Все наши памятки и методички по вопросам ЖКХ

В разное время на наших каналах публиковала различные обобщения, пособия, памятки и т.п.
Собрала список в этом посте. Сейчас заканчиваю работу над большим обобщением по актам приёмки работ управляющей организации.

Общие собрания
▪️Памятка по количеству голосов для общих собраний собственников
▪️Перечень типовых повесток для ТСЖ (ТСН)
▪️Обобщение практики по установке камер

Взаимодействие УО с собственниками
▪️Выстраивание конструктивного диалога между советом МКД и управляющей организацией
▪️Отчётность управляющей организации
▪️Сроки ответов и реакций УО (ТСЖ, ЖСК) на различные заявки и обращения граждан
▪️Работа УО и ТСЖ с трудными гражданами
▪️Сборник положительных практик от подписчиков канала ЖКХ
▪️О чем, когда и как управляющая организация и ТСЖ должны уведомлять потребителей

Вопросы управления МКД
▪️Обобщение практики по "временным" УК
▪️Оспаривание отказов в продлении лицензий

Проверки
▪️Административная ответственность управляющей организации
▪️Административная ответственность ТСЖ
▪️Методическое пособие органам государственного жилищного надзора по применению КоАП РФ
▪️Проверки ФКР
▪️Методическое пособие для управляющих организаций и ТСЖ по спорам с прокуратурой

Все раздатки с вебинаров (про содержание и коммунальные услуги, онлайн-собрания и подделку протоколов, повышение и понижение размера платы) — можно найти в библиотеке ЖКХ в боте обратной связи канала @gkhnewsbot.

Также всё (и памятки, и раздатки) собраны в одном месте — закрытом канале "Библиотека ЖКХ", который доступен донатерам канала ❤️ Если вы из таких (ранее поддерживали работу), то пишите @gkhwsem, добавлю в этот канал.

📰 Новости ЖКХ и судебной практики
за прошедшую неделю с других наших каналов

📍 Может ли УО уступить право (требование) по взысканию долгов за ЖКУ
📍 Нецензурная брань ответчика «не потянула» на компенсацию морального вреда в 200 000 рублей
📍 Строительство балкона в «выемке» на первом этаже МКД
📍 Доводы о банкротстве и неправильном уведомлении не помогли избавиться от долгов ЖКХ и заглушки
📍 Оплата ресурснику тепловой энергии, потребленной в новостройке
📍 Можно ли запретить соседу содержать домашних животных

✅ УК не включала в квитанции «вознаграждение председателю совета дома», и суд посчитал это правильным
✅ Член совета дома потратила деньги на нужды МКД, но не смогла взыскать их с УК

📌 Председатель ТСЖ без решения ОСЧ добавил в квитанцию новую строку, ссылаясь на положения устава
📌 Слово «придурок» – не воробей, а штраф в 3000 рублей

👮‍♂ Суд отменил предписание ГЖИ Московской области по поводу неправильного “доначисления” платы за электроэнергию
👮‍♂ Суд отменил штраф ГЖИ Нижегородской области за нарушение порядка расчета платы за водоснабжение
👮‍♂ Суд признал незаконным отказ Госкомитета Республики Башкортостан во внесении изменений в реестр лицензий

🔹 Верховный Суд РФ вернул на новое рассмотрение дело о некачественной питьевой воде
🔹 Прокуратура Хабаровского края против прекращения административного производства органом жилищного контроля

Теория про акты приёмки работ

Чтобы дальнейшие примеры были понятнее и короче, для начала приведу немножко теории или нормативки, на которую ссылаются суды.

➡ Сведения об оказании услуг и выполнении работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, отражаются в актах и являются составной частью технической документации МКД (п. 9 Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества № 290, подп. «б» п. 24 Правил содержания общего имущества № 491).

➡ Форма акта приёмки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД установлена Приказом Минстроя России от 26.10.2015 № 761/пр (скриншот выше).

➡ В акте, помимо прочего, указываются:
— наименование вида работ (услуг),
— периодичность/количественный показатель выполненной работы (оказанной услуги),
— единица измерения работы (услуги),
— стоимость/сметная стоимость выполненной работы (оказанной услуги) за единицу,
— цена выполненной работы (оказанной услуги).

