❇️ 3 ошибки при подаче заявления на внесение изменений в реестр лицензий.
Вновь выбранные управляющие организации (УО) часто сталкиваются с тем, что жилищная инспекция отказывается вносить изменения в реестр лицензий.
Например, встречалась с тем, что жилищная инспекция одной из причин отказа указывает на отсутствие документов, подтверждающих извещение собственников о результатах собрания. Однако этот документ не является ни обязательным приложением к проколу собрания, ни необходимым приложением к заявлению о внесении изменений в реестр лицензий. Но если Ваша УО планирует управлять домами на территории Московской области, то лучше приложите подтверждение того, что собственники ознакомлены с итогами голосования.
Также к протоколу о выборе управляющей компании и утверждении условий договора с ней не забудьте приложить проект самого договора управления, за условия которого голосуют собственники. Иногда забывают прикладывать даже это.
Почитав практику арбитражных судов, пришла к выводу, что одними из наиболее частых причин бывают такие:
Вновь выбранные управляющие организации (УО) часто сталкиваются с тем, что жилищная инспекция отказывается вносить изменения в реестр лицензий.
Например, встречалась с тем, что жилищная инспекция одной из причин отказа указывает на отсутствие документов, подтверждающих извещение собственников о результатах собрания. Однако этот документ не является ни обязательным приложением к проколу собрания, ни необходимым приложением к заявлению о внесении изменений в реестр лицензий. Но если Ваша УО планирует управлять домами на территории Московской области, то лучше приложите подтверждение того, что собственники ознакомлены с итогами голосования.
Также к протоколу о выборе управляющей компании и утверждении условий договора с ней не забудьте приложить проект самого договора управления, за условия которого голосуют собственники. Иногда забывают прикладывать даже это.
Почитав практику арбитражных судов, пришла к выводу, что одними из наиболее частых причин бывают такие:
❤1
📍 1. Договор управления подписан с собственниками, обладающими менее чем 50% голосов.
В соответствии с ч. 1 ст. 162 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ) договор управления заключается путем составления 1 документа, подписанного сторонами. При этом собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников, выступают одной стороной договора.
На практике чаше всего проблемы возникают, если УО не знает о том, что стороной договора управления выступают собственники, обладающие более чем 50% голосов, и подписывает договор с любыми одним-двумя собственниками, либо когда договор от имени собственников подписывает председатель совета дома.
В Санкт-Петербурге управляющая организация к заявлению о внесении изменений в реестр лицензий приложила договор, который был подписан только председателем совета дома. ГЖИ отказалась внести изменения в реестр лицензий, и суды ее поддержали: «документов, свидетельствующих о том, что указанное в договоре лицо действует от имени других собственников в соответствии с п. 3 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ (подписание договора председателем совета дома на основании доверенности) или является собственником, обладающим более чем 50% голосов, не представлено». Определением Верховного Суда РФ от 18.05.2018 N 307-ЭС18-5142 отказано в передаче этого дела N А56-6941/2017 для пересмотра.
❗️ Суды подчеркивают, что достаточное количество голосов «ЗА» выбор конкретной управляющей организации, утверждение условий договора управления на общем собрании не доказывает реализацию выбранного способа управления и выбора конкретной управляющей компании, поэтому необходимо подписать договор с собственниками, обладающими достаточным количеством голосов.
Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа постановлением от 12.10.2018 по делу N А33-32618/2017 также признал законным отказ ГЖИ: протокол был подписан на первый взгляд достаточным количеством собственников, однако часть из жителей подписала договор еще до даты принятия собранием решения о выборе управляющей организации и утверждения условий договора. ГЖИ и суды посчитали эти подписи ненадлежащими, и за их вычетом оценили количество подписавших как недостаточное, а договор – как незаключенный.
В соответствии с ч. 1 ст. 162 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ) договор управления заключается путем составления 1 документа, подписанного сторонами. При этом собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников, выступают одной стороной договора.
На практике чаше всего проблемы возникают, если УО не знает о том, что стороной договора управления выступают собственники, обладающие более чем 50% голосов, и подписывает договор с любыми одним-двумя собственниками, либо когда договор от имени собственников подписывает председатель совета дома.
В Санкт-Петербурге управляющая организация к заявлению о внесении изменений в реестр лицензий приложила договор, который был подписан только председателем совета дома. ГЖИ отказалась внести изменения в реестр лицензий, и суды ее поддержали: «документов, свидетельствующих о том, что указанное в договоре лицо действует от имени других собственников в соответствии с п. 3 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ (подписание договора председателем совета дома на основании доверенности) или является собственником, обладающим более чем 50% голосов, не представлено». Определением Верховного Суда РФ от 18.05.2018 N 307-ЭС18-5142 отказано в передаче этого дела N А56-6941/2017 для пересмотра.
❗️ Суды подчеркивают, что достаточное количество голосов «ЗА» выбор конкретной управляющей организации, утверждение условий договора управления на общем собрании не доказывает реализацию выбранного способа управления и выбора конкретной управляющей компании, поэтому необходимо подписать договор с собственниками, обладающими достаточным количеством голосов.
Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа постановлением от 12.10.2018 по делу N А33-32618/2017 также признал законным отказ ГЖИ: протокол был подписан на первый взгляд достаточным количеством собственников, однако часть из жителей подписала договор еще до даты принятия собранием решения о выборе управляющей организации и утверждения условий договора. ГЖИ и суды посчитали эти подписи ненадлежащими, и за их вычетом оценили количество подписавших как недостаточное, а договор – как незаключенный.
📍2. Отсутствие кворума на собрании, на котором решался вопрос о выборе управляющей организации.
По этой причине могут отказать, если в протоколе занижена общая площадь помещений, от которой считался кворум, а также если инспекция решит проверить бюллетени и вычтет из подсчета голосов письменные решения с какими-либо недостатками: не указан правоустанавливающий документ, дата подписания выходит за пределы сроков голосования и т.п.
Определением Верховного Суда РФ от 12.12.2018 N 301-КГ18-22346 отказано в передаче дела N А28-13598/2017 для пересмотра. Здесь суды также признали законным отказ ГЖИ во внесении изменений в реестр лицензий. УО направила туда заявление, приложив к нему протокол собрания. Инспекция в соответствии с Порядком N 938/пр проверила документы и установила, что решение принято 45,13% голосов собственников, то есть при отсутствии необходимого кворума. При подсчете голосов УО неверно указала площадь дома, учла бюллетени с недостатками.
По этой причине могут отказать, если в протоколе занижена общая площадь помещений, от которой считался кворум, а также если инспекция решит проверить бюллетени и вычтет из подсчета голосов письменные решения с какими-либо недостатками: не указан правоустанавливающий документ, дата подписания выходит за пределы сроков голосования и т.п.
Определением Верховного Суда РФ от 12.12.2018 N 301-КГ18-22346 отказано в передаче дела N А28-13598/2017 для пересмотра. Здесь суды также признали законным отказ ГЖИ во внесении изменений в реестр лицензий. УО направила туда заявление, приложив к нему протокол собрания. Инспекция в соответствии с Порядком N 938/пр проверила документы и установила, что решение принято 45,13% голосов собственников, то есть при отсутствии необходимого кворума. При подсчете голосов УО неверно указала площадь дома, учла бюллетени с недостатками.
📍 3. Несоответствие протокола общего собрания о выборе управляющей организации требованиям к оформлению протоколов.
Многие инициаторы собраний до сих пор не знают, что кроме требований Жилищного кодекса РФ к проведению общих собраний также существует Приказ Минстроя с требованиями к оформлению протоколов. Несоблюдение этих требований также может испортить любое решение собственников. Часто у протокола отсутсвуют обязательные приложения типа реестра собственников или их письменных решений.
Третий ААС по делу N А74-2594/2018 признал законными действия жилищной инспекции, отказавшей во внесении изменений в реестр: у протокола не было обязательных приложений. Кроме того, собрание было проведено сразу в заочной форме, а доказательств проведения перед ним очного собрания управляющая организация в инспекцию не представила.
