Ключи от всех дверей

В Коми собственники на общем собрании приняли решение о выборе ответственного лица и "о передаче данному лицу ООО ЭМУП «Жилкомхоз» одного комплекта ключей от замков всех помещений, входящих в состав общего долевого имущества собственников помещений МКД, для предоставления собственникам реализации своего права осмотра общего имущества, права осуществлять контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, иных прав, установленных действующим законодательством".

Такое решение устояло в двух судебных инстанциях при рассмотрении дела по иску управляющей организации о признании решений собрания недействительными.
Организация настаивала, что решение нарушает законодательство о противодействии терроризму, а также Правила эксплуатации жилфонда № 170.

Позиция судов: закон не исключает возможности нахождения ключей от помещений, входящих в состав общего долевого имущества собственников помещений многоквартирного дома, у одного из собственников помещений дома.
"В противном случае собственники многоквартирного дома фактически были бы лишены предоставленных в силу прямого указания на то в законе прав на осуществление контроля за оказанием услуг или выполнением работ по управлению домом со стороны ответчика".

Надлежащее содержание общего имущества должно обеспечивать доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества (п. 3 ч. 1.1 ст. 161 Жилищного кодекса РФ), а принятие решений о пользовании имущества отнесено к компетенции общего собрания (ст. 44 Жилищного кодекса РФ). Отсюда суд сделал вывод, что нарушений нет.

Суд отклонил доводы УО о месте хранения ключей по Правилам эксплуатации жилфонда №170:
— положения этих Правил не исключают и прямо предусматривают возможность нахождения ключей от помещений, входящих в состав общего имущества, у жителей квартир дома;
— сам по себе факт того, что определенное собственниками ответственное лицо проживает в квартире, не являющейся ближайшей к помещениям, входящим в состав общего имущества, не влияет на возможность исполнения управляющей компанией договора управления;
— наличие ключей от помещений, входящих в состав общего имущества, у лица, определенного собственниками в качестве ответственного за их хранение, не означает безусловно, что это приведет к неконтролируемому доступу в помещения третьих лиц и к нарушению условий безопасности при обслуживании и эксплуатации общего имущества многоквартирного дома.

33-3247/2024 😋 @gkhvsem

Дополнительные материалы по теме:
— Ключи от подвала у жителей близлежащей квартиры
— Обязана ли управляющая организация пускать совет дома в подвал

P. S. На закрытом канале ТСЖ месяц назад публиковали противоположную историю, когда собственник не смог добиться от ТСЖ доступа в подвал для осмотра и контроля за его содержанием. Там суды расписали, почему собственникам нельзя в подвал. Поэтому не надо смотреть на опубликованную сегодня историю как пример для слепого подражания 🙂

📰 Новости ЖКХ и судебной практики
за прошедшую неделю с других наших каналов

❗️Одобрены поправки в ГПК РФ: к заявлению о вынесении судебного приказа надо будет прилагать уведомление о вручении / иные документы о направлении должнику копий заявления и приложений к нему

📍 Чем грозит УО ненадлежащее обслуживание ОДПУ
📍 Ресурсник отказался признавать переход на прямые договоры и стал взыскивать долги с кооператива
📍 Суды разбирались: утепление наружной стены МКД — это текущий или капитальный ремонт
📍 Даже неаварийные деревья можно снести, если они растут неправильно и вредят здоровью
📍 УО позаботилась о демонтаже незаконного киоска, но у собственника МКД остались к ней претензии

👮‍♂ Суд обязал надзорный орган Республики Саха (Якутия) выдать лицензию управляющей организации
👮‍♂ Суд отменил наказание ГЖИ Краснодарского края за перепад давления холодной воды
👮‍♂ Суд отменил предписание ГЖИ Санкт-Петербурга о ненадлежащем уведомлении об ограничении электроснабжения

🔹 Последние посты с закрытого канала "Проверки прокуратуры в сфере ЖКХ"