➡ Согласно примечанию к форме акта графа "Наименование вида работы (услуги)" подлежит заполнению в соответствии с Минимальным перечнем услуг и работ № 290; в графе "Стоимость" следует отражать стоимость за единицу выполненной работы (оказанной услуги) по договору управления МКД; графа "Сметная стоимость выполненной работы (оказанной услуги) за единицу" должна включать сметную стоимость за единицу выполненной работы по договору подряда по выполнению работ по ремонту общего имущества в МКД.

📘 Форма акта в ворде

Взыскание долгов

Одними из первых, кто вспоминает про необходимость актирования работ, являются должники за ЖКУ.

В судах они нередко ссылаются на отсутствие в материалах дела актов приёмки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД, составленных по форме Приказа Минстроя № 761/пр, что, по их мнению, свидетельствует о недоказанности факта оказания услуг и выполнения работ, и, как следствие, об отсутствии оснований для оплаты.

Преобладающее большинство судов этот довод отклоняют (постановление АС Волго-Вятского округа по делу № А43-28481/2022, апелляционное определение Севастопольского городского суда по делу № 33-1804/2023, апелляционное определение Иркутского областного суда по делу № 33-3289/2023, определение Седьмого КСОЮ № 88-3947/2022, постановление АС Дальневосточного округа по делу № А73-8046/2022, апелляционное определение Смоленского областного суда по делу № 33-2077/2023).

Суды дружно цитируют постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 09.11.2010 № 4910/10: управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у неё в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений.

Также они указывают, что несоответствие акта по форме, утверждённой Приказом №761/пр, равно как и отсутствие в акте подписей собственников помещений МКД или уполномоченных ими лиц, само по себе не свидетельствует о том, что поименованные в акте работы не были в действительности выполнены.

Иногда должникам удаётся склонить нижестоящие суды на свою сторону.
И тогда управляющим организациям могут отказать во взыскании долга или его части с мотивировкой:
«только надлежащим образом оформленный акт выполненных работ является единственным допустимым доказательством оказания таких работ и (или) услуг. Несоблюдение управляющей организацией формы акта приёмки оказанных услуг и выполненных работ ограничивает право собственников помещений в МКД на получение информации об объёме, стоимости и качестве выполненных работ (оказанных услуг) по содержанию общего имущества»;
«Учитывая отсутствие надлежащих доказательств, свидетельствующих об исполнении управляющей организацией обязанностей по обслуживанию общего имущества МКД, оснований для удовлетворения иска о взыскании с ответчиков задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг (за исключением задолженности по обеспечению надлежащего содержания общего имущества в МКД) не имеется».

Однако при настойчивом и грамотном обжаловании такие решения отменяются вышестоящими инстанциями (определения Третьего КСОЮ по делам № 88-12204/2023, № 88-3715/2023, № 88-3694/2023, № 88-16770/2023, Четвёртого КСОЮ № 88-36650/2023, Шестого КСОЮ № 88-5629/2023, апелляционное определение Верховного Суда Карачаево-Черкесской Республики по делу № 33-290/2023):
«доказательств, что в спорный период времени работы вообще не выполнялись или выполнялись другой организацией, которой бы ответчиками вносились соответствующие платежи, материалы дела не содержат. В установленном Правилами №491 порядке ответчики к истцу с заявлением об изменении размера платежей или освобождении от их внесения в связи с неоказанием или ненадлежащим оказанием истцом соответствующих услуг не обращались».

❗️ Таким образом, способствовать снижению размера платы может не отсутствие актов приёмки работ, а наличие актов, подтверждающих некачественное выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества.

➡ Как составить акт о некачественных работах

Попытки признать недействительными акты приёмки работ

1⃣ В Челябинске собственник не смог в суде признать недействительными акты приёмки, взыскать неосновательное обогащение в размере 32 тыс. р., а заодно и признать незаконными отчёты о выполнении договора управления ООО «Доверие Липецкое».
Истец указывал, что акты не соответствуют форме Минстроя, составлены без уполномоченного представителя собственников, которым является председатель совета МКД.
Суды пришли к противоположному выводу, а именно, что акты приёмки работ соответствуют приказу Минстроя.
Судебные инстанции решили, что акты приёмки не стоит рассматривать в качестве сделок по смыслу ст. 153 Гражданского кодекса РФ, поскольку они не влекут возникновение, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей для лиц, их подписавших, следовательно, не могут быть признаны недействительными в судебном порядке.
Также они указали, что права истца актами и отчётами не нарушены; доказательств невыполнения работ или некачественного их выполнения не представлено.
«неподписание актов председателем совета МКД не влечёт их недействительность, так как не свидетельствуют о том, что услуги по содержанию общего имущества не были оказаны управляющей организацией» (определение Седьмого КСОЮ № 88-5148/2023).

