличия необходимого кворума возлагается на ответчика.

Что сделали нижестоящие инстанции в этом направлении:
— Суд первой инстанции запросил сведения из Мосжилинспекции, которая предоставила копии документов: протокол, решения, принятые общим собранием, и итоги голосования, реестр собственников, сообщение о проведении собрания. Не были представлены сведения о лицах, принявших участие в голосовании.
— Суд апелляционной инстанции сделал еще один запрос в ГЖИ о предоставлении заверенных копий всех документов, относящихся к собранию, в том числе решения собственников (бюллетени для голосования), протокол подсчета голосов, список лиц, присутствовавших на очной части собрания, реестр лиц, принявших участие в голосовании.
Однако, не дождавшись ответа на запрос, суд апелляционной инстанции рассмотрел дело и засилил решение суда первой инстанции, не проверив наличие кворума при проведении собрания.

Кассационный суд отметил, что в такой ситуации выводы о наличии кворума сделаны преждевременно.
Так, нижестоящие суды не оценили объяснения 85 собственников, адресованные прокурору Северного административного округа, в которых указано, что они о проведении собрания не оповещались, участия не принимали, ничего не подписывали. В деле также отсутствуют материалы прокурорской проверки по этому вопросу.
Дело направлено на новое рассмотрение.

88-18781/2024 😋 @gkhvsem

📍 Совет Федерации одобрил поправки в Налоговый кодекс, уточняющие случаи обложения вознаграждения председателя совета МКД страховыми взносами.

Речь не идёт о полной отмене страховых взносов, как об этом многие пишут.

Если между УО и председателем/членом совета МКД заключен трудовой договор или гражданско-правовой договор о выполнении работ или оказании услуг, то выплаты по ним всё равно остаются объектом обложения страховыми взносами.

Ниже прикрепляем иллюстрацию изменений (зелёное — то, что добавили в Налоговый кодекс РФ).

Изменения вступят в силу с 1 января 2025 года.

🧐В Томской области дом исключили из лицензии УК на основании вывода мирового судьи о ничтожности решения общего собрания при рассмотрении дела о взыскании задолженности

В 2020 году орган лицензионного контроля внес изменения в реестр лицензий в части включения сведений об управлении ООО «УК «Мир» многоквартирным домом по адресу: г. Томск, пер. Сакко, д. 11 (на самом деле УО управляла домом с 2015 года, но потом была реорганизация компании).

В 2023 году в Департамент пожаловался один из собственников, приложив к своему обращению решение мирового судьи по делу о взыскании задолженности. На одной из страниц мотивировочной (не резолютивной) части решения было указано на незаконность решений, оформленных протоколом от 31.08.2015, ввиду отсутствия кворума.

Департамент учёл эту информацию и исключил эти сведения об управлении МКД из реестра лицензий. Орган лицензионного контроля руководствовался ч. 3.1 ст. 198 Жилищного кодекса РФ (внесение изменений на основании вступившего в законную силу решения суда о признании соответствующего решения общего собрания недействительным).

УО пошла в суд, указав, что предметом рассмотрения по злополучному спору было взыскание долга с того самого заявителя, а не оценка решений, принятых на общем собрании семь лет назад.

Судам оказалось трудно прийти к единому мнению, но победила всё же УО.

1⃣ Суд первой инстанции указал, что наличие в мотивировочной части решения суда, принятого по делу о взыскании задолженности, выводов о ничтожности решения общего собрания не может являться основанием для исключения сведений об управлении многоквартирным домом из реестра лицензий; право на самостоятельное установление ничтожности решения общего собрания собственников помещений у Департамента отсутствует.
Иск был удовлетворен.

2⃣ Апелляционный суд решил, что Департамент не устанавливал ничтожность решения общего собрания, а руководствовался вступившим в законную силу решением мирового судьи. Отсутствие признания решения общего собрания недействительным в резолютивной части решения суда не исключает вывод о его ничтожности, изложенный в другой части решения.
В иске было отказано.

