📍 Для УК и ТСЖ.

Стоит проверить наличие действующего договора на техническое обслуживание и ремонт внутридомового газового оборудования (ТО ВДГО).

Штраф за уклонение от заключения договора о ТО ВДГО, если заключение такого договора является обязательным, будет от 5000 на должностных лиц или от 40 000 руб. на юрлицо (ч. 2 ст. 9.23 КоАП).

Заключение договоров предусмотрено Правилами пользования газа №410 (п. 17), а также Правилами оказания услуг и выполнения работ №290, согласно п. 8 которых поддержание в надлежащем техническом состоянии систем ВДГО осуществляется привлекаемыми специализированными организациями.

🙄 Решила напомнить об этом, потому что неделю назад Верховный Суд РФ оставил без удовлетворения жалобу управляющей компании на полученный ею штраф (дело А53-11439/2019).

Договор у нее был, но не на все дома. За 2 месяца до проверки прокуратуры в ее лицензию включили еще несколько домов, и внести изменения в договор с газовиками управляющая компания не успела или забыла.
Результат – штраф, поддержанный всеми судами.

Позиция судов довольно однозначна, встречалась и по другим делам (№ А76-17988/2017, Челябинск, № А56-87014/2018, Санкт-Петербург и др.). Поэтому упорство в обжаловании этой административки не совсем понятно, а доводы УК из судебных решений не ясны.

✔️ К ответственности привлекает жилищная инспекция, но очень часто – по материалам проверок прокуратуры.

❗️ К ТСЖ прокуратура тоже может прицепиться, при этом сведения массово запрашивает в Газпром (или подобных организациях) и сильно не перепроверяет, что приводит к недоразумениям в виде необоснованного привлечения к административной ответственности (Тверь, дело N А66-8481/2017, закончилось в пользу товарищества).
Но иногда ТСЖ действительно не заключают договоры на ТО ВДГО, что может привести к штрафам как на юрлицо (№ А06-3138/2019, Астрахань), или на самого председателя, так и на них двоих одновременно (дело N А56-87014/2018, Волгоград).

Для управляющих организаций этот вопрос чуть актуальнее, потому что список домов в управлении может часто меняться, надо быть внимательными.

☑️ Активным жителем лучше быть всегда, не только когда дело касается ЖКХ. Хотите, чтобы новое жилье по-настоящему радовало, ключи выдали вовремя, а УК работала во благо собственников?

Тогда нужно очень внимательно выбирать новостройку и застройщика.
Научиться отлично ориентироваться в первичном рынке Москвы и области поможет канал @NovostroyM.
Ребята пристально следят за рынком Москвы и области и честно рассказывают о самом важном: изменение цен, динамика продаж, экспертиза новых проектов, экологическая обстановка, полезные лайфхаки от строителей и юристов.

@NovostroyM — доступно и четко о новостройках и не только.
Подписывайтесь, рекомендую!

✉️ Пара писем Минстроя.

💌 1. Про размещение информации на сайте РеформаЖКХ и Постановление 731.
Минстрой РФ написал, что Стандарт фактически не действует, а размещать информацию теперь надо в ГИС ЖКХ.
Подробнее об этом было на канале с примером из практики -
https://xn--r1a.website/gkhvsem/531

💌 Про количество голосов для утверждения на общем собрании нового размера платы.
Минстрой РФ считает, что нужно более половины от общего числа голосов всех собственников, а не просто присутствующих на собрании.
На практике, правда, обычно принимают простым большинством голосов от участников, как решение, по которому ст. 46 ЖК РФ не требует какого-то особенного большинства 😐
И ещё я не смогла найти судебных решений, где изменение размера платы меньшим количеством голосов признали бы ничтожным или где компании спорили бы с жилищными инспекциями по этому вопросу.

Сейчас, наверное, жители завалят жилищные инспекции жалобами с ссылками на это письмо, утверждая, что по их дому такое решение принято недостаточным количеством голосов, и, значит, ничтожно (недействительно независимо от того, есть ли решение суда по этому вопросу).
Подождём практику судов.

✏️ Для ТСЖ и ЖСК.

Внесены изменения в Жилищный кодекс РФ про уведомление жилищных инспекций товариществами и кооперативами (ст. 110 и 135).
Раньше предусматривалось уведомление лишь о
✔️ о выборе ТСЖ или кооператива в качестве способа управления
✔️ об изменении такого способа управления на другой.

❓ В каких случаях уведомляем теперь?
Добавились новые поводы для общения с инспекцией. Теперь сообщаем также:
✔️ о начале фактического осуществления деятельности по управлению МКД
✔️ о заключении кооперативом или товариществом договора управления с управляющей организацией
✔️ при расторжении такого договора - о его заключении с новой управляющей организацией или о начале управления домом непосредственно самим кооперативом или товариществом.