2⃣ В Самаре собственник не смог взыскать с ООО УК "Дом" компенсацию морального вреда, причинённого «в связи с ненадлежащим исполнением услуг ответчиком, а также не представлением полной и достоверной информации о товаре (работе, услуге)». Истец просил признать недействительными сделки по составлению односторонних актов приёмки, взыскать компенсацию морального вреда в размере 3000 р.
Суды трёх инстанций отказали собственнику: акт сдачи-приёмки работ является документом, удостоверяющим такую приёмку, то есть факт передачи результата работ подрядчиком и факт его принятия заказчиком, и не может быть признан недействительным в соответствии с действующим законодательством РФ (определение Шестого КСОЮ № 88-17808/2023).

Обязание правильно составлять и подписывать акты

1⃣ В Новосибирске суд по иску председателя совета МКД обязал ФГБУ «ЖКУ ННЦ» предоставлять для подписания акты приёмки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД председателю совета дома или лицу, уполномоченному на подписные данных актов собственниками помещений в МКД.
Истец указывал, что фактически акты подписываются лицами, которые не являются собственниками, поэтому уборка и ремонт проводятся ненадлежащим образом и в неустановленные сроки.
Суд согласился с требованием истца, «поскольку заказчик имеет право проверять качество оказанных услуг и работ и наделить данными полномочиями председателя совета дома или иное лицо из числа собственников помещений».
Решение оставлено в силе вышестоящими судебными инстанциями (определение Восьмого КСОЮ по делу № 88-9284/2023).

2⃣ В Еврейской автономной области собственник хотел, но не смог обязать ООО УК "Бирград" сдавать работы надлежащему заказчику (собственникам) и взыскать компенсацию морального вреда.
В МКД отсутствовал совет МКД, поэтому акты подписывались самой УК.
Истец же считал, что УК в таком случае должна инициировать собрание по избранию совета или обратиться в муниципалитет, чтобы тот занялся этим вопросом.
Однако суды отказали в иске, указав, что собственники сами обязаны решать вопрос с избранием совета МКД;
права истца не нарушены;
«неподписание актов приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме по форме, предусмотренной Приказом Минстроя России от 26.10.2015 № 761/пр, со стороны собственников МКД (в том числе, по причине неизбрания ими уполномоченного на совершение указанных действий лица), само по себе не свидетельствует о том, что работы и услуги по управлению многоквартирным домом, по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома, не были оказаны, либо были оказаны некачественно» (определение Девятого КСОЮ № 88-6039/2023).

❗️ Таким образом, собственникам для правильного составления актов сначала нужно озаботиться выбором совета многоквартирного дома, если это не сделано раньше, а также наделением председателя нужными полномочиями. Напомню, что председатель пригодится и для подписания актов о некачественных услугах.

Взыскание неизрасходованных денег при смене УО и возвращение денег на лицевой счёт дома

1⃣ В Хабаровске председатель совета МКД обязал ООО "Бруслит Сервис" возвратить на лицевой счёт МКД почти 150 тысяч рублей.
Суд пришёл к выводу о неправомерном списании компанией с лицевого счета МКД денег.
Председатель указал, что УК списала деньги на оплату работ, не согласованных общим собранием собственников помещений дома и принятых управляющей организацией без подписания актов приёмки таких работ истцом (председателем совета).
Суд согласился, что эти работы (проведение обследования цоколя МКД, вынос поворотных точек границ земельного участка под МКД для контейнерной площадки) не носили аварийный, неотложный, обязательный, текущий, сезонный характер, их проведения не требовал надзорный орган (определение Девятого КСОЮ № 8Г-3953/2022).

