⚒ Продолжаю тему перегородок в местах общего пользования.

Прошлый пост был для жителей о возможности их установки, нужном количестве голосов.

Сегодня - о возможностях УК и ТСЖ в отношении незаконных перегородок.

Типичный спор.
ГЖИ: примите меры к устранению нарушений!
УК: мы не имеем права демонтировать!
СУД: а вас никто и не обязывает демонтировать. Вам надо принять меры.
УК: Какие?
СУД: Соответствующие!

Читать подробнее.

За новую аватарку канала спасибо читальнице блога Софье☺️
Рекомендую как художника, проектировщика и просто надёжного человека.
У кого есть регистрация в инстаграме, может подписаться
https://www.instagram.com/dogadina_painter/

Для УО и ТСЖ.
Печальная практика по вопросам подписчиков, управляющих товариществами.

1. Организация собственной площадки для сбора мусора при наличии муниципальной.
Примеры судебных решений.
Позже будет дополнение про случай, когда площадки сложно разместить по метражу из Санпин (ничего хорошего).

2. Разработка программ производственного контроля качества воды. Тоже затратно, сомнительно, но Роспотребнадзор чаще выигрывает.
Погрустить.
Причём практика разная в одних и тех же регионах (Северо-Запад, Екатеринбург).

​​☑️ Все, кто хоть когда то сталкивался с рынком новостроек знают, какие красивые картинки застройщики рисуют в своих рендерах, какие впечатляющие преимущества ЖК преподносят нам их менеджеры по продажам, и как скромно они умалчивают обо всех проблемах и рисках своих проектов.
Сейчас, даже независимые форумы и группы оккупированы скрытыми представителями застройщиков. Узнать реальную и полную информацию о ЖК нелегко.

Я хочу познакомить вас с очень полезным ютуб блогом "О новостройках". Авторы блога вот уже 3 года снимают независимые обзоры на новостройки Москвы и Подмосковья, рассказывают о долгостроях и ненадежных застройщиках, ведут рубрики "Полезные советы" и "Ожидание-Реальность", где вы можете увидеть что обещал застройщик при продаже, а что выполнил в реальности. Если вы выбираете новостройку, или просто интересуетесь новостями рынка обязательно подписывайтесь на канал https://www.youtube.com/Onovostroykahru

☝️ Подборка свежих интересных видео:
✔️ Как узаконить перепланировку? Советы юриста и строителя
✔️ ТОП продаж новостроек в Москве за 1 полугодие 2019г
✔️Судебные споры с застройщиком. Какие компенсации вам полагаются
✔️ Самые доступные новостройки Москвы
✔️ Самые дорогие новостройки Москвы
✔️ Приемка квартиры с отделкой
✔️Ожидание/Реальность в ЖК Ярославский от ГК ПИК
✔️ Ожидание/Реальность в ЖК Ривер Парк от застройщика Речников Инвест
✔️ Обзор ЖК Сказочный лес от Seven Suns Development
✔️ Обзор ЖК Инновация от застройщика Гранель

💰 Для жителей.
В статье попробовала собрать известные способы найти деньги на нужды дома.
Читать в телеграф.
Кто с компа и кого не открывается - можно читать на сайте.

😱Так много, у кого не открывается телеграф из-за блокировки. А я так с января публикую большинство постов, чего ж вы раньше не пожаловались 🥺

Прошу прощения за такое неудобство, буду давать 2 ссылки😔

🍁НОВОСТИ ЖКХ🍁
Практика ВС РФ.
Так как ничего особо интересного в законодательстве не происходит, в этот раз новости будут в виде обобщения позиций Верховного Суда РФ за последний месяц.

Сначала – более мотивированные позиции Судебных коллегий, где дела рассматривались полноценно, и на них хоть как-то можно опираться:

1. Отменено решение Мосгорсуда о признании решения общего собрания недействительным.

Оригиналы документов были утрачены, а копии отправлены в ГЖИ. ГЖИ по запросу предоставила лишь основную часть протокола, а копии бюллетеней – нет, хотя ей передавали все на >750 листах.

Нижестоящие суды не стали ничего истребовать повторно, сказали, что ответчик не доказал кворум, не предоставил документы, поэтому решение недействительно.