❓ В какой срок?
Изначально предполагалось установить срок в 30 дней, но в итоге вышел срок в 5 рабочих дней.

❓ В каком порядке?
Сначала хотели прописать, что через ГИС ЖКХ, но потом передумали и указали, что уведомление происходит в порядке, установленном Минстроем РФ.

❓ Что ещё?
В ст. 20 ЖК в качестве основания для включения ТСЖ и кооператива в ежегодный план проверки включили истечение 1 года со дня начала осуществления ими деятельности по управлению МКД.

Федеральный закон от 02.12.2019 № 390-ФЗ

📌 Для жителей.
❓ Где найти свой договор управления.

В чате периодически проскакивают сообщения о том, что жители не видели своего договора управления, копии на руках нет, а взять его с открытых источников почему-то стесняются.

Поэтому сегодняшний пост кому-то покажется простым, но этот пробел у остальных подписчиков восполнить надо. Покажу, где смотреть свой договор в ГИС и на РеформеЖКХ.
Жители Москвы дополнительно могут посмотреть на https://dom.mos.ru/

✔️ Самое простое - посмотреть на РеформеЖКХ.
https://www.reformagkh.ru/

😞 Проблема в том, что нужная информация там уже не обновляется, поэтому способ годится, если управляющая компания давно не менялась.

✅ 3 простых, интуитивно понятных шага:
1. На сайте ввести адрес дома (просто город, улицу, номер, без "ул.", "д."), нажать поиск.
2. Выбрать свой дом - их обычно появляется два - с пометкой "мой дом" и "капремонт". Нужен первый.
3. Откроется страница со сведениями о доме. Выбрать вкладку "управление". Договор должен быть там.

✨ Бонусом иногда идёт копия протокола собрания о выборе УК, но чаще протоколы прячутся в последней подвкладке "общие собрания".

✔️ Как найти договор управления в ГИС ЖКХ — https://dom.gosuslugi.ru/

✅ 5 действий. Становятся интуитивно понятными после того, как найдёте 3-5 договоров управления по разным домам.

1. На главной странице нажать Реестры и выбрать Реестр объектов жилищного фонда.
2. Заполнить форму для поиска нужного дома. Заполнять сверху вниз теми данными, что известны. Предлагает автозаполнение, если Вы на верном пути. Нажать Найти.
3. Внизу появится дом. Нас интересуют Сведения об объекте жилфонда.
4. На открывшейся странице находим справа внизу Сведения об управлении МКД.
5. Готово: открывшаяся страница должна содержать нужный нам файл.

✨ В качестве бонуса, пока не потеряли нужное место, можно глянуть отчёты по управлению - для этого нажать кнопку с 4 синими полосками сверху справа в углу. Там можно выбрать отчёт по управлению, указать период, посмотреть, есть ли что или нет.

📎 Выкладываю обещанное положение об использовании общего имущества.

✏️ Это шаблон, его можно править по своему усмотрению, а не спрашивать меня, почему там продублирована такая-то норма и не написано про то-то.

Постаралась
✔️ уместить в документе требования к использованию общего имущества, которые уже есть в нормативке (для общего развития жителей),
✔️ отразить неурегулированное (насколько это достаточно и необходимо по моему субъективному мнению),
✔️ найти компромиссы по спорным моментам с учётом противоречивой судебной практики (типа условно бесплатного размещения вывесок).

❗️ Красные сноски прочесть и удалить, зелёные примеры адаптировать под свой дом.

❓ Спрашивают, что делать, если УК не дает реестр для проведения собрания.

❗️ Выдача управляющими компаниями реестров собственников
- предусмотрена в ч. 3.1 ст. 45 Жилищного кодекса РФ.
✔️ Выдавать их должны инициаторам собраний в течение 5 дней после получения письменных заявлений.

✏️ Что содержит:
ФИО или наименование и ОГРН собственника,
номер помещения,
сведения о размере доли в праве собственности на общее имущество.
Всё. Больше ничего от содержания такого реестра не требуется.
😔 А вот от лица, проводящего собрание, – требуется. В реестре, прикладываемом к протоколу, должны быть указаны реквизиты документов о праве собственности на помещение.

Если компания выдаст реестр с этими сведениями - то она просто душка.

Если выдаст без реквизитов – то предъявлять ей нечего.
Придется добывать сведения самим.
🤔 Поэтому думается, что нервосберегательнее самим собрать реестр из выписок по 4 руб за штуку или обратиться к посредникам за готовым реестром-экселькой (средняя цена – до 20 руб. за выписку).

