✅ Библиотека собственника: 50+ инструкций по всем вопросам ЖКХ
сборник самых полезных материалов канала и сайта, который будет удобной настольной книгой для собственника

❓ РАЗДЕЛ 1: Как узнать и найти (справочная информация)

Как узнать...
— Включён ли дом в программу капремонта
— Как найти хорошую управляющую компанию
— Признан ли дом аварийным
— Как и где искать судебную практику по ЖКХ
— Как узнать, вынесен ли в отношении вас судебный приказ о взыскании долгов за ЖКУ
— Как найти договор управления и отчеты по дому в ГИС ЖКХ

💎 РАЗДЕЛ 2: Решаем проблемы (активные действия)

Общие инструкции:
— Кому и куда жаловаться на нарушения в ЖКХ
— Как правильно составлять жалобы (путеводитель)
— Если не пришёл ответ из прокуратуры: что делать
— После жалобы в прокуратуру: как ознакомиться с материалами проверки
— Прокуратура перенаправила обращение в ГЖИ. Что делать

Конкретные ситуации:
— Что делать, если дома холодно
— Что делать, если течет крыша
— Что делать потребителю при некачественной горячей воде
— Как составлять акт о некачественной услуге
— Как получить с УК штраф за ошибки в начислении
— Как признать жилое помещение непригодным для проживания
— Как поменять владельца спецсчета
— Как исключить батареи из состава общедомового имущества

Использование общего имущества
— Получение дохода от использования общего имущества (путеводитель)
— 5 способов, как бороться с рекламой в подъездах
— Куда жаловаться, если общим имуществом пользуются без разрешения

Смена УК:
— Как обосновать невыполнение УК условий договора для досрочной смены
— Как сменить управляющую организацию (путеводитель)
— УК прекращает управление домом: что делать собственникам
— Подделка УК протокола ОСС (что делать)
— Как добиться возбуждения уголовного дела о подделке протокола ОСС
— Как проверить и согласовать условия договора управления
— Как защищать дом от захвата, не приводя всех жителей в суд

🪙 РАЗДЕЛ 3: Оплата ЖКУ, счетчики и долги

Счетчики воды:
— Что делать, если пропущен срок поверки счетчиков воды
— Показания счетчиков не передаются: как начисляется плата
— Как заменить счетчики на воду и чем грозит их самовольный демонтаж
— На счетчике воды обнаружен магнит: какие последствия
— Перерасчет за нарушение сохранности пломб: как признать его незаконным

Горячая вода (перерасчеты и компенсации):
— Перерасчет платы за негорячую «горячую» воду – как делается
— Как сделать перерасчет за горячую воду при двухкомпонентном тарифе
— Как снизить плату за горячую воду с температурой ниже 40°С
— Как снижается плата за горячую воду температуры 40 – 57°С и выше 78°С
— Неустойка, компенсация морального вреда и штраф за горячую воду

Долги и судебные приказы:
— Как работает судебный приказ о взыскании задолженности и как его отменить
— В каком порядке погашается задолженность за ЖКУ и пени
— Отвечает ли новый собственник по долгам предыдущего
— Можно ли списать долги за ЖКУ

👍 РАЗДЕЛ 4: Опыт и самоуправление (положительный опыт и развитие)

Советы МКД, ТСЖ:
— Организация работы совета дома (путеводитель)
— Как выстроить диалог между УК и советом МКД
— Распределение ролей в правлении ТСЖ или «как съесть слона»
— Что делать после регистрации ТСЖ (подводные камни, лайфхаки)
— Как попасть в правление ТСЖ

Улучшаем свой дом:
— Как собственники проводят конкурс по отбору УК
— Как установить дорожные знаки на придомовой территории
— Как собственнику-инвалиду добиться приспособления квартиры или МКД

Позже сделаю такие же подборки для УО и ТСЖ 😎

Беседка ЖКХ 😋 Канал ЖКХ

🔥 Ух, методичку для УО и ТСЖ по созданию чата и канала в MAX подвезли 🍿

Тут невозможно удержаться от комментариев!

🍿 Начну с правил ведения канала, так как эта тема мне наиболее близка.

