✳️ Для жителей.

Когда-то был пост о замене индивидуальных счётчиков по решению общего собрания. Тогда достойной судебной практики не нашлось, и интересный вопрос подзабыла. Но Верховный Суд РФ на днях напомнил.

Решение было о взыскании денег за установку этих самых индивидуальных счётчиков с учреждения, за которым было закреплено 37 квартир в доме.

В самих решениях судов акцент больше сделан на том, что деньги с государственного учреждения надо взыскать несмотря на то, что никаких госконтрактов не заключалось (к этому сводились все возражения ответчика).

❗️ К тому, что индивидуальные счётчики ставились во всех квартирах по решению общего собрания, суды отнеслись спокойно.
При этом счётчики были не на электроэнергию или, скажем, воду, а на ТЕПЛО. Цена вопроса - 9 тыс.руб. с квартиры.
В общем, все взыскали (37х9=333 тыс.руб.).

Кому может пригодиться, сохраните решения. ⤵️

❗️ Для всех.
Про индексацию (повышение) платы за содержание жилья.

Управляющие организации медленно, но верно меняют практику судов по повышению платы за содержание и текущий ремонт без дополнительных решений собраний, то есть потому, что так прописано в договоре управления, который жители обычно не читают.

📆 2 года назад суды вполне однозначно говорили о незаконности таких повышений,

📆 год назад начали появляться новые мнения,

📆 уже летом Верховный Суд РФ разродился полноценным определением коллегии о возможности индексации (правда потом опять взялся за старое, об этом хорошо написали на Бурмистре),

📆 на прошедшие полторы недели Верховный Суд РФ трижды спокойно отнёсся к индексации:
1️⃣ Определение от 14 ноября 2019 г. N 302-ЭС19-22662 по делу N А19-13922/2018
- оставили в силе решение нижестоящих судов, которые признали незаконным предписание органа жилищного надзора по вопросу повышения размера платы за содержание жилья на основе условия договора управления,
2️⃣ Определение от 15 ноября 2019 г. N 310-ЭС19-20220 по делу N А68-6087/2017
- взыскали задолженность с собственника, который не соглашался с еге размером, проиндексированным по договору управления.
3️⃣ Полноценное Определение коллегии от 21.11.2019 № 307-ЭС19-11346 по делу №А21-10882/2018:
Верховный Суд РФ отменил решение апелляции и кассации, оставил в силе решение суда 1 инстанции, который признал предписание органа жилищного надзора незаконным. Суд указал, что собственники фактически приняли решение, предоставляющее компании право индексации размера платы за содержание жилья при отсутствии ежегодного оформления изменений этой платы отдельными решениями общих собраний.
Прилагаю последнее как наиболее подробное.

Пока дописываю шаблон положения об использовании общего имущества (постараюсь на следующей неделе выложить), подписчик спросил, что вообще было по теме использования общего имущества на канале.

Сделала подборку материалов ☺️

✔️ Мой первый пост о предоставлении общего имущества другим лицам (так себе).

✔️ Более подробный пост про то, как протащить эти решения через общее собрание (лучше первого).

✔️ О том, как можно переборщить с полномочиями совета дома: с правовой точки зрения и проблемы на практике.

❗️ Что нельзя рекламировать на домах.

✔️ Использование общего имущества самими жителями, много про кондиционеры - здесь и следующие 2 поста дальше.

✔️ Про провайдеров пост.

✔️ Вывески - хорошее и последняя противоречивая судебная практика + там же про вентиляционное оборудование и организацию отдельного входа.

✔️ Про перегородки: для жителей пост про их установку и для УО/ТСЖ статья про их демонтаж.

Противоречивость всего этого 🙄 и мешает составить однозначный документ, без лишних оговорок и пояснений.

❓ Можно ли самим собственникам придумать и утвердить свой размер платы за содержание жилья?
Часть 1. Для жителей.

Такое случается на практике:
жители утверждают комфортный для них размер платы, не спрашивая управляющую компанию и не задумываясь над его экономической обоснованностью.