Тринадцатый ААС по делу N А21-6369/2018 принял аналогичное решение, поддержав такую же позицию ГЖИ, хотя в этом деле нарушения были менее серьезные: во вводной части протокола не указаны реквизиты документа, подтверждающего право собственности инициатора собрания на помещение, в тексте протокола отсутствовала часть "Предложено", а в части "Слушали" не указаны ФИО выступающего, отсутствовала дата проставления подписей председателем, секретарем, комиссией по подсчету голосов. Из-за перечисленных недостатков суд посчитал, что такой протокол не мог быть использован для включения сведений об управляющей компании в реестр лицензий.
Будьте внимательны при оформлении результатов собрания.
Многие инициаторы собраний до сих пор не знают, что кроме требований Жилищного кодекса РФ к проведению общих собраний также существует Приказ Минстроя с требованиями к оформлению протоколов. Несоблюдение этих требований также может испортить любое решение собственников. Часто у протокола отсутсвуют обязательные приложения типа реестра собственников или их письменных решений.
Третий ААС по делу N А74-2594/2018 признал законными действия жилищной инспекции, отказавшей во внесении изменений в реестр: у протокола не было обязательных приложений. Кроме того, собрание было проведено сразу в заочной форме, а доказательств проведения перед ним очного собрания управляющая организация в инспекцию не представила.
Тринадцатый ААС по делу N А21-6369/2018 принял аналогичное решение, поддержав такую же позицию ГЖИ, хотя в этом деле нарушения были менее серьезные: во вводной части протокола не указаны реквизиты документа, подтверждающего право собственности инициатора собрания на помещение, в тексте протокола отсутствовала часть "Предложено", а в части "Слушали" не указаны ФИО выступающего, отсутствовала дата проставления подписей председателем, секретарем, комиссией по подсчету голосов. Из-за перечисленных недостатков суд посчитал, что такой протокол не мог быть использован для включения сведений об управляющей компании в реестр лицензий.
Будьте внимательны при оформлении результатов собрания.
👎 Лайфхак для должников перед ТСЖ.
1. Копите задолженность, скажем, тысяч 200.
До того, как приставы арестуют имущество, начинаете действовать.
2. Собираете себе в банду других, более мелких должников.
3. Проводите общее собрание, выбираете нового председателя. Себя.
4. Не хватает подписей? Подписываем бюллетени сами и потом их никому не показываем.
5. Готово. Можно простить долги. И новые иски к себе не подавать.
Если серьёзно, то так делать не надо.
С такой схемой в апреле столкнулось одно хорошее, моё знакомое ТСЖ в Новом Уренгое (которым даже ГЖИ очень довольно).
Собрание оппозиция провела крайне плохо:
- изменили повестку (было "выбор правления" изначально, по факту выбрали именно председателя и даже не из членов правления. И даже в бюллетене его ФИО не упоминалось вовсе).
- голосовали не только члены ТСЖ, но и собственники, в том числе те, которых не было физически в городе.
- нарушено почти каждое требование Минстроя к оформлению протокола (председателя и секретаря не было вообще, ни назначенных, ни выбранных).
Презабавный протокол, изумительное сочетание наглости и глупости.
Только председателю было совсем не смешно. Инициаторы собрания инициировали ещё кучу одновременных проверок разных контролирующих органов. Досталось даже детям, над которыми стебутся в школе, думая, что мама вор и ее выгнали с правления. 😔
📍 Что сделали мы за последние 4 дня:
1. Председатель провел заседание правления, на котором подтвердили его полномочия в качестве председателя (по уставу председателя выбирает правление).
2. Написали обращение в ГЖИ с просьбой обратиться в суд о признании протокола недействительным (вдруг не откажут).
3. Направили обращение в прокуратуру о проведении проверки по подделке протокола (если кому нужен пример - в личку @gkhwsem). Старались сформулировать так, чтобы было меньше возможности уклониться от проверки. Если прокуратура вынесет постановление о направлении материалов для решения вопроса об уголовном преследования, то шансы на возбуждение дела повышаются многократно.
4. Подготовили иск о признании решения собрания недействительным.
5. Проинструктировала председателя, как себя вести:
- самозванцу дела и документы не сдавать,
- переодически проверять ЕГРЮЛ, чтобы при необходимости оперативно отнести протокол заседания правления о выборе нормального председателя.
- объяснить жителям, что решение ничтожно само по себе, поэтому исполняться не будет,
- уведомить всех о том, что ТСЖ намерено на всякий случай подтвердить недействительность решения в суде и предложить желающим присоединиться к иску.
Не завидую я добросовестным председателям ТСЖ. Выкладываешься на всю, а тебе потом такие благодарности... 😔
1. Копите задолженность, скажем, тысяч 200.
До того, как приставы арестуют имущество, начинаете действовать.
2. Собираете себе в банду других, более мелких должников.
3. Проводите общее собрание, выбираете нового председателя. Себя.
4. Не хватает подписей? Подписываем бюллетени сами и потом их никому не показываем.
5. Готово. Можно простить долги. И новые иски к себе не подавать.
Если серьёзно, то так делать не надо.
С такой схемой в апреле столкнулось одно хорошее, моё знакомое ТСЖ в Новом Уренгое (которым даже ГЖИ очень довольно).
Собрание оппозиция провела крайне плохо:
- изменили повестку (было "выбор правления" изначально, по факту выбрали именно председателя и даже не из членов правления. И даже в бюллетене его ФИО не упоминалось вовсе).
- голосовали не только члены ТСЖ, но и собственники, в том числе те, которых не было физически в городе.
- нарушено почти каждое требование Минстроя к оформлению протокола (председателя и секретаря не было вообще, ни назначенных, ни выбранных).
Презабавный протокол, изумительное сочетание наглости и глупости.
Только председателю было совсем не смешно. Инициаторы собрания инициировали ещё кучу одновременных проверок разных контролирующих органов. Досталось даже детям, над которыми стебутся в школе, думая, что мама вор и ее выгнали с правления. 😔
📍 Что сделали мы за последние 4 дня:
1. Председатель провел заседание правления, на котором подтвердили его полномочия в качестве председателя (по уставу председателя выбирает правление).
2. Написали обращение в ГЖИ с просьбой обратиться в суд о признании протокола недействительным (вдруг не откажут).
3. Направили обращение в прокуратуру о проведении проверки по подделке протокола (если кому нужен пример - в личку @gkhwsem). Старались сформулировать так, чтобы было меньше возможности уклониться от проверки. Если прокуратура вынесет постановление о направлении материалов для решения вопроса об уголовном преследования, то шансы на возбуждение дела повышаются многократно.
4. Подготовили иск о признании решения собрания недействительным.
5. Проинструктировала председателя, как себя вести:
- самозванцу дела и документы не сдавать,
- переодически проверять ЕГРЮЛ, чтобы при необходимости оперативно отнести протокол заседания правления о выборе нормального председателя.
- объяснить жителям, что решение ничтожно само по себе, поэтому исполняться не будет,
- уведомить всех о том, что ТСЖ намерено на всякий случай подтвердить недействительность решения в суде и предложить желающим присоединиться к иску.
Не завидую я добросовестным председателям ТСЖ. Выкладываешься на всю, а тебе потом такие благодарности... 😔
👍1
🌼 НОВОСТИ ЖКХ 🌼
ничего интересного
✏️ Внесены изменения в ст. 17 ЖК РФ: с 1 октября в многоквартирных домах нельзя будет размещать гостиницы (Федеральный закон от 15.04.2019 N 59-ФЗ).
✏️ Минстрой России в письме от 10.03.2019 N 8125-ОО/06 разъяснил порядок принятия решения на общем собрании собственников, а именно написал про применение при подсчёте голосов "относительного большинства" (нельзя):
Недопустимо считать решение собрания принятым, если количество голосов участников распределилось среди трех вариантов ("за", "против" или "воздержался") таким образом, что максимальная доля голосов отдана варианту "за", но при этом количество голосов, требуемое для принятия решения, не набрано.