Я больше восьми лет веду разные каналы о ЖКХ, и только из этой чудесной методички узнала "критерий успеха канала". Оказалось, это не скучные узнаваемость, просмотры, репосты и цитирование, число подписчиков и их активность, а... количество постов — «не менее 2х постов в неделю».
Что ж, по этим вдохновляющим критериям выходит, что мои каналы — сверхуспешны.

На этом рекомендации специалистов (из Минстроя, я так полагаю?) по ведению канала не исчерпываются.
Нам великодушно советуют «установить "Водные знаки" канала». Я даже зависла на этом моменте, пока сообразила, что речь идет про водЯные знаки.
Минстрой не хочет заниматься реальными проблемами ЖКХ, но и в маркетолога у него получается не очень.

Дальше идут примеры успешных текстов канала, например:
— квартальный отчет УО (не предусмотренный законодательно);
— голосование по благоустройству с помощью эмодзи. Видимо, с голосованием через ГИС ЖКХ всё настолько печально, что Минстрой предлагает перейти на принцип "Поставь лайк — выбери детскую горку". Теперь решение о судьбе общего имущества дома будет приниматься на основе смайликов. Это, безусловно, новый уровень цифровизации.

🍿 Переходим к чатам. Комментирую как админ трех чатов (общего, для УО и ГЖИ).

Читаем:

В каждом домовом чате будут присутствовать: ... представители УО, которые будет отвечать на вопросы жителей.
В каждом чате УО обязательно размещает и закрепляет приветственное сообщение.

Мне казалось, это методические рекомендации, но, нет, показалось, это опять какая-то принудиловка без нормативного обоснования хотелок автора.

Дальше идут рекомендации к приветственному сообщению, например:

НЕЛЬЗЯ
●Диктовать ("Я здесь главный, будут баны!")
●Бывать слишком длинным (более 500 символов)
●Игнорировать новых участников
●Забывать про важные контакты УО

"Бывать слишком длинным"?? Это на каком языке?😒
Автор, выше этого запрета вы сами приводите 6 обязательных пунктов, которые стоит впихнуть в сообщение: от приветствия и идентификации до контактов и призыва к совместной работе.

Дальше автор дает три примера, которые не соответствуют его же требованиям то по числу знаков, то по содержанию.

А все почему? Потому что текст писал ИИ, причем кусками.

"Давайте создадим уютное и helpful сообщество! 🤝"

Прямо так и написано 😞

Еще участие ИИ выдает разметка Markdown в примерах для соцсетей. (двойные звездочки там, где у ИИ был жирный шрифт).
😏 По секрету: MAX эту разметку не понимает. Специально попробовала копировать-вставить, так и оставляет звездочки. В Telegram это бы сработало. Но методичка-то для МАХ! Получается, авторы дают инструкции для платформы, с техническими особенностями которой даже не знакомы.

Апофеозом же становятся советы для УО по ведению чатов и общению с жителями.
Например, "Не принимайте чью-то сторону публично". Это абсурдный совет для представителя УК. В конфликте между жильцом и управляющей организацией ее представитель по определению не может быть нейтральным арбитром.

Не буду подробно расписывать организацию всего этого безумия:
— титанический труд (документ в деталях расписывает ручные процедуры: создание QR-кодов через отдельный генератор, их размещение в квитанциях и подъездах, приглашение жителей — это означает сотни часов работы для сотрудников УК);
— модерация как путь к выгоранию (инструкция по реакции на конфликты («сначала напишите нарушителю в личные сообщения...») игнорирует психологическую нагрузку на сотрудника, вынужденного в индивидуальном порядке «убеждать» хама и скандалиста в каждом чате).

И самое страшное: сейчас это творение направлено Минстроем в ГЖИ для рассылки по УО и ТСЖ. Чиновник, думающий, что ИИ напишет за него что-то «helpful», породил документ, который создаст УО и самим ГЖИ больше проблем, чем решит их.

Беседка ЖКХ 😋 Канал ЖКХ

P.S. Представьте себе офис УК, увешанный такими объявлениями по каждому из управляемых ею домов. 👇

😐 Распространяется ли закон о митингах на общее собрание собственников? Объясняю, почему нет

Снова поступил вопрос от подписчика: "могут ли инициатора и участников общего собрания собственников привлечь к ответственности за организацию несанкционированного митинга?"