Самое интересное, к огорчению управляющих организаций, что на практике некоторые (далеко не все!) суды считают это нормальным. Они отказывают компаниям в признании недействительными решений собраний об установлении такой платы, хотя это:
1. как бы условие договора управления, и в его изменении мнение компании как стороны соглашения должно учитываться,
2. несколько не соответствует порядку установления размера платы (“с учетом мнения/предложений управляющей организации”) - ч. 7 ст. 156 ЖК РФ, п. 31 Правил №491.

Вот парочка таких чудесных решений.
📌 Апелляционное определение Челябинского областного суда от 16 октября 2018 г. по делу N 11-13612/2018.
Жители на 2018 год определили размер платы 12 руб/кв.м. При этом размер, установленный органом местного самоуправления, составлял 17,21 руб/кв.м. В суде управляющая компания даже просила провести судебно-строительную экспертизу, но суд экспертизу назначать не стал, а в иске отказал.
Суды обосновали свое решение просто:
УК не является собственником помещений, поэтому не вправе оспаривать решение собрания, ведь она не является его участником. И вообще принятое решение не нарушает права истца как обслуживающей организации.

📌 Апелляционное определение Верховного Суда Республики Башкортостан от 15 апреля 2019 г. по делу N 33-8038/2019.
Компания также просила суд признать решение собрания 2018 г. об установлении размера платы 25,27 руб/кв.м. недействительным.
Суды отказали компании:
положения жилищного законодательства РФ относят установление размера платы за содержание жилья к компетенции общего собрания собственников.
Собственники-ответчики даже представили экономическое обоснование утвержденного ими размера платы, в суде ссылались на отчет о расходовании денег за прошлый год, на который, видимо, ориентировались при своих расчетах.
«Судебная коллегия также учитывает, что установленный собственниками тариф в размере 25,27 руб. был предусмотрен в договоре управления МКД 2014 года». Раз фактически ранее установленный размер платы собственники не меняли, то суд не увидел нарушений в принятом решении.
Довод компании о том, что тариф приведет к возникновению убытков, «объективно ничем не подтвержден, сведений о том, что тариф в указанном размере не соответствует реальным затратам общества по содержанию общего имущества, дело не содержит».

❗️ Это исключения, не надо на них сильно ориентироваться, разве что только Вы живете в Челябинской области. В Башкортостане суд любит думать по-разному.

Завтра опубликую более веселую для УК подборку противоположной практики.

❓ Можно ли самим собственникам придумать и утвердить свой размер платы за содержание жилья?
Часть 2. Для управляющих организаций.

Для успокоения УО делюсь ссылками на более адекватную практику судов, которые удовлетворили иски компаний о признании решений собственников недействительными.

📌 Красноярский краевой суд, дело N 33-8389/2017
Изначально в повестке собрания был размер платы, предложенный УК, а на голосование вынесли также и размер, желанный жителями. Утвердили, естественно, второй.
Суд признал решение недействительным, указав, что вопрос с новым размером платы в повестку дня включен не был; сам указанный в решениях собственников вопрос содержит не один из возможных вариантов голосования, а одновременно два альтернативных вопроса, что не позволяет определить действительную волю и однозначное мнение собственника и влечет недействительность решений. Также перечень работ и услуг, обосновывающий утверждение размера оплаты, не предусматривал расходы на ряд обязательных работ.
"Учет предложений управляющей организации при утверждении перечня работ и услуг, а также размера платы за эти услуги, является обязательным".

📌 Омский областной суд, дело N 33-4365/2019
Жители утвердили 22 руб/кв.м.
Суд, сославшись на обязанность уведомлять собственников о предложениях по размеру платы за 30 дней, указал, что собственники-инициаторы этот срок не соблюли: «структура платы доведена до собственников лишь за 10 дней до начала голосования. При этом какого-либо обоснования предложенного размера в объявлении не приведено… доказательств ознакомления собственников со структурой тарифа, за которую предложено проголосовать, в материалы дела не представлено...
Всё это было оценено как существенные нарушения при проведении собрания, в связи с чем решение признали недействительным.
Ссылки собственников на то, что УО не доказала убыточность или экономическую необоснованность тарифа, суд отклонил: «Поскольку голосование по вопросу о структуре тарифа инициировано жителями, именно на них лежала обязанность доказать экономическую обоснованность тарифа и заблаговременно ознакомить с этим собственников».