2⃣ В Омске по иску представителя собственников с ООО УК «Сервис» взыскали неосвоенные средства за полтора года управления в размере 391 тыс. р.
При расчётах суд учёл суммы, закрытые актами выполненных работ.
Несмотря на то, что УК заявляла о перерасходе средств, суд пришёл к выводу об «отсутствии доказательств осуществления таких работ в размере собранных средств»:
«в соответствии с требованиями действующего законодательства, основным допустимым доказательством выполнения работ и оказания услуг являются акты выполненных работ за каждый месяц периода, оформленные в соответствии с требованиями Приказа Минстроя РФ № 761-пр» (апелляционное определение Омского областного суда по делу № 33-2181/2023).

3⃣ Аналогичным образом суд поддержал других собственников из того же Омска, взыскав с ООО "ЖКХ "Сфера" неосновательное обогащение в размере 2 млн р. и проценты путем перечисления их на расчетный счет ООО "УК "Управдом-7", принимая в качестве основного и допустимого доказательства выполнения работ и оказания услуг акты выполненных работ за каждый месяц искового периода, оформленные в соответствии с требованиями приказа Минстроя РФ № 761/пр (определение Восьмого КСОЮ № 88-22143/2022).

4⃣ В том же Омске председателю совета МКД не удалось взыскать с ООО «УК «ЦентрЖилСервис» неосновательное обогащение.
УО направила совету МКД проект плана работ на 2020 год. Совет решил исключить из плана вывоз снега, о чем уведомил УО. Однако УО все равно оказала эти услуги и отразила расходы на них — почти 180 тыс. р. — по строке "текущий ремонт".
Работы были также отражены в акте приёмки, который председатель подписала, но указала на своё несогласие со списанием денег за вывоз снега. Дальше председатель совета МКД попыталась вернуть эту сумму, но суды отказали в иске.
Судебные инстанции исходили из того, что вывоз снега относится к содержанию общедомового имущества и, соответственно, к обязанностям управляющей организации, работы фактически выполнялись (определение Восьмого КСОЮ № 88-4781/2023).

Взыскание неизрасходованных денег при смене УО и возвращение денег на лицевой счёт дома (продолжение)

5⃣ В Ставропольском крае суд по иску собственника взыскал с ООО «Управляющая компания «Развитие» 320 841 р. по строке «содержание и техническое обслуживание» (путём зачисления на лицевой счёт МКД).
Суд учёл, что актами выполненных работ не подтверждается выполнение некоторых из них, в частности, по аварийному и техническому обслуживанию инженерных систем МКД, что является обязательным минимумом работ.
«Списание денежных средств со счета МКД должно производиться только с составлением соответствующего акта выполненных работ, форма которого утверждена приказом Минстроя России от 26.10.2015 № 761, в соответствии с пунктом 9 Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждённых постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290, однако такой документ в данном случае не составлялся» (определение Ставропольского краевого суда № 33-3-5125/2022).

6⃣ В Красноярском крае суд пришёл к выводу о том, что ООО УК «Павловский» должно вернуть на лицевой счёт МКД 472 864 р.
Председатель совета МКД в иске указала, что работы не приняты, акты приёмки не подписаны, под видом текущего ремонта выполнены работы по содержанию общего имущества.

Возражения УК:
— законодательством не определено понятие «лицевой счет МКД», соответственно, решение не исполнимо;
— доказательств непринятия выполненных ответчиком работ истцом не представлено, в материалах дела имеются акты приёмки работ подписанные лично истцом. Их несоответствие установленной форме не свидетельствует о том, что работы не были выполнены;
— к спорным правоотношениям подлежат применению нормы о договоре подряда, значит, срок исковой давности составляет один год, который истёк.

Суд отклонил доводы УК:
— в пункте 3.18 ГОСТа Р51929-2014 определено, что лицевой счёт многоквартирного дома – это учётный регистр, предназначенный для формирования персонифицированных данных об объектах и источниках финансирования, а также для учёта операций, связанных с начислениями, заимствованиями, поступлением и расходованием денежных средств, в соответствии с договорными обязательствами, взятыми в процессе эксплуатации, управления и содержания многоквартирного дома;
— в рамках рассмотрения спора наличие решений общего собрания в период 2019-2021 гг. о проведении текущего ремонта, видов работ по такому ремонту не установлено;
— само по себе наличие подписанных председателем совета МКД актов выполненных работ, оплаченных за счет средств текущего ремонта, не свидетельствует о правомерности такого расходования, так как волеизъявление всех собственников дома о финансировании конкретных видов работ по текущему ремонту не выражено, а председатель совета дома полномочиями по вопросам текущего ремонта не наделен;
— спорные виды работ не относятся к работам по текущему ремонту, а являются работами по содержанию и управлению МКД. Таким образом, спорные работы не подлежали возмещению за счёт средств текущего ремонта.
Кассационная жалоба УК осталась без удовлетворения (определение Восьмого КСОЮ № 88-5454/2024).

