📍 Для управляющих организаций.
И жителей, меняющих их.

Уже был пост об ошибках при подаче заявлений в ГЖИ.

В дополнение к нему - ещё одна причина для отказа во внесении изменений в реестр лицензий:
❌ несоответствие договора управления требованиям законодательства.

Возможно, причина не нова, но мне в судебной практике раньше как-то не попадалась. А тут по схожему вопросу подписчика пришлось немножко перелопатить решения арбитражного суда Московской области, где оспаривали отказы ГЖИ.

Суд считает законным отказ во внесении изменений в реестр лицензий, если договор управления не содержит чего-нибудь обязательного:

✔️ отсутствуют сведения об определении состава общего имущества применительно к многоквартирному дому по указанному адресу,
✔️ порядок изменения перечня работ и услуг, которые предоставляет управляющая организация.
Дело №А41-5093/19

✔️ отсутствует перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация, за исключением коммунальных услуг, предоставляемых в соответствии со ст. 157.2 ЖК РФ;
✔️ порядок определения размера платы за коммунальные услуги,
✔️ порядок внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения, за коммунальные услуги.
"При этом, доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что собственниками принято решение заключить договор ̶а̶ы поставки ресурсов напрямую между ресурсоснабжающей организацией и собственником жилого помещения, не опровергают вышеуказанных выводов суда". 🧐
(№ А41-85597/18, 10 ААС)

В решениях это не единственная причина для отказа. В кучу идут нарушения при составлении протокола общего собрания, отсутствие подписанного договора управления и т.д., о чем уже писала.

❗️ Поэтому кроме идеального протокола ОСС готовьте идеальный договор управления, если дом находится в Московской области или регионе, где ГЖИ достигла таких же вершин буквоедства.

P. S. В изученных мною 23 решениях АС МО за конец 2018-2019 г. 11 (!) отказов ГЖИ МО (по другим основаниям) признали незаконными.
P. P. S. Нет, я не выбирала специально, читала все решения подряд, которые выдала картотека. Выборка, конечно, не является репрезентативной, но все равно цифра удручает.
Ведь сколько ещё за кадром управляшек, которые смиряются с незаконным отказом и не идут в суд...

✅ Для тех, у кого спецсчет на капремонт.
Подписчики-ТСЖ попросили повестку для собрания по капремонту, когда деньги собираются на специальном счёте.
Прикрепляю универсальный вариант, но сначала всегда стоит посмотреть образец на сайте своего регионального оператора.

❗️Чего делать не надо:
- проводить собрание членов ТСЖ вместо собрания собственников (банк может отказать в перечислении денег).
- необязательно включать вопрос про утверждение сметы - в 2017 году его заменили на утверждение предельной стоимости работ. Вот про эту стоимость включить не забудьте.

❓Сколько нужно голосов, разбирала здесь.

❓В чате канала недавно поднимался вопрос, могут ли несовершеннолетние быть членами ТСЖ.

Теоретики на просторах интернета считают, что не могут.

Я собрала практику судов регионального уровня, и получилось, что чаще (но не всегда) суды придерживаются противоположного мнения.

Обобщение можно почитать здесь.

Не призываю принимать в члены товарищества детей, просто говорю о том, что ответ на практике не столь категоричный и однозначный, как пишут отдельные люди, называющие себя экспертами.

📌 КАК ПРОВОДИТЬ ОБЩИЕ СОБРАНИЯ В ОЧНО-ЗАОЧНОЙ ФОРМЕ.

Новый формат, объем усилий и результат несопоставимы, но благодаря подписчикам всё-таки нечто получилось.
Немного с опечатками😞

https://www.youtube.com/embed/yi-8LpE6soM

📎Требования к оформлению протоколов из видео

⚡️ Хорошая новость для управляющих организаций.

📍Вопрос о возможности индексации платы за содержание жилья дошёл-таки до коллегии Верховного Суда РФ. Спасибо за это УО из Калининграда.
Напомню, что раньше позиции ВС РФ ограничивались отказами в передаче дел в суд.коллегию для рассмотрения и сводились к "засиливанию" того, что принял нижестоящий суд, даже если эти решения были противоречивые.

✏️ Верховный Суд РФ в определении от 5 июля 2019 г. № 307-ЭС19-2677 поддержал управляющую компанию и признал необоснованной позицию суда округа о законности предписания контролирующего органа о перерасчёте.