Ответ: общее собрание собственников не является публичным мероприятием по смыслу Федерального закона № 54-ФЗ «О собраниях, митингах, демонстрациях, шествиях и пикетированиях».

В сети до сих пор можно встретить обратную точку зрения, иногда даже от так называемых «экспертов». Поэтому разберу, в чём тут подвох.

🔍 Закон о собраниях, митингах регулирует только те публичные мероприятия (в т. ч. собрания), которые:
— Являются открытыми и доступными каждому (ч. 1 ст. 2 Закона № 54-ФЗ);
— Имеют цель — свободное выражение мнений или формирование требований по вопросам политической, экономической, социальной и культурной жизни страны либо информирование депутатами избирателей о своей деятельности (там же).

✉️ Общее собрание собственников — это совершенно иной формат:
— Проводится в целях управления многоквартирным домом (ч. 1 ст. 44 ЖК РФ), его задачи — решить вопросы эксплуатации дома, а не жизни страны.
— Его участники — не «все желающие», а строго определённый круг лиц (собственники).

Да, собственники могут между делом пожаловаться на власти. Но это не является целью мероприятия. Инициатор собирает людей не для выдвижения требований по вопросам внешней политики, а для выбора УК, утверждения размера платы или ремонта крыши.

По практике: её нет.
Можно найти бородатую (2016 г.) практику из ЯНАО. Однако те мероприятия имели явную агитационную подоплеку: в объявлении было указано название партии, а также содержался простой призыв "Приходите на собрание жильцов!", причем привлекаемое к ответственности лицо никакого отношения к дому не имело (не имело права инициировать собрание), на что и указал суд, когда адвокат политика попытался прикрыть политическое мероприятие Жилищным кодексом РФ.

10 лет назад в Приморском крае настоящего инициатора собрания об установке общедомового счетчика тоже попытались привлечь по 20.2 КоАП, но судья разобрался, что это обычное общедомовое собрание и прекратил производство по делу (история упомянута в определении Приморского краевого суда № 33-3839/2015).

✅ Вывод: Общее собрание собственников помещений в МКД и собрание как публичное мероприятие из закона о митингах — это разные процедуры, с разными целями и правовой природой. Собственникам не нужно уведомлять власти, как того требует закон о митингах.

❗️Мнение "лучше перестраховаться и подать" я категорически не разделяю, так как это поведение имеет прямо противоположный эффект.

Подавая уведомление о собрании собственников как о публичном мероприятии, вы юридически признаете, что ваше собрание — это собрание как [политическое] публичное мероприятие по смыслу 54-ФЗ.
Тем самым вы добровольно подменяете понятия и подводите себя и соседей под действие того самого закона, которого хотели избежать.

Ведь уведомлением всё не ограничивается. Представьте ситуацию полнее.
— Вы уведомляете администрацию о «публичном мероприятии».
— Чиновник, получивший ваше уведомление, вправе его согласовать, но с изменением места и времени (ст. 12 Закона № 54-ФЗ). Вам предложат провести мероприятие у администрации в будний день с 8:00 до 9:00.
— Вы, как организатор публичного мероприятия, навешиваете на себя кучу обязанностей (ч. 4 ст. 5), а за несоблюдение порядка мероприятия (см. всю главу 2 закона) и вы, и участники можете быть привлечены к ответственности по ст. 20.2 КоАП РФ.
— Полиция сможет присутствовать и пресекать «нарушения» на вашем же собрании.
— На собрании может появиться любой человек с улицы (помните — это «открытое и доступное каждому» мероприятие?) и начать выкрикивать и творить что угодно. А вы как организатор будете обязаны пресекать нарушения.

«Перестраховка» создает новые, но теперь реальные юридические риски, которых изначально не было. Легитимный орган управления домом превращается в потенциально проблемное публичное событие.

➡ Принять участие в рубрике #вопрос_подписчика

Как УК самостоятельно решила законсервировать мусоропровод

В Свердловской области ООО «УК «Верх-Исетская» оспаривает предписание Департамента жилнадзора (дело № А60-3360/2025).