Ознакомление с актами приёмки работ

1⃣ В Челябинске собственник только в апелляционном суде смог добиться возможности ознакомиться с документами, в том числе с актами приёмки работ ООО УК «ПЖРЭУ Курчатовского района».
Суд первой инстанции отказал в иске, поверив управляющей организации о размещении всей информации в ГИС ЖКХ.
Областной суд проверил это и пришёл к противоположному выводу. Более того, на неоднократные запросы суда апелляционной инстанции ответчик документы не представил, а также не смог пояснить, существуют ли они вообще, предположив, что «документы возможно должны быть в архиве». Суду была представлена лишь часть документов.
Суд удовлетворил иск частично, обязав УК предоставить истцу для ознакомления документы с 2018 года (апелляционное определение Челябинского областного суда № 11-2268/2023).

2⃣ В Московской области суд отказал собственнику в иске к АО «Одинцовская теплосеть» об ознакомлении с актами приёмки работ, сославшись на то, что «действующим законодательством не предусмотрена обязанность управляющей организации предоставлять собственнику помещения в многоквартирном доме копии документов, связанных с оказанием услуг по управлению многоквартирным домом, поскольку данные документы, перечень которых определён в указанном приказе Минкомсвязи России № 74, Минстроя России № 114/пр от 29 февраля 2016 г., подлежат размещению в системе ГИС ЖКХ» (определение Первого КСОЮ № 88-18259/2023).

3⃣ Аналогичный отказ получил другой собственник из той же Московской области. Истец просил обязать ООО «Люкс Инжинеринг Групп» разместить в ГИС ЖКХ информацию за ноябрь 2018 года о фактически выполненных работах и оказанных услугах по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений многоквартирного дома, в том числе акты выполненных работ.
Суд решил, что размещённого в ГИС ЖКХ отчёта за весь 2018 год достаточно, истец пропустил срок давности, и вообще «истцом не представлены доказательства обращения к ответчику по поводу качества предоставляемых услуг по содержанию и ремонту, факт ненадлежащего оказания услуг истцом не подтверждён» (определение Московского облсуда № 33-32991/2023), как будто отчёт и акты это одно и то же, а право на ознакомление с последними зависит от наличия доказательств некачественных работ 🤷‍♀️

4⃣ В Хабаровском крае председатель совета МКД обязать ООО «ДВ-Союз» предоставить все акты приёмки выполненных работ. Суды пришли к выводу, что истец не доказал отсутствие возможности получить эти акты во внесудебном порядке.
«Из представленных документов следует, что ООО «ДВ-Союз» в адрес председателя Совета МКД неоднократно направлялись акты выполненных работ по текущему ремонту и содержанию общедомового имущества МКД. После получения актов выполненных работ истец делал свои замечания и пометки, которые повторно направлял в управляющую организацию, требуя внесения различных замечаний, корректировок, поправок и т.п., что свидетельствует о том, что истцом во внесудебном порядке беспрепятственно реализуется право на получение всей необходимой информации, в том числе, актов приемки выполненных работ» (определение Хабаровского краевого суда № 33-5384/2023).

Ознакомление с актами приёмки работ (продолжение)

5⃣ В Башкирии собственник лишь в апелляции смог обязать ООО «ЖЭУ» предоставить надлежащим образом заверенные копии актов приёмки оказанных услуг и выполненных работ, а также признать незаконным уклонение от документального оформления результатов оказанных услуг и выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества, признать незаконным бездействие в части несоблюдения формы акта.

Суд первой инстанции отказал в иске: с 2016 по 2018 года в доме не было председателя для подписания актов, поэтому акты не составлялись; акт за 2019 год направлен председателю в 2022 году, то есть УК не уклонялась от подписания актов.

