📍 Просьба к подписчикам, которые обращаются за помощью к каким-либо юристам.
(моя боль, юристы поймут)

Если вы выбрали юриста, которому доверяете, и он подготовил документы, не меняйте там ничего самостоятельно без согласования с юристом.

Два свежих примера из практики:

1. Подготовила иск по оспариванию решений общего собрания. Отправила.

Заказчик скромно, не сообщая, поменял истцов, подал в суд, через какое-то время пишет, что судья хочет отказать, потому что истец ненадлежащий.

На вопрос «а зачем Вы их заменили? Я же указала тех, кого нужно, не просто так» - ответ: «мы не знали, что так нельзя, заменили, чтобы людям в суд не пришлось ходить». 👍

2. Попросили проверить договор управления, предложенный УК (о целесообразности такой проверки напишу отдельно).

Проверила, написала косяки, сообщила, что диагноз неутешительный, проще предложить УК готовый хороший договор, чем править старый.
Попросили нормальный договор, подготовила, отправила, распрощались.

Через неделю мне присылают тот же договор с правками от инициативных собственников с таким текстом «Вам нужно прокомментировать их (правки)».
Правок - более 60 (шестидесяти!), не считая технических.
Собственники испортили всё, что только можно – заменили сроки, установленные в законе, на свои собственные, придумали, что капремонт УК должна осуществлять по некому отдельному договору с ними, даже изменили состав платы за ЖКУ, изначально скопированный мной из Жилищного кодекса РФ.
И теперь предлагают написать им, почему договор в их редакции не соответствует закону и что именно их условия нарушают.🤷‍♀

Из этих историй у меня 2 вывода.
1. для себя – надо менять правила оказания услуг по консультированию.
2. для адекватных читателей:
🙏 пожалуйста, милые подписчики, если какой-то юрист Вам что-то подготовил, не исправляйте ничего в документах по своему усмотрению.
Лучше спросите у него, почему здесь так написано? А можно ли это изложить по-другому? А этот пункт обязателен? А если мы пропишем здесь другой срок, это будет противоречить закону? И т.д.

❓Хотите досрочно переизбрать действующий совет многоквартирного дома?
Прежде, чем проводить собрание, прочитайте эту статью.

Она должна помочь избежать ошибок. ☺️

Спойлер. Если переизбирать "просто так, потому что захотелось", суд может признать решение недействительным.

🌼 Спасибо за участие в опросе.
Буду дописывать положение об общем имуществе (хотя не знаю, кому оно может быть нужно и, самое главное, зачем), потом напишу на более родную и знакомую тему по прокуратуре.

✅ Сегодня предлагаю статью по вопросам подписчиков о перегородках в доме.
Читать, как решаются связанные с ними вопросы на практике.
Хотя постоянные подписчики уже могут догадаться, что однозначных ответов в нашей практике нет.

✅ Несколько свежих статей, написанных для друзей канала:

❓ Для тех, кто живёт в муниципальном жилье: кто оплачивает разницу между муниципальным тарифом и размером платы, утверждённым на общем собрании. Статья в ВК.

❓ Для собственников помещений в нежилых зданиях: распространяются ли на общие собрания требования Жилищного кодекса РФ. Статья в телеграф.

❓ Для тех, кто живёт в ЖСК: о проведении собраний членов кооператива. Читать в телеграф.

✅ Для управляющих организаций.

Причины отказа во внесении изменений в реестр лицензий, которые суды признали незаконными.

Сама сталкиваюсь с такими шедеврами, когда ГЖИ утверждает, что не приложены фото о размещении сообщения о собрании (когда они приложены, даже не вдаваясь в вопрос об обязательности фиксации факта уведомления именно фотографиями), или когда отказывает потому, что в пакете документов нет доказательств доведения до собственников итогов собрания (как будто это предусмотрено 44 или 938 Приказом 🤷‍♀).

Не все решаются спорить с ГЖИ, кому-то проще подать заявление повторно. Но благодаря тем, кто осмелился, стал возможен этот пост.

✅ Для жителей.
О наболевшем.

Иногда советы многоквартирных домов не работают от слова совсем, не наделены никакими полномочиями, а если и наделены, то не пользуются ими.
Но есть и другая крайность. Когда совет наделяют слишком широкими полномочиями и теряют его для жителей.

