🍀 Положительный опыт от подписчика канала.

Цитирую:
©️ "Приятные новости из суда. С лета 2019 года я пытаюсь получить перерасчет по КР СОИ согласно 156 статьи ЖКХ ч 9.2.

С 2017 года УК Пензажилсервис Уют начисляла нам КР СОИ по нормативу.

156 статья ЖК предусматривает перерасчет от норматива к показаниям общедомовых счетчиков. Как я посчитал, многие месяцы суммарное показание квартирных счетчиков почти равнялось показаниям общедомовых. Т.е. СОИ должны были быть почти нулевыми. Но УК отказалась делать перерасчет, сославшись на то, что нет формулы для перерасчета.

Тогда я обратился в ГЖИ.
ГЖИ обязала УК Пензажилсервис УЮТ сделать перерасчет.
Но УК и это не вдохновило, и они обратились в суд с требованием отменить решение ГЖИ. Я в этом суде был третьей стороной. На суде УК заявила, что механизм перерасчета не прописан, поэтому перерасчитывать не должна.
Но суд решил по-другому и отказал УК в удовлетворении их требований.

Теперь УК Пензажилсервис УЮТ должна произвести перерасчет СОИ за 2017-2019 годы. По моим оценкам там от 300-450т.р. Это плата за 2 месяца. Вот такой доход получила УК, практически, из воздуха. Спасибо сотрудникам ГЖИ, что отстояли интересы жильцов".

Написала подробнее о практике судов по этому вопросу.

📍 Для жителей

Законом с поправками по онлайн-голосованию, который сейчас находится в Совете Федерации, также изменён срок проведения обычных годовых собраний в этом году.

Старое общее правило - проводить такие собрания во втором квартале каждого года.

❗️ Принимаемое законодателем исключение для этого года:

Установить, что в 2020 году годовое общее собрание собственников, годовое общее собрание членов ТСЖ проводятся в срок до 1 января 2021 года.
В случае, если в уставе кооператива предусмотрено проведение годового общего собрания его членов в срок не позднее второго квартала, то в 2020 году такое собрание проводится в срок также до 1 января 2021 года.

✅ Что можно порекомендовать жителям?

Провести это годовое собрание собственников грамотно и с реальной пользой:

1⃣ Не меньше чем за месяц до собрания письменно попросить УО сделать жителям предложение о новом размере платы с её обоснованием, как это положено.

2⃣ Запросить у управляющей компании предложения по текущему ремонту, которые она (наверное) составила по результатам весеннего осмотра дома (п. 13(1) Правил содержания общего имущества №491). Этот перечень можно будет утвердить на общем собрании.

3⃣ Глянуть в договоре управления про порядок отчётности УК. Если там есть что-то про утверждение отчёта на общем собрании, то предварительно достать этот отчёт (обычно выложен в ГИС ЖКХ в свободном доступе).

4⃣ Если вы не состоите в совете дома, его нет или он не работает, то продумать о возможности избрания в совет дома себя и других активных собственников. При этом не повторяйте чужие ошибки.

5⃣ Общедомовое имущество используется, но собственники не получают от этого никакой пользы?
Пора уже решить на собрании, что оно должно использоваться за деньги, определить уполномоченное на заключение договоров лицо и цену.

6⃣ Если управляющая компания хорошая, то можно перейти на спецсчет по капремонту.

7⃣ Если с управляющей компанией совсем беда (на диалог не идёт, предписания не исполняет, на обращения не отвечает), то можно поискать кандидата на замену и выбрать его.
Особое внимание - на условия договора управления, отчетность, экономию и всё такое прочее.

❗️ Про переход на спецсчёт по капремонту

Многие спрашивают об этом. А те, кто не спрашивает, часто совершает такие ошибки:

1️⃣ Забывают вынести на голосование обязательные вопросы.
2️⃣ Выбирают владельцем спецсчета совет дома / его председателя / чужую управляющую организацию / соседнее ТСЖ / свою собаку / свой вариант.
3️⃣ Выбирают не тот банк.
4️⃣ Переходят на спецсчёт в надежде тратить его замену лампочек в подъезде или просто на любые хотелки.
5️⃣ Неправильно считают голоса.