📌 Тоже Омский областной суд, дело N 33-814/2018
«установленный собственниками размер платы с управляющей компанией не согласован, на каком-либо расчете не основан, его экономическая целесообразность ничем не подтверждена, доказательств соответствия принятой суммы требованиям нормативных правовых актов не представлено. При утверждении размера платы на 2017 год в размере 17,88 руб/кв.м не учтено мнение компании об увеличении размера платы на организацию работ по содержанию и ремонту общего имущества, содержание мусоропроводов, уборки земельного участка. Также необоснованно исключена оплата за обслуживание ОДПУ тепла».

📌 Верховный суд Республики Башкортостан, дело N 33-10975/2019
На этот раз (в отличие от вчерашнего примера) иск компании был удовлетворен. Кроме нарушений по процедуре проведения собрания, суды отметили, что управляющая организация предложений о размере платы не предоставляла, ее мнение собственники не спрашивали, сама компании о собрании не извещалась. Также жители не доказали, что при утверждении размера платы на собрании она чем-то обосновывалась.

📌 Волгоградский областной суд, дело N 33-4830/2019
УК предложила жителям на 2018 г. размер в 40,11 руб/кв.м., а жители утвердили прошлогодние 16,08 руб/кв.м.
Собственники не доказали в суде, что утвержденный ими размер платы обеспечит нормальное содержание общего имущества. При этом они говорили, что плату установили исходя из того, что раньше компания укладывалась в 16,08 руб. и при этом убытков у нее не возникало.

P.S. я выступаю не за УО, а за адекватное взаимодействие между компаниями и собственниками, поиск и нахождение компромисса. А на практике - одни перекосы - то собственники хотят жить по “тарифам” пятилетней давности, то УК с помощью какой-то магии протаскивает через собрание внушительные размеры платы. 😔

📍 Для всех.
Про свидетелей/адептов СССР. Для развлечения пост.

Надеюсь, таких на канале нет, ибо тут все посты основаны на законодательстве и практике судов страны (РФ), которой по мнению этих людей не существует.

Наверно, все остальные подписчики сталкивались с их идеологией и понимают, о ком речь.
Если кратко, то пациенты считают, что СССР никуда не делся, нынешние органы власти нелегитимны. Никаких обязанностей, установленных нашими законами, они не несут, что, впрочем, не мешает им пользоваться правами граждан РФ.

От обязанности по оплате коммуналки, как понимаете, их тоже освободили. Поэтому управляющие компании и товарищества получают деньги за ЖКУ только через суд. Последующие мучения приставов лучше даже не представлять.

⤵️ Для иллюстрации забавных доводов.

🤦‍♀ Башкортостан, дело N 33-20434/2019.
Управляюшая компания взыскала с семьи 200 тыс.

В жалобе ответчики написали, что ЖКУ они не оплачивают, поскольку платят налоги, которые идут в федеральный бюджет, в связи с чем коммуналка должна оплачиваться за счет государства Правительством.

Апелляционный суд написал, что мнение ответчиков основано на недействующих нормах закона и неправильном толковании действующих норм.
Например, житель читал нарушением, что его дело было рассмотрено без двух народных заседателей, как предполагается по Конституции СССР.
Также должники считали, что иск подан несуществующим юридическим лицом, которое в ЕГРЮЛ отсутствует (естественно, УК была зарегистрирована как юрлицо).
Также жители СССР хотели видеть у компании лицензию на осуществление банковской деятельности. Но суду хватило лицензии на управление МКД.

🤦‍♀ Свердловский областной суд, дело N 33-10008/2019
Предприятие взыскало долг 70 тыс.руб за горячую воду и тепло.

Доводы должника в это раз сводились к тому, что у судьи нет документов о её гражданстве в СССР, значит, она не может рассматривать дело.
Также предприятие-взыскатель зарегистрировано в юрисдикции Российской Федерации, которая создана вопреки всесоюзного референдума 1991 года, значит, оно не может обращаться в суд.
Еще было типичное для таких споров утверждение, что ЖКУ уже оплатило государство.