Подписчики узнали:
🔹 Почему в Калмыкии суд отказал прокуратуре в иске о запрете УК выставлять квитанции и перерасчете платы
🔹 Смогла ли прокуратура обосновать незаконность действий ТСЖ из Самарской области по отключению нежилого помещения от систем водоснабжения и отопления
🔹 Из-за чего в Кемеровской области прокуратура проиграла спор с ФКР об обязании провести капремонт МКД
🔹 Как прокуратура из ЯНАО обязывала УО поверить ОДПУ
🔹 Почему в Коми суды признали незаконным представление о "завышении" платы за обслуживание ВДГО
🔹 Удалось ли прокуратуре из Волгограда заставить УО исполнить предписание органа мунжилконтроля

+ получили шаблон иска к ОМСУ о ремонте помещений маневренного фонда.

👉 Как оформить подписку

Подписчик из Московской области добился взыскания с ГЖИ (теперь - ГУСТ МО) компенсации морального вреда

Ранее суд удовлетворил его иск о признании незаконным решения ГЖИ о внесении изменений в реестр лицензий Московской области: она закрепила дом за чужой управляющей организацией, не проверив представленные документы (дело № 33а-3097/2023).

После этого собственник обратился за компенсацией морального вреда.

Обоснование:
— Вступившим в законную силу решением суда доказаны факты нарушения со стороны ответчика его неимущественных прав, а именно, его права на выбор способа управления многоквартирным домом, права на решение вопросов пользования указанным имуществом (ст. 45 - 46 Жилищного кодекса РФ), а также права на получение информации, непосредственно затрагивающей его права (ч. 2 ст. 8 Федерального закона от 27.07.2006 № 149-ФЗ «Об информации, информационных технологиях и о защите информации»).
— Государственный орган исполнительной власти, наделенный полномочиями и обязанностью по проверке документов, которые напрямую затрагивают его права и законные интересы, не надлежаще исполняет свои обязанности, что привело постоянному чувству недоверия к органам исполнительной власти Московской области, которое со временем только усилилось.
— Беспокойства добавляла и возможность незаконно внесенной в реестр лицензий управляющей компании выставлять вторые платежки, благодаря надзорному органу.

Сначала две инстанции отказали в иске. Они решили, что со стороны ответчика каких-либо противоправных действий в отношении истца не совершалось, судебное решение по административному делу не свидетельствует о нарушении личных неимущественных прав истца и причинении ему морального вреда.

Однако Первый КСОЮ направил дело на новое рассмотрение (дело № 88-2351/2024). В частности, он напомнил:
“Моральный вред, причиненный гражданину в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления и их должностных лиц, нарушающих имущественные права гражданина, исходя из норм статьи 1069 и пункта 2 статьи 1099 ГК РФ, рассматриваемых во взаимосвязи, компенсации не подлежит. Вместе с тем моральный вред подлежит компенсации, если оспоренные действия (бездействие) повлекли последствия в виде нарушения личных неимущественных прав граждан”.

На этот раз Московский областной суд согласился с истцом, “поскольку незаконными действиями ответчика, установленными вступившим в законную силу судебным актом, истцу причинены нравственные страдания, выразившиеся невозможностью истцом реализовать предусмотренные законом права собственника помещения в многоквартирном жилом доме”.

С надзорного органа взыскали 10 000 рублей в качестве компенсации морального вреда.

№ 33-16412/2024 😋 @gkhvsem

🔥 Верховный Суд РФ указал, что собственники вправе наделить полномочиями на заключение договоров об использовании общего имущества председателя совета МКД (другое лицо), а не только лишь управляющую организацию.

В Москве собственники наделили председателя совета МКД правом по заключению, расторжению и изменению договоров по использованию общего имущества, обеспечению получения денежных средств за использование этого имущества (в том числе в отсутствие договора) и представлению интересов собственников в судах.

Чуть ранее они же добились признания права общей долевой собственности на нежилое помещение в их МКД площадью 117 кв.м, на которое было зарегистрировано право индивидуальной собственности ООО «Ссуды и инвестиции».

Председатель совета МКД, имеющая статус ИП, обратилась в суд с иском о взыскании с бывшего владельца помещения 11 млн р. неосновательного обогащения — столько накопилось за период с регистрации прекращения права собственности до фактического освобождения помещения.