Надзорный орган хочет, чтобы УО обеспечила надлежащее содержание мусоропровода (осматривала, убирала, мыла, дезинфицировала) и замену наполненных контейнеров на пустые.

УО хочет, чтобы жители пользовались контейнерной площадкой, а не мусоропроводом.
Для обоснования своей правоты УО получило заключение ООО «Проект-Строй-Экспертиза», из которого следует, что "конструкция мусоропровода в МКД не соответствует требованиям действующих санитарных норм и правил, требованиям пожарной безопасности, не позволяет смонтировать систему очистки, промывки, дезинфекции и пожаротушения ствола мусоропровода, эксплуатация должна быть прекращена, а оборудование подлежит консервации или демонтажу".

Суд поддержал Департамент:
— надзорный орган не требует ничего сверх того, что предусмотрено законом, это обычное содержание общего имущества;
— плату за содержание УО начисляет как для домов с мусоропроводом;
— решение о реконструкции, ремонте, консервации или демонтаже мусоропровода должно принимать общее собрание собственников, а не УО.

В апелляционной жалобе УО указала: "в сентябре 2024 г. по инициативе управляющей организации в указанном МКД посредством системы ГИС ЖКХ (как это своим письмом настоятельно рекомендует делать Департамент) проводилось общее собрание собственников по вопросу консервации мусоропровода, однако данное собрание не набрало необходимого кворума для принятия окончательного решения по указанному вопросу".

Однако апелляционный суд иронию не оценил и в удовлетворении жалобы отказал.

Беседка ЖКХ 😋 Канал ЖКХ

😎 Новости ЖКХ, материалы и судебная практика
с других наших каналов за неделю

Готовимся к новому году:
✒ Новогодние акции и подарки от УК для жильцов: 10 идей, которые работают
✒ Детский утренник для соседей: инструкция для тех, кто не любит хаос и лишние траты
✒ Как украсить двор к Новому году: инструкция, которая не разорит и не поссорит с соседями
✒ Новогодняя елка в подъезде: инструкция, которая не даст вам поссориться с соседями

Судебная практика
📍 Спор о содержании кошек в подвале МКД и захламлении помещения
📍 Вопросы к ТСЖ по актуальности данных ЕГРН
📍 В Вологодской области директора УО оштрафовали на 100 000 р. за неверные сведения в журнале АДС
📍 Собственник не согласился с платой за электроэнергию по среднемесячному объему потребления
👮‍♂ Почему надзорный орган Иркутской области не добился исполнения предписания
👮‍♂ Суд признал незаконным предписание ГЖИ Новосибирской области по поводу увеличения платы за содержание жилого помещения
👮‍♂ Суд отменил предписание ГЖИ Костромской области о замене ИПУ электроэнергии

Постоянные рубрики
👋 Трудовой детектив: дело о выплате авторского вознаграждения бывшим работодателем
📚 Доступ в помещение собственника — подборка материалов и судебной практики

В Томске собственники выбрали для управления домом кооператив

Обычно собственники меняют способ управления с управляющей организации на ТСЖ (ТСН).
Жилищные и жилищно-строительные кооперативы как способ управления тоже встречаются, но обычно они существуют давно, с момента строительства дома.

Поэтому мое внимание привлёк случай из Томска, когда собственники решили уйти от управляющей организации в новый жилищный кооператив.

Кооператив как юрлицо зарегистрировали в июле 2024 года, а для управления домом его выбрали в октябре.

Департамент ЖКХ и государственного жилищного надзора Томской области внес изменения в реестр лицензий, и всех всё устраивало — кроме управляющей организации, с которой расторгли договор управления.

Та сначала пожаловалась на кооператив в орган жилищного надзора, мол, устав кооператива не соответствует Жилищному кодексу РФ, поэтому надо выдать кооперативу предписание, а когда оно не будет исполнено — ликвидировать кооператив через суд.

Когда желаемого результата эта жалоба не принесла, УО полезла в суд оспаривать "бездействие" органа жилищного надзора. Бездействие УО видела в том, что "департамент уклонился от принятия мер по недопущению кооператива к содержанию спорного многоквартирного дома в качестве управляющей организации".