Верховный Суд РФ это безобразие отменил, отметив нарушение прав ответчика и необоснованный отказ в истребовании документов, которые ответчик физически не может предоставить. Дело будет рассматриваться заново.
(Определение от 3 сентября 2019 г. N 5-КГ19-105)

2. В очередной раз указано на то, что плату за ком.ресурсы, потребляемые при содержании общего имущества, должен собирать тот, кто управляет домом, а никак не ресурсоснабжающая организация. При этом отсутствие договора между УК и РСО значения не имеет.
Спорили прокуратура и энергосбыт. Прокуратура победила.
(определение от 09.09.2019 N 307-ЭС19-7456)

Аналогичная позиция была высказана в определении от 13 сентября 2019 г. N 302-ЭС18-21882.
Там УК и РСО не поделили доход от повышающего коэффициента, который применяется при отсутствии счётчиков. Суд признал право исполнителя коммунальных услуг на этот доход, указав при этом, что деньги должны расходоваться в интересах конкретного дома исходя из перечня работ содержанию общедомового имущества, в том числе обеспечивающих соблюдение законодательства об энергосбережении, а не на любые хотелки организации.

3. Признаны частично недействующими подпункты «а», «б», «г» пункта 3 Порядка внесения изменений в реестр лицензий (Приказ № 938/пр.)

Для внесения изменений от УК требовалась копия протокола общего собрания и копия акта приема-передачи технической документации. Если управление прекращалось в связи с истечением срока договора, то УК не могла предоставить эти документы ввиду их отсутствия. ГЖИ отказывались исключать дома из лицензии.

ВС РФ признал не действующими спорные подпункты в той мере, в какой они допускают возложение на УК-заявителя обязанности предоставить указанные в них документы и препятствуют внесению изменений в случае прекращения договора управления в связи с окончанием срока его действия.
(Решение от 13.08.2019 N АКПИ19-474)

✔️ Теперь обзор определений, где ВС РФ просто согласился с принятым ранее судебными решениями.
Недостаток таких определений в том, что суд лишь цитирует нижестоящие суды, а еще часто оставляет в силе противоположные решения.

1. С момента внесения дома в лицензию вновь выбранной УК прошлая организация не имеет права управлять и собирать с жителей деньги.
Ничего сверхъестественного.
(№ 303-ЭС19-16097 от 18.09.2019)

2. Аннулирование лицензии УК, не управляющей домами >6 мес, признали необоснованным:
УК не обязана постоянно иметь дома в управлении, отсутствие домов не может считаться нарушением, влекущим безусловное аннулирование лицензии, это лишь повод для рассмотрения вопроса об аннулировании.
(№ 301-ЭС19-14771 от 13.09.2019)

3. Безуспешная попытка оспорить отдельные положения Приказа Минстроя РФ о примерной форме квитанции.
Жителям не нравились формулировки «содержание помещения», «площадь жилого помещения: кв. м». По их мнению, это приводит к начислению платы с площади помещения, а не с доли в праве на общедомовое имущество. Минстрой РФ заподозрен гражданами в превышении полномочий, так как позволил УК получать неосновательное обогащение.

Суд пришел к выводу, что жители на самом деле не согласны с порядком начисления платы за содержание, что не может служить основанием для признания Приказа о форме платежки недействующим.
(решение от 29.07.2019 N АКПИ19-377)

4. При неисполнении собственниками и УК обязанности по установке ОДПУ ресурсоснабжающая организация устанавливает счётчик принудительно, в связи с чем имеет право на возмещение расходов за счет средств жителей, не исполнивших свою обязанность.
(№ 305-ЭС19-16336 от 2 сентября 2019 г.)

5. С арендатора взыскали деньги за использование общего имущества под размещение вывески.
Рекламу повесили без согласия собственников и без заключения договора, поэтому её размещение незаконно, и имеются основания для взыскания платы за фактическое размещение конструкции, рассчитанной на основании решения собрания собственников.
(№ 303-ЭС19-13633 от 23.08.2019 г.)