✏️ Изменены правила привлечения подрядчиков для проведения капремонта в многоквартирных домах
(Постановление Правительства РФ от 12.04.2019 N 437).
✏️ Немножко уточнены правила размещения денег на счетах для капремонта. Прописали, что доходы в виде %% от средств фонда капремонта зачисляются только на специальный счет, счет, счета регионального оператора, на которых осуществляется формирование фондов капремонта. Региональный оператор вправе открывать счет (счета) не только в российских кредитных организациях, но и территориальных органах Казначейства России либо финансовых органах субъектов РФ (Федеральный закон от 15.04.2019 N 60-ФЗ).
ничего интересного
✏️ Внесены изменения в ст. 17 ЖК РФ: с 1 октября в многоквартирных домах нельзя будет размещать гостиницы (Федеральный закон от 15.04.2019 N 59-ФЗ).
✏️ Минстрой России в письме от 10.03.2019 N 8125-ОО/06 разъяснил порядок принятия решения на общем собрании собственников, а именно написал про применение при подсчёте голосов "относительного большинства" (нельзя):
Недопустимо считать решение собрания принятым, если количество голосов участников распределилось среди трех вариантов ("за", "против" или "воздержался") таким образом, что максимальная доля голосов отдана варианту "за", но при этом количество голосов, требуемое для принятия решения, не набрано.
✏️ Изменены правила привлечения подрядчиков для проведения капремонта в многоквартирных домах
(Постановление Правительства РФ от 12.04.2019 N 437).
✏️ Немножко уточнены правила размещения денег на счетах для капремонта. Прописали, что доходы в виде %% от средств фонда капремонта зачисляются только на специальный счет, счет, счета регионального оператора, на которых осуществляется формирование фондов капремонта. Региональный оператор вправе открывать счет (счета) не только в российских кредитных организациях, но и территориальных органах Казначейства России либо финансовых органах субъектов РФ (Федеральный закон от 15.04.2019 N 60-ФЗ).
Рубрика #вопрос_ответ
❓ По уставу жилищного кооператива тариф устанавливает Правление из 5 человек. Законно ли это?
Кто устанавливает размер платы в кооперативе, написано
✔️ в ч. 8 ст. 156 Жилищного кодекса РФ:
Размер обязательных платежей и (или) взносов членов кооператива, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, определяется органами управления кооператива в соответствии с уставом кооператива.
✔️ и в п. 33 Правил содержания общего имущества (ПП 491):
Размер обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества, для собственников помещений, являющихся членами кооператива, а также размер платы за содержание жилого помещения для собственников помещений, не являющихся членами кооператива, определяются органами управления кооператива на основе утвержденной органами управления сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год.
❗️ То есть эти статьи говорят о том, что размер платы за содержание в кооперативе устанавливают его органы управления в соответсвии с Уставом.
Ст. 115 Жилищного кодекса РФ перечисляет, что относится к органам управления в кооперативе:
▶️ общее собрание членов жилищного кооператива;
▶️ конференция, если число участников общего собрания членов жилищного кооператива более 50 и это предусмотрено уставом;
▶️ правление жилищного кооператива и председатель правления жилищного кооператива.
Компетенцию органов управления кооператива Жилищный кодекс РФ практически не раскрывает, предоставляя такую возможность уставу организации (ч. 2 ст. 116, ч. 2 и 3 ст. 118 ЖК РФ).
✅ Таким образом, если в уставе написано, что размер платы за содержание утверждает правление, то это не противоречит Жилищному кодексу. В таком случае стоит проверить, кто по уставу утверждает смету.
✳️ Если бы вопрос был про ТСЖ, то ответ был бы другим.
Компетенция общего собрания членов ТСЖ прямо предусмотрена ст. 145 ЖК РФ, и там есть как утверждение сметы, так и определение размеров взносов.
✳️ Если в Уставе кооператива к полномочиям Общего собрания и полномочиям правления одновременно отнесно установление размера платы, то это будет незаконным (пример судебного решения).
P.S. Возмущение понимаю, но прямого несоответствия закону в Вашей ситуации из представленной информации не вижу, а также не нахожу ни 1 судебного решения в пользу такого ответа, который Вы бы хотели прочитать от меня.
❓ По уставу жилищного кооператива тариф устанавливает Правление из 5 человек. Законно ли это?
Кто устанавливает размер платы в кооперативе, написано
✔️ в ч. 8 ст. 156 Жилищного кодекса РФ:
Размер обязательных платежей и (или) взносов членов кооператива, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, определяется органами управления кооператива в соответствии с уставом кооператива.
✔️ и в п. 33 Правил содержания общего имущества (ПП 491):
Размер обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества, для собственников помещений, являющихся членами кооператива, а также размер платы за содержание жилого помещения для собственников помещений, не являющихся членами кооператива, определяются органами управления кооператива на основе утвержденной органами управления сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год.
❗️ То есть эти статьи говорят о том, что размер платы за содержание в кооперативе устанавливают его органы управления в соответсвии с Уставом.
Ст. 115 Жилищного кодекса РФ перечисляет, что относится к органам управления в кооперативе:
▶️ общее собрание членов жилищного кооператива;
▶️ конференция, если число участников общего собрания членов жилищного кооператива более 50 и это предусмотрено уставом;
▶️ правление жилищного кооператива и председатель правления жилищного кооператива.
Компетенцию органов управления кооператива Жилищный кодекс РФ практически не раскрывает, предоставляя такую возможность уставу организации (ч. 2 ст. 116, ч. 2 и 3 ст. 118 ЖК РФ).
✅ Таким образом, если в уставе написано, что размер платы за содержание утверждает правление, то это не противоречит Жилищному кодексу. В таком случае стоит проверить, кто по уставу утверждает смету.
✳️ Если бы вопрос был про ТСЖ, то ответ был бы другим.
Компетенция общего собрания членов ТСЖ прямо предусмотрена ст. 145 ЖК РФ, и там есть как утверждение сметы, так и определение размеров взносов.
✳️ Если в Уставе кооператива к полномочиям Общего собрания и полномочиям правления одновременно отнесно установление размера платы, то это будет незаконным (пример судебного решения).
P.S. Возмущение понимаю, но прямого несоответствия закону в Вашей ситуации из представленной информации не вижу, а также не нахожу ни 1 судебного решения в пользу такого ответа, который Вы бы хотели прочитать от меня.
❓ Может ли управляющая организация оспорить в суде решение общего собрания?
УК часто идут в суд, чтобы признать недействительными решения общего собрания (ОСС):
- о выборе другой УК,
- об утверждении размера платы за содержание без учета мнения компании.
Одни организации обжалуют решение руками недовольных собственников, другие идут в суд САМИ, от своего имени.
Суды по-разному относятся к последней инициативе.
3 позиции судов:
❌ Управляющая организация не имеет права оспаривать в суде решение ОСС, так как не является собственником помещения. А обжаловать решение в суде, по мнению судов, могут только собственники и ещё органы государственного и муниципального жилищного надзора (контроля).
✔ Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 января 2013 г. N ВАС-18454/12.
✔ Апелляционное определение Челябинского областного суда от 16 октября 2018 г. по делу N 11-13612/2018 (вообще шедевр, а не решение: суд написал, что права УК утвержденным экономически необоснованным размером платы не нарушаются, и обязанностей для УК решение собрания об утверждении этого размера не возникают 👍).
✔ Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 06.09.2018 N Ф09-4746/18 по делу N А60-59763/2017.
✔ Апелляционное определение Саратовского областного суда от 09.03.2016 по делу N 33-1567/2016.
✅ Если права управляющей организации нарушаются решением общего собрания, то она может обратиться в суд с иском о признании решения недействительным.
✔ Апелляционное определение Омского областного суда от 14 февраля 2018 г. по делу N 33-814/2018.
✔ Апелляционное определение Верховного суда Республики Башкортостан от 22 ноября 2017 г. по делу N 33-24270/2017.