Суды трёх инстанций отказали в иске:
— в спорный период указанным МКД управляла определенная муниципальным органом управляющая организация (Жилищник);
— именно управляющая организация, а не наделённый на собрании соответствующими полномочиями председатель, уполномочена подавать иски о взыскании платы за пользование общим имуществом и представлять интересы собственников;
— при этом управляющая организация, которая привлечена к участию в деле в качестве третьего лица, не поддержала требования истца;
— следовательно, удовлетворение настоящего иска не приведёт к восстановлению нарушенных прав всех собственников🤦‍♀️.

Верховный Суд РФ отменил все это безобразие и направил дело на новое рассмотрение.
— вопросы управления дома решает общее собрание;
— к его компетенции относится принятие решений о пользовании общим имуществом, а также об определении лиц, которые от имени собственников уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества;
— совет МКД представляет собой законодательно установленный вид самоорганизации собственников помещений в конкретном доме. Он выступает в роли уполномоченного представителя интересов собственников помещений в доме и призван обеспечить выполнение решений общего собрания;
— в свою очередь, председатель совета действует как специально уполномоченный общим собранием МКД член данного совета. На основании решения собрания он вправе выступать в суде в качестве представителя собственников по делам, связанным с управлением МКД.

Таким образом, общее собрание вправе принять решение о наделении полномочиями по распоряжению общим имуществом и представлению интересов собственников, в том числе в суде, не только управляющую компанию, но и других лиц.
«Поэтому в случае, когда управляющая компания, наделённая полномочиями представлять интересы собственников, бездействует или действует во вред интересам собственников помещений в МКД, представлять их интересы может лицо, наделённое соответствующими полномочиями общим собранием».

В рассматриваемом случае собрание наделило собственника, председателя совета МКД правом на решение вопросов, связанных с использованием общего имущества, и представление их интересов, в том числе в суде. Это решение не оспорено и недействительным не признано.
«При таком положении вывод судов о том, что только управляющая компания вправе предъявлять иски о взыскании платы за пользование общим имуществом, является ошибочным, поскольку сделан без учета положений статей 44 и 161.1 Жилищного кодекса.
Основанный на данном выводе отказ в иске со ссылкой на то, что управляющая компания (Учреждение) не поддержала требование представителя совета МКД, не соответствует требованиям жилищного законодательства и нарушает права и законные интересы собственников помещений в МКД» (определение № 305-ЭС23-27085 от 11.06.2024).

А40-182262/2022 😋 @gkhvsem

📰 Новости ЖКХ и судебной практики
за прошедшую неделю с других наших каналов

📍 Прямые договоры признали недействительными из-за подделки протокола
📍 Является ли отсутствие штрихкода в квитанции основанием для перерасчета
📍 Возможны ли прямые договоры при своей газовой котельной
📍 Должен ли муниципалитет оплачивать премии работникам регоператора за нахождение несанкционированных свалок

👮‍♂ Суд с помощью экспертизы выяснял, когда орган госжилнадзора Ярославской области вынес постановление
👮‍♂ Суд отменил штраф ГЖИ Новосибирской области за ненадлежащее содержание МКД
👮‍♂ ТСН из Одинцова через суд добилось права на управление МКД

Последние посты с закрытого канала ТСЖ

📌 Почему в Пермском крае суд признал недействительным решение о вознаграждении в ТСЖ
📌 Как ТСЖ из Санкт-Петербурга выиграла суд у ГЖИ по поводу строк «Паспортная служба» и «Пени» в квитанции
📌 Из-за чего у ТСЖ из Волгограда отняли спецсчет про капремонту
📌 Чем закончилась борьба ТСЖ из Екатеринбурга с "проблемными" жильцами
📌 Почему новому ТСЖ из Санкт-Петербурга отказали во внесении изменений в реестр лицензий
📌 Удалось ли ТСЖ из Екатеринбурга заменить системы водоснабжения и водоотведения без экспертных обследований и проекта капремонта

👉 Как оформить подписку
Важно: со следующей недели условия подписки меняются.

С собственника нежилого помещения взыскали плату за использование придомовой территории

В Ростовской области ООО «Управляющая компания "Жилстрой"» обратилось с иском к предпринимателю — собственнику нежилого помещения о взыскании неосновательного обогащения.

УК просила взыскать за пользование частью земельного участка, находящегося в общедолевой собственности всех собственников МКД, 291 840 рублей. Такая сумма накопилась за 2 года 8 месяцев. Использование заключалось в возведенной к нежилому помещению пристройке (навесе) площадью 36,48 кв. м, в которой был организован выставочный зал магазина.
В 2015 году собрание собственников разрешило возвести эту пристройку, а в 2020 приняло решение о сдаче придомовой территории в аренду из расчета 250 рублей за 1 кв.м в месяц.

Суд полностью удовлетворил иск: факт использования участка установлен, плата не вносится, следовательно, неосновательное обогащение имеется.
Апелляционная инстанция поддержала это решение.

Предприниматель обратился выше. Он указал в кассационной жалобе, что участок принадлежит всем собственникам МКД, к которым он тоже относится, поэтому не может быть одновременно плательщиком арендной платы за пользование этим же участком. В 2015 году, разрешая некапитальную пристройку, общее собрание не принимало решений о взимании какой-либо платы, следовательно, предпринимателем получено согласие других собственников на безвозмездное пользование частью придомовой территории.

Кассационный суд удовлетворил жалобу предпринимателя, но лишь частично.
“Судами не учтено, что предприниматель также является собственником помещений многоквартирного дома, соответственно, вправе использовать придомовую территорию пропорционально площади принадлежащего ему помещения.
Исходя из общей площади жилых и нежилых помещений, доля предпринимателя в общем имуществе составляет 1,3%, следовательно, плата за пользование придомовой территорией составляет 246 рублей 75 копеек за 1 кв. м.
Общая сумма, подлежащая взысканию с ответчика, в итоге составляет 288 046 рублей 08 копеек за 32 месяца (246,75 рублей х 36,48 кв. м х 32 мес.)”.

В итоге с предпринимателя взыскали 288 046 рублей 8 копеек, а с УК в пользу ИП взыскали 78 рублей государственной пошлины, от чего ответчику, конечно же, сильно полегчало.

№ А53-22135/2023 😋 @gkhvsem

11 тысяч за нагрев воды в соседском бойлере

В одном из МКД г. Краснокамска Пермского края имеется общедомовое инженерное оборудование – инженерные сети и водоподогреватель, с использованием которых производился нагрев воды для соседнего дома.

Собственники подсуетились и на общем собрании утвердили, что использование их имущества обойдется соседям в 11 тысяч рублей в месяц. Соответствующий договор поручили заключить своей УК.

Однако соседская УК подписывать договор не стала, как и не стала ничего добровольно оплачивать. Поэтому организации, управляющей домом с предприимчивыми жильцами, пришлось обращаться в суд за взысканием неосновательного обогащения - 121 тысяча рублей за 11 месяцев. Также истец рассчитывал на взыскание неустойки.

Дело прошло три судебных инстанции, и каждый суд имел свое мнение по заявленным требованиям.

Первая инстанция взыскала 121 тысячу рублей, но отказала во взыскании неустойки.
Суд исходил из того, что истец предъявляет ответчику плату не за услугу горячего водоснабжение, а за пользование общим имуществом МКД; размер такой платы определен решением общего собрания; другой размер платы ответчиком не доказан; неустойка не положена, так как между сторонами нет подписанного соглашения о возможности ее уплаты.

Суд апелляционной инстанции отказал в иске полностью.
Он указал, что услуги по поставке коммунальных ресурсов, транспортировке воды и тепловой энергии в силу статьи 424 ГК РФ оплачиваются по регулируемым ценам, тогда как истец за установлением тарифа в компетентные органы не обращался. Суд не признал, что на стороне ответчика возникло неосновательное обогащение.

Кассационная инстанция не согласилась с обоими нижестоящими судами.
Никто не оспаривает, что для нагрева воды в одном МКД использовалось оборудование другого дома. Из материалов дела не усматривается желание истца “на безвозмездное предоставление имущественного блага ответчику”. Поэтому освобождение ответчика от платы за эксплуатацию общего имущества МКД, управляемого истцом, не может быть признано правомерным.

Однако суд первой инстанции не учел доводы ответчика о том, что “в отсутствие подписанного договора между сторонами истец неправомерно в одностороннем порядке определяет ежемесячную фиксированную сумму платы, установленную решением общего собрания собственников МКД. Как указывал ответчик, истец не обосновал свои требования ценами на аналогичные товары (услуги) или расходами на содержание имущества и не учел долю ответчика в указанных расходах”.

Дело направлено на новое рассмотрение в первую инстанцию.

№ А50-12519/2023 😋 @gkhvsem

📰 Новости ЖКХ и судебной практики
за прошедшую неделю с других наших каналов

📍 ТСЖ оказалось не виновато в протечке отсекающего крана в квартире собственника
📍 Как Мосжилинспекция согласовала сомнительную перепланировку
📍 УО взыскивала долги, а собственники во встречном иске — компенсацию за потерю времени
📍 Может ли счетчик на трансформаторной подстанции считаться общедомовым
📍 Спор с ГЖИ о необходимости согласовать размещение вывески на фасаде МКД с собственниками

👮‍♂ Суд отменил штраф надзорного органа Свердловской области за несвоевременную передачу технической документации
👮‍♂ Суд признал незаконным внесение надзорным органом Удмуртии изменений в реестр лицензий
👮‍♂ Суд отменил акт инспекционного визита и предписание Департамента государственного жилищного надзора Ярославской области

Последние посты с закрытого канала Совет МКД 2.0:
✅ Удалось ли председателю из Кемеровской области взыскать со старой УК на счёт новой УК необоснованно удерживаемые деньги
✅ Законно ли УК установила пандус на деньги из вознаграждения председателя, от которого он отказался
✅ Можно ли выбрать совет дома при смене ТСЖ на УК
✅ Удалось ли нижегородской УК признать недействительными решения собрания по оплате содержания жилья
✅ Получилось ли у собственников из Перми оспорить взимание с них платы на вознаграждение председателю совета МКД
✅ Что будет, если собственники утвердят размер вознаграждения ПСД, но не порядок его начисления, сбора и выплаты

👉 Условия подписки

Общественная организация по защите прав потребителей помогла собственникам из Химок разобраться с незаконной платой за домофон

Межрегиональная общественная организация "Юридический центр защиты потребителей" обратилась в интересах ряда собственников к МУП "Жилищник г. о. Химки", просила:
— признать незаконными начисления платы за услугу "запирающее устройство",
— возложить обязанность произвести перерасчет,
— взыскать штраф в соответствии со ст. 156 ЖК РФ,
— взыскать неустойку по ст. 31 Закона РФ "О защите прав потребителей",
— взыскать компенсацию морального вреда,
— взыскать потребительский штраф.

Суд удовлетворил эти требования. В частности, выставление 48 р. в квитанции за домофон обернулось для Жилищника необходимостью компенсировать моральный вред на 4500 р. каждому собственнику, в чьих интересах выступила общественная организация.

УК в своё оправдание указывала, что услуга в квитанции появилась в связи с тем, что компания заключила договор на эту услугу с ООО "Интех Автоматизация".

Однако суд установил, что в рассматриваемом случае домофон не включён в состав общего имущества, услуга по его обслуживанию является «дополнительной». Техническое обслуживание домофона осуществляет ООО "Безопасность" на основании отдельного договора с собственниками. Они не принимали решение о заключении договора с ООО "Интех Автоматизация", не заключали каких-либо письменных соглашений с МУП «Жилищник г.о. Химки» в отношении запирающего устройства, по которым дали согласие или приняли на себя обязательства по оплате его обслуживания с каждой квартиры ежемесячно в размере 48 р., как этого требует статья 16 Закона РФ «О защите прав потребителей».

🖌 Из интересных цитат:

«Включение истцам в платёжный документ на оплату жилищно-коммунальных коммунальных услуг в качестве рекламы и оферты дополнительной услуги «запирающее устройство» осуществлено ответчиком в нарушение прямого запрета, предусмотренного частью 10.3 статьи 5 ФЗ «О рекламе»».

«Начисление «запирающее устройство» в платежном документе вопреки части 1 статьи 432, части 1 статьи 779 Гражданского кодекса РФ не раскрывает содержание предмета возмездной услуги как существенного условия и необходимого для акцепта договора о её оказании, а также не содержит иную необходимую информацию об услуге и ее исполнителе согласно требованиям статей 8 — 10 Закона РФ «О защите прав потребителей», которые позволяют потребителям сделать её правильный выбор».

«Оплата услуги «запирающее устройство» потребителями по квитанциям не носит добровольный характер и противоречит принципу свободы договора. Ответчик в нарушение статьи 10 ГК РФ действует в обход закона и недобросовестно навязывает услугу истцам, злоупотребляя своим доминирующим положением».

Первый кассационный суд общей юрисдикции оставил жалобу Жилищника без удовлетворения.

#опыт_подписчика

88-13464/2024 😋 @gkhvsem

📰 Новости ЖКХ и судебной практики
за прошедшую неделю с других наших каналов

📍 УК из Краснодарского края не выполнила противоаварийные работы в МКД и попыталась прекратить исполнительное производство
📍 Жильцы трехквартирного МКД не смогли добиться формирования фонда капремонта на счете регионального оператора
📍 Придется ли платить взносы на капремонт, если нет договора с ФКР
📍 Что нужно установить при привлечении УК к ответственности за ненадлежащую работу АДС
📍 Юрлицо попыталось списать старые долги по взносам на капремонт

👮‍♂ Суд отменил постановление надзорного органа Ставропольского края о наказании за неисправный теплообменник
👮‍♂ Орган жилнадзора Московской области не представил в суд материалы проверки, а затем пытался обжаловать не устраивающее его решение суда
👮‍♂ Суд отменил штраф надзорного органа Красноярского края за трещины и выпадение раствора межпанельных стыков

🔹 Последние посты с закрытого канала "Проверки прокуратуры в сфере ЖКХ"

🔹Суды разбирались, должно ли ТСЖ разрабатывать программу производственного контроля качества и безопасности питьевой воды и горячей воды
🔹Как по требованию прокуратуры суд запретил использовать квартиру для оказания социальных услуг
🔹Прокуратура из Ленинградской области пытается обязать администрацию сформировать и поставить на учет земельные участки под многоквартирными домами
🔹Смогло ли АО “Читаэнергосбыт” обжаловать представление прокуратуры о превышении допустимого периода отключения электроснабжения
🔹Почему суд признал необоснованными требования прокуратуры из ХМАО о передаче объектов теплоснабжения и горячего водоснабжения по концессионным соглашениям
🔹Почему суд направил на новое рассмотрение дело о капитальном ремонте водопроводных и канализационных сетей

Также подписчики получили шаблоны исков:
— об оснащении муниципального жилого помещения ИПУ,
— об обязании ОМСУ провести конкурс по отбору УО.

👉 Как оформить подписку

Коллеги, привет!

Вашему вниманию судебная практика для компаний ТЭК и ЖКХ за май 2024 года:
➡️ разобрали внимание важным тезисам из двух обзоров практик Верховного Суда РФ,
➡️ написали про разноску платежей по единому платёжному документу,
➡️ уделили внимание ключевой практике по нарушению учёта энергоресурса,
➡️ затронули вопросы перехода на прямые договоры с РСО,
➡️ и другие практики, которые будут полезны для правовых служб и бизнеса компаний ТЭК и ЖКХ.

❗️В составлении документа нам помогал Игнат Ефанов (эксперт и автор юридических работ по антимонопольному праву). Игнат дополнил аналитический документ тематическими иллюстрациями из своего проекта "Енот&ко" и теперь документ можно приятно смотреть.

Команда Lex Energética выражает признательность профессиональному сообществу за тиражирование аналитики от Lex Energética:
Энергетическая гостиная
EnergyToday
ЖКХ
Правовые аспекты энергоснабжения
В энергетике
Енот&ко
СоветБезРынка
Дайджест ТЭК