6. При параллельном выборе нескольких УК, управляет та, кого выбрали чуть позже.
(№ 309-ЭС19-13868 от 23 августа 2019 г.)

7. С собственника помещения с автономным отоплением взыскали плату за централизованное отопление. Он не доказал соблюдение установленного порядка переоборудования помещения.
(№ 309-ЭС19-13392 от 26.08.2019)

8. Нетипичная история. Предписание ГЖИ к УК по вопросу незаконных перегородок признали незаконным.
Предписание о приведении самовольно переустроенного помещения в прежнее состояние должно выдаваться собственнику органом, осуществляющим согласование.
(№ 307-ЭС19-13837 от 23 августа 2019 г.)

9. Любопытное для УК решение.
УК заключила договоры управления по результатам конкурса. В документации был установлен фиксированная плата за содержание с кв.м., без дополнительных указаний про ком.ресурсы, потребляемые при содержании жилья.
Попытка выставить дополнительно к оплате эти ресурсы привела к претензиям ГЖИ.
Суды согласились с требованием о перерасчете: нет причин полагать, что конкурсная документация не учитывала плату за КР на СОИ, выставление доп. платы не соответствует этой документации, договору управления и вообще ЖК РФ.
(26 августа 2019 г. № 307-ЭС19-10621)
Будьте осторожны при прописывании в договоре порядка оплаты содержания!

10. Неудачная попытка опробовать дифференцированный подход к начислению платы за содержание.
Признали незаконным начисление разной платы за уборку подъездов со ссылкой на различное в каждом из четырех подъездов количество квартир.
Суд решил, что разная плата установлена в отношении одной категории собственников. Нельзя так.
(13 августа 2019 г. N 309-ЭС19-13053)

Инструкция по созданию ТСЖ.

Если её загуглить, то даже самые первые выдачи содержат мало конкретики и много ошибок (не считая мос.ру, но там очень кратко).

Ниже - попытка ёмко изложить порядок организации ТСЖ, это универсальные рекомендации.
❗️Перед тем, как создать ТСЖ у себя, лучше пообщаться с налоговой:
иногда они придумывают весьма странные требования к тому же протоколу общего собрания. Например, отдельным вопросом утверждать адрес регистрации товарищества и ни в коем случае не печатать документы двусторонней печатью 🤷‍♀️ (№46 в Москве).

Инструкция написана, чтобы сформировать целостное представление о порядке организации товарищества.
Она не может учитывать специфику отдельных регионов, а тем более предсказать ни на чём не основанные хотелки конкретной налоговой службы.

📍Инструкция.

У кого проблемы с блокировкой - можно прочитать на сайте.

Присоединение дома к действующему ТСЖ.
Это смежный с предыдущим постом вопрос.

Раньше я была более категоричного мнения по нему, теперь просто не рекомендую так делать, хотя на практике это встречается.

Подробнее о практике.

Если не открывается, то читать здесь.

​​☑️ Хочу вам сегодня представить относительно новый, но уже достаточно интересный Telegram канал популярного портала Novоstroev. ru https://xn--r1a.website/novostroevru

Если вы интересуетесь темой новостроек, не пропустите этот полезный ресурс!

🔍Подписывайтесь и ловите на канале эксклюзивный контент:
📍Независимые видеообзоры самых популярных ЖК на рынке
📍Самые интересные интервью с первыми лицами девелоперов
📍Сюжеты о долгостроях и ненадежных застройщиках
📍Актуальные статьи и советы по недвижимости

Всегда полезная и уникальная информация о новостройках на https://xn--r1a.website/novostroevru

📌 Для всех.
В пятницу должно быть что-то хорошее, поэтому это будет пост о доходах от использования общего имущества.
Повестка собрания, практика и т.д.

То же самое на сайте.

P. S. Обещала написать проект положения об использовании общего имущества. Помню, ̶у̶ж̶е̶ ̶н̶а̶п̶и̶с̶а̶л̶а̶ ̶п̶л̶а̶н̶ ̶д̶о̶к̶у̶м̶е̶н̶т̶а̶, пишу.
Собственно, обобщение практики (сегодняшняя статья) для этих целей и делалось.

📍Для всех про общие собрания собственников.

❓ 5 вопросов про очную часть собрания в очно-заочной форме:
нужен ли отдельный протокол и кворум, как голосовать, как подтвердить участие, про предложения жителей на очной части.

❓Как считать голоса и что брать за 100%.
Примеры, практика.

Дубликаты статей: очная часть и подсчет голосов.

✏️ Для УО и ТСЖ. Продолжение темы про организацию своей площадки для сбора мусора.

В этот раз о том, что делать, если СанПиН (вроде как) не позволяет установить площадку около дома, и что сделать, чтобы минимизировать претензии контролирующих органов.
Подробнее.

Для тех, у кого телеграф не открывается - в источнике.

Для всех.
📌 Оспаривание решений общих собраний жилищной инспекцией:

Обобщение свежей практики по вопросам:
❓Любое ли решение может оспорить ГЖИ? (обычно нет).
❓Срок исковой давности (как и для собственников).
❓Надо ли уведомлять собственников о желании обратиться с иском (суды думают по-разному).
❓ Подведомственность (дела рассматривают суды общей юрисдикции).

Читать здесь или на сайте.

🙄 Для тех, кто не читает закреп.

я сейчас не консультирую, даже платно, так как не хватает на всех времени. Исключения - немногочисленные, и они указаны в закрепленном сообщении.

По тем же самым причинам я не могу просто "посмотреть договор", "высказать мнение", "прокомментировать" кучу сообщений с приложенными к ним документам, или "порассуждать".
Иначе мне пришлось бы просто перестать спать, а сплю я и так 5-7 часов, что для глубоко беременных как бы маловато.

Поэтому напоминаю, что у канала есть чат @gkhchat. Он для подписчиков канала. Вход пока открытый.
Там есть простые правила, их тоже нужно прочесть. И потом спрашивать. Возможно, кто-то ответит, возможно, это буду я.
Если вопрос будет интересным, то через какое-то время об этом появится пост на канале.
❤️

📍Про уведомления об общих собраниях собственников.

В чате как-то поднимали вопрос о том, будет ли недействительным решение такого собрания, если о нем уведомили неправильно.

✔️ Автоматически такое решение недействительным не станет, но вот позиция суда - непредсказуема.
Подробнее.

У кого не открылось в приложении, можно почитать здесь.

Как проводить собрания, рассказывала в видео.

✏️ Обеспечительные меры при оспаривании решений общего собрания.

❓ Реально ли?
😒 Практически нет.

Когда собственники оспаривают решение общего собрания, они теоретически могут просить суд принять меры по обеспечению иска. Это может быть запрет на внесение сведений в ЕГРЮЛ, если оспаривается выбор председателя правления ТСЖ, запрет на внесение ГЖИ изменений в реестр лицензий, если оспаривается выбор новой УК и т.д.
Однако практика в своем большинстве не поддерживает такую инициативу: суды отказывают в принятии обеспечительных мер либо решение о них отменяет вышестоящая инстанция.

✏️ Что пишут в отказах:

- приостановление действия оспариваемого решения фактически сводится к разрешению спора по существу.

- защита интересов одной стороны не может осуществляться за счет необоснованного ущемления прав другой стороны, а также остальных жителей.

- признание решения ОСС недействительным не связано с каким-либо переходом прав в отношении имущества, взысканием денег, поэтому исполнение такого судебного решения возможно на любом этапе.
или
- в случае признания недействительным решения ОСС необходимость обеспечивать исполнение такого решения отсутствует.

- приостановление решения ОСС не отвечает целям обеспечительных мер.

- истцом не доказаны обстоятельства, из которых возникают опасения, что непринятие мер может затруднить или сделать невозможным исполнение судебного решения.

- меры могут привести к нарушению баланса интересов сторон и других лиц, участвующих в отношениях по управлению домом.

📌 Итого. Заявить об обеспечении иска можно, но рассчитывать, что суд согласится что-то запретить, не стоит. Ответчикам по делам об оспаривании решений ОСС такая позиция судов только в помощь: можно смело переписать и использовать как обоснование своих возражений и жалоб.

P. S. Кому нужны реквизиты решений с отрицательной судебной практикой (7 примеров), можно переписать отсюда.