⚖ В суде УО проиграла с первой по кассационную инстанцию, утверждая, что избранный собственниками способ управления "в силу закона не может быть реализован" (дело № А67-11511/2024).

Суды указали:

"На момент совершения действий по рассмотрению заявления Кооператива и на дату рассмотрения спора не имеется вступившего в законную силу судебного акта, которым была бы установлена недействительность соответствующего решения общего собрания. Департамент при принятии решения о внесении изменения в реестр лицензий, не мог не учитывать волеизъявление граждан о выборе способа управления МКД."

На этом УО не успокоилась и сейчас подала жалобу в Верховный Суд РФ.

Беседка ЖКХ 😋 Канал ЖКХ

Чистить сифон раковины и ставить скамейку без решения собрания: хабаровское правосудие об обязанностях ТСЖ
#дело_подписчика

Подписчик из числа ТСЖ поделился не очень веселым для него судебным решением.

Жительница обратилась к товариществу с иском, требуя:
— установить скамейку во дворе, так как истец — инвалид;
— снизить плату за отопление на 50%, так как истец считала его некачественным;
— выполнить заявку об устранении засора в мойке;
— заменить индивидуальный счетчик воды;
— взыскать с ТСЖ 9000 р., начисленные за капремонт, так как истец на капремонт не соглашалась;
— взыскать ущерб, причинённый заливом;
— компенсировать моральный вред.

Суд удовлетворил эти требования частично: обязал устранить засор раковины, поставить скамейку, а также взыскал 37 500 р. ущерба, морального вреда и потребительского штрафа.

ТСЖ обжаловало решение выше, указывая, в частности, что для установки скамейки нет решения собрания, а чистка раковин — зона ответственности самого собственника.

Однако вышестоящие инстанции не стали ничего менять (определение Девятого КСОЮ № 88-6369/2025).

По засору суд отметил "отсутствие доказательств возникновения засора по причинам, не связанным с ненадлежащим содержанием общедомового имущества (бремя предоставления которых лежало на ответчике)".

По скамейке суд написал: "скамья для отдыха является неотъемлемой частью благоустройства придомовой территории многоквартирного дома, и предназначена для отдыха взрослого населения, включая инвалидов, а положения ст.15 Федерального закона от 24.11.1995 №181-ФЗ «О социальной защите инвалидов в РФ», предписывают обеспечивать беспрепятственный доступ инвалидов к общему имуществу многоквартирного дома вне зависимости от установленной группы инвалидности и наличия (отсутствия) мобильности".

Скамейка, по мнению судов, не только обеспечивает доступ к общему имуществу, но и не требует решения общего собрания. 🤷‍♀️ Хотя приспособление общего имущества для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов допускается без решения общего собрания только в случае, если такое приспособление осуществляется без привлечения денег собственников (ч. 4.1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ). За чьи деньги товарищество будет ставить скамейку, суды задуматься не захотели.

Беседка ЖКХ 😋 Канал ЖКХ

😎 БИБЛИОТЕКА УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ: 60+ инструкций по правовым и практическим вопросам управления МКД

Сборник самых полезных материалов для специалистов УК, который станет настольной книгой по юридическим, финансовым и техническим аспектам работы с многоквартирными домами.

📄 РАЗДЕЛ 1: Договорная работа и отношения с собственниками

Договор управления:
— Какие условия ущемляют права потребителя, и их нельзя включать в договор
— Как внести изменения в договор управления (на примере поправок по газу)
— Как выстроить диалог между управляющей организацией и советом МКД

Работа с обращениями и документами:
— Памятка: о чем, когда и как управляющая организация и ТСЖ должны уведомлять потребителей
— 5 причин, почему жителю можно отказать в предоставлении информации или документов
— Сроки ответов УК на обращения и заявки жильцов (памятка)
— Должна ли УК отвечать на обращения не собственников
— УК не ответила на обращение в ГИС ЖКХ: ответственность
— Как УО отвечать на спам от посторонних людей

Защита от необоснованных претензий:
— Правильный акт о заливе – защита от попыток обогатиться за счет УК
— Ущерб от залива на 50 тысяч, а собственник требует с УК полмиллиона – что делать
— Если собственник требует с УК возмещения неадекватных сумм судебных расходов

🏷 РАЗДЕЛ 2: Лицензирование и стандарты управления

Лицензирование:
— Продление сроков лицензий УО: первая судебная практика
— Продление срока переоформленной лицензии
— Порядок проверки при рассмотрении заявления о продлении срока лицензии
— Отказ в продлении лицензии из-за неполного размещения информации в ГИС ЖКХ
— Отказ в продлении лицензии из-за долга перед РСО

Аварийно-диспетчерская служба:
— Чем грозит УК плохая работа аварийно-диспетчерской службы
— Должна ли АДС принимать заявки о некачественных работах по содержанию общего имущества

Стандарты управления:
— Как УК должна обосновывать своё предложение по размеру платы за содержание жилья
— Административная ответственность УО за невыдачу реестра собственников

👛 РАЗДЕЛ 3: Финансы, начисления и работа с долгами

Начисления и платежи:
— Как УК проиндексировать плату, чтобы ГЖИ осталась довольна
— Собственники утвердили свой размер платы. Как УО избежать убытков
— Как законно собирать плату за обслуживание домофона

Взыскание долгов:
— Взыскание долгов с наследника, который не регистрирует право собственности на квартиру
— В каком порядке погашается задолженность за ЖКУ и пени

🧹 РАЗДЕЛ 4: Содержание и благоустройство МКД

Организация работ:
— Как УО организовать уборку снега: практические рекомендации
— Правила уборки снега с придомовых территорий многоквартирных домов
— Скашивание травы на придомовой территории: что надо знать
— Весенний осмотр общедомового имущества: что нужно знать + шаблон акта

Решение конфликтных ситуаций:
— Работа управляющей организации с «трудными» собственниками
— Кондиционеры на фасаде МКД — демонтировать или оставить
— Как УО не потерять зимой сотни тысяч из-за балконных козырьков
— Как воздействовать на провайдеров, использующих общее имущество (+образец письма)
— 5 способов, как бороться с рекламой в подъездах
— Машины во дворе МКД мешают снегоуборочной технике — что делать управляющей организации
— Вещи в местах общего пользования – что делать УО
— Кошки в подвале МКД — бороться или соседствовать
— Как бороться с гражданами СССР в сфере ЖКХ

⬇️ продолжение ⬇️

библиотека управляющей организации — продолжение (начало ⬆️)

🏬 РАЗДЕЛ 5: Технические вопросы и эксплуатация МКД

Отопление и водоснабжение:
— Перспективы судов УО по качеству отопления
— Как организовать мониторинг температуры в помещениях МКД при ручном регулировании отопления
— Горячая вода из крана холодной и наоборот, или подмес воды в квартирах (причины, устранение)
— Устранение щелчков в трубах ГВС
— Как восстановить циркуляцию горячей воды в многоквартирном доме
— Запуск и регулировка системы отопления (открытая схема) на примере

Конструкции и ремонт:
— Этапы ремонта балкона: что нужно знать
— Как решить проблему с давлением подпитки отопления, пока насосы в ремонте
— Очевидные и неочевидные протечки с крыши: как решить проблему
— Нюансы при обслуживании крыши в зимний период
— Как восстановить балконную плиту: обзор современных решений и рекомендации
— Ремонт балконных плит: чего делать не стоит
— Как предотвратить разрушение перегородок: анализ причин и рекомендации
— Выветривание наружных ограждающих конструкций зданий: что это такое и как с ним бороться
— Транзитные трубопроводы в подвале МКД: как избежать аварийных ситуаций
— Холодные или слишком горячие батареи (при подключении по открытой схеме теплоснабжения): причины, регулировка
— Оценка состояния конструкций по внешним признакам
— Бестраншейная прокладка и санация трубопроводов

✔ РАЗДЕЛ 6: Отчётность и документооборот

— Как управляющей компании отчитываться перед собственниками
— Как надо оформлять акты приемки работ управляющей организации: судебная практика

⚖ РАЗДЕЛ 7: Юридическая ответственность и защита

Административная и уголовная ответственность:
— Памятка со всевозможным штрафами для УО
— Кого лишают свободы за упавшую сосульку или забитый вентканал, и что нужно знать, чтобы этого не случилось
— Ответственность за непредоставление информации и за нарушение сроков
— Грань между ошибкой и преступлением: что инициатор собрания должен знать о составлении протокола

Капитальный ремонт:
— Если Фонд капремонта отказывает в перечислении денег на спецсчет
— Может ли УК заставить регионального оператора устранить недостатки капремонта
— 4 ошибки владельцев спецсчёта на капремонт
— Капремонт при спецсчёте: ошибки в протоколе

Беседка ЖКХ 😋 Канал ЖКХ

"Установка узла учета тепловой энергии (УУТЭ)" в соседнем доме как #допстрока

ГЖИ Санкт-Петербурга обнаружила, что собственникам начислена плата за услугу «установка УУТЭ» без решения общего собрания.
УО получила предписание снять начисления, но не согласилась с требованиями инспекции и обратилась в суд (дело № А56-117157/2024).

В суде выяснилось, что дом находится на сцепке, имеет общую систему теплоснабжения с двумя другими домами. При этом узел расположен в соседнем доме.

ГЖИ и суды двух инстанций пришли к выводу, что в таком случае узел учета не является общедомовым прибором учета тепловой энергии. Это не позволяет обосновать законность действий УО ссылками на закон об энергосбережении.

"Общее собрание собственников помещений в указанном МКД, на повестку которого выносился бы вопрос о распределении на собственников МКД расходов на установку УУТЭ, не проводилось, что Общество не отрицает".

Предписание оставлено в силе.

Беседка ЖКХ 😋 Канал ЖКХ

⚡️Конституционный Суд РФ про НДС, изменение цены договора при изменении законодательства

Дело, из-за которого вопрос попал в поле зрения Конституционного Суда РФ, не связан с управлением МКД, но в постановлении содержатся важные разъяснения, вступающие в силу немедленно и распространяющиеся на тех, кого коснулись изменения в налоговом законодательстве.

✒ Кратко предыстория: банк ВТБ и компания «Ситроникс Ай Ти» заключили долгосрочный договор на использование программного обеспечения. Цена была фиксированной и не включала НДС, так как на тот момент такая операция им не облагалась. Через год государство отменило льготу и ввело НДС в 20%. «Ситроникс» выставил Банку ВТБ счет на дополнительную сумму (этот НДС), а банк платить отказался, ссылаясь на твердую цену в договоре.

❓ Вопрос для Конституционного Суда от ВТБ: может ли поставщик в одностороннем порядке требовать увеличения цены старого договора из-за того, что государство ввело новый налог, если покупатель не может этот налог принять к вычету (то есть по сути несет чистые убытки)?

Логика Конституционного Суда РФ в упрощенном изложении:

➡ Свобода договора – это конституционный принцип. Стороны сами договариваются о цене (ст. 424 ГК) и несут связанные с этим риски.

➡ НДС – это косвенный налог. По своей экономической сути его окончательным плательщиком является конечный потребитель. Производители и продавцы выступают его сборщиками: они платят налог в бюджет с полученной выручки, но имеют право вычесть из него тот НДС, который сами заплатили своим поставщикам. Таким образом, налоговая нагрузка по цепочке перекладывается на того, кто не может его вычесть – конечного потребителя.

➡ Налоговая обязанность возникает из закона, а не из договора. Если закон меняется и появляется обязанность платить налог, поставщик должен его заплатить, даже если это не было учтено в цене договора. Он не может просто проигнорировать новый закон.

➡ С одной стороны, поставщик оказывается в сложной ситуации: он вынужден платить налог, который не закладывал в свои расходы, что ведет к убыткам.
С другой стороны, подход, принятый Верховным Судом в споре ВТБ и «Ситроникса» (что цена автоматически увеличивается на сумму НДС), тоже несправедлив. Он игнорирует то, что покупатель (ВТБ) не может применить налоговый вычет и несет все бремя этого нового налога.

➡ Существующие механизмы не работают:
— Статья 451 ГК РФ (изменение/расторжение договора из-за существенного изменения обстоятельств) применяется редко и с большими ограