Подписчик обратился с просьбой написать жалобу на ответ ГЖИ. В обращении речь об использовании общего имущества провайдерами без согласия собственников и бездействии управляющей организации. Моё скептическое мнение о роли УК и ГЖИ в этой ситуации писала здесь.

Попыталась объяснить бесперспективность сражений с ветряными мельницами, но житель оказался целеустремленным.

🤔 Почитав обращение и ответ, решила, будет полезно, если писать заметки по вопросу обращения в госорганы, чтобы уменьшить шансы на их плохое рассмотрение.
Тэг будет #ябудужаловаться Как наберётся много материала, составлю полноценную памятку.

❗️ В любом случае и в любой ситуации моя главная рекомендация - писать в первую очередь в саму управляющую организацию, с фиксацией факта обращения. Полученный ответ поможет понять позицию компании и написать в ГЖИ уже с учетом аргументов УК. При неполучении ответа жалобу дополните указанием на нарушение порядка рассмотрения обращений.

❌ Первоначальное обращение было направлено в прокуратуру, а в шапке написано «копия в ГЖИ, копия в УК».
Не надо так!
Если органы контроля знают, что обращение есть у кого-то ещё, то как семь нянек либо понадеются друг на друга и не будут сильно что-то проверять, либо один перенаправит обращение другому.
Прокуратура не поменяет органы жилищного надзора (об этом п. 4 в этой статье. Поэтому писать в прокуратуру есть смысл, когда вы получили ответ ГЖИ и он вас не удовлетворил.
Если все-таки местная прокуратура занимается подменой контролирующих органов, и вы хотите написать всем сразу, то пишите отдельные обращения в каждый орган.
✔️ Как писать в прокуратуру - здесь.
✅ Указывать в шапке заявления про копию имеет смысл иногда, в одном случае: когда обращение направляется в управляющую компанию. Упоминание о том, что копия якобы направлена в ГЖИ или прокуратуру, иногда обладает стимулирующим эффектом.

❌ ГЖИ в ответе пишет, что нет оснований для проведения проверки, цитируя ч. 4.2 ст. 20 ЖК РФ, хотя в обращении указано на ненадлежащее содержание общего имущества, которое можно найти в этой статье под формулировками:
«основаниями для проведения внеплановой проверки являются поступления обращений… о фактах нарушения управляющей организацией обязательств, предусмотренных ч. 2 ст. 162 ЖК РФ, нарушения правил содержания общего имущества...».
✅ Поэтому предлагаю при написании обращений самим акцентировать внимание на эту статью, выделив нужные слова, подходящие к ситуации. Так мы проинформируем ГЖИ о том, что нет необходимости перепечатывать в ответ нам эту статью на целый лист А4, и поможем контролирующему органу найти в ней основание для проверки.

❌ Инспекция отвечает, что собственники не обращались к ней по вопросу нарушения их прав. Поэтому в заявлении стоит обращать внимание на то, что ваши права собственника считаете нарушенными.
✌️Пользуясь случаем, передаю привет Жилищной инспекции РК по г. Воркуте от д. 20 по ул. Дончука. Ей собственник недвусмысленно написал, что ненадлежащим содержанием общего имущества его права нарушены. Сотрудник ГЖИ, видимо, не осилив обращение из 2 стр., отвечает, что «ни от одного собственника не поступали обращения по вопросу нарушения их прав…».

😠Иногда попадаются такие сотрудники, которым хоть что напиши, ответ будет плохим.
Например, на конкретную просьбу провести проверку соблюдения лицензионных требований в части ненадлежащего содержания общего имущества и незаполнения ГИС ЖКХ и выдать предписание (с указанием нарушений, лаконичных ссылок на НПА и суд.практику ВС РФ и региона) можно получить ответ без проверки типа:
«Закон устанавливает приоритет судебной защиты нарушенных или оспариваемых прав над иными формами защиты. Если Вы считаете, что действиями третьих лиц нарушены Ваши права и законные интересы, а также, если данные действия (бездействие) повлекли за собой убытки или упущенную выгоду, то Вы вправе обратиться в суд».
✌️Здесь передаю привет начальнику Владивостокского ТО ГЖИ Приморского края от Нейбута, 47.

❤️ Я люблю ГЖИ, на работе у нас с ней были классные рабочие отношения и полное понимание, но что пишут людям отдельные сотрудники и присылают мне подписчики и клиенты – это жесть. 😱

К прокуратуре это тоже, к сожалению, относится.
Везде работают люди, и эти люди разные. Часто из-за одного кривого ответа конкретного работника страдает авторитет госоргана в целом.

Будем верить, что таких меньшинство ☺️

📌 По теме последних сообщений опытный подписчик Михаил рекомендует, что
обращения лучше отправлять через ГИС ЖКХ. Тогда в ГЖИ считают, что оно официальное, а УО это бодрит и отвечают они быстрее.

Инструкция по написанию обращений через ГИС ЖКХ есть вот здесь.

Либо можно сохранить себе свежий упитанный путеводитель по ГИСу для граждан как отдельный файл (спасибо тому же подписчику), прикрепляю к сообщению.

🗃 ОБЗОР ПУБЛИКАЦИЙ ЗА ЯНВАРЬ - МАРТ 2019.
чтобы интересное случайно не осталось непрочитанным

🔴 Рубрика вопрос_ответ
❓Как быть с оплатой строительного мусора при въезде в новостройку.
❓Нужен ли протокол, если не было кворума на очно-заочном собрании?
❓Про ТСЖ и его обязанность (нет) проводить годовое собрание собственников.
❓Как голосуют супруги при совместной собственности.
❓Про запрос реестра собственников у УК.
❓Как бороться с несогласованным использованием общего имущества.
❓Кто должен чистить крышу балкона от снега.
❓Можно ли общим собранием утвердить правила проживания в МКД и штрафовать за их нарушение.

и ещё 15 неотвеченных 😔

📌 Для УО и ТСЖ:
📍 Индексация платы за содержание жилья.
📍Как не попасть на административный штраф за нарушения законодательства о защите персональных данных.
📍Расчёт размера платы за "ОДН" (КР СОИ)

🗳 Про общие собрания.
✔️Новые требования к протоколу от Минстроя.
✔️Что вынести из вопросов на годовое общее собрание собственников.
✔️Что решить на годовом собрании членов ТСЖ.
✔️Может ли общее собрание отменить свое решение?

Разное.
🗑 Про отходы: ЧаВо от Минприроды
⚖ Статья про честь председателя совета дома.

📰 Новости.
❇️ Что нового появилось в ЖКХ в 2019 г.
❇️ Новое в январе, в феврале, в марте.
❇️ Статистика работы прокуратуры за прошлый год.

✔️ В дополнение к статье про обращения в ГЖИ подписчик Александр (спасибо ему) переработал ст. 20 ЖК в удобоваримый и читабельный вид, чтобы было удобнее искать, что входит в государственный жилищный надзор.

✔️ Со своей стороны я рекомендую ссылаться не только на эту статью, но и указывать, что нарушаются лицензионные требования, и указывать какие именно.

Всё картинки прикрепляю ниже. С телефона, конечно, мелковато.

🌱 В чате канала вчера обсуждали субботники, а именно явку и как замотивировать собственников выйти навести красоту на своей придомовой территории. Пришли к выводу, что заставлять не полезно, надо выманивать шашлыками да самоварами.

🔍 Я поискала примеры вдохновляющих объявлений. Множество из них построены по схеме: либо выходи, либо плати штраф.
Посмотрела судебную практику. Как обычно, в судах согласья нет, есть 2 позиции:

❌ 1. Старое кассационное определение Пермского краевого суда от 14.03.2011 по делу N 33-2353.
Прокурор обратился в интересах оштрафованного за невыход на субботник инвалида. Просил признать решение собрания, установившего штраф 300 руб. с квартиры, недействительным.
Суд указал, что установление платы за невыход на субботник в сумме 300 рублей, противоречит законодательству, регулирующему порядок и систему формирования платы за содержание жилья.
Инициаторы собрания настаивали на том, что участие в общих мероприятиях (субботниках) относится к бремени содержания жилья; следовательно, невыход на субботник влечет за собой взимание с лица компенсационной выплаты, которая определена собственниками помещений в многоквартирном доме в сумме 300 рублей.
Однако суд написал, что объем и степень участия собственника в содержании имущества устанавливается не произвольно, а определяется соразмерно его доле в этом имуществе. «Эти требования при принятии решения об установлении платы не учтены, что свидетельствует о его незаконности».

✅ 2. Свежее апелляционное определение Курганского областного суда от 16.10.2018 по делу N 33-3111/2018.
Оспаривалось решение общего собрания, на котором была установлена сумма оплаты за невыход на субботник в размере 500 руб.,
Истец, видимо, почитав предыдущее решение суда, заявил, что оплата за невыход «противоречит законодательству, регулирующему порядок и систему формирования платы за содержание жилья».
Однако суд сослался на п. 2.1 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ, которая появилась в кодексе в конце 2017 года. Согласно ей к компетенции общего собрания собственников относятся принятие решений о благоустройстве земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе о размещении, об обслуживании и эксплуатации элементов озеленения и благоустройства на этом земельном участке.
«Проведение субботника не входит в стоимость содержания и текущего ремонта. Собственники помещений своими силами проводят улучшение и благоустройство принадлежащей им территории. Общее собрание обладает полномочиями решать вопросы благоустройства территории, в том числе и посредством проведения субботников. В данном случае собственниками помещений на общего собрании принято решение о взимании платы за отказ собственника участвовать в улучшении благоустройстве земельного участка и территории».
Суд пришел к выводу, что решение законно и принято в рамках компетенции собрания.

❎ 3. Еще было апелляционное определение Саратовского областного суда от 19.07.2017 по делу N 33-3934/2017.
Там ЖСК взыскивал задолженность по оплате жилья и коммунальных услуг.
Суд исключил из задолженности взнос 200 руб за неучастие в субботнике. ЖСК настаивал на том, что вопрос о благоустройстве придомовой территории был разрешен общим собранием собственников, поэтому надо взыскать 200 руб за неучастие.
Суд отказал на там основании, что «ответчик о нем (собрании) не была извещена».

📌 Вывод. Можете рискнуть повторить опыт коллег, установив на общем собрании 2 формы участия в субботнике: трудовую и денежную, и сформулировав это на собрании как вопрос благоустройства.

Но я всё равно за идею с самоваром. И печеньками. ☕️🍪

ГЖИ Смоленской области не знает, какая ответственность предусмотрена для УК, если та не направит им протокол собрания.
Точнее, думает, что её нет.

В других регионах страны такая ответственность есть. Точнее, о ней пишут, например, ГЖИ Новосибирской области, ГЖИ Челябинской области, ГЖИ Кировской области, ГЖИ Республики Алтай...

📌 Ответственность за ненаправление протокола в ГЖИ предусмотрена довольно общей статьей 19.7 Кодекса РФ об административных правонарушениях «Непредставление сведений (информации)»:

Непредставление или несвоевременное представление в государственный орган (должностному лицу), орган (должностному лицу), осуществляющий (осуществляющему) государственный контроль (надзор),сведений (информации), представление которых предусмотрено законом и необходимо для осуществления этим органом (должностным лицом) его законной деятельности, либо представление таких сведений (информации) в неполном объеме или в искаженном виде, …влечет предупреждение или наложение административного штрафа на должностных лиц - от 300 до 500 рублей; на юридических лиц - от 3000 до 5000 рублей.

До 2018 года, когда надо было направлять копии, а не оригиналы, также штрафовали по ст. 19.7 КоАП РФ.

Например, Ульяновский областной суд постановлением по делу N 4А-274/2016 оставил в силе решение мирового судьи о назначении управляющей организации штрафа 3000 руб.

Варвара Сергеевна уже сравнивала с бракоразводным процессом требование закона о направлении протокола по смене УК той организацией, которую бросают. Многие инициаторы и вновь выбранные организации сами направляют оригинал протокола в ГЖИ, не доверяя своим старым компаниям.

На сайтах Инспекцией, которые знают ст. 19.7 КоАП РФ, содержатся рекомендации компаниям, которые не получили от собственников оригинал протокола: запросить документы письменно или даже обратиться в суд.
Некоторые УК так и поступают. У одного подписчика канала организация в суде требует от инициаторов предать протокол, который они не стали составлять из-за отсутствия кворума на собрании, сорванном самой УК 😐

❇️ 3 ошибки при подаче заявления на внесение изменений в реестр лицензий.

Вновь выбранные управляющие организации (УО) часто сталкиваются с тем, что жилищная инспекция отказывается вносить изменения в реестр лицензий.

Например, встречалась с тем, что жилищная инспекция одной из причин отказа указывает на отсутствие документов, подтверждающих извещение собственников о результатах собрания. Однако этот документ не является ни обязательным приложением к проколу собрания, ни необходимым приложением к заявлению о внесении изменений в реестр лицензий. Но если Ваша УО планирует управлять домами на территории Московской области, то лучше приложите подтверждение того, что собственники ознакомлены с итогами голосования.

Также к протоколу о выборе управляющей компании и утверждении условий договора с ней не забудьте приложить проект самого договора управления, за условия которого голосуют собственники. Иногда забывают прикладывать даже это.

Почитав практику арбитражных судов, пришла к выводу, что одними из наиболее частых причин бывают такие:

📍 1. Договор управления подписан с собственниками, обладающими менее чем 50% голосов.

В соответствии с ч. 1 ст. 162 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ) договор управления заключается путем составления 1 документа, подписанного сторонами. При этом собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников, выступают одной стороной договора.

На практике чаше всего проблемы возникают, если УО не знает о том, что стороной договора управления выступают собственники, обладающие более чем 50% голосов, и подписывает договор с любыми одним-двумя собственниками, либо когда договор от имени собственников подписывает председатель совета дома.

В Санкт-Петербурге управляющая организация к заявлению о внесении изменений в реестр лицензий приложила договор, который был подписан только председателем совета дома. ГЖИ отказалась внести изменения в реестр лицензий, и суды ее поддержали: «документов, свидетельствующих о том, что указанное в договоре лицо действует от имени других собственников в соответствии с п. 3 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ (подписание договора председателем совета дома на основании доверенности) или является собственником, обладающим более чем 50% голосов, не представлено». Определением Верховного Суда РФ от 18.05.2018 N 307-ЭС18-5142 отказано в передаче этого дела N А56-6941/2017 для пересмотра.

❗️ Суды подчеркивают, что достаточное количество голосов «ЗА» выбор конкретной управляющей организации, утверждение условий договора управления на общем собрании не доказывает реализацию выбранного способа управления и выбора конкретной управляющей компании, поэтому необходимо подписать договор с собственниками, обладающими достаточным количеством голосов.

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа постановлением от 12.10.2018 по делу N А33-32618/2017 также признал законным отказ ГЖИ: протокол был подписан на первый взгляд достаточным количеством собственников, однако часть из жителей подписала договор еще до даты принятия собранием решения о выборе управляющей организации и утверждения условий договора. ГЖИ и суды посчитали эти подписи ненадлежащими, и за их вычетом оценили количество подписавших как недостаточное, а договор – как незаключенный.

📍2. Отсутствие кворума на собрании, на котором решался вопрос о выборе управляющей организации.

По этой причине могут отказать, если в протоколе занижена общая площадь помещений, от которой считался кворум, а также если инспекция решит проверить бюллетени и вычтет из подсчета голосов письменные решения с какими-либо недостатками: не указан правоустанавливающий документ, дата подписания выходит за пределы сроков голосования и т.п.