Это всё то, с чем так или иначе я сталкивалась на практике.

Разбор ошибок и заблуждений.

🍰 И я присоединяюсь к поздравлениям: у любимого @energoatlas уже 2000 подписчиков при такой-то сложной тематике - энергоэффективность.
Понимаю только некоторые буквы, но все равно подписана.

✨ Каналу - развития, а автору Марии - побольше положительной обратной связи от подписчиков - такой, какой она не жалеет для меня и моего канала, поддерживая то добрым словом, то репостом 🌹

https://xn--r1a.website/energoatlas

К последнему посту (https://xn--r1a.website/gkhvsem/812) всё же спрашивают повестку.

Написали из Ростовской области, там на сайте рег. оператора древний мрак 😞
Обычно всё гораздо лучше.
Но на всякий случай прикрепляю типовую повестку, для сверки ↩️

Повестка общего собрания собственников при переходе на спецсчет по капремонту

#собственнику #ТСЖ #УО #собрание #капремонт #повестка
👉 @gkhsunduk

❗️ Про направление жалоб по электронке.

Давно ничего не было по хэштегу #ябудужаловаться 😌

Об этом писала 2,5 года назад, но канал оброс новыми подписчиками, пора напомнить.
Чтобы не повторяться, рассказываю историю одной тётеньки.
Оказалось, что обратиться в суд и дойти до Верховного Суда РФ кому-то легче (или принципиальнее?), чем просто повторно направить жалобу через ГИС ЖКХ.

История с предсказуемым концом.

❗️ Мораторий на проверки жилищными инспекциями и другими контролирующими и надзорными органами.

Неравнодушные жители уже испытали радость при попытке пожаловаться на управляющие компании.
Всё плохо или есть шансы добиться устранения нарушений?

Разбираю возможные варианты

🔎 Ошибки при ведении реестра собственников

📌 Предпоследняя заметка из серии - 9 часть - про нетипичные ошибки, которые можно обнаружить в выписках на помещения.

Есть забавные примеры.

Предыдущие посты: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8.

❓ Учитываются ли показания прибора учёта, если он один на несколько домов?

Подписчик заказал обзор практики по ситуации "домов много, а прибор учёта один".
Получилось очень много букв.

По порядку - выводы и примеры.

📍 Для управляющих организаций

Одним их грубых нарушений лицензионных требований является наличие у управляющей организации признанной им или подтвержденной вступившим в силу судебным актом задолженности перед ресурсоснабжающей организацией в размере, равном или превышающем 2 среднемесячные величины обязательств по оплате по договору, независимо от последующей оплаты этой долга.

Это положение компаниям не нравится, они даже обращались в Верховный Суд РФ (решение от 04.09.2019 г. N АКПИ19-483), но бесполезно.

Поэтому сейчас органы жилищного надзора по жалобам ресурсников привлекают компании к ответственности и выдают предписания.

Но иногда жилищные инспекции придираются уж очень сильно. В Нижегородской области это привело к признанию предписания незаконным.

👉 Подробности дела.

P. S. Статья написана на сайте месяц назад. Вспомнила, что забыла выложить тут, когда об этом решении написали все кому не лень 😞

📍 Для ТСЖ и кооперативов

Уже рассказывала о том, как сложно взыскать с бывших председателей всякие сомнительные траты.

Сейчас попался очередной отказ суда во взыскании убытков.

Вот эта небольшая история.

Удивила цена услуги по приведению устава в соответствие с законом - 20к (в 2015 г.). Для сравнения, у меня то же самое сейчас стоит 4 тыс. 🧐

❗️ Для жителей и управляющих организаций.