🤦‍♀ Опять Екатеринбург, дело N 33-8936/2019.
ТСЖ зыскало около 120 тыс.руб.

Доводы должников - те же:
судья не предъявила документы, подтверждающие её полномочия, и вообще является зависимым лицом, представляет интересы коммерческой организации, имеет корыстный интерес, не имеет гражданства СССР.
При рассмотрении дела должно применяться законодательство СССР.

Всё дела, разумеется, адептами СССР были проиграны.

📍 Мораль. Если захотите освободиться от бремени оплаты ЖКУ путем вступления в подобные мракобесные профсоюзы, то членские взносы в эти секты не спасут от взыскания долга за коммунальные услуги, содержание и ремонт жилья.

🤓 Для жителей. 5 ошибок при выборе совета дома,
которые могут привести к признанию решения собрания недействительным или другим неприятностям.

Про совет дома писала здесь. Однако читать «как правильно» или пересказ Жилищного кодекса никому не интересно, поэтому акцентирую внимание на ошибках.

❌ 1. Выбрать членов совета не из собственников. Например, членов их семей, нанимателей, активных жителей соседних домов и т.д. – могут признать недействительным (апелляционное определение Саратовского областного суда делу N 33-8972/2018).
Хотя супругов при совместной собственности обычно выбирать допустимо (апелляционное определение Нижегородского областного суда по делу N 33-12197/2018).

❌ 2. Выбрать председателя совета не из членов самого совета.

❌ 3. Установить срок полномочий председателя больше, чем действует совет.
Например, срок полномочий совета 2 года, а председателя – 3 лет. При очередном выборе нового совета старый председатель может не вписаться в его состав, да и полномочия кончатся в середине срока полномочий вновь избранного совета. Неудобно.

❌ 4. Выбрать неизвестных людей и наделить их широкими полномочиями (пример из жизни был на канале).

❌ 5. При досрочном переизбрании совета дома не сослаться на плохую работу прошлого совета
(переизбрание могут признать недействительным).

❓ Условная ошибка – при определении состава совета не придерживаться строго количества подъездов, этажей, квартир. Могут признать решение недействительным (апелляционное определение Пензенского областного суда от 02.04.2013 по делу N 33-791).
Поэтому проще решением собрания установить свою численность (без привязки к подъездам, главное – чтобы было решение собрания об этой численности, а не просто выбор совета в произвольном количестве). Если численность совета меняется, то тоже лучше прописать это в решении собрании, вынести на голосование (апелляционное определение Омского областного суда по делу N 33-8178/2014).
В любом случае, если количество членов не установлено вообще, то лучше определить на собрании (апелляционное определение Новосибирского областного суда по делу N 33-9422\2013г.)

✔️ Суды, как правило, не придираются, если совет выбирается списком, а не по каждой кандидатуре. И если выбор председателя идет в одном вопросе в выборе со всеми членами совета МКД – тоже не встречала случаев, чтобы суд такие решения забраковал.

❗️ Если выбор совета и его председателя выносите отдельными вопросами, то сначала лучше поставить выбор совета, а потом председателя: так как он выбирается из числа членов совета, то логичнее будет такой порядок.
Понятно, что при любой последовательности голосование фактически происходит единовременно, но некоторые суды усматривают в нарушении логического порядка что-то неприличное (апелляционное определение Ставропольского краевого суда по делу N 33-3527/2016).

📌 Отдельно про жилищную инспекцию и неправомерный, на взгляд жителей, выбор совета в их доме.

Жаловаться на это в надзорные органы бессмысленно.
ГЖИ не наделена полномочиями по контролю за законностью выбора совета (этого нет в ст. 20 ЖК РФ, в отличие от, например, избрания правления ТСЖ).
Поэтому на жалобы про незаконный выбор совета ответ придет в стиле «идите в суд сами». Обижаться тут не стоит, так как оспаривание решений по вопросам, за которыми ГЖИ не надзирает, закончится для нее отказом в иске (как правило).

Шанс, что ГЖИ как-то среагирует – 1 из 100, и то – если:
☕️ специалист, рассматривающий обращение, что-то употребляет,
⚠️ в повестке собрания будут вопросы, за которыми ГЖИ все-таки надзирает (чаще всего это выбор УК).

Поэтому рассчитывайте на себя. Подходит срок полномочий нелюбимого совета – инициируйте свое собрание, выбирайте нужных людей (пока за Вас это не сделала оппозиция, подобрав нужные им кандидатуры).
❗️Не забывайте, что срок полномочий совета продлевается автоматически, если его не переизбрать.

📍 Для УК и ТСЖ.

Стоит проверить наличие действующего договора на техническое обслуживание и ремонт внутридомового газового оборудования (ТО ВДГО).

Штраф за уклонение от заключения договора о ТО ВДГО, если заключение такого договора является обязательным, будет от 5000 на должностных лиц или от 40 000 руб. на юрлицо (ч. 2 ст. 9.23 КоАП).

Заключение договоров предусмотрено Правилами пользования газа №410 (п. 17), а также Правилами оказания услуг и выполнения работ №290, согласно п. 8 которых поддержание в надлежащем техническом состоянии систем ВДГО осуществляется привлекаемыми специализированными организациями.

🙄 Решила напомнить об этом, потому что неделю назад Верховный Суд РФ оставил без удовлетворения жалобу управляющей компании на полученный ею штраф (дело А53-11439/2019).

Договор у нее был, но не на все дома. За 2 месяца до проверки прокуратуры в ее лицензию включили еще несколько домов, и внести изменения в договор с газовиками управляющая компания не успела или забыла.
Результат – штраф, поддержанный всеми судами.

Позиция судов довольно однозначна, встречалась и по другим делам (№ А76-17988/2017, Челябинск, № А56-87014/2018, Санкт-Петербург и др.). Поэтому упорство в обжаловании этой административки не совсем понятно, а доводы УК из судебных решений не ясны.

✔️ К ответственности привлекает жилищная инспекция, но очень часто – по материалам проверок прокуратуры.

❗️ К ТСЖ прокуратура тоже может прицепиться, при этом сведения массово запрашивает в Газпром (или подобных организациях) и сильно не перепроверяет, что приводит к недоразумениям в виде необоснованного привлечения к административной ответственности (Тверь, дело N А66-8481/2017, закончилось в пользу товарищества).
Но иногда ТСЖ действительно не заключают договоры на ТО ВДГО, что может привести к штрафам как на юрлицо (№ А06-3138/2019, Астрахань), или на самого председателя, так и на них двоих одновременно (дело N А56-87014/2018, Волгоград).

Для управляющих организаций этот вопрос чуть актуальнее, потому что список домов в управлении может часто меняться, надо быть внимательными.

☑️ Активным жителем лучше быть всегда, не только когда дело касается ЖКХ. Хотите, чтобы новое жилье по-настоящему радовало, ключи выдали вовремя, а УК работала во благо собственников?

Тогда нужно очень внимательно выбирать новостройку и застройщика.
Научиться отлично ориентироваться в первичном рынке Москвы и области поможет канал @NovostroyM.
Ребята пристально следят за рынком Москвы и области и честно рассказывают о самом важном: изменение цен, динамика продаж, экспертиза новых проектов, экологическая обстановка, полезные лайфхаки от строителей и юристов.

@NovostroyM — доступно и четко о новостройках и не только.
Подписывайтесь, рекомендую!

✉️ Пара писем Минстроя.

💌 1. Про размещение информации на сайте РеформаЖКХ и Постановление 731.
Минстрой РФ написал, что Стандарт фактически не действует, а размещать информацию теперь надо в ГИС ЖКХ.
Подробнее об этом было на канале с примером из практики -
https://xn--r1a.website/gkhvsem/531

💌 Про количество голосов для утверждения на общем собрании нового размера платы.
Минстрой РФ считает, что нужно более половины от общего числа голосов всех собственников, а не просто присутствующих на собрании.
На практике, правда, обычно принимают простым большинством голосов от участников, как решение, по которому ст. 46 ЖК РФ не требует какого-то особенного большинства 😐
И ещё я не смогла найти судебных решений, где изменение размера платы меньшим количеством голосов признали бы ничтожным или где компании спорили бы с жилищными инспекциями по этому вопросу.