Одни жители обратились по вопросу помощи в составлении повестки собрания.

Из предлагаемых вопросов:
- выбор совета дома,
- наделение председателя совета дома полномочиями по заключению договоров на использование общего имущества, определение условий этих договоров (ранее писала, что так лучше не делать),
Уточнила, не принималось ли решение ранее. Оказалось, что да, при этом жители разрешили совету даже тратить эти деньги, теперь 4 года (всего 4!) не видят ни денег, ни отчётности. Теперь думают, как сделать расходование прозрачным. Мысль, чтобы деньгами распоряжалось ОСС, как положено, им почему-то не близка.

- отчетность старого совета
(что делать, если совет зажмёт эти отчёты или ОСС их не утвердит, они не придумали, так как ранее в своих решениях последствия не прописывали),

- проведение аудиторской проверки
(за чей счёт и как вытрясти документы от председателя, жители тоже ещё не решили).

- обязание УК открыть счёт дома для дохода от использования общего имущества
(а УК это надо? С дохода ни копейки не увидит, а перед ИФНС за лишний счёт отвечай),

- наделение совета дома полномочиями по приёмке работ, включая текущий и капремонт, на решение вопросов о капремонте
(последнее - вообще компетенция общего собрания, но меня поражает другое: при наличии явных проблем с Советом и незнанием, как их решать, жители тем не менее наделяют его все более и более широкими полномочиями.🤷‍♀)

- переход на спецсчет по капремонту
При этом жители хотят оставить на потом все обязательные, связанные с переходом вопросы (типа порядка оплаты), но интересуются, как же, если спецсчет будет у компании, совет дома сможет управлять этим счётом? 🤦‍♀ Неужели мало проблем с деньгами от использования ОИ, что надо теперь и деньги капремонта доверить совету... Понятно, что по ЖК это невозможно, но доверие жителей поражает.

- утверждение положения о совете дома.
Хочу предложить свое, спрашиваю, а у Вас есть свое положение? Ответ: есть, утверждено, но председатель совета не даёт знакомиться с ним.
...........................................

Жители согласны доверить всё совету дома, даже пока не зная, кто в него попадёт, но совершенно не хотят, при наличии очевидных проблем с советом, предложить УК заключать те же договоры об использовании ОИ от своего имени, предложив ей какой-то процент за возню с пользователями имущества.

Над УК есть ГЖИ, прокуратура и т.д., а с Советом дома придётся разбираться только через суд, и найдутся ли желающие идти в суд, вызывает большие сомнения.

❗️Согласование условий договора управления.

Иногда подписчики просят проверить их договор управления. Первый вопрос, который у меня возникает: зачем? 🤔
От ответа на этот вопрос зависит тактика и вообще целесообразность согласования разногласий.

Ещё важно понимать, на какой стадии находится договор - только выносится на голосование или уже заключен. От этого зависят возможности собственников по внесению желаемых изменений.

📍 Подробнее о нюансах согласования в статье.

По теме ещё можно вспомнить пост про незаконные условия договора.

⚒ Продолжаю тему перегородок в местах общего пользования.

Прошлый пост был для жителей о возможности их установки, нужном количестве голосов.

Сегодня - о возможностях УК и ТСЖ в отношении незаконных перегородок.

Типичный спор.
ГЖИ: примите меры к устранению нарушений!
УК: мы не имеем права демонтировать!
СУД: а вас никто и не обязывает демонтировать. Вам надо принять меры.
УК: Какие?
СУД: Соответствующие!

Читать подробнее.

За новую аватарку канала спасибо читальнице блога Софье☺️
Рекомендую как художника, проектировщика и просто надёжного человека.
У кого есть регистрация в инстаграме, может подписаться
https://www.instagram.com/dogadina_painter/

Для УО и ТСЖ.
Печальная практика по вопросам подписчиков, управляющих товариществами.

1. Организация собственной площадки для сбора мусора при наличии муниципальной.
Примеры судебных решений.
Позже будет дополнение про случай, когда площадки сложно разместить по метражу из Санпин (ничего хорошего).

2. Разработка программ производственного контроля качества воды. Тоже затратно, сомнительно, но Роспотребнадзор чаще выигрывает.
Погрустить.
Причём практика разная в одних и тех же регионах (Северо-Запад, Екатеринбург).

​​☑️ Все, кто хоть когда то сталкивался с рынком новостроек знают, какие красивые картинки застройщики рисуют в своих рендерах, какие впечатляющие преимущества ЖК преподносят нам их менеджеры по продажам, и как скромно они умалчивают обо всех проблемах и рисках своих проектов.
Сейчас, даже независимые форумы и группы оккупированы скрытыми представителями застройщиков. Узнать реальную и полную информацию о ЖК нелегко.

Я хочу познакомить вас с очень полезным ютуб блогом "О новостройках". Авторы блога вот уже 3 года снимают независимые обзоры на новостройки Москвы и Подмосковья, рассказывают о долгостроях и ненадежных застройщиках, ведут рубрики "Полезные советы" и "Ожидание-Реальность", где вы можете увидеть что обещал застройщик при продаже, а что выполнил в реальности. Если вы выбираете новостройку, или просто интересуетесь новостями рынка обязательно подписывайтесь на канал https://www.youtube.com/Onovostroykahru

☝️ Подборка свежих интересных видео:
✔️ Как узаконить перепланировку? Советы юриста и строителя
✔️ ТОП продаж новостроек в Москве за 1 полугодие 2019г
✔️Судебные споры с застройщиком. Какие компенсации вам полагаются
✔️ Самые доступные новостройки Москвы
✔️ Самые дорогие новостройки Москвы
✔️ Приемка квартиры с отделкой
✔️Ожидание/Реальность в ЖК Ярославский от ГК ПИК
✔️ Ожидание/Реальность в ЖК Ривер Парк от застройщика Речников Инвест
✔️ Обзор ЖК Сказочный лес от Seven Suns Development
✔️ Обзор ЖК Инновация от застройщика Гранель

💰 Для жителей.
В статье попробовала собрать известные способы найти деньги на нужды дома.
Читать в телеграф.
Кто с компа и кого не открывается - можно читать на сайте.

😱Так много, у кого не открывается телеграф из-за блокировки. А я так с января публикую большинство постов, чего ж вы раньше не пожаловались 🥺

Прошу прощения за такое неудобство, буду давать 2 ссылки😔

🍁НОВОСТИ ЖКХ🍁
Практика ВС РФ.
Так как ничего особо интересного в законодательстве не происходит, в этот раз новости будут в виде обобщения позиций Верховного Суда РФ за последний месяц.

Сначала – более мотивированные позиции Судебных коллегий, где дела рассматривались полноценно, и на них хоть как-то можно опираться:

1. Отменено решение Мосгорсуда о признании решения общего собрания недействительным.

Оригиналы документов были утрачены, а копии отправлены в ГЖИ. ГЖИ по запросу предоставила лишь основную часть протокола, а копии бюллетеней – нет, хотя ей передавали все на >750 листах.

Нижестоящие суды не стали ничего истребовать повторно, сказали, что ответчик не доказал кворум, не предоставил документы, поэтому решение недействительно.

Верховный Суд РФ это безобразие отменил, отметив нарушение прав ответчика и необоснованный отказ в истребовании документов, которые ответчик физически не может предоставить. Дело будет рассматриваться заново.
(Определение от 3 сентября 2019 г. N 5-КГ19-105)

2. В очередной раз указано на то, что плату за ком.ресурсы, потребляемые при содержании общего имущества, должен собирать тот, кто управляет домом, а никак не ресурсоснабжающая организация. При этом отсутствие договора между УК и РСО значения не имеет.
Спорили прокуратура и энергосбыт. Прокуратура победила.
(определение от 09.09.2019 N 307-ЭС19-7456)

Аналогичная позиция была высказана в определении от 13 сентября 2019 г. N 302-ЭС18-21882.
Там УК и РСО не поделили доход от повышающего коэффициента, который применяется при отсутствии счётчиков. Суд признал право исполнителя коммунальных услуг на этот доход, указав при этом, что деньги должны расходоваться в интересах конкретного дома исходя из перечня работ содержанию общедомового имущества, в том числе обеспечивающих соблюдение законодательства об энергосбережении, а не на любые хотелки организации.

3. Признаны частично недействующими подпункты «а», «б», «г» пункта 3 Порядка внесения изменений в реестр лицензий (Приказ № 938/пр.)

Для внесения изменений от УК требовалась копия протокола общего собрания и копия акта приема-передачи технической документации. Если управление прекращалось в связи с истечением срока договора, то УК не могла предоставить эти документы ввиду их отсутствия. ГЖИ отказывались исключать дома из лицензии.

ВС РФ признал не действующими спорные подпункты в той мере, в какой они допускают возложение на УК-заявителя обязанности предоставить указанные в них документы и препятствуют внесению изменений в случае прекращения договора управления в связи с окончанием срока его действия.
(Решение от 13.08.2019 N АКПИ19-474)

✔️ Теперь обзор определений, где ВС РФ просто согласился с принятым ранее судебными решениями.
Недостаток таких определений в том, что суд лишь цитирует нижестоящие суды, а еще часто оставляет в силе противоположные решения.

1. С момента внесения дома в лицензию вновь выбранной УК прошлая организация не имеет права управлять и собирать с жителей деньги.
Ничего сверхъестественного.
(№ 303-ЭС19-16097 от 18.09.2019)

2. Аннулирование лицензии УК, не управляющей домами >6 мес, признали необоснованным:
УК не обязана постоянно иметь дома в управлении, отсутствие домов не может считаться нарушением, влекущим безусловное аннулирование лицензии, это лишь повод для рассмотрения вопроса об аннулировании.
(№ 301-ЭС19-14771 от 13.09.2019)

3. Безуспешная попытка оспорить отдельные положения Приказа Минстроя РФ о примерной форме квитанции.
Жителям не нравились формулировки «содержание помещения», «площадь жилого помещения: кв. м». По их мнению, это приводит к начислению платы с площади помещения, а не с доли в праве на общедомовое имущество. Минстрой РФ заподозрен гражданами в превышении полномочий, так как позволил УК получать неосновательное обогащение.

Суд пришел к выводу, что жители на самом деле не согласны с порядком начисления платы за содержание, что не может служить основанием для признания Приказа о форме платежки недействующим.
(решение от 29.07.2019 N АКПИ19-377)

4. При неисполнении собственниками и УК обязанности по установке ОДПУ ресурсоснабжающая организация устанавливает счётчик принудительно, в связи с чем имеет право на возмещение расходов за счет средств жителей, не исполнивших свою обязанность.
(№ 305-ЭС19-16336 от 2 сентября 2019 г.)

5. С арендатора взыскали деньги за использование общего имущества под размещение вывески.
Рекламу повесили без согласия собственников и без заключения договора, поэтому её размещение незаконно, и имеются основания для взыскания платы за фактическое размещение конструкции, рассчитанной на основании решения собрания собственников.
(№ 303-ЭС19-13633 от 23.08.2019 г.)

6. При параллельном выборе нескольких УК, управляет та, кого выбрали чуть позже.
(№ 309-ЭС19-13868 от 23 августа 2019 г.)

7. С собственника помещения с автономным отоплением взыскали плату за централизованное отопление. Он не доказал соблюдение установленного порядка переоборудования помещения.
(№ 309-ЭС19-13392 от 26.08.2019)

8. Нетипичная история. Предписание ГЖИ к УК по вопросу незаконных перегородок признали незаконным.
Предписание о приведении самовольно переустроенного помещения в прежнее состояние должно выдаваться собственнику органом, осуществляющим согласование.
(№ 307-ЭС19-13837 от 23 августа 2019 г.)

9. Любопытное для УК решение.
УК заключила договоры управления по результатам конкурса. В документации был установлен фиксированная плата за содержание с кв.м., без дополнительных указаний про ком.ресурсы, потребляемые при содержании жилья.
Попытка выставить дополнительно к оплате эти ресурсы привела к претензиям ГЖИ.
Суды согласились с требованием о перерасчете: нет причин полагать, что конкурсная документация не учитывала плату за КР на СОИ, выставление доп. платы не соответствует этой документации, договору управления и вообще ЖК РФ.
(26 августа 2019 г. № 307-ЭС19-10621)
Будьте осторожны при прописывании в договоре порядка оплаты содержания!

10. Неудачная попытка опробовать дифференцированный подход к начислению платы за содержание.
Признали незаконным начисление разной платы за уборку подъездов со ссылкой на различное в каждом из четырех подъездов количество квартир.
Суд решил, что разная плата установлена в отношении одной категории собственников. Нельзя так.
(13 августа 2019 г. N 309-ЭС19-13053)