Ужасную историю рассказали недавно в чате канала.
Жители решили поменять способ управления домом - с кооператива "от застройщика" на стороннюю управляющую организацию.
У них не вышло: суд решил, что чтобы сменить способ управления (способ управления в целом, Карл! Не управляшку!), надо доказать, что кооператив плохо работал 🤷‍♀️ по некому договору управлению 🤦‍♀

И это безобразие из Красноярска не отменил даже Верховный Суд, и не помогла жалоба в Конституционный Суд РФ.

Из-за этой истории я ещё раз полезла перепроверить практику судов о смене самих управляющих организаций между собой (первый раз было здесь).

Написала пост об этом. Пусть вас не смущает обилие практики в пользу жителей. Она не гарантирует защиту от тёмной магии судов как в случае подписчика.

Вот кратко самое свежее.

❗️ Сегодня последний день, когда можно попасть в Сундучок (закрытый канал с сотней шаблонов документов для жителей, ТСЖ, УО и ЖСК) на первоначальных условиях (450р).

Завтра будут действовать новые условия - 900 рублей, которые больше рассчитаны на последующих подписчиков канала.

Поэтому надеюсь, что тот, кто хотел и внимательно читает блог, ничего не пропустил и уже оформил вечную подписку (@gkhsunduk).

❗️ Upd. Условия, как и обещала, обновлены.

📍 Для ТСЖ

В этой заметке:
✔️ практика судов о (не)законности должности управляющего в ТСЖ, в том числе ещё не успевшие остыть после принтера решения Верховного Суда РФ,
✔️ немного о совмещении деятельности председателя с другими должностями - бухгалтер, уборщик, слесарь, юрист, сантехник.
Ну ладно, про юриста и сантехника я пошутила.

❗️ ничего не имею против управляющих ТСЖ, некоторые из них подписаны на канал, хорошие люди. 😘

Прочитать за 4 минуты.

Я часто писала о смене управляющей организации:
как выбрать, как согласовать условия договора управления, особенности проведения общего собрания и т. д.

Старший по дому (@starshijpodomu) в своей заметке по этой же теме резонно отмечает, что начинать надо с агитационной работы, сплочения инициативной группы, в общем, с основательной подготовки и подогрева других жителей.

При этом вопросы проведения собрания предполагается доверить новой УК-избраннице ("юридическая поддержа новой УК").

Что бы тут хотелось добавить в развитие темы из личного опыта:

1. Раньше, когда я работала в Домсканере, где готовила документы для собраний, мне попадались управляющие компании, для которых было открытием, как правильно уведомить о собрании, или что протокол - это не 4 листочка, а толстая подшитая куча документов (а то и два, а то и 10 и больше томов), ВКЛЮЧАЯ бюллетени.

2. Сейчас, когда я помогаю исключительно подписчикам своего блога, ко мне приходят уже жители, в т.ч. элиток, - проверить договор управления, показать документы по собранию, подготовленные с помощью весьма приличных управляющих организаций.
Договоры - ничего такие, хоть местами демонстрируют какое-то чересчур авторское видение жилищного законодательства или противоречат сами себе.
А вот документы по собраниям Приказом Минстроя №44пр как-то не пахнут 🤷‍♀

И это всё про случаи, когда новые УК действительно намерены взять дома.
Уровень юридической подкованности самой УК обычно неизвестен.
Поэтому тут бы я не отдавала процесс общего собрания на откуп новой компании.
То есть, если жители совсем ничего не понимают в собраниях, то активно лезть в процесс, наверное, не стоит.
Но читатели наших каналов (что @gkhvsem, что @starshijpodomu) потому и читатели, ведь хотят быть в теме, контролировать реализацию важных для них решений, а также не рисковать (или хотя бы подстраховаться).

P. S. Всё равно неравнодушным собственникам надо по-тихоньку разбираться, как правильно проводить собрания, что на них можно решать, чтобы однажды не обнаружить, что "слишком много полномочий у этого ОСС" (цитата подписчика из чата канала) и
"Вообще шок! Оказывается у нас у ОСС огромные полномочия! Они и «в карман» ко мне могут залезть, и заставить не делать то, что обычно не запрещено законами РФ" (конец цитаты).

📝 Обзор споров с органом жилищного надзора Ленинградской области

🤔 Очередной обзор из серии "чем занимаются жилищные инспекции в разных регионах".



📊 Опрос о том, чьи инспекции и в каком порядке будем разбирать, был здесь.

▪️ Про МО разбирала в части реестра лицензий.
▪️ Москва была здесь.
▪️ А потом был обзор практики арбитражного суда по спорам с ГЖИ Санкт-Петербурга.

Следующее - Поволжский арбитражный округ.

Читать про Лениградскую область.

Второй раз за месяц подписчики задают один и тоже вопрос (странный из-за своей почти дословности и внезапной актуальности для спрашивающих):

❓ «Готовим предложения по изменениям в жилищном законодательстве. Может, есть какие-то готовые варианты?»

Напишу третий раз, но уже публично, чтобы не повторять:

Готовых формулировок у меня нет, потому что не исполняется то, что давно написано в законе:
▪️ Правительство РФ никак не утвердит порядок перерасчета платы за КР СОИ, если плата за него считается по умолчанию исходя из норматива (ч. 9.2 ст. 156 Жилищного кодекса РФ).
▪️ у Минстроя РФ заглох проект положения о том, как оформлять решения при создании ТСЖ на несколько домов сразу (ч. 2 ст. 136 ЖК РФ).
❗️ Поэтому хочется, чтобы сначала заработало то, что уже есть в кодексе, для чего требуются подзаконники, а не стопицотые изменения.

✔️ От других подписчиков могу передать просьбы по изменению правила о годе на право голосования дольщиков (ч. 1.1 ст. 44 ЖК РФ – портит голосование в новостройках), и по содержанию реестра собственников (ч. 3.1 ст. 45 – не бьется с содержанием из Приказа Минстроя №44/пр при их одинаковом предназначении, что тоже отравляет жизнь инициаторам собраний).
upd. в чате добавляют: "Ещё не прописано в законодательстве понятие общего имущества нескольких МКД" + проблемы с регулированием парковок, которые часть МКД (особенно когда 1 паркинг под несколькими домами сразу)

✔️ Что ещё можно добавить
Возможно, законодателю стоит обратить внимание на проблемы, которые ГОДАМИ ну никак не могут решиться однозначно правоприменителями (судами) из-за разного толкования жилищного законодательства:
▪️ нужно ли согласие собственников на использование общего имущества самими собственниками или не нужно,
▪️нужно ли для размещения огромных вывесок решение общего собрания или это такое «скромное» «информирование потребителей» не нуждается в согласии остальных жителей? (особенно, если вывеска не собственника, хоть как-то заинтересованного в сохранности общего имущества, а арендатора),
▪️можно или нельзя в договорах управления прописывать индексацию,
▪️ можно ли сменить управляющую организацию просто по желанию собственников, или нужно обосновывать своё решение плохой работой компании...

Наверно, стало бы немного проще, если судьи, открывая закон, видели однозначные решения этих вопросов: «не нужно», «нужно», «можно», «нельзя», а не писали решения словно художники (ну не умеют они по-другому🤷‍♀️).

Или при такой предсказуемости и правовой определенности будет скучно жить?

На известный проУКашный форум на днях забрёл обычный житель. Не освоившись, он посмел спросить у обитателей образец заявления в управляющую организацию с просьбой провести общее собрание (в порядке ч. 6 ст. 45 ЖК РФ), но был как-то неприятно отшит.

Стало его очень жалко, решила написать для своих подписчиков и статью, и образец.

❗️ Перед обращением с таким заявлением в УК (ТСЖ, кооператив) 7 раз подумайте, нужно оно вам или нет.

Об опыте других собственников.

Заявление от собственников, обладающих 10% голосов, об организации общего собрания силами УО, ТСЖ, ЖСК (в порядке ч. 6 ст. 45 ЖК)

Собственникам не рекомендую так проводить собрания, если они заинтересованы результатом собрания, а не его процессом

#собственнику #заявление #собрание
👉 @gkhsunduk