Что там написано:
✔️ основным (первоочередным) способом установления и изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников (всех ее составных частей) на законодательном уровне определено только волеизъявление собственников путем принятия решения об этом на общем собрании.
✔️ соблюдение подобной процедуры направлено на защиту прав и законных интересов таких лиц, а также пресечение со стороны управляющей организации в одностороннем порядке необоснованного, по своему собственному усмотрению, изменения платы.
✔️ закон не предусматривает возможность самовольного увеличения управляющей организацией размера платы за содержание, в том числе на уровень инфляции или индекс потребительских цен, без решения общего собрания собственников.
✔️ Однако в данном деле установлено, что собственниками на общем собрании принято решение об установлении размера платы за содержание и ремонт общего имущества, определен порядок индексации и изменения данной платы, а также утвержден договор управления домом. Данное решение общего собрания никем из собственников дома не оспорено и является действительным.
✔️ договор управления утвержден собственниками также на общем собрании в редакции, предусматривающей наличие условий про индексацию платы.
✔️ управляющая организация сообщила собственникам о предстоящем применении индексации платы, они были проинформированы в установленном порядке, такая информация размещена обществом в платежных документах.
✅ собственниками фактически принято решение, предоставляющее управляющей организации право индексации размера платы за содержание жилого помещения в отсутствие ежегодного оформления изменений данных цен (тарифов) решениями общих собраний собственников.

Само решение ВС РФ ⬆️

❓ Уже начиталились однотипных статей про страховку жилья с августа?

А вот о чём на самом деле те изменения, которыми пугают людей.

Тезисно:
✔️ Изменения в законе не влекут автоматического появления в квитанциях новых строк по страхованию жилья на случай чрезвычайных ситуаций.
✔️ В законе просто предусмотрели возможность для регионов принимать свои программы для поддержания интереса жителей к страховке жилья.
✔️ Методика разработки таких программ ещё не принята, поэтому сами программы вы тоже вряд ли найдёте.
✔️ Страхование не является чем-то новым в ряде регионов РФ, где в платежках давно имеется строчка по страхованию, или в домах, где сами жители решили сами или с помощью управляющих организаций застраховать жилье и дополнительно нести такие расходы.
✅ Страхование жилья было, есть и будет по новому закону добровольным. Но чтобы не попасть на нежелательный платёж, включите повышенную внимательность и осторожность.

❗️ Осторожно: общие собрания!

Многие жители не знают, как проводятся общие собрания, зачем они нужны, какие вопросы на них решаются. Результат этой безграмотности - неосознанное участие в таких собраниях под влиянием обмана со стороны инициатора.
В совокупности с нашим нежеланием читать то, что подписываем, методики проведения таких собраний бывают очень эффективными.

Схем много, приведу несколько примеров из жизни.

📍1. Подруга живёт на краю города в старом убитом доме. Управляшки за такой дом не борются, а наоборот, пытаются избавиться. И вот, пообещав ремонт на следующий год, одна УО решила прекратить управление и даже нашла компанию себе на смену. Жителям сказали, что у них будет меняться управляющая организация. Жители не знают процесс смены управляшки, поэтому новость переварили без вопросов. Далее человек (как я поняла, отбывающий исправительные работы в старой управляшке) обошёл с документами жителей:
- "Вы знаете, что у Вас УК поменялась? Теперь от такой-то будут платёжки приходить."
- "да, говорили".
- "распишитесь тогда здесь и здесь, что Вы в курсе."

📍2. Ленивая вариация п.1.
Управляющая компания вешает объявления, где информирует жителей о чём-то, как решенном: увеличился размер платы, будет устанавливаться видеонаблюдение/охрана/что угодно за такую-то сумму, перезаключается договор управления. Ниже жителям указано на необходимость самим прийти в УК до определённой даты и получить копию чего-то/предоставить какие-либо сведения и параллельно что-нибудь подписать.

📍3. Кто-то под видом сотрудников жилищной инспекции обходит жителей и опрашивает об участии в каком-то прошлом собрании, предлагая заново, в целях некой проверки заполнить (по факту проголосовать) и подписать документ, похожий на бюллетень.

📍4. При приёмке квартир в новостройках просто подсовывают документы по голосованию среди остальных документов (вариант для невнимательных), или не отдают ключи, пока не подпишут бюллетень/договор управления (для внимательных, но непокладистых).

Вещи вроде бы банальные, а вывод - очевидный. Но, видимо, не для всех, раз схемы работают.

Иллюстрация второго примера ⬆️
Обратите внимание, на что заявляется согласие, и какие вопросы по факту решаются

🔍 ОБЗОР ПУБЛИКАЦИЙ ЗА АПРЕЛЬ-ИЮЛЬ 2019 г.
чтобы интересное случайно не осталось непрочитанным.

📍 Смена УО и про УО.
✅ Способы проверить УК перед ее выбором. 10 штук.
✅ Повестка ОСС для смены УК. В ворде.
‼️ Частые ошибки УК при подаче заявления на внесение изменений в реестр лицензий и еще одна неочевидная причина для отказа.
✅ Может ли УО оспорить решение ОСС в суде. Противоречивая практика.
✅ Еще раз про индексацию платы за содержание жилья. Очередная позиция ВС РФ.

📍 Про ТСЖ, ЖСК.
✅ Установление размера платы за содержание жилья правлением кооператива.
✅ Правомерно ли выбирать правление ТСЖ одновременно с его созданием.
❌ ̶К̶а̶к̶ ̶в̶о̶р̶о̶в̶а̶т̶ь̶ ̶в̶ ̶Т̶С̶Ж̶,̶ ̶ч̶т̶о̶б̶ы̶ ̶п̶о̶т̶о̶м̶ ̶н̶и̶ч̶е̶г̶о̶ ̶н̶е̶ ̶в̶з̶ы̶с̶к̶а̶л̶и̶. Инструкция.
✅ Могут ли дети быть членами ТСЖ. Практика судов.

📍 Про ОСС.
✅ Моя первая видеоинструкция как проводить ОСС в очно-заочной форме.
✅ Как обманывают жителей при проведении ОСС. Способы.
✅ Количество голосов по для установки шлагбаума.
✅ Повестка собрания для ОСС по капремонту при спецсчете. В ворде.
✅ Подделка протоколов общего собрания. Что делать.
✅ Незаконный отказ в выдаче реестра собственников. Опыт подписчика.
✅ Про ответсвенность за непредосталение в ГЖИ протокола ОСС.

📍 Для всех.
✅ Про обязательное участие в субботниках. И опрос.
✅ Как обжаловать в прокуратуру отсутствие ответа ГЖИ по жалобе.
✅ Критика сервисов по заполнению ГИС. И отзывы.
✅ Перевод помещений в нежилые по новым правилам.
✅ Страховка жилья. Что на самом деле изменилось.
✅ Как заставить УК сделать что-то оперативно. Вариант через через прокуратуру.

❓ #вопрос_ответ Про охрану, консьержей и тп.:
подписчики спросили по начисление платы за охрану. Собрала ещё популярные вопросы на эту тему, коротко ответы:
✅ принятие решений о дополнительных услугах ОТНОСИТСЯ к компетенции общего собрания,
✅ плату взимать лучше с метров,
✅ отдельный договор с собственниками требуется не всегда.

Подобробнее - в статье.

Для тверских подписчиков - обзор споров с участием ГЖИ в 2019 г.

Подготовила для одного подписчика из Твери и с его разрешения выкладываю для остальных.

Практика местами довольно стандартная, но есть и любопытные решения.

Например, если УК хочет прекратить управлять домом по истечении срока договора управления, то просто так ГЖИ изменения в реестр не внесет: надо самой УК организовать ОСС по выбору для жителей новой УК🧐

Ещё есть практика по начислению платы за КР на СОИ: по ОДПУ считать нельзя до принятия такого решения на общем собрании, а решения, принятые до августа 2018 года в отношении ком. услуг (тогда ещё "ОДН") - не подходят и ими руководствоваться нельзя. Такая позиция не во всех регионах.

📍 Просьба к подписчикам, которые обращаются за помощью к каким-либо юристам.
(моя боль, юристы поймут)

Если вы выбрали юриста, которому доверяете, и он подготовил документы, не меняйте там ничего самостоятельно без согласования с юристом.

Два свежих примера из практики:

1. Подготовила иск по оспариванию решений общего собрания. Отправила.

Заказчик скромно, не сообщая, поменял истцов, подал в суд, через какое-то время пишет, что судья хочет отказать, потому что истец ненадлежащий.

На вопрос «а зачем Вы их заменили? Я же указала тех, кого нужно, не просто так» - ответ: «мы не знали, что так нельзя, заменили, чтобы людям в суд не пришлось ходить». 👍

2. Попросили проверить договор управления, предложенный УК (о целесообразности такой проверки напишу отдельно).

Проверила, написала косяки, сообщила, что диагноз неутешительный, проще предложить УК готовый хороший договор, чем править старый.
Попросили нормальный договор, подготовила, отправила, распрощались.

Через неделю мне присылают тот же договор с правками от инициативных собственников с таким текстом «Вам нужно прокомментировать их (правки)».
Правок - более 60 (шестидесяти!), не считая технических.
Собственники испортили всё, что только можно – заменили сроки, установленные в законе, на свои собственные, придумали, что капремонт УК должна осуществлять по некому отдельному договору с ними, даже изменили состав платы за ЖКУ, изначально скопированный мной из Жилищного кодекса РФ.
И теперь предлагают написать им, почему договор в их редакции не соответствует закону и что именно их условия нарушают.🤷‍♀

Из этих историй у меня 2 вывода.
1. для себя – надо менять правила оказания услуг по консультированию.
2. для адекватных читателей:
🙏 пожалуйста, милые подписчики, если какой-то юрист Вам что-то подготовил, не исправляйте ничего в документах по своему усмотрению.
Лучше спросите у него, почему здесь так написано? А можно ли это изложить по-другому? А этот пункт обязателен? А если мы пропишем здесь другой срок, это будет противоречить закону? И т.д.

❓Хотите досрочно переизбрать действующий совет многоквартирного дома?
Прежде, чем проводить собрание, прочитайте эту статью.

Она должна помочь избежать ошибок. ☺️

Спойлер. Если переизбирать "просто так, потому что захотелось", суд может признать решение недействительным.