Определением Верховного Суда РФ от 12.12.2018 N 301-КГ18-22346 отказано в передаче дела N А28-13598/2017 для пересмотра. Здесь суды также признали законным отказ ГЖИ во внесении изменений в реестр лицензий. УО направила туда заявление, приложив к нему протокол собрания. Инспекция в соответствии с Порядком N 938/пр проверила документы и установила, что решение принято 45,13% голосов собственников, то есть при отсутствии необходимого кворума. При подсчете голосов УО неверно указала площадь дома, учла бюллетени с недостатками.

📍 3. Несоответствие протокола общего собрания о выборе управляющей организации требованиям к оформлению протоколов.

Многие инициаторы собраний до сих пор не знают, что кроме требований Жилищного кодекса РФ к проведению общих собраний также существует Приказ Минстроя с требованиями к оформлению протоколов. Несоблюдение этих требований также может испортить любое решение собственников. Часто у протокола отсутсвуют обязательные приложения типа реестра собственников или их письменных решений.

Третий ААС по делу N А74-2594/2018 признал законными действия жилищной инспекции, отказавшей во внесении изменений в реестр: у протокола не было обязательных приложений. Кроме того, собрание было проведено сразу в заочной форме, а доказательств проведения перед ним очного собрания управляющая организация в инспекцию не представила.

Тринадцатый ААС по делу N А21-6369/2018 принял аналогичное решение, поддержав такую же позицию ГЖИ, хотя в этом деле нарушения были менее серьезные: во вводной части протокола не указаны реквизиты документа, подтверждающего право собственности инициатора собрания на помещение, в тексте протокола отсутствовала часть "Предложено", а в части "Слушали" не указаны ФИО выступающего, отсутствовала дата проставления подписей председателем, секретарем, комиссией по подсчету голосов. Из-за перечисленных недостатков суд посчитал, что такой протокол не мог быть использован для включения сведений об управляющей компании в реестр лицензий.

Будьте внимательны при оформлении результатов собрания.

👎 Лайфхак для должников перед ТСЖ.
1. Копите задолженность, скажем, тысяч 200.
До того, как приставы арестуют имущество, начинаете действовать.
2. Собираете себе в банду других, более мелких должников.
3. Проводите общее собрание, выбираете нового председателя. Себя.
4. Не хватает подписей? Подписываем бюллетени сами и потом их никому не показываем.
5. Готово. Можно простить долги. И новые иски к себе не подавать.

Если серьёзно, то так делать не надо.

С такой схемой в апреле столкнулось одно хорошее, моё знакомое ТСЖ в Новом Уренгое (которым даже ГЖИ очень довольно).

Собрание оппозиция провела крайне плохо:
- изменили повестку (было "выбор правления" изначально, по факту выбрали именно председателя и даже не из членов правления. И даже в бюллетене его ФИО не упоминалось вовсе).
- голосовали не только члены ТСЖ, но и собственники, в том числе те, которых не было физически в городе.
- нарушено почти каждое требование Минстроя к оформлению протокола (председателя и секретаря не было вообще, ни назначенных, ни выбранных).

Презабавный протокол, изумительное сочетание наглости и глупости.

Только председателю было совсем не смешно. Инициаторы собрания инициировали ещё кучу одновременных проверок разных контролирующих органов. Досталось даже детям, над которыми стебутся в школе, думая, что мама вор и ее выгнали с правления. 😔

📍 Что сделали мы за последние 4 дня:
1. Председатель провел заседание правления, на котором подтвердили его полномочия в качестве председателя (по уставу председателя выбирает правление).
2. Написали обращение в ГЖИ с просьбой обратиться в суд о признании протокола недействительным (вдруг не откажут).
3. Направили обращение в прокуратуру о проведении проверки по подделке протокола (если кому нужен пример - в личку @gkhwsem). Старались сформулировать так, чтобы было меньше возможности уклониться от проверки. Если прокуратура вынесет постановление о направлении материалов для решения вопроса об уголовном преследования, то шансы на возбуждение дела повышаются многократно.
4. Подготовили иск о признании решения собрания недействительным.
5. Проинструктировала председателя, как себя вести:
- самозванцу дела и документы не сдавать,
- переодически проверять ЕГРЮЛ, чтобы при необходимости оперативно отнести протокол заседания правления о выборе нормального председателя.
- объяснить жителям, что решение ничтожно само по себе, поэтому исполняться не будет,
- уведомить всех о том, что ТСЖ намерено на всякий случай подтвердить недействительность решения в суде и предложить желающим присоединиться к иску.