✳ УК может просить в суде признать решение недействительным в силу его ничтожности (основания ничтожности перечислены в ст. 181.5 Гражданского кодекса РФ), но в силу его оспоримости (про которую можно прочитать ст. 181.4 Гражданского кодекса РФ).
✔ Обзор практики рассмотрения гражданских дел в апелляционном порядке за второй квартал 2018 года Оренбургского областного суда.
✔ Апелляционное определение Свердловского областного суда от 15.02.2017 по делу N 33-2841/2017.
✔ Апелляционное определение Новосибирского областного суда от 22.06.2017 по делу N 33-5913/2017.
Какое мнение преобладает у подписчиков канала?
Может ли управляющая организация обратиться в суд с просьбой признать решение собственников недействительным?
УК часто идут в суд, чтобы признать недействительными решения общего собрания (ОСС):
- о выборе другой УК,
- об утверждении размера платы за содержание без учета мнения компании.
Одни организации обжалуют решение руками недовольных собственников, другие идут в суд САМИ, от своего имени.
Суды по-разному относятся к последней инициативе.
3 позиции судов:
❌ Управляющая организация не имеет права оспаривать в суде решение ОСС, так как не является собственником помещения. А обжаловать решение в суде, по мнению судов, могут только собственники и ещё органы государственного и муниципального жилищного надзора (контроля).
✔ Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 января 2013 г. N ВАС-18454/12.
✔ Апелляционное определение Челябинского областного суда от 16 октября 2018 г. по делу N 11-13612/2018 (вообще шедевр, а не решение: суд написал, что права УК утвержденным экономически необоснованным размером платы не нарушаются, и обязанностей для УК решение собрания об утверждении этого размера не возникают 👍).
✔ Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 06.09.2018 N Ф09-4746/18 по делу N А60-59763/2017.
✔ Апелляционное определение Саратовского областного суда от 09.03.2016 по делу N 33-1567/2016.
✅ Если права управляющей организации нарушаются решением общего собрания, то она может обратиться в суд с иском о признании решения недействительным.
✔ Апелляционное определение Омского областного суда от 14 февраля 2018 г. по делу N 33-814/2018.
✔ Апелляционное определение Верховного суда Республики Башкортостан от 22 ноября 2017 г. по делу N 33-24270/2017.
✳ УК может просить в суде признать решение недействительным в силу его ничтожности (основания ничтожности перечислены в ст. 181.5 Гражданского кодекса РФ), но в силу его оспоримости (про которую можно прочитать ст. 181.4 Гражданского кодекса РФ).
✔ Обзор практики рассмотрения гражданских дел в апелляционном порядке за второй квартал 2018 года Оренбургского областного суда.
✔ Апелляционное определение Свердловского областного суда от 15.02.2017 по делу N 33-2841/2017.
✔ Апелляционное определение Новосибирского областного суда от 22.06.2017 по делу N 33-5913/2017.
Какое мнение преобладает у подписчиков канала?
Может ли управляющая организация обратиться в суд с просьбой признать решение собственников недействительным?
❓ Как обжаловать в прокуратуру отсутствие ответа ГЖИ по жалобе.
В чём проблема.
В областную прокуратуру приходит жалоба. На нее смотрят и видят, что она из какого-то района (города) области, там есть слова про ЖКХ и упоминается управляющая организация.
Работник аппарата областной по работе с обращениями глубоко не вчитывается в жалобу (их у него десятки и сотни), обращение перенаправит «вниз», в прокуратуру того города или района, где живёт заявитель.
В этой нижестоящей прокуратуре обращения читают более внимательно (их же надо разрешать по существу) и видят, что на самом деле обжалуется (без)действие жилищной инспекции, то есть органа уровня субъекта РФ.
За жилищной инспекцией субъекта надзирает профильная структура прокуратуры области (например, отдел в Управлении по надзору за исполнением федерального законодательства), а никак не нижестоящая прокуратура районного или городского уровня.
Поэтому в нижестоящей прокуратуре возникает когнитивный диссонанс, из которого она может выйти 3 путями:
- рассмотреть как-нибудь обращение и отписаться, что все хорошо, поддержав ГЖИ;
- рассмотреть обращение, проверив не ГЖИ, а управляющую организацию, попытавшись тем самым подуспокоить самого заявителя;
- запросить у ГЖИ материалы проверки, в случае выявления нарушений подготовить проект представления об их устранении и направить его обратно в областную для подписания и направления в ГЖИ.
Последний вариант наиболее неприятный, поэтому редко встречается: намекать прокуратуре субъекта о её ошибке нижестоящий прокурор в здравом уме не станет.
Что делать, если хотите, чтобы проверили именно ГЖИ?
✅ Надо обращение сформулировать таким образом, чтобы работникам аппарата прокуратуры субъекты сразу было понятно, что жалоба должна рассматриваться ТОЛЬКО самой прокуратурой субъекта.
Чего делать нельзя.
❌ Нельзя смешивать в обращении критику ГЖИ и управляющей организации. Иначе спустят вниз проверять УК или перенаправят в ГЖИ.
❌ Нельзя начинать обращение, переписывая в деталях всю историю общения с УК и ГЖИ ("я заметил, что второй день в подъезде не горит лампочка. Подождав еще три дня, я пошел в управляющую компанию. Директора не было на месте. Мне там сказали... "). До слов про ГЖИ просто не дочитают.
📍 Подписчик просил образец жалобы на нарушение сроков ГЖИ и неполучение мотивированного ответа (не путать с несогласием с ответом).
Выкладываю образец для ознакомления. Нет 100-процентной гарантии, что он сработает в Вашем случае, но при его составлении автор старался максимально учесть специфику хорошо знакомой внутренней работы прокуратуры субъекта.
P. S. Про обжалование бездействия ГЖИ в суде было 2 поста на канале: демотивирующий и вдохновляющий.
В чём проблема.
В областную прокуратуру приходит жалоба. На нее смотрят и видят, что она из какого-то района (города) области, там есть слова про ЖКХ и упоминается управляющая организация.
Работник аппарата областной по работе с обращениями глубоко не вчитывается в жалобу (их у него десятки и сотни), обращение перенаправит «вниз», в прокуратуру того города или района, где живёт заявитель.
В этой нижестоящей прокуратуре обращения читают более внимательно (их же надо разрешать по существу) и видят, что на самом деле обжалуется (без)действие жилищной инспекции, то есть органа уровня субъекта РФ.
За жилищной инспекцией субъекта надзирает профильная структура прокуратуры области (например, отдел в Управлении по надзору за исполнением федерального законодательства), а никак не нижестоящая прокуратура районного или городского уровня.
Поэтому в нижестоящей прокуратуре возникает когнитивный диссонанс, из которого она может выйти 3 путями:
- рассмотреть как-нибудь обращение и отписаться, что все хорошо, поддержав ГЖИ;
- рассмотреть обращение, проверив не ГЖИ, а управляющую организацию, попытавшись тем самым подуспокоить самого заявителя;
- запросить у ГЖИ материалы проверки, в случае выявления нарушений подготовить проект представления об их устранении и направить его обратно в областную для подписания и направления в ГЖИ.
Последний вариант наиболее неприятный, поэтому редко встречается: намекать прокуратуре субъекта о её ошибке нижестоящий прокурор в здравом уме не станет.
Что делать, если хотите, чтобы проверили именно ГЖИ?
✅ Надо обращение сформулировать таким образом, чтобы работникам аппарата прокуратуры субъекты сразу было понятно, что жалоба должна рассматриваться ТОЛЬКО самой прокуратурой субъекта.
Чего делать нельзя.
❌ Нельзя смешивать в обращении критику ГЖИ и управляющей организации. Иначе спустят вниз проверять УК или перенаправят в ГЖИ.
❌ Нельзя начинать обращение, переписывая в деталях всю историю общения с УК и ГЖИ ("я заметил, что второй день в подъезде не горит лампочка. Подождав еще три дня, я пошел в управляющую компанию. Директора не было на месте. Мне там сказали... "). До слов про ГЖИ просто не дочитают.