Апелляционная инстанция согласилась с тем, что УК не обязана знакомить с актами, которые фактически не составлялись, однако в остальном требования подлежат удовлетворению:
— запрашиваемая информация находится в пределах прав собственника. Вручение актов после предъявления иска в суд не может свидетельствовать о его необоснованности, поскольку право истца на своевременное получение запрашиваемой информации от УО было нарушено, запрос о представлении документов не исполнен, на ГИС ЖКХ копии актов не размещены;
— акты приёмки не соответствуют форме, утверждённой Приказом Минстроя России от 26.10.2015 № 761/пр. Составление актов в произвольной форме действующим законодательством не предусмотрено (апелляционное определение Верховного Суда Республики Башкортостан № 33-17344/2022).

На этом дело не закончилось.
Управляющая организация попыталась исполнить решение суда, составила акты, направила их председателю совета МКД на подпись, а он отказался их подписать.

Тогда истец снова обратился в суд, где попросил установить судебную неустойку за неисполнение решения суда - 3000 р. за день просрочки, пока УК не предоставит документы, подписанные председателем совета МКД.
Три судебные инстанции отказали в удовлетворении такого заявления (определение Шестого КСОЮ № 88-4357/2024).

Собственник обратился в суд повторно, попросил установить неустойку в размере 4500 р. за день просрочки.
Районный суд в этот раз определил, что за каждый день непредоставления копий актов УО будет должна собственнику по 500 р.
Однако Верховный Суд Республики Башкортостан отменил определение и указал, что неисполнение судебного акта вызвано не действиями УО, которая направила акты, а действиями иных лиц — председателя совета МКД.
«Согласно разъяснениям, приведённым в пункте 34 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 г. № 7, при наличии обстоятельств, объективно препятствующих исполнению судебного акта о понуждении к исполнению в натуре в установленный судом срок (пункт 3 статьи 401 ГК РФ), а также с момента незаконного отказа кредитора от принятия предложенного должником надлежащего исполнения (статья 406 ГК РФ) должник не обязан уплачивать судебную неустойку».
Таким образом, если задержка в исполнении судебного решения произошла по причине, не связанной с действиями того, кто должен его исполнить, судебная неустойка не взыскивается.
Кассационный суд тоже не помог собственнику (определение Шестого КСОЮ № 88-17224/2023).

📰 Новости ЖКХ и судебной практики
за прошедшую неделю с других наших каналов

❗️ Конституционный Суд РФ про непрерывность управления управляющей организацией при истечении срока действия договора управления
📍 Спор собственников и ТСЖ о доступе к общедомовым стоякам для проведения капремонта
📍 Собственники пытались оспорить решение ОСС о выходе дома из состава ТСЖ
📍 Гарантирующий поставщик не виноват в медлительности сетевиков
📍 Миф о плате за содержание жилья: начисления должны быть с квадратных метров доли в общем имуществе
📍 Арбитражный суд Московского округа напомнил, что отсутствие отопительных приборов не оберег от оплаты отопления
📍 За отсутствие бумажной квитанции с поставщика электроэнергии удалось взыскать 1563 рубля

✅ Работы по содержанию общедомового имущества не могут выполняться за счет средств на текущий ремонт даже по решению совета МКД
✅ Обязан ли наниматель оплачивать вознаграждение председателю совета МКД

👮‍♂ Суд отменил предписание надзорного органа Алтайского края по поводу индексации размера платы за содержание и текущий ремонт
👮‍♂ Суд признал незаконным внесение изменений об «Академии ЖКХ Центр» в реестр лицензий Московской области
👮‍♂ Суд признал незаконным предписание контрольного органа Хабаровского края о неправильном расчете платы за содержание и ремонт в бывшем общежитии

📌 Председателя правления ТСЖ оштрафовали на 30 000 рублей за оскорбление сотрудника Энергосбыта
📌 Выбор первого состава правления ТСЖ на общем собрании собственников, не являющихся членами ТСЖ

🔹 Верховный Суд РФ направил на новое рассмотрение дело об устройстве контейнерной площадки
🔹 Незаконный отказ прокуратуры г. Великие Луки в возбуждении административного дела об оскорблении сотрудниками Газпрома

Коллеги, привет!
В этот раз немного быстрее подготовили обзор судебной практики для компаний ТЭК и ЖКХ за март 2024 года:
➡️ много про уменьшение "бездога/ безучётки",
➡️ конечно же написали про ветхие/ аварийные МКД
➡️ новые практики из Центрального округа про очерёдность платежей за ресурсы, поставленные на котельную банкрота,
➡️ и другие практики, которые будут полезны для правовых служб и бизнеса компаний ТЭК и ЖКХ.