Не завидую я добросовестным председателям ТСЖ. Выкладываешься на всю, а тебе потом такие благодарности... 😔

🌼 НОВОСТИ ЖКХ 🌼
ничего интересного

✏️ Внесены изменения в ст. 17 ЖК РФ: с 1 октября в многоквартирных домах нельзя будет размещать гостиницы (Федеральный закон от 15.04.2019 N 59-ФЗ).

✏️ Минстрой России в письме от 10.03.2019 N 8125-ОО/06 разъяснил порядок принятия решения на общем собрании собственников, а именно написал про применение при подсчёте голосов "относительного большинства" (нельзя):
Недопустимо считать решение собрания принятым, если количество голосов участников распределилось среди трех вариантов ("за", "против" или "воздержался") таким образом, что максимальная доля голосов отдана варианту "за", но при этом количество голосов, требуемое для принятия решения, не набрано.

✏️ Изменены правила привлечения подрядчиков для проведения капремонта в многоквартирных домах
(Постановление Правительства РФ от 12.04.2019 N 437).

✏️ Немножко уточнены правила размещения денег на счетах для капремонта. Прописали, что доходы в виде %% от средств фонда капремонта зачисляются только на специальный счет, счет, счета регионального оператора, на которых осуществляется формирование фондов капремонта. Региональный оператор вправе открывать счет (счета) не только в российских кредитных организациях, но и территориальных органах Казначейства России либо финансовых органах субъектов РФ (Федеральный закон от 15.04.2019 N 60-ФЗ).

Рубрика #вопрос_ответ
❓ По уставу жилищного кооператива тариф устанавливает Правление из 5 человек. Законно ли это?

Кто устанавливает размер платы в кооперативе, написано
✔️ в ч. 8 ст. 156 Жилищного кодекса РФ:
Размер обязательных платежей и (или) взносов членов кооператива, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, определяется органами управления кооператива в соответствии с уставом кооператива.
✔️ и в п. 33 Правил содержания общего имущества (ПП 491):
Размер обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества, для собственников помещений, являющихся членами кооператива, а также размер платы за содержание жилого помещения для собственников помещений, не являющихся членами кооператива, определяются органами управления кооператива на основе утвержденной органами управления сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год.

❗️ То есть эти статьи говорят о том, что размер платы за содержание в кооперативе устанавливают его органы управления в соответсвии с Уставом.

Ст. 115 Жилищного кодекса РФ перечисляет, что относится к органам управления в кооперативе:
▶️ общее собрание членов жилищного кооператива;
▶️ конференция, если число участников общего собрания членов жилищного кооператива более 50 и это предусмотрено уставом;
▶️ правление жилищного кооператива и председатель правления жилищного кооператива.

Компетенцию органов управления кооператива Жилищный кодекс РФ практически не раскрывает, предоставляя такую возможность уставу организации (ч. 2 ст. 116, ч. 2 и 3 ст. 118 ЖК РФ).

✅ Таким образом, если в уставе написано, что размер платы за содержание утверждает правление, то это не противоречит Жилищному кодексу. В таком случае стоит проверить, кто по уставу утверждает смету.

✳️ Если бы вопрос был про ТСЖ, то ответ был бы другим.
Компетенция общего собрания членов ТСЖ прямо предусмотрена ст. 145 ЖК РФ, и там есть как утверждение сметы, так и определение размеров взносов.

✳️ Если в Уставе кооператива к полномочиям Общего собрания и полномочиям правления одновременно отнесно установление размера платы, то это будет незаконным (пример судебного решения).

P.S. Возмущение понимаю, но прямого несоответствия закону в Вашей ситуации из представленной информации не вижу, а также не нахожу ни 1 судебного решения в пользу такого ответа, который Вы бы хотели прочитать от меня.