📍 Подписчик просил образец жалобы на нарушение сроков ГЖИ и неполучение мотивированного ответа (не путать с несогласием с ответом).
Выкладываю образец для ознакомления. Нет 100-процентной гарантии, что он сработает в Вашем случае, но при его составлении автор старался максимально учесть специфику хорошо знакомой внутренней работы прокуратуры субъекта.
P. S. Про обжалование бездействия ГЖИ в суде было 2 поста на канале: демотивирующий и вдохновляющий.
👏1
#вопрос_ответ
❓ Правомерно ли выбирать правление ТСЖ одновременно с его созданием? Часто на собрании голосуют за всё вместе, но Вы в чате писали, что есть отрицательная судебная практика. Каких регионов это касается?
✅ Про создание ТСЖ написано в ст. 136 Жилищного кодекса.
🏢🏢 Когда создают 1 ТСЖ на несколько домов, всё понятно: в статье прямо написано, что ОСС выбирает и правление.
🏢 Про ТСЖ на 1 дом ничего в части выбора правления в статье не содержится.
И тут некоторые суды проводят такую логическую цепочку:
✔️ Компетенция собрания собственников и собрания членов ТСЖ - разные вещи, предусмотрены разными статьями (44 и 145 соответственно).
✔️ Собрание собственников не может решать вопросы, отнесенные к компетенции собрания членов.
✔️ Выбор правления - компетенция собрания членов ТСЖ.
☑️ Поэтому собственники (а они юридически ещё не члены ТСЖ, которого нет) решать этот вопрос не могут.
✔️ Более того, правление выбирается из членов ТСЖ.
ТСЖ ещё не создано, членов в нем нет, выбирать "не-членов" в правление неправильно.
🤔 С одной стороны, логично, с другой, непонятно, что мешает применить аналогию с многодомным ТСЖ, с третьей стороны, выбор правления не спасёт от необходимости проведения собрания членов в ТСЖ, когда его зарегистрирует налоговая. Там ещё куча нерешенных вопросов: смета, размер платы, ревизионная комиссия, утверждение внутренних документов товарищества, вознаграждение правлению и т.д.
Если собрание членов ТСЖ всё равно проводить, то почему бы выбрать правление на нём, чтоб никто не придрался, как эти суды:
❌ Санкт-Петербургский городской суд - старое определение от 20 марта 2013 г. N 33-3027/2013
❌ Новосибирский областной суд - апелляционное определение от 3 октября 2017 г. по делу N 33-9586/2017
❌ Ещё видела решение в Московской области, г. Королёв, но я про него ничего цензурного сказать не могу.
P. S. Если точно уверены, что никто не пойдёт оспаривать решение собрания или местные суды хорошо пропускают аналогичные решения, не придираясь, то можно попробовать включить в повестку. Я сама так делала, пока Новосибирское решение не увидела.
❓ Правомерно ли выбирать правление ТСЖ одновременно с его созданием? Часто на собрании голосуют за всё вместе, но Вы в чате писали, что есть отрицательная судебная практика. Каких регионов это касается?
✅ Про создание ТСЖ написано в ст. 136 Жилищного кодекса.
🏢🏢 Когда создают 1 ТСЖ на несколько домов, всё понятно: в статье прямо написано, что ОСС выбирает и правление.
🏢 Про ТСЖ на 1 дом ничего в части выбора правления в статье не содержится.
И тут некоторые суды проводят такую логическую цепочку:
✔️ Компетенция собрания собственников и собрания членов ТСЖ - разные вещи, предусмотрены разными статьями (44 и 145 соответственно).
✔️ Собрание собственников не может решать вопросы, отнесенные к компетенции собрания членов.
✔️ Выбор правления - компетенция собрания членов ТСЖ.
☑️ Поэтому собственники (а они юридически ещё не члены ТСЖ, которого нет) решать этот вопрос не могут.
✔️ Более того, правление выбирается из членов ТСЖ.
ТСЖ ещё не создано, членов в нем нет, выбирать "не-членов" в правление неправильно.
🤔 С одной стороны, логично, с другой, непонятно, что мешает применить аналогию с многодомным ТСЖ, с третьей стороны, выбор правления не спасёт от необходимости проведения собрания членов в ТСЖ, когда его зарегистрирует налоговая. Там ещё куча нерешенных вопросов: смета, размер платы, ревизионная комиссия, утверждение внутренних документов товарищества, вознаграждение правлению и т.д.
Если собрание членов ТСЖ всё равно проводить, то почему бы выбрать правление на нём, чтоб никто не придрался, как эти суды:
❌ Санкт-Петербургский городской суд - старое определение от 20 марта 2013 г. N 33-3027/2013
❌ Новосибирский областной суд - апелляционное определение от 3 октября 2017 г. по делу N 33-9586/2017
❌ Ещё видела решение в Московской области, г. Королёв, но я про него ничего цензурного сказать не могу.
P. S. Если точно уверены, что никто не пойдёт оспаривать решение собрания или местные суды хорошо пропускают аналогичные решения, не придираясь, то можно попробовать включить в повестку. Я сама так делала, пока Новосибирское решение не увидела.
✅ 10 способов проверить управляющую компанию и оценить ее работу.
Вы решили выбрать новую управляющую организацию, но не знаете, какую выбрать? Все уверяют, что они самые лучшие. Уделите немного времени сейчас, чтобы проверить, так ли это.
✅ 1. Открываем сайт жилищной инспекции региона, находим там реестр лицензий. В реестре смотрите, сколько и какие дома находятся под управлением выбранной организации. Возможно, в тех домах живут знакомые, которые расскажут, как УК работает в действительности. Еще иногда инспекции составляют рейтинг УК. Вот здесь можно посмотреть рейтинг УК Московской области.
✅ 2. Поищите через поисковик отзывы о работе организации. Однако имейте ввиду, что если компания работает нормально, то хорошие отзывы людям писать обычно некогда. А вот плохие отзывы жители писать любят. Не стоит забывать, что даже в домах под управлением самой хорошей УК найдется кто-то недовольный ее работой, например, должники за ЖКУ. Также плохие отзывы могут написать конкуренты компании.
✅ 3. Более объективная картина получится, если Вы зайдете в Банк решений арбитражных судов (https://ras.arbitr.ru), напишите ИНН или ОГРН компании слева в строку «Участник дела», и нажмите «Найти». Сайт выдаст решения с участием организации. Обычно попадаются дела, где она обжаловала предписания контролирующих органов. Там можно увидеть сами нарушения, узнать, обоснованы ли они и почему компания с ними не согласна. Возможно, при управлении домом такой УК вы столкнетесь с такими же нарушениями. Уже на этом этапе своего исследования вы сможете примерно представить, быстро ли компания устраняет недостатки или затягивает этот процесс.
Иногда в картотеке встречаются споры с ресурсоснабжащими организациями или подрядчиками о взыскании задолженности. Из них можно узнать о платежной дисциплине компании.
✅ 4. На сайте налоговой службы можно получить выписку из ЕГРЮЛ на компанию. Из нее Вы узнаете, как давно компании была зарегистрирована, место ее регистрации, руководителя, учредителя (компании могут быть разные, но с одним учредителем, поэтому работают они примерно одинаково).
✅ 5. На сайте службы судебных приставов можно проверить, много ли в отношении организации возбуждено исполнительных производств.
✅ 6. У любой управляющей компании есть обязанность раскрывать информацию о своей работе. Для этого компании создают свои сайты, заполняют сведения на сайте РеформаЖКХ или ГИС ЖКХ. Поищите УК на обоих сайтах, посмотрите, какая информация заполнена и какой она свежести. Посмотрите о проверках ГЖИ и их результатах, о привлечении к административной ответственности.
✅ 7. На сайтах, где УК раскрывает информацию, посмотрите ее отчеты о выполнении договора управления: реально ли по ним оценить работу компании или всё очень непрозрачно. Про отчет компании будет отдельный пост.
✅ 8. Иногда компании создают свои группы в соцсетях, мессенджерах. В них можно увидеть, как компания реагирует на обратную связь от жильцов – решает проблему, игнорирует ее или просто стирает отрицательные отзывы.
✅ 9. На сайте компании надо найти договор управления (если он выложен), оценить его условия, стоимость услуг. В хорошем договоре будет подробно прописан порядок взаимодействия совета МКД с УК, порядок контроля за ее работой. Одна из наиболее очевидных форм контроля над УК - это её отчет. Форма такого отчёта может быть предусмотрена в договоре в качестве приложения. Чем она подробнее, тем лучше.
✅ 10. Не забудьте просто вбить в поисковики название управляющей компании и город. Возможно, о ней писали СМИ, другие интернет-ресурсы, или есть записи о проверках на сайтах контролирующих органов и органов прокуратуры.
Выполнив эти 10 шагов, вы составите для себя более-менее объективную оценку работы УК и сможете выбрать наиболее подходящий вариант для управления домом, опираясь не только лишь на обещания самой организации.
Вы решили выбрать новую управляющую организацию, но не знаете, какую выбрать? Все уверяют, что они самые лучшие. Уделите немного времени сейчас, чтобы проверить, так ли это.
✅ 1. Открываем сайт жилищной инспекции региона, находим там реестр лицензий. В реестре смотрите, сколько и какие дома находятся под управлением выбранной организации. Возможно, в тех домах живут знакомые, которые расскажут, как УК работает в действительности. Еще иногда инспекции составляют рейтинг УК. Вот здесь можно посмотреть рейтинг УК Московской области.
✅ 2. Поищите через поисковик отзывы о работе организации. Однако имейте ввиду, что если компания работает нормально, то хорошие отзывы людям писать обычно некогда. А вот плохие отзывы жители писать любят. Не стоит забывать, что даже в домах под управлением самой хорошей УК найдется кто-то недовольный ее работой, например, должники за ЖКУ. Также плохие отзывы могут написать конкуренты компании.
✅ 3. Более объективная картина получится, если Вы зайдете в Банк решений арбитражных судов (https://ras.arbitr.ru), напишите ИНН или ОГРН компании слева в строку «Участник дела», и нажмите «Найти». Сайт выдаст решения с участием организации. Обычно попадаются дела, где она обжаловала предписания контролирующих органов. Там можно увидеть сами нарушения, узнать, обоснованы ли они и почему компания с ними не согласна. Возможно, при управлении домом такой УК вы столкнетесь с такими же нарушениями. Уже на этом этапе своего исследования вы сможете примерно представить, быстро ли компания устраняет недостатки или затягивает этот процесс.
Иногда в картотеке встречаются споры с ресурсоснабжащими организациями или подрядчиками о взыскании задолженности. Из них можно узнать о платежной дисциплине компании.
✅ 4. На сайте налоговой службы можно получить выписку из ЕГРЮЛ на компанию. Из нее Вы узнаете, как давно компании была зарегистрирована, место ее регистрации, руководителя, учредителя (компании могут быть разные, но с одним учредителем, поэтому работают они примерно одинаково).
✅ 5. На сайте службы судебных приставов можно проверить, много ли в отношении организации возбуждено исполнительных производств.
✅ 6. У любой управляющей компании есть обязанность раскрывать информацию о своей работе. Для этого компании создают свои сайты, заполняют сведения на сайте РеформаЖКХ или ГИС ЖКХ. Поищите УК на обоих сайтах, посмотрите, какая информация заполнена и какой она свежести. Посмотрите о проверках ГЖИ и их результатах, о привлечении к административной ответственности.
✅ 7. На сайтах, где УК раскрывает информацию, посмотрите ее отчеты о выполнении договора управления: реально ли по ним оценить работу компании или всё очень непрозрачно. Про отчет компании будет отдельный пост.
✅ 8. Иногда компании создают свои группы в соцсетях, мессенджерах. В них можно увидеть, как компания реагирует на обратную связь от жильцов – решает проблему, игнорирует ее или просто стирает отрицательные отзывы.
✅ 9. На сайте компании надо найти договор управления (если он выложен), оценить его условия, стоимость услуг. В хорошем договоре будет подробно прописан порядок взаимодействия совета МКД с УК, порядок контроля за ее работой. Одна из наиболее очевидных форм контроля над УК - это её отчет. Форма такого отчёта может быть предусмотрена в договоре в качестве приложения. Чем она подробнее, тем лучше.
✅ 10. Не забудьте просто вбить в поисковики название управляющей компании и город. Возможно, о ней писали СМИ, другие интернет-ресурсы, или есть записи о проверках на сайтах контролирующих органов и органов прокуратуры.
Выполнив эти 10 шагов, вы составите для себя более-менее объективную оценку работы УК и сможете выбрать наиболее подходящий вариант для управления домом, опираясь не только лишь на обещания самой организации.
👍2🥰1
❓ Как заставить УК сделать что-то оперативно?
#вопрос_ответ
Подписчик обратился с вопросом, как стимулировать УК быстрее удовлетворить его заявление и выполнить работы, от которых она вроде как и не отказывается, но нужный работник в отпуске, а поэтому ждать ещё долго.
😕 Очевидная проблема в том, что жалобы в контролирующие органы рассматриваются по общему правилу 30 дней, это ещё дольше, чем их рассматривает сама управляющая организация.
Не могу сказать за ГЖИ, но по своей прошлой работе в прокуратуре немного сориентировать попробую.
✏️ Требуется соблюдение следующих условий:
✔️ добросовестный сотрудник по надзору за сферой ЖКХ в хорошем настроении - 1 шт.
✔️ он занят, но прямо сейчас ничего у него не горит (сроки, задания, проверки, другие жалобы, суды)
✔️ у него сейчас приемный день и приемные часы, и до его обеда (и конца рабочего дня в самой УК) осталось больше, чем 15 минут. График приёма узнать заранее по телефону.
✔️ Вы не зарекомендовали себя в прокуратуре как скандальный навсёжалобщик.
✔️ Проблема, которую требуется решить срочно, при ее не разрешении угрожает безопасности людей, например, балкон/козырек почти упал, но еще немного висит.
📌 Если все эти условия выполнены, то надо прийти на прием, кратко изложить ситуацию, ярко нарисовать кровавые последствия, скромно предложить позвонить в УК и решить эту проблему без написания письменной жалобы в прокуратуру.
😔 В чем недостатки способа:
➖ Трудно поймать момент, когда все необходимые условия будут действовать одновременно. Особенно важно поймать именно того работника, который занимается ЖКХ. Работнику с другим надзором будет все равно: он не разбирается в ЖКХ, он не знаком с УК, чтобы решать вопросы по звонку, его не будут ругать за катастрофы в сфере ЖКХ в городе, потому что он за это не отвечает.
➖ Прокуратура не занимается подменой контролирующих органов (ГЖИ), о чём, скорее всего, и заявит.
➖ Прокуратура работает по инструкции, рассматривая обращения в письменной форме или поданные на личном приеме в длительные, с т.з. жителей, сроки.
➖ Бывают УК, которые не очень активно реагируют на неформальные претензии и запросы прокуратуры, соблюдают формализм, обжалуют результаты всех проверок, в общем, не относятся к тем выдрессированным УК, которые готовы выполнять поручения прокуратуры вне официальных проверок. Здесь придётся оставить письменную жалобу в надежде, что её не перенаправят в ГЖИ.
📌 Какие еще варианты.
✅ Придти на прием к руководителю прокуратуры (районному прокурору, прокурору города), ну или хотя бы заместителю, у которого в подчинении работник по надзору в сфере ЖКХ. Если руководитель хороший человек, то, скорее всего, поможет. Если не отреагирует, а потом что-то случится с ущербом для жизни/здоровья людей, - с него спустят три шкуры.
✅ Позвонить в приемную (канцелярию) прокуратуры, узнать номер работника по надзору за ЖКХ, позвонить ему, попросить помочь, сказать, что понимаете объем работы и письменную жалобу писать лишний раз не хочется, поэтому просите помочь немного не по инструкции, но это будет эффективнее и предотвратит угрозу жизни людей.
Смысл всего этого – мотивировать прокуратуру тем, что возможные неблагоприятные последствия в виде ущерба людям или потенциальная возможность рассмотрения письменной жалобы (пусть даже путем ее перенаправления) гораздо время(нерво)затратнее и неприятнее, чем оперативное неформальное решение вопроса по звонку директору УК.
Шансов, что способ сработает, немного, но при определенных условиях, возможно, всё получится. На своей работе я иногда так помогала жителям, но работало это только с адекватными контактными управляющими компаниями.
#вопрос_ответ
Подписчик обратился с вопросом, как стимулировать УК быстрее удовлетворить его заявление и выполнить работы, от которых она вроде как и не отказывается, но нужный работник в отпуске, а поэтому ждать ещё долго.
😕 Очевидная проблема в том, что жалобы в контролирующие органы рассматриваются по общему правилу 30 дней, это ещё дольше, чем их рассматривает сама управляющая организация.
Не могу сказать за ГЖИ, но по своей прошлой работе в прокуратуре немного сориентировать попробую.
✏️ Требуется соблюдение следующих условий:
✔️ добросовестный сотрудник по надзору за сферой ЖКХ в хорошем настроении - 1 шт.
✔️ он занят, но прямо сейчас ничего у него не горит (сроки, задания, проверки, другие жалобы, суды)
✔️ у него сейчас приемный день и приемные часы, и до его обеда (и конца рабочего дня в самой УК) осталось больше, чем 15 минут. График приёма узнать заранее по телефону.
✔️ Вы не зарекомендовали себя в прокуратуре как скандальный навсёжалобщик.
✔️ Проблема, которую требуется решить срочно, при ее не разрешении угрожает безопасности людей, например, балкон/козырек почти упал, но еще немного висит.
📌 Если все эти условия выполнены, то надо прийти на прием, кратко изложить ситуацию, ярко нарисовать кровавые последствия, скромно предложить позвонить в УК и решить эту проблему без написания письменной жалобы в прокуратуру.
😔 В чем недостатки способа:
➖ Трудно поймать момент, когда все необходимые условия будут действовать одновременно. Особенно важно поймать именно того работника, который занимается ЖКХ. Работнику с другим надзором будет все равно: он не разбирается в ЖКХ, он не знаком с УК, чтобы решать вопросы по звонку, его не будут ругать за катастрофы в сфере ЖКХ в городе, потому что он за это не отвечает.
➖ Прокуратура не занимается подменой контролирующих органов (ГЖИ), о чём, скорее всего, и заявит.
➖ Прокуратура работает по инструкции, рассматривая обращения в письменной форме или поданные на личном приеме в длительные, с т.з. жителей, сроки.
➖ Бывают УК, которые не очень активно реагируют на неформальные претензии и запросы прокуратуры, соблюдают формализм, обжалуют результаты всех проверок, в общем, не относятся к тем выдрессированным УК, которые готовы выполнять поручения прокуратуры вне официальных проверок. Здесь придётся оставить письменную жалобу в надежде, что её не перенаправят в ГЖИ.
📌 Какие еще варианты.
✅ Придти на прием к руководителю прокуратуры (районному прокурору, прокурору города), ну или хотя бы заместителю, у которого в подчинении работник по надзору в сфере ЖКХ. Если руководитель хороший человек, то, скорее всего, поможет. Если не отреагирует, а потом что-то случится с ущербом для жизни/здоровья людей, - с него спустят три шкуры.
✅ Позвонить в приемную (канцелярию) прокуратуры, узнать номер работника по надзору за ЖКХ, позвонить ему, попросить помочь, сказать, что понимаете объем работы и письменную жалобу писать лишний раз не хочется, поэтому просите помочь немного не по инструкции, но это будет эффективнее и предотвратит угрозу жизни людей.
Смысл всего этого – мотивировать прокуратуру тем, что возможные неблагоприятные последствия в виде ущерба людям или потенциальная возможность рассмотрения письменной жалобы (пусть даже путем ее перенаправления) гораздо время(нерво)затратнее и неприятнее, чем оперативное неформальное решение вопроса по звонку директору УК.
Шансов, что способ сработает, немного, но при определенных условиях, возможно, всё получится. На своей работе я иногда так помогала жителям, но работало это только с адекватными контактными управляющими компаниями.
❤1👍1🤔1
❗️ Для УО и ТСЖ. Почему не стоит доверять заполнение ГИС ЖКХ первой попавшейся в интернете конторе.
Разные организации в интернете предлагают свои услуги по заполнению ГИС ЖКХ, пользуясь тем, что некоторые УО, а особенно ТСЖ с пожилыми председателями, не могут справиться самостоятельно с этой системой.
Здесь надо внимательно читать договор.
❗️ Компании большими буквами на сайте обещают, что вернут штраф, если он вдруг будет назначен за нарушения в заполнении ГИС. Однако в договоре об этом написано чуть меньше, чем ни слова. Штраф за вас никто не оплатит. Если нет разницы в результате (то есть все равно оплачивать штраф самим), то зачем дополнительно платить какой-то конторе, которая сначала вводит в заблуждение, а потом плохо выполняет работу?
❗️ Вам настойчиво предлагают заключить договор сразу на год (другое длительное время) и (или) требуют предоплату намного вперёд. Пока разберётесь, что услуга некачественная и Вам не нужна, потеряете деньги.
❗️ Приёмка работ не очень удобная с точки зрения оценки качества работ.
Например, условие сформулировано так:
В случае неполучения исполнителем от заказчика мотивированной претензии в течение семи рабочих дней с момента окончания каждого календарного месяца, услуги исполнителя считаются выполненными полностью и надлежащим образом. При этом заказчик претензий по объему, качеству и срокам оказания услуг не имеет. (дело А26-873/2018).
Если вы в состоянии оценить полноту заполнения ГИС и мотивированно написать, где нашли косяки, может быть, Вам и заполнять самим будет проще и дешевле?
❗️ Общая подсудность (по месту нахождения ответчика) заменена на договорную по месту нахождения заполнителя. Если окажетесь в ответчиках, то дело будет рассматриваться далеко от вас.
❗️ Особенно бойтесь публичных оферт, которые заполнители могут менять по своему усмотрению когда им удобно, не уведомляя вас, например, в оферте прописан пункт, что «компания оставляет за собой право внести любые изменения в оферту без уведомления».
📍 Не призываю отказываться от услуг сторонних компаний. Просто прошу ответственнее подходить к их выбору и оценке договора, прикинуть, не дешевле ли будет доплачивать своему сотруднику и депремировать его за нарушения в случае штрафа.
̶У̶в̶а̶ж̶а̶е̶м̶о̶е̶ ̶ ООО НИЦ "Системы управления". Не забудьте разослать эту статью своим клиентам, которым заполняете ГИС, как это сделали с моим постом про 10 формальных способов проверить УК, "процитировав" её в своей электронной рассылке и "забыв" указать источник.
P. S. Ниже скрины отзывов о другой распиаренной в сети компании по заполнению ГИС.
Разные организации в интернете предлагают свои услуги по заполнению ГИС ЖКХ, пользуясь тем, что некоторые УО, а особенно ТСЖ с пожилыми председателями, не могут справиться самостоятельно с этой системой.
Здесь надо внимательно читать договор.
❗️ Компании большими буквами на сайте обещают, что вернут штраф, если он вдруг будет назначен за нарушения в заполнении ГИС. Однако в договоре об этом написано чуть меньше, чем ни слова. Штраф за вас никто не оплатит. Если нет разницы в результате (то есть все равно оплачивать штраф самим), то зачем дополнительно платить какой-то конторе, которая сначала вводит в заблуждение, а потом плохо выполняет работу?
❗️ Вам настойчиво предлагают заключить договор сразу на год (другое длительное время) и (или) требуют предоплату намного вперёд. Пока разберётесь, что услуга некачественная и Вам не нужна, потеряете деньги.
❗️ Приёмка работ не очень удобная с точки зрения оценки качества работ.