❗️ В составлении документа мне помогал Игнат Ефанов (эксперт и автор юридических работ по антимонопольному праву). Игнат дополнил аналитический документ тематическими иллюстрациями из своего проекта "Енот&ко" и теперь документ стал немного интереснее.

Отсутствие правильно оформленных актов – не всегда причина не платить за содержание и ремонт

1⃣ В Кабардино-Балкарской Республике ООО УК «Нальчик» получила предписание снять с собственников начисления платы за содержание жилья за 1 год, так как при проверке УО не представила документы, подтверждающие фактическое выполнение работ по содержанию МКД.

Суд решил, что Госкомитет погорячился.
— УО начисляла столько, сколько стороны согласовали в договоре, эту сумму не превышала.
— В связи с тем, что промежуточные акты не были оформлены, судом опрошены в судебном заседании жильцы дома, которые подтвердили факт осуществления деятельности управляющей компанией, однако не были согласны с ценой.
— При проведении проверки недопустимо произвольное вмешательство административного органа в частные дела.

«Иначе говоря, при проведении проверки и вынесении предписания надзорный орган не мог не учитывать факт осуществления деятельности УК (отсутствие возражений собственников о выполнении обществом мероприятий, обеспечивающих надлежащее содержание МКД)» (дело № А20-527/2022, дошло до ВС РФ).

2⃣ В Тульской области суд признал недействительным предписание ГЖИ о перерасчёте платы за содержание жилья.

Инспекция проверила ООО УК «Горизонт» и установила:
— председатель совета дома не выбран;
— акты выполненных работ подписаны гражданином Пономаревым, за июль-декабрь — гражданином Антоновым;
— из актов следует, что вид работ «содержание и ремонт инженерных коммуникаций» ежемесячно выполняется на одну и ту же сумму — 10923 р., то есть объем и стоимость фактически выполненных работ в каждом месяце 2020 г. идентичны;
— из представленных наряд-заданий по данным видам работ установлено, что перечень выполненных работ за конкретный месяц 2020 г. различен по количеству и объёму, что не может иметь одинаковую стоимость.
Отсюда ГЖИ сделала вывод, что УО нарушает лицензионные требования, и потребовала в предписании сделать перерасчёт размера платы за содержание жилья за 2020 год путём исключения стоимости за "Работы по содержанию и ремонту оборудования и систем инженерно-технического обеспечения МКД".

Первые две инстанции посчитали предписание законным.
Они согласились, что собственникам ежемесячно предоставлялись для оформления акты выполненных работ с указанием о выполнении работ на сумму 10 923 р. при отсутствии документального подтверждения этого объёма и стоимости, при этом акты выполненных работ по текущему содержанию общего имущества не соответствовали требованиям Приказа № 761/пр.

Однако кассационная инстанция признала предписание незаконным.
— Вид работ «содержание и ремонт инженерных коммуникаций», выполнение которых обществом на сумму 10923 р. (ежемесячно) поставлено под сомнение жилищной инспекцией, относится к работам, предусмотренным разделом II Минимального перечня №290.
— Стоимость этих работ включена в размер платы за содержание и ремонт, составляет 2,60 руб. за кв.м и исходя из общей площади (4201,30 кв.м) составляет 10923 р. в месяц.
— Основание для снижения размера платы за содержание – некачественные работы, что устанавливается в определённом порядке, фиксируется соответствующими актами.
— Указывая на нарушение обществом правил оказания услуг по виду работ «содержание и ремонт инженерных коммуникаций», а также отсутствие документального подтверждения оказания данной услуги (акты выполненных работ в 2020 г. подписаны только одним членом совета и/или одним собственником квартиры), ГЖИ в подтверждение своих выводов не располагала актами, составленными в соответствии с пунктами 15, 16 Правил изменения размера платы, а также иными доказательствами ненадлежащего оказания услуг.