3⃣ Кассационный суд отменил постановление апелляции и оставил в силе первоначальное решение об удовлетворении иска:
— выводы о ничтожности содержатся в мотивировочной части решения суда и сделаны исходя из доказательств, представленных собственником и УО, в том числе с учетом отсутствия в ряде бюллетеней сведений о номерах и площади жилых помещений, непредставления части бюллетеней. Следовательно, такой судебный акт не может рассматриваться как решение суда о признании решения общего собрания собственников недействительным, вступление которого в законную силу является основанием для внесения изменений в реестр лицензий в порядке части 3.1 статьи 198 ЖК РФ;
— УО управляет домом с 2015 года; своим правом на обращение в суд с иском о признании решения собрания 2015 года собственник-заявитель (равно как и иные заинтересованные лица) не воспользовался;
— возражения о ничтожности решения были заявлены собственником только в рамках дела о взыскании задолженности за содержание и ремонт общего имущества;
— само по себе право собственника на возражения о ничтожности решения, на котором основано требование УО, независимо от истечения срока исковой давности для признания этого решения недействительным, не говорит о наличии у Департамента обязанности по исключению дома из реестра лицензий без учета воли собственников об избрании конкретной УО, подтвержденной последующими решениями собраний и реализовывавшейся в течение продолжительного времени. Иное создавало бы угрозу нарушения прав собственников в результате действий административного органа.

4⃣ Верховный Суд РФ на прошлой неделе отказал Департаменту в передаче его жалобы для дальнейшего рассмотрения (определение № 304-ЭС24-17982).

А67- 9305/2023 😋 @gkhvsem

📰 Новости ЖКХ и судебной практики
за прошедшую неделю

📰 Сотрудник банка о высоких комиссиях и как УК и ТСЖ их снизить

Практика
📍 Оплата тепловой энергии в межотопительный период
📍 Как неумение судей пользоваться ГИС ЖКХ привело к неправильному решению
📍 ФКР отказали во взыскании задолженности за период, пока тот являлся владельцем спецсчета

Обновлен материал:
📍 Попытки добиться беспрепятственного прохода/проезда через соседний двор

Отказы Конституционного суда РФ рассматривать жалобы:
— на отдельные нормы Жилищного кодекса РФ об оплате содержания жилья,
— на нормы об оплате отопления.

Письма Минстроя 2024 года
— про содержание общего имущества, предоставление коммунальных услуг,
— про оплату ЖКУ,
— по вопросам управления МКД и проведения общих собраний.

Каналы для советов МКД и ТСЖ

Напомню, что у нас есть два узкотематических закрытых канала с судебной практикой.

✅ Совет МКД — практика ЖКХ 2.0
— ориентирован на членов советов МКД. Может быть интересен управляющим организациям.
👉 Как оформить подписку

📌 ТСЖ (ТСН) — практика судов 2.0
— ориентирован на руководителей ТСЖ и ЖСК. Может быть интересен тем, кто планирует создать ТСЖ.
👉 Как оформить подписку

На обоих каналах включены комментарии и нет никакой рекламы.
Частота постинга — 3 поста в неделю.
📦 Подарки при оформлении платной подписки — пособие для инициатора собрания и "подписка на комментарии" на этом канале (ЖКХ).

Если что-то не понравится, можно досрочно прекратить подписку и вернуть деньги за оставшиеся полные месяцы подписки.

Суд посчитал законным применение УК муниципального размера платы

ГЖИ Новосибирской области проиграла спор ООО Управляющая компания «Центр Домоуправления», которому до этого выдала предписание по поводу размера платы за содержание жилья.

Ситуация
В 2016 году собственники утвердили размер платы за содержание жилья на период с 01.01.2017 по 31.12.2017, составивший 20,84 р. за 1 кв.м общей площади помещения.
В феврале 2022 года собственники на общем собрании не утвердили предложенный УО размер 24,75 р. за 1 кв.м, предполагавшийся к применению с 01.03.2022 (не было кворума).
Тогда УО стала начислять плату в размере, установленном органом местного самоуправления - 24,55 р. за 1 кв.м.
Позже УО еще раз попыталась провести через собрание повышение размера платы, однако собственники повторно не приняли решение (не было кворума).
Тогда УО с октября 2023 года стала начислять плату в новом (повышенном) размере, установленном органом местного самоуправления - 26,76 р. за 1 кв.м.

Такой алгоритм не понравился одному из собственников и жилищной инспекции. Последняя выдала УО предписание, настаивала на том, что “из протокола от 10.12.2016 не следует, что в нем предусмотрена дата окончания его действия, в связи с чем должен применяться размер платы, установленный данным протоколом”.

Позиция судов
Первая инстанция отказала УО в иске, а апелляционная признала предписание недействительным. Суд округа тоже поддержал УО.

“Увеличение управляющей компанией размера тарифов за содержание жилого помещения при отсутствии ежегодного решения общего собрания собственников помещений об изменении такой платы не нарушает требований действующего законодательства”.
Суды сослались на часть 4 статьи 158 Жилищного кодекса РФ.

Вопреки доводам ГЖИ, суд пришел к выводу, что срок действия утвержденного в 2016 году размера платы всё-таки истёк.

В ноябре 2016 года УО предлагала собственникам установить размер платы 23,99 р. за 1 кв.м. помещения. Собственники этот размер не утвердили, но параллельно провели другое собрание и утвердили свой размер платы в размере 20,84 р. с 1 кв.м. помещения на период с 01.01.2017 по 31.12.2017 (п. 2.1. протокола). То есть срок действия размера платы был установлен, и он на самом деле закончился.

А45-37402/2023 😋 @gkhvsem

📍 Управляющим организациям, которые сами занимаются проведением общих собраний, рекомендуем использовать сервис нашего учредителя — ДомОнлайн.

Сервис поможет автоматически сформировать документы и посчитать голоса. Повестки последних собраний можно дублировать, что удобно при множестве домов и однотипности выносимых на голосование вопросов.

Кроме подготовки документов, управляющим организациям нравятся такие функции, как аудит базы данных собственников, нормализация полученных сведений, выявление ошибок, содержащихся в ФГИС ЕГРН и ФИАС, ежемесячный мониторинг изменений, происходящих в базе данных (собственники, площади, ограничения/обременения, снятие с кадастрового учета).
Всё это можно сразу же использовать в модуле ДомОнлайн.Должник, который тоже включен в доступ и позволяет упорядочить работу с должниками.

Узнать больше или оставить заявку для подключения можно на сайте domonline.ru.

Должны ли собственники платить за содержание заваренного мусоропровода

ГЖИ Санкт-Петербурга выдало ТСЖ предписание: сделать перерасчет платы по статье «уборка мусоропровода» по всем лицевым счетам МКД за период с июля 2022 года по июнь 2023 года.

Дело в том, что мусоропровод был заварен с момента сдачи дома и не использовался по прямому назначению. Однако товарищество руководствовалось не работоспособностью мусоропровода, а его наличием. Размер платы за «очистку мусоропровода» установлен Комитетом по тарифам Санкт-Петербурга и составлял 1,76 р./м2. Собственники изъявили желание платить по тарифам Комитета, поэтому и платят.
Кроме того, сбор и накопление мусора происходит в мусоросборных камерах, которые являются частью мусоропровода, и в которых происходит уборка.

ТСЖ оспорило предписание в суде, но проиграло.

Суд указал, что услуга «очистка мусоропровода» не осуществляется в полной мере, поскольку в МКД не производится вертикальное транспортирование отходов и уборка составных частей мусоропровода (очистка ствола, загрузочных клапанов).

В апелляционной инстанции ТСЖ добавило такой аргумент в свою пользу: предписание не содержит конкретных указаний, которые необходимо выполнить для устранения выявленного нарушения, является неисполнимым.

В кассационной инстанции товарищество присовокупило то, что ГЖИ не вправе подменять судебный орган, не наделена правом на разрешение вопросов, в которых имеется спор о праве, собственники квартир не предъявляли требований о перерасчете и возврате спорной платы, с исками в суд не обращались.

Однако всё напрасно, все жалобы были оставлены без удовлетворения.
ТСЖ не представило решение общего собрания собственников об утверждении платы за услуги «очистка мусоропровода».
Письмо Комитета по тарифам касается домов, где собственники не утвердили размер платы, а в отношении тарифа за «Очистку мусоропроводов» содержит дополнение «при наличии в составе общего имущества в МКД».

“ТСЖ не спорит, что действующего мусоропровода (как комплексного механического и санитарного оборудования в понимании Свода правил № 148) не имеется, очистка и промывка стволов и загрузочных клапанов мусоропровода, согласно Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда № 170, не производятся. В рамках пункта 5.9 названных Правил и норм факт использования только мусоросборной камеры, которая входит в состав мусоропровода, не свидетельствует об оказании услуг «по очистке мусоропроводов» в полном объеме. Вопрос касается не столько законности установления платы, сколько реальности оказания соответствующей услуги.”.

А56-82603/2023 😋 @gkhvsem

Чаты по ЖКХ

В начале января по просьбе подписчиков Жилищного инспектора создала чат для должностных лиц органов госжилнадзора и лицензионного контроля. Сейчас там 375 участников с 61 региона РФ.

Для сравнения: в закрытом чате для УО и ТСЖ, созданном 3 года назад, — всего 300 участников (после чистки неактивных аккаунтов). И это с учётом того, что доступ в первый чат более строгий.
Грустная иллюстрация того, кому обмен опытом и знаниями важнее 😔

В общей Беседке ЖКХ неактивные участники также периодически удаляются ботом-модератором (на это есть причины). Сейчас там осталось 1155 участников.

Заявки на доступ во все три чата обрабатываются мною вручную, поэтому, 🥺пожалуйста: подавайте их только если действительно планируете участвовать в обсуждении и делиться опытом, а не просто побыть в числе участников некоторое время.

💭 Беседка ЖКХ
💬 Чат для УО
🖍 Чат ОГЖНиЛК

📰 Новости ЖКХ и судебной практики
за прошедшую неделю

❗️ Уточнены случаи обложения вознаграждения председателя совета МКД страховыми взносами

Практика
📍 Спор УО и ПАО «Т Плюс» о размещении сушилки для белья, площадки ТКО и автостоянки в охранной зоне теплосетей
📍 Спор УО и собственника о необеспечении доступа в квартиру для замены канализационного лежака
📍 Борьба УК с бесхозяйными водопроводами
📍 На каком основании увольняется председатель правления ТСЖ при утрате членства в товариществе

Обновлены материалы:
🚮 Споры с регоператором о замене неисправных мусорных контейнеров
🪙 Попытки собственников сослаться на незаключенность договора управления при начислении/взыскании платы за ЖКУ

Домофонщики навтыкали своё оборудование без голосования, а когда собственники решили установить другую домофонию, полезли в суд оспаривать решение собрания.

Такую удивительную «последовательность» проявила домофонная организация из Тулы.

Дом был построен в 2013 году, при этом домофонная система изначально отсутствовала. В последующие годы ООО «П.П. Жилтехсервис» заключило индивидуальные договоры на обслуживание домофонов с частью собственников. Установленное таким незамысловатым образом оборудование в состав общего имущества не включалось. 

В 2023 году собственники вынесли на голосование решение о замене системы домофонии. Выбрали новую организацию (ООО «Двор на замок») и уполномоченное лицо со своей стороны, приняли решение о расторжении действующих договоров на обслуживание (аренду) системы домофонии и заключении договора на установку оборудования системы IP-домофонии. По этому вопросу было получено более двух третей голосов по дому. 

📩 ООО «П.П. Жилтехсервис» обратилось в суд.
По утверждению истца, поскольку домофонное оборудование не является общим имуществом, то вопрос о его демонтаже и расторжении договоров технического обслуживания не относится к компетенции общего собрания.
Установка домофонов требует подключения к инженерным сетям, поэтому решение по этому вопросу требует двух третей голосов, которые не набраны (по мнению истца, зашедшего в дом вообще без какого-либо собрания).
Решение собственников влечёт для ООО «П.П. Жилтехсервис» убытки.

⚖ Две судебные инстанции встали на сторону ответчика — инициатора собрания:
— никто из собственников принятые решения не оспаривает, все довольны;
— решение о замене оборудования, в том числе путём расторжения старых договоров, — это фактически решение об использовании общего имущества, что относится к компетенции общего собрания;
— голосов для принятия решений отдано достаточно;
— демонтированное оборудование вручено истцу, поэтому его материальные права не нарушены. 

№ 33-2220/2024 😋 @gkhvsem