Например, условие сформулировано так:
В случае неполучения исполнителем от заказчика мотивированной претензии в течение семи рабочих дней с момента окончания каждого календарного месяца, услуги исполнителя считаются выполненными полностью и надлежащим образом. При этом заказчик претензий по объему, качеству и срокам оказания услуг не имеет. (дело А26-873/2018).
Если вы в состоянии оценить полноту заполнения ГИС и мотивированно написать, где нашли косяки, может быть, Вам и заполнять самим будет проще и дешевле?
❗️ Общая подсудность (по месту нахождения ответчика) заменена на договорную по месту нахождения заполнителя. Если окажетесь в ответчиках, то дело будет рассматриваться далеко от вас.
❗️ Особенно бойтесь публичных оферт, которые заполнители могут менять по своему усмотрению когда им удобно, не уведомляя вас, например, в оферте прописан пункт, что «компания оставляет за собой право внести любые изменения в оферту без уведомления».
📍 Не призываю отказываться от услуг сторонних компаний. Просто прошу ответственнее подходить к их выбору и оценке договора, прикинуть, не дешевле ли будет доплачивать своему сотруднику и депремировать его за нарушения в случае штрафа.
̶У̶в̶а̶ж̶а̶е̶м̶о̶е̶ ̶ ООО НИЦ "Системы управления". Не забудьте разослать эту статью своим клиентам, которым заполняете ГИС, как это сделали с моим постом про 10 формальных способов проверить УК, "процитировав" её в своей электронной рассылке и "забыв" указать источник.
P. S. Ниже скрины отзывов о другой распиаренной в сети компании по заполнению ГИС.
➕ Дополнение к последнему посту от активного подписчика канала и автора статьи про персональные данные.
✅ В дополнение к посту про ГИС ЖКХ, можно так же отметить о том, что в договоре неплохо бы было описывать ответственность за соблюдение требований по защите ПДн.
Возникает ситуация, когда по поручению оператора (УК, ТСЖ и т.д.) сторонняя контора начинает обрабатывать ПДн собственников, при этом два момента:
1. Ответственность за то, как это делается, защищается, продолжает лежать на операторе.
2. Зачастую, такие конторы не защищают ПДн собственников и накапливаются их в огромном количестве, рано или поздно или они их продадут или у них их сольют.
Для ведения ГИС требуется ключ шифрования должностного лица. Как он передаётся и какие юридические основания для его передачи другому лицу, не понятно. А если ключ находится не у владельца, это компрометация и откат всех действий, совершенных с использованием данного ключа.
📍 Так что от таких договоров надо держаться дальше, тем более всё автоматизированно. Мы выгружаем все данные, в тч переписку, счётчики и обращения из программы)) её рекламировать не буду))
✅ В дополнение к посту про ГИС ЖКХ, можно так же отметить о том, что в договоре неплохо бы было описывать ответственность за соблюдение требований по защите ПДн.
Возникает ситуация, когда по поручению оператора (УК, ТСЖ и т.д.) сторонняя контора начинает обрабатывать ПДн собственников, при этом два момента:
1. Ответственность за то, как это делается, защищается, продолжает лежать на операторе.
2. Зачастую, такие конторы не защищают ПДн собственников и накапливаются их в огромном количестве, рано или поздно или они их продадут или у них их сольют.
Для ведения ГИС требуется ключ шифрования должностного лица. Как он передаётся и какие юридические основания для его передачи другому лицу, не понятно. А если ключ находится не у владельца, это компрометация и откат всех действий, совершенных с использованием данного ключа.
📍 Так что от таких договоров надо держаться дальше, тем более всё автоматизированно. Мы выгружаем все данные, в тч переписку, счётчики и обращения из программы)) её рекламировать не буду))
История подписчика про получение реестра собственников от УК закончилась благополучно для собственника.
Напомню, в посте про реестр была история подписчика, которому компания отказала в выдаче реестра для проведения собрания, требуя от него не предусмотренные законом документы.
Сегодня подписчик прислал
апелляционное определение Московского областного суда по делу №33-10185/19, который отменил решение Реутовского городского суда.
Тот, напомню, признал законным отказ управляющей организации предоставить инициатору собрания реестр собственников в порядке ст. 45 ЖК РФ.
Суд 1 инстанции считал правомерным требование УК к инициатору о необходимости предоставления выписки из ЕГРН для получения реестра собственников.
📍 Областной суд указал следующее:
✔️ отсутствие реестра у инициатора препятствует надлежащему уведомлению о собрании собственников.
✔️ ЖК РФ не предусматривает органичений для собственников, обращающихся за реестром.
✔️ В обращении достаточно указать, что он запрашивает реестр в целях созыва и организации общего собрания.
Сохраняйте реквизиты решения те, кому это может пригодиться. Спасибо подписчику за положительный опыт.
Напомню, в посте про реестр была история подписчика, которому компания отказала в выдаче реестра для проведения собрания, требуя от него не предусмотренные законом документы.
Сегодня подписчик прислал
апелляционное определение Московского областного суда по делу №33-10185/19, который отменил решение Реутовского городского суда.
Тот, напомню, признал законным отказ управляющей организации предоставить инициатору собрания реестр собственников в порядке ст. 45 ЖК РФ.
Суд 1 инстанции считал правомерным требование УК к инициатору о необходимости предоставления выписки из ЕГРН для получения реестра собственников.
📍 Областной суд указал следующее:
✔️ отсутствие реестра у инициатора препятствует надлежащему уведомлению о собрании собственников.
✔️ ЖК РФ не предусматривает органичений для собственников, обращающихся за реестром.
✔️ В обращении достаточно указать, что он запрашивает реестр в целях созыва и организации общего собрания.
Сохраняйте реквизиты решения те, кому это может пригодиться. Спасибо подписчику за положительный опыт.
Telegram
ЖКХ
#вопрос_ответ
❓ По статье 45 ЖК РФ, УО обязана вести реестр собственников. Собственник может запросить реестр. Есть ли необходимость предоставлять какие-то документы к заявлению? Копию паспорта, свежую выписку ЕГРН или копию старого свидетельства СоС?
…
❓ По статье 45 ЖК РФ, УО обязана вести реестр собственников. Собственник может запросить реестр. Есть ли необходимость предоставлять какие-то документы к заявлению? Копию паспорта, свежую выписку ЕГРН или копию старого свидетельства СоС?
…
📰 Проанонсирую несколько моих статей, написанных специально для одного сервиса, возможно, что-то заинтересует.
📍 Всё, что я могу сказать про закон с новыми требованиями к порядку перевода помещений в нежилые.
🤷♀ А то можно было подумать, что ранее проведение ОСС не требовалось (требовалось почти всегда - для согласия на уменьшение общего имущества, см старый пост на канале, кстати, последнее упомянутое в нем решение отменили).
📍Обещанная статья про отчёт управляющей организации. Читать тем, кто ничего про него не знает. Кто знает немного, тот скорее всего, знает всё и ничего нового не прочтёт.
📍 Обобщение практики по возвращению неизрасходованных денег из старой управляющей организации во вновь избранную. Суды как всегда... 👍👎 то так, то эдак 🤦♀
📍 Всё, что я могу сказать про закон с новыми требованиями к порядку перевода помещений в нежилые.
🤷♀ А то можно было подумать, что ранее проведение ОСС не требовалось (требовалось почти всегда - для согласия на уменьшение общего имущества, см старый пост на канале, кстати, последнее упомянутое в нем решение отменили).
📍Обещанная статья про отчёт управляющей организации. Читать тем, кто ничего про него не знает. Кто знает немного, тот скорее всего, знает всё и ничего нового не прочтёт.
📍 Обобщение практики по возвращению неизрасходованных денег из старой управляющей организации во вновь избранную. Суды как всегда... 👍👎 то так, то эдак 🤦♀
Telegram
ЖКХ
По вопросу подписчицы о сборе подписей на реконструкцию помещения на первом этаже
http://telegra.ph/Rekonstrukciya-04-11
http://telegra.ph/Rekonstrukciya-04-11