📍 Для УК и ТСЖ

3 дела в рамках банкротства: привлечение к субсидиарной ответственности по долгам должника

✔️ Как создание клона управляющей компании привело к расходам у учредителей

✔️ За что председателя правления ТСЖ привлекли к ответственности по долгам перед ресурсником

✔️ Банкрот - "ленивое ТСЖ", а отвечать - управляющей организации

Истории.

😐 Опубликовано Постановление Правительства РФ от 2 апреля № 424 (см ниже).
Документ приостанавливает применение мер ответственности по долгам за жилищно-коммунальные услуги.

До 1 января 2021 года:

- приостановлены положения Правил предоставления коммунальных услуг о праве исполнителей коммунальных услуг (УК, ТСЖ, ЖСК) требовать уплаты неустоек, а также приостанавливать (ограничивать) коммунальные услуги в случае их неполной оплаты потребителем,

- приостановлено право ресурсоснабжающих организаций коммунальных услуг требовать уплаты неустоек за несвоевременную оплату ресурсов лицами, которые управляют домами,

- приостановлено взыскание неустойки (штрафов, пени) при несвоевременных и (или) внесенных не в полном объеме платы за жилое помещение, коммунальные услуги, взносы на капремонт.

- приостановлено действие п. 81(12) Правил предоставления коммунальных услуг о том, что счётчик считается вышедшим из строя в случае истечения межповерочного интервала его поверки.

Теперь перестанут платить даже те, кто отличался нормальной платёжной дисциплиной.
На случай банкротства реклама управляющего уже была предыдущим постом, а я напомню старую заметку о творческих способах повышения сознательности граждан в плане оплаты ЖКУ, и пример о взыскании судебных издержек с должника. Эти способы ещё вроде бы не приостановили.

🔎 Ошибки при ведении реестра собственников

Продолжаю публикацию серии постов друзей канала, которые специализируются на этой теме.

📌 Сегодня подробнейшая статья про дублирование сведений по одному объекту.

Разобраны причины неприятной ситуации, когда одно и то же помещение два и более раз стоит на кадастровом учете и имеет несколько кадастровых номеров.

👍 Часть 4 (из всей серии заметок мне пока понравилась больше всех).

Предыдущие посты: 1, 2, 3.

❗️ Для жителей

Только что проверяла очередной договор управления.
Смешанные чувства у меня вызывают некоторые условия, которые УК там прописывает.
В отдельности вроде бы ничего, а если взять всё вместе, то жителям капец как невыгодно.

Напомню, что при проверке договора его положения можно условно поделить на
✔️ незаконные и
✔️ невыгодные для жителей.
От использования незаконных условий ещё как-то можно защититься через контролирующие органы и суд. А по невыгодным все печальнее: сможет и захочет ли ГЖИ прицепиться к ним и потом отстоять свое мнение в арбитраже - большой вопрос.

Вот последний неприятный для жителей пример из изученного мною договора.
(там ряд условий, я перевела на человеческий для экономии места).

😔 УК от застройщика.
(на этом месте можно было бы закончить)

❌ Отклоняет правку-предложение собственников о её полномочии представлять в суде интересы жителей по вопросам управления, в тч в отношениях с застройщиком по вопросам, связанным с общим имуществом.
(говорит - только при условии увеличения ежемесячной платы. Размер этой платы, на минуточку, и без того - 121 руб с кв.м.).

Одновременно прописано, что:
- она не несёт ответственности за все недостатки, которые имеются в доме от застройщика,
- она не обязана ничего из этих недостатков устранять,
- если жители хотят устранения, то пусть на собрании утвердят её смету и дополнительно оплатят все эти расходы,
- если же за эти неустраненные недостатки УК прилетит какой-нибудь штраф, то убытки возмещаются самими собственниками.

Прописывая последнее, видимо, компания в курсе судебной практики о том, как контролёрам иногда удаётся обосновать претензии к УК по косякам застройщика (последний похожий пример, который помню - дело №А41-96093/18, про пожарку).

Вот такой сокровищ.

✅ Поэтому ещё раз прошу внимательно читать проект договора ДО собрания. Шансы потом что-то отстоять - ну так себе. Лучше самим подобрать другую УК с более привлекательными условиями.

P. S. Там же было про то, что УК не несёт ответственность и ничего не должна по технической документации, которую не передал застройщик. Здесь практика судов разная, но кому надо в пользу жителей, то из свежего смотрите дело № А41-91509/17.

📝 Обзор практики арбитражного суда по спорам с ГЖИ Санкт-Петербурга.

Взяла решения за 2 месяца (февраль, март), но решений все равно оказалось так много, что пришлось отделить от Комитета Ленинградской области (изначально хотела вместе).