Сейчас, наверное, жители завалят жилищные инспекции жалобами с ссылками на это письмо, утверждая, что по их дому такое решение принято недостаточным количеством голосов, и, значит, ничтожно (недействительно независимо от того, есть ли решение суда по этому вопросу).
Подождём практику судов.

✏️ Для ТСЖ и ЖСК.

Внесены изменения в Жилищный кодекс РФ про уведомление жилищных инспекций товариществами и кооперативами (ст. 110 и 135).
Раньше предусматривалось уведомление лишь о
✔️ о выборе ТСЖ или кооператива в качестве способа управления
✔️ об изменении такого способа управления на другой.

❓ В каких случаях уведомляем теперь?
Добавились новые поводы для общения с инспекцией. Теперь сообщаем также:
✔️ о начале фактического осуществления деятельности по управлению МКД
✔️ о заключении кооперативом или товариществом договора управления с управляющей организацией
✔️ при расторжении такого договора - о его заключении с новой управляющей организацией или о начале управления домом непосредственно самим кооперативом или товариществом.

❓ В какой срок?
Изначально предполагалось установить срок в 30 дней, но в итоге вышел срок в 5 рабочих дней.

❓ В каком порядке?
Сначала хотели прописать, что через ГИС ЖКХ, но потом передумали и указали, что уведомление происходит в порядке, установленном Минстроем РФ.

❓ Что ещё?
В ст. 20 ЖК в качестве основания для включения ТСЖ и кооператива в ежегодный план проверки включили истечение 1 года со дня начала осуществления ими деятельности по управлению МКД.

Федеральный закон от 02.12.2019 № 390-ФЗ

📌 Для жителей.
❓ Где найти свой договор управления.

В чате периодически проскакивают сообщения о том, что жители не видели своего договора управления, копии на руках нет, а взять его с открытых источников почему-то стесняются.

Поэтому сегодняшний пост кому-то покажется простым, но этот пробел у остальных подписчиков восполнить надо. Покажу, где смотреть свой договор в ГИС и на РеформеЖКХ.
Жители Москвы дополнительно могут посмотреть на https://dom.mos.ru/

✔️ Самое простое - посмотреть на РеформеЖКХ.
https://www.reformagkh.ru/

😞 Проблема в том, что нужная информация там уже не обновляется, поэтому способ годится, если управляющая компания давно не менялась.

✅ 3 простых, интуитивно понятных шага:
1. На сайте ввести адрес дома (просто город, улицу, номер, без "ул.", "д."), нажать поиск.
2. Выбрать свой дом - их обычно появляется два - с пометкой "мой дом" и "капремонт". Нужен первый.
3. Откроется страница со сведениями о доме. Выбрать вкладку "управление". Договор должен быть там.

✨ Бонусом иногда идёт копия протокола собрания о выборе УК, но чаще протоколы прячутся в последней подвкладке "общие собрания".

✔️ Как найти договор управления в ГИС ЖКХ — https://dom.gosuslugi.ru/

✅ 5 действий. Становятся интуитивно понятными после того, как найдёте 3-5 договоров управления по разным домам.

1. На главной странице нажать Реестры и выбрать Реестр объектов жилищного фонда.
2. Заполнить форму для поиска нужного дома. Заполнять сверху вниз теми данными, что известны. Предлагает автозаполнение, если Вы на верном пути. Нажать Найти.
3. Внизу появится дом. Нас интересуют Сведения об объекте жилфонда.
4. На открывшейся странице находим справа внизу Сведения об управлении МКД.
5. Готово: открывшаяся страница должна содержать нужный нам файл.

✨ В качестве бонуса, пока не потеряли нужное место, можно глянуть отчёты по управлению - для этого нажать кнопку с 4 синими полосками сверху справа в углу. Там можно выбрать отчёт по управлению, указать период, посмотреть, есть ли что или нет.