«Несоответствие акта приёмки приказу Минстроя России N 761/пр не является самостоятельным основанием для исключения из тарифа услуги по содержанию общего имущества стоимости отдельных услуг, поскольку изменение размера платы производится иным правовым способом» (дело № А68-7194/2021).

Крымское правосудие
В Крыму исход дела зависит от того, каким документом завершилась проверка: если это предостережение, то суды оставляют его в силе; если предписание, то суды признают его недействительным.

1⃣ МУП "Петровское ПУЖКХ" не смогло признать недействительным предостережение надзорного органа с предложением провести с председателем совета МКД сверку выполненных (невыполненных) работ и произвести перерасчёт платы по содержанию общего имущества.

Проверке предшествовала жалоба председателя «о необоснованном увеличении размера общепроизводственных работ, управленческих затрат с 38597,33 р. до 76886,39 р., учитываемых при расчёте оплаты за оказанные услуги». В суде председатель пояснил, что в качестве акта приёмки за 2021 год составлен общий акт, содержащий перечень оказанных услуг без конкретного указания даты и объёма их оказания в течение года.

Суды пришли к выводу, что несоблюдение УО Приказа № 761/пр может ограничить право собственников на получение информации о стоимости выполненных работ (оказанных услуг) по содержанию общего имущества в МКД и не позволить с достоверностью установить фактический объем оказанных услуг. Поэтому предостережение соответствует закону и не нарушает прав УО (дело № А83-15616/2022).

2⃣ Аналогичная история произошла с ООО «УК Компромисс» из Симферополя. Поводом для проверки послужило сообщение жителя МКД о том, что УК не представила совету МКД акты за апрель-август 2022 года.

ГЖИ установила, что эти акты на общую сумму 739471 р. составлены УК в одностороннем порядке, не подписаны председателем или иным уполномоченным лицом, не содержат количественного показателя работ (услуг).
Вывод жилинспекции: УК необоснованно начислила плату за содержание общего имущества за апрель-август 2022 года. Инспекция вынесла УК предостережение с предложением провести перерасчет платы на сумму 739471 р., указанную в ненадлежаще оформленных актах.

УК обратилась в суд, где указала, что председатель совета МКД не вправе контролировать затраты УК на ремонт, а все фактически выполненные в доме работы принять обязан.

Суды первой и апелляционной инстанций признали предложение ГЖИ о перерасчёте законным и обоснованным:
— Акты УК за апрель-август 2022 года составлены ею в одностороннем порядке, не подписаны председателем совета МКД, не соответствуют стандарту раскрытия информации, не содержат количественный показатель, в них отражена лишь периодичность. В результате невозможно установить факт выполнения работ на указанные суммы. Тем самым ограничивается право собственников на получение информации о стоимости работ и услуг.
— Действительное выполнение работ и услуг на суммы, заявленные в актах УК, не имеет значения для разрешения вопроса о законности (незаконности) предостережения, поскольку в рамках надзорного мероприятия ГЖИ проверяла документы, а не устанавливала факты выполнения работ (оказания услуг).
— Предостережение – информирующий документ, который не нарушает права контролируемого лица, поскольку не устанавливает запрет на действия и ответственности за них, а только предупреждает об обстоятельствах, которые в будущем могут привести к нарушению обязательных требований и привлечению к ответственности (дело № А83-25856/2022).

3⃣ ООО «Симжилсервис» не смогло оспорить предостережение о проведении перерасчёта платы собственникам помещений в МКД за период с 01.04.2022 по 31.08.2022 по статьям расходов: «санитарное содержание мест общего пользования (сухая и влажная уборка)», «благоустройство придомовой территории (подметание земельного участка с усовершенствованным покрытием 2 класса)».

Акты были подписаны со стороны организации в одностороннем порядке, что УО объясняла отказом председателя совета МКД от подписания. Однако суд отнёсся к такому объяснению критически, так как «документарных сведений о направлении ООО «Симжилсервис» в адрес Гетун Н.И., вышеуказанных актов своевременно, т.е. в течение 5 дней следующего месяца за отчётным, к проверке не представлено» (дело № А83-23004/2022).

⬇️ Продолжение ниже ⬇️