✔️ Содержание:
➖Незаконные решения ГЖИ
➖Законные:
- по содержанию общего имущества,
- по расчёту платы,
- по спорам с ТСЖ,
- разное.

Опрос о том, чьи инспекции и в каком порядке будем разбирать, был здесь.

Про МО разбирала в части реестра лицензий, Москву тоже.

Следующее - Ленобласть, дальше - Поволжье и так далее по популярности.

Читать про Санкт-Петербург

​​📍Невыгодные условия договора управления. Часть 2

Тема неприятных для жителей условий договора оказалась востребованной. Решила продолжить.

Часто встречаю, что жители-не-юристы при проверке договора управления смотрят куда-то не туда и цепляются к козявкам, совершенно не примечая слона.

Ну не хочет УК прописывать, что "общее имущество должно содержаться в состоянии, которое обеспечивало бы сохранность имущества собственников", ну и ладно. Обязанность от этого никуда не исчезнет.

✔️ Надо уметь видеть, к каким последствиям может приводить одновременное использование умело разбросанных по договору отдельных безобидных его условий.

Для себя классическим примером из-за его незамысловатости я считаю связку условий, формально позволяющих расторгнуть договор управления типа по соглашению сторон (по факту - по инициативе УК).
❗️ Я не знаю, работает ли это на практике, но в проверяемых мною договорах 2019-2020 гг встречать стала часто.
Сами условия на скрине.

✔️ Кратко суть:
▪️Принимается упрощённый порядок уведомления обо всём (включая информационные доски). Этот способ перечислен посреди кучи других вариантов.
▪️Прописывается, что УК выбирает способ уведомления по своему вкусу.
▪️Подробно прописывается порядок расторжения договора.
Другие УК пишут кратко: «... расторгается в порядке, предусмотренном законодательством».
Хитрые же УК пишут, что договор может быть расторгнут по соглашению сторон, и вот как это соглашение достигается.
Не на общем собрании, нет.
УК уведомляет собственников о своём предложении расторгнуть договор. Если они не напишут возражения в такой-то срок, то, значит, согласны.
Соглашение сторон достигнуто.
Ведь в одностороннем порядке организация не может расторгнуть договор, а тут, получается, пожалуйста.

➡️ Понятно, что в реальной жизни жители, скорее всего, не увидят уведомления. Его повесят, сфоткают/заактируют, снимут и через установленный срок посчитают договор расторгнутым по соглашению сторон.

✅ Рекомендация жителям.
Настаивайте на том, чтобы способ уведомления о действительно важных сообщениях «на досках» мог быть использован только в качестве дополнительного к каким-то другим способам, которые позволят жителям не пропустить информацию.

✅ Видеонаблюдение в доме

Обобщила практику судов по этой услуге, так как в чате канала постоянно возникают вопросы по ней (как голосовать, как начислять и т.д.).

Не касалась вопроса о неприкосновенности частной жизни, это большая тема для отдельного поста.

Пока собрала свежие судебные решения по остальным вопросам.

https://telegra.ph/Ustanovka-kamer-videonablyudeniya-v-mnogokvartirnom-dome-Usluga-videonablyudeniya-i-obshchee-sobranie-01-28

🔎 Ошибки при ведении реестра собственников

Продолжаю публикацию серии постов друзей канала, которые специализируются на этой теме.

📌 Сегодня о ситуации, когда у одного помещения значится несколько собственников - старый и новый.

Проблема, причина, решение.

👍 Часть 5.

Предыдущие посты: 1, 2, 3, 4.

✅ Про общие собрания в заочной форме

Мне нравится Бурмистр и то, что они пишут. Почти никогда не встречаю того, что резко противоречило бы моему мнению. Но тут нашлась статья, с которой я всё же не согласна.

В конце 2018 года они пишут, что можно проводить заочное собрание, не проводя перед этим собрание в очной форме.
При этом автор указывает, что не нашёл практики в пользу обратной позиции о том, что нельзя проводить заочное без попытки собраться очно.

Я не знаю, как там искали практику, но в 2017 году она точно уже была, я писала об этом на канале.

Так как спорить по этому вопросу приходится очень часто, собрала в одном месте пятёрку более свежих решений, с цитатами.
Не буду утверждать, что нет решений с противоположной позицией, так как ставила перед собой другую задачу - показать, что риски признания решения собрания недействительным из-за нарушения процедуры (очное->заочное) более чем реальны, и лучше бы не совать голову в петлю.
Проводите собрание сразу в третьей, совмещённой форме - очно-заочной, и всё будет хорошо.

Практика судов.

📍 Очередное заблуждение про размер платы

Некоторых мифов я уже касалась:
🤦‍♀ Одни считают, что платить за ЖКУ не надо вообще, так как мы живём в несуществующем государстве не по тем законам.
🤷‍♀ Другие пытаются продвигать идею о том, что платить за содержание жилья надо не с метров квартиры, а с доли в общедомовом имуществе.

📍 Относительно новая идея, о которой идёт речь - тоже про плату за содержание жилья.

Несколько лет назад коммунальные услуги на общедомовые нужды (ОДН) отнесли к содержанию жилья (по общему правилу), и они превратились в коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества (КР СОИ).
И некоторые (абсолютно адекватные в отличие от первых упомянутых) считают, что тот фиксированный размер платы, который они утвердили на общем собрании и (или) который прописан в договоре управления - ХХ,хх руб/кв.м, уже включает в себя плату за КР СОИ (старое "ОДН").

Однако это не так: вода, электричество, тепло, израсходованные при использовании и содержании общедомового имущества оплачиваются сверх утверждённой ставки за содержание и текущий ремонт.
Обоснование.

P. S. Важно, чтоб в договоре управления этот момент был внятно прописан, а то у УК могут быть неприятности.

#заблужденияЖКХ

📍 Для жителей.

Очередной пример неудобного для жителей условия договора управления.

В этот раз - про отчетность, очень важный момент для собственников.

Разбор с примерами.

Примеры есть в пользу УК и в пользу жителей, постарайтесь найти компромисс.

🔎 Ошибки при ведении реестра собственников

Реестр собственников - обязательная часть протокола общего собрания собственников, и я публикую продолжение темы об ошибках, которые встречаются при составлении такого реестра.

📌 "Сведения о собственнике отсутствуют" - специалисты разобрали причины в 6 части из серии заметок.

Предыдущие посты: 1, 2, 3, 4, 5.

⚡️ В начале апреля Правительство своим Постановлением № 424 приостанавило применение мер ответственности по долгам за жилищно-коммунальные услуги.

Вопросы по его применению подписчик канала Алексей задал Минстрою РФ. Сегодня автор вопросов (скрин 1) поделился полученным ответом (скрин 2 и 3). 👇

Спасибо Алексею за полезную информацию!

📌 Новости законодательства.

✏️ Федеральный закон от 24 апреля 2020 г. № 133-ФЗ "О внесении изменений в статью 7.21 Кодекса РФ об административных правонарушениях"

Раньше по этой статье штрафовали только физических лиц, теперь же прописали штрафы для юридических и должностных лиц:

▪️ Порча жилых помещений или порча их оборудования либо использование жилых помещений не по назначению -
штраф для должностных лиц - от 2 тыс. до 3 тыс. руб.;
для юридических лиц - от 2 тыс. до 30 тыс. руб.
(для граждан по-прежнему - предупреждение или штраф от 1 тыс. до 1,5 тыс.)

▪️ Самовольные переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме -
для должностных лиц - от 4 тыс. до 5 тыс. руб;
для юридических лиц - от 40 тыс. до 50 тыс.
(для граждан по-старому - от 2 тыс. до 2,5 тыс.)

❗️ Важно! Раньше последний пункт касался только жилых помещений, теперь слово "жилых" убрали, и ответственность касается незаконных работ в любом помещении.

✏️ Федеральный закон от 24 апреля 2020 г. № 128-ФЗ "О внесении изменений в статью 157 Жилищного кодекса РФ"

В законе закрепили, что Правила предоставления коммунальных услуг (сейчас это постановление №354) при определении порядка расчета платы за тепловую энергию в домах, которые оснащены общедомовыми счётчиками тепловой энергии и в которых не во всех помещениях есть индивидуальные счётчики тепла, должны предусматривать учёт показаний индивидуальных приборов учёта.

❗️ Здесь ничего нового - в Правилах 354 это и так давно прописали после Постановления Конституционного суда РФ почти двухлетней давности.

📍 Для жителей.

Продолжаю тему условий договора управления. В этот раз очень важное условие - про экономию.
Тот случай, когда невыгодно отсутствие условия, а не его наличие.

Читать на сайте (для тех, у кого не работает предпросмотр).

✔️ Предыдущий пост про условие об отчётности.

P.S. Экономия и отчетность - это то, чем отличались мои первоначальные версии договоров управления "для жителей" и "для УО". Это действительно важно.

📍 Может ли ТСЖ (ЖСК) обязать собственника-не-члена заключить договор с собой?
Освобождает ли отсутствие договора от оплаты ЖКУ?

Ответы на эти вопросы и пример дела, где собственник взыскал с кооператива 100 тыс.руб. из-за его настойчивой попытки заключить договор, - в новой статье.