Если очень хочется мучить УК, то расскажу об опыте других собственников.

📍 1. Одни жалуются в жилищную инспекцию. Та выдает предписания. Компании либо исполняют их, либо идут в арбитраж.

✔️ Западно-Сибирский округ, дело А70-12800/2018
Две первые судебные инстанции посчитали, что реестр нужен только для созыва собрания, а в доме принят порядок уведомления о собрании в местах общего пользования. Значит, реестр для уведомления не нужен и УК никому ничего не должна.
Суд округа такие решения отменил, признал предписание ГЖИ законным:
- в заявлении о предоставлении реестра должна быть указана цель - для созыва и проведения собрания,
- нет необходимости предоставлять другие документы, подтверждающие намерение собственника быть инициатором,
- реестр нужен не только для созыва собрания, но и для оформления протокола.
- без сведений из реестра нельзя посчитать голоса для определения кворума.

✔️ Часто компании требуют от инициатора доказать, что он инициатор. Суды в своем большинстве пишут, что достаточно указания об этом в заявлении, а дополнительные подтверждения не требуются (Нижний Новгород, дело А43-2893/2019, Волгоград, А12-3274/2019).
👍 В последнем деле УК в суде вообще заявила, что реестр не дала потому, что в заявлении было указано на проведение собрания жильцов МКД, а не собственников. Это типа освобождает от обязанности предоставить реестр.
Суд покрутил у виска и отказал компании в удовлетворении ее жалобы.

📍 2. Вторые сразу идут сами в суд с иском об обязании компании предоставить реестр.

✔️ Мосгорсуд, N 33-3012/2019 – удовлетворил требования – УК предоставила реестр в ходе рассмотрения дела, но не по всем помещениям.
❗️ Бывает, что отказывают, если реестр передали в ходе суда – Омский облсуд, N 33-3641/2019.
✔️ Некоторые умудряются обосновать и даже взыскать моральный вред: тоже Омск, облсуд N 33-5731/2018: инициатор 4 раза писал в УК, но та отказывала и от него требовала сообщение о проведении собрания (кстати, оно было по вопросу смены УК).
Суд встал на сторону собственника, взыскал моральный вред 3000 руб. и потребительский штраф 1500. К слову, запросы у инициатора были не такими скромными – он просил 800 тыс.

📍 3. Примеров привлечения к административной ответственности не попадалось, но Президиум Верховного Суда РФ писал 05.06.2019, что нарушение требований ч. 3.1 ст. 45 ЖК РФ может квалифицироваться по ч. 2 ст. 14.1.3 КОАП РФ – как нарушение лицензионных требований.

Моё скромное мнение как итог. Я не очень понимаю, зачем бодаться с УК, если она не в состоянии выдать реестр с первой человеческой просьбы и выдумывает какие-то безумные причины для отказа. Надо менять ее на адекватную и не тратить свои ресурсы на борьбу за бесполезный реестр.
Он не будет содержать сведений по правоустанавливающим документам, площади помещений, а в случае, если желанная бумажка добыта такой кровью, как в примерах выше, кто даст гарантию, что УК случайно не сделает в реестре ошибок, чтоб потом было проще оспорить решения собрания?

📌 Подписчик попросил проверить протокол собрания - нужно было для оспаривания в суде. В итоге оказалось, что затея малоперспективная, так как срок давности истек.

Потому составила чек-лист для того, чтобы сэкономить деньги других подписчиков, желающих пойти в суд, на подобные консультации, составление исков, госпошлину, расходы на представителя и в конечном итоге - оплату издержек выигравшей стороне.

Подробности по каждому пункту - в альбоме ниже.

✔️ 1. Не истёк ли срок исковой давности?
✔️ 2. Вы надлежащий истец?
✔️ 3. Вы в курсе, что надо уведомить весь дом о своём желании пойти в суд, и вас это не пугает?
✔️ 4. Вы понимаете разницу между оспоримыми и ничтожными решениями общего собрания?
✔️ 5. И вы понимаете, что наиболее перспективно признавать недействительным то решение, которое содержит признаки ничтожности, а не оспоримое?
✔️ 6. Если хотите признавать недействительным оспоримое решение, то… Вы точно понимаете всю сложность такого варианта?
✔️ 7. Вы готовы к материальным издержкам, если что-то пойдёт не так?

Р. S. Хотела сделать подробное видео на эту тему, перелопатила кучу решений судов регионального уровня за этот год, но это настолько времязатратно и трудоемко, что больше не потяну. Поэтому картинки.