Диалог между собственниками и управляющей организацией

Последняя методичка, что мы делали вместе с вами (путем заполнения анкеты), была про взаимодействие управляющей организации с трудными собственниками.

Сейчас предлагаю поучаствовать в составлении кое-чего более доброго и полезного, а именно — материала про выстраивание конструктивного диалога между собственниками и управляющей организацией.

Уже публиковала положительный опыт подписчиков в виде отдельных статей:

Поиск хорошей УО
▪️Как собственники проводят конкурс по отбору УК (Москва)
▪️Конкурс по выбору УК, проводимый советом дома (Тольятти)

Участие совета МКД в выборе подрядчика
▪️Участие совета дома в выборе подрядчиков – опыт подписчика из Московской области
▪️Совет дома участвует в выборе подрядчиков для ремонта (Краснодар)

Налаживание отношений
▪️Как выстроить доверительные отношения между собственниками МКД и УК (Ижевск)
▪️Как наладить конструктивный диалог с УК (Ленинградская область)

Другие хорошие истории
▪️ Как управляющей компании помочь жильцам снизить расходы на отопление (Ярославская область)
▪️Эффективное использование денег на текущий ремонт (Московская область)

Теперь прошу помощи для составления более обобщенного материала ⬇️

💬 У кого получилось наладить конструктивный диалог между собственниками и управляющей организацией: пожалуйста, поделитесь опытом.

Возможно, вы согласовывали условия договора управления, совместно решали про текущий ремонт, сообща боролись с недобросовестной УК-конкурентом, пытавшейся захватить дом, или просто дружно приводили дом в порядок.
Подойдет даже просто приемка работ (не формальная, а настоящая), если она происходит в конструктивном ключе, а не путем противостояния.
Особенно интересно выстраивание отношений с УК от застройщика.

Ссылка на анкету: https://forms.yandex.ru/u/64feb2bd505690a511789920/

На основе собранного опыта планируется подготовить материал — статью или методичку (зависит от качества и количества ответов).
ТСЖ анкету заполнять не надо. Анкета предназначена для управляющих организаций и собственников.

🍿 Очень интересно наблюдать за судебными схватками между прокуратурами и жилищными инспекциями. Потому как результат более непредсказуем, чем в спорах с участием управляющих организаций.

Очередной такой занимательный случай из Владимирской области дошел до Арбитражного суда Волго-Вятского округа.
В этом деле инспекция оспаривала представление по поводу рассмотрения обращений граждан.
Жаль, но прокуратура на днях проиграла и кассационную инстанцию.

Действующие лица: гражданин, Инспекция государственного жилищного надзора Владимирской области, прокуратура Гороховецкого района, суды.

Гражданин обратился в инспекцию через ГИС ЖКХ. Там он изложил просьбу рассмотреть приложенное к обращению заявление, при необходимости перенаправить его в уполномоченный орган. Приложенное к обращению заявление адресовано МУП "Гороховецкий Водоканал" и содержит просьбу снять начисления за коммунальную услугу холодного водоснабжения в связи с отсутствием граждан, проживающих в жилом помещении.

Инспекция спустя месяц ответила, что права гражданина при начислении платы за услугу холодного водоснабжения не нарушены.

Прокуратура решила, что так отвечать было нельзя. В вину инспекции поставили то, что обращение о перерасчете платы не перенаправлено в Водоканал; гражданину не разъяснили порядок перерасчета платы за коммунальную услугу и не предложили самостоятельно обратиться в МУП за перерасчетом. При этом какие-либо меры для перерасчета платы и восстановления прав заявителя инспекция не принимала.

Суды решили, что обязанность по перенаправлению обращения возникает у государственного органа только в случае, если письменное обращение содержит вопросы, решение которых не входит в компетенцию государственного органа, которому изначально направлено заявление.
Рассмотрение обращений граждан по вопросам, связанным с нарушением исполнителем коммунальных услуг требований к порядку начисления платы за коммунальные услуги, относится к полномочиям инспекции. То есть перенаправление тут не требовалось.

🖌 «При рассмотрении обращения гражданина Инспекция пришла к выводу об отсутствии нарушений прав заявителя при начислении платы за услугу холодного водоснабжения. Таким образом, поступившее в Инспекцию обращение гражданина, рассмотрено Инспекцией в рамках предоставленных ей полномочий, заявителю дан письменный ответ по существу поставленного в обращении вопроса о порядке начисления платы за услугу холодного водоснабжения».
(дело № А11-5871/2022)

Игнорирование собственников может закончиться для УО изменением договора управления

Неприятно для новосибирской УК "Светлый квартал" закончилось отсутствие диалога с собственниками одного из управляемых домов.

Собственники на общем собрании утвердили новую редакцию договора управления и приняли решение о начале его действия.
Компания посчитала новые условия “обременительными”, однако ее попытки оспорить решения общего собрания провалились во всех трех инстанциях.

Суды решили, что собственники не нарушили порядок изменения договора.

Если откинуть неуместное словоблудие про возможность смены способа управления, то суды мотивировали свои выводы так:
➡ право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны;
➡ договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон;
➡ собственники о принятом решении управляющую организацию уведомили, протокол ей направили. Более того, в УК до собрания также направлялся проект договора с указанием на то, что его планируется вынести на голосование.

Суды учли, что до проведения собрания существенные условия старого договора управления не были согласованы в установленном законом порядке. Такой вывод суды сделали из отсутствия в первоначальном договоре управления конкретных условий по перечню работ и услуг.

Также в судебных актах фигурирует, что “договор не подписан со стороны собственников указанного дома”. Загадочно, как при таких обстоятельствах дом вообще оказался в управлении этой организации.

🖌 “Оспариваемые изменения в договор управления многоквартирного дома не противоречат действующему законодательству и не нарушают права и законные интересы управляющей организации, поскольку право выбора управляющей организации предоставлено именно собственникам, которые и определяют тот объем работ и услуг, которые должна выполнять управляющая компания по заключенному с ней договору управления”.
(определение Восьмого КСОЮ № 88-15396/2023)

Суды не оценили инициативу ГЖИ Санкт-Петербурга

Многие подписчики радовались за собственников из Санкт-Петербурга, которые при подделке своих подписей на общем собрании могли централизованно направить заявления об этом через специальный портал.

Инспекция учитывала эти заявления и отказывала во внесении изменений в реестр лицензий.

Один из таких отказов достался ООО «ГК Д.О.М. Колпино», и управляющая организация со своими жалобами дошла до кассационной инстанции.

Арбитражный суд Северо-Западного округа не согласился ни с инспекцией, ни с коллегами из нижестоящих судов. Они разошлись в оценке полномочий ГЖИ на установление [признаков] ничтожности решения общего собрания.

Суды первой и апелляционной инстанций признали правомерным исключение инспекцией голосов 22 собственников, без которых кворума не набиралось.

Однако суд округа воспроизвел заезженную мантру о том, что административный орган не наделен правом самостоятельно определять юридическую судьбу решений общих собраний без обращения в суд; инспекция могла реализовать право на обращение в суд с заявлением о признании недействительным решения ОСС, но не сделала этого.

🖌 "В системе действующего правового регулирования Инспекция при поступлении заявлений собственников помещений в МКД о неучастии в ОСС (а соответственно, спора о действительности/подложности решения (бюллетеня голосования) конкретного собственника) не вправе самостоятельно принимать решение об исключении из подсчета голосов оригиналов решений собственников и осуществлять проверку действительности (подложности) решений собственников помещений МКД при рассмотрении заявлений о включении в реестр лицензий МКД".

Распоряжение ГЖИ признано недействительным (дело № А56-45654/2022).

Upd. ВС РФ удовлетворил жалобу ГЖИ, отменил постановление окружного суда, оставив в силе акты нижестоящих инстанций.

📚 Судебная практика ЖКХ
выбирайте, кому что интересно

▪️ Можно ли обязать предыдущую УО отремонтировать фасад МКД, если действие ее лицензии прекращено

▪️ Может ли физлицо-банкрот списать долги за капремонт

▪️ Спор ЖСК и администрации г. Мурманска о демонтаже ограждения, установленного на дворовом проезде

▪️ ТСЖ обустроило помещение под лестницей между этажами. Законно ли это

▪️ Наезд машины на ливневый колодец или канализационный люк. С кого взыскивать убытки

📰 Новости ЖКХ
за прошедшую неделю

📍 Верховный Суд РФ опубликовал второй за год обзор судебной практики

📍 Госдума отклонила в первом чтении законопроект о внесении изменения в Федеральный закон "О введении в действие Жилищного кодекса РФ"

📍 Госдума РФ приняла в первом чтении законопроект "О внесении изменений в статью 4 Закона РФ "О статусе столицы РФ" и статью 157 Жилищного кодекса РФ"

👨 Не вывозят вовремя мусор. Что делать

👩 Минстрой предлагает в очередной раз перенести срок перехода к единым нормативам
🎭 + Комментарий Злобунальщика

🏡 Правительство поддержало законопроект о посуточной сдаче жилья

Производственный контроль качества воды

Эту старую тему всколыхнуло разъяснение Минстроя. И вот ее снова обсуждают в чате для управляющих организаций.

Напомню публикации про производственный контроль:
➡ Проведение производственного контроля качества питьевой воды входит в проверочные листы Роспотребнадзора
➡ В проверочных листах оно оказалось из-за положений СанПиН 2.1.3684-21
➡ По этому свежему СанПиН есть практика в пользу Роспотребнадзора (Дальневосточный округ)
➡ И есть практика в пользу прокуратуры (Санкт-Петербург)
➡ Но есть и практика в пользу ТСЖ (Санкт-Петербург)

На канале "Подслушано у УО" этот вопрос также обсуждался.

“Общественный” контроль в ЖКХ

Общественное движение «Ассоциация потребителей Пензенской области» обратилось с иском к МУП «Жилье-10» о защите прав неопределенного круга потребителей.
Ассоциация указала, что проверила управляющую организацию и выявила незаполненность некоторой информации в ГИС ЖКХ.
Так как претензию по этому поводу МУП проигнорировало, Общественное движение было “вынуждено обратиться в суд за защитой прав неопределенного круга лиц, чтобы таким иском не допустить массовое нарушение прав граждан”. Ну и взыскать с ответчика расходы в размере 20 000 р.

Суды двух инстанций отметили:
➡ в России существуют Федеральный закон от 21 июля 2014 г. № 212-ФЗ «Об основах общественного контроля в РФ» и Правила осуществления общественного жилищного контроля (постановление Правительства РФ от 26 декабря 2016 г. № 1491);
➡ истец не доказал, что учитывал требования этих документов о порядке общественной проверки и общественной экспертизы;
➡ представленные документы не являются допустимыми доказательствами.

В частности, организатор общественной проверки должен довести до сведения руководителя проверяемой организации информацию об общественной проверке, о сроках, порядке ее проведения.
Решение о проведении контроля размещается в ГИС ЖКХ.
По результатам проверки составляется акт, по результатам общественной экспертизы - заключение. Акт направляется проверяемому лицу, заключение - в полноценные контролирующие органы. Оба документа обнародуются в интернете.

В то же время Общественное объединение не представило доказательств, что все эти требования были соблюдены.

Также суды отметили, что истец превысил свои полномочия, указанные в законе о защите прав потребителей, так как он не предоставляет права общественным объединениям потребителей требовать от хозяйствующих субъектов совершения каких бы то ни было действий путем направления претензий.

🖌 “Таким образом, несоблюдение общественными организациями требований к порядку проведения проверочных мероприятий приводит к злоупотреблению и превышению компетенции проверяющего лица, и ограничению прав юридических лиц, что является недопустимым”.

🖌 “Объединения потребителей вправе осуществлять именно общественный контроль соблюдения прав и интересов потребителей с применением соответствующих мер общественного воздействия на изготовителя (исполнителя, продавца), а не подменять проверяющие государственные органы при осуществлении ими надзора за деятельностью юридических лиц”.

(определение Пензенского областного суда № 33-2271/2023)

Как выстроить конструктивный диалог между управляющей организацией и советом МКД

Благодаря вашей помощи получились такие рекомендации на 25 страницах ⬆️
Спасибо заполнившим анкету! 🤗

Подписчики поделились своим положительным опытом:
— что УО делает вместе с собственниками, что она делает нестандартного;
— когда и почему решили пойти по пути диалога;
— с кем происходило общение;
— с чего начали диалог;
— как происходило общение;
— каких результатов достигли.

В конце приведены рекомендации собственникам и управляющим организациям, которые тоже хотят жить дружно и эффективно управлять своим многоквартирным домом.

📰 Новости ЖКХ
и интересные материалы

📍 Госдума РФ приняла во втором чтении законопроект об уточнении ответственности за нарушение прав потребителей

📍 Госдума приняла во втором и третьем чтениях законопроект о внесении изменений в закон "Об электроэнергетике"

📍 Письма Минстроя РФ по вопросам ЖКХ

📍 Кто отвечает за аварии на общедомовых коммуникациях, замененных собственником квартиры

📍 Соразмерная плата за размещение оборудования связи в МКД

📚 Судебная практика ЖКХ
выбирайте, кому что интересно

🔥 Спор администрации и нанимателя о предоставлении нового жилья взамен пострадавшего от пожара

▪️Ограничение проезда через общую дворовую территорию двух МКД Москвы

▪️Спор о демонтаже стеллажа и дверной рамы на межлестничной клетке МКД Ростовской области

▪️Можно ли демонтировать шумный тепловой узел, расположенный в МКД (случай из Приморского края)

▪️Наниматели из Нижнего Новгорода пытались через суд определить порядок пользования муниципальной квартирой

▪️Почему суды могут отказать в демонтаже гаражей во дворе МКД

Уже писала о проблемах перехода на спецсчет в Ярославской области.
Местный ФКР мог бы составить прекрасную конкуренцию ГЖИ Московской области в части сочинения сказок для своих отказов.

Раньше Фонд докапывался до буковок в протоколе, а теперь до кассационного суда дошло дело, где причиной отказа в переходе на спецсчет ТСН "Дядьковский-4" стало то, что владельцем спецсчета выбрано ТСН, а не ТСЖ.

Тут уже вспоминается история с конкурсом по благоустройству, когда товариществу без "Ж" в наименовании через суд пришлось доказывать, что оно вполне себе может позволить участие в конкурсе, несмотря на тараканов в головах местных чиновников.

В рассматриваемой же истории грустно то, что суды двух инстанций отказали товариществу, и только кассация вернула дело на новое рассмотрение. При этом решение о смене владельца спецсчета было принято в мае 2019 года.

Итак, собственник обратился в суд с иском к Региональному фонду содействия капитальному ремонту многоквартирных домов, просил обязать ответчика перевести деньги со спецсчета регоператора на спецсчет ТСН, которое управляет домом.

И ФКР, и два нижестоящих суда написали, что владельцем спецсчета может быть только ТСЖ, а ТСН — не может.

Кассационная инстанция напомнила, что ТСН, разновидностью которого является ТСЖ, является формой управления многоквартирным домом:

➡ То, что ТСН представляет собой по сравнению с ТСЖ более широкое понятие, не изменяет ни цели его создания, отраженной в уставе, ни объема прав и обязанностей юридического лица, созданного в такой организационно-правовой форме как по отношению к собственникам, так и в отношениях с третьими лицами при реализации прав и исполнении обязанностей.

➡ Выводы суда о том, что владельцем специального счета не может быть товарищество собственников недвижимости, являются преждевременными.

➡ В обоснование иска истец ссылался на то, что в соответствии с п. 3.1 Устава и ч. 1 ст. 135 ЖК РФ ТСН является и выступает в роли объединения владельцев помещений в многоквартирном доме (квартир, жилых помещений), созданного для совместного управления имуществом и предоставления коммунальных услуг. Юридически значимые обстоятельства применительно к указанным положениям закона, связанные с установлением цели объединения собственников недвижимости, не получили должной оценки судов первой и апелляционной инстанций при разрешении спора.

Определение Второго КСОЮ № 88-12431/2023

Еще несколько мыслей в связи с последней историей.

1⃣ Какую УК не рекомендую подписчикам из Ярославской области: ООО "Суздальская слобода".

Дело в том, что открытость и забота о репутации — это вообще не про директора этой организации.

Пока составляла предыдущий пост, было жалко ТСН "Дядьковский-4".
Мнение поменялось после попытки связаться с товариществом по почте, указанной в ГИС ЖКХ. Там оказалась почта директора Суздальской слободы (Пепеляевой Ю.В.). По всей видимости, УК по договору с ТСН занимается обслуживанием дома.

Моё вежливое письмо с вопросом о дальнейшей судьбе описанного выше дела получательнице чем-то не понравилось, поэтому она решила его просто проигнорировать.
Факт получения письма, нежелание на него отвечать и агрессивный настрой дамочки стал известен благодаря другому товариществу из Ярославля, которое взялось мне помогать и пыталось получить информацию параллельным путем (спасибо ему!).

2⃣ Дорогие товарищества, смотрите внимательно, кого вы берете в подрядчики.
В случае жалобы на отсутствие ответа штраф прилетит именно товариществу, а то и самому председателю, а не какой-то тёте, чья почта написана вместо вашей на сайте ГИС ЖКХ.
Если кто забыл — обязанность направления ответов лицам, не являющимся собственниками в МКД, из Правил №416 никуда не исчезла.
Возможно, в последней истории не так уж и плохо, что деньги собственников полежали у регоператора (целее будут).

3⃣ Управляющие организации и товарищества, будьте более открытыми, позвольте рассказать о вашем положительном опыте.
Есть большая группа УО и ТСЖ, которые считают, что СМИ и блогеры только и мечтают, как бы облить эти организации грязью.
Но при попытках сделать ровно противоположное — рассказать о победах, хороших практиках — возникают вот такие Пепеляевы.
Хотелось написать пост о том, какие формалисты сидят в ярославских ФКР и судах, и какое молодец ТСН, но как-то не получается.
Разумеется, с такой закрытостью руководства УО информационное пространство будет заполняться негативом об этих организациях 🤷‍♀️

P.S. Для наглядности (как работает последнее правило), дополнила материал о недопуске газовиков в квартиру новым делом: ООО "Суздальская слобода" не смогло оспорить штраф Департамента государственного жилищного надзора Ярославской области, на прошлой неделе компания умудрилась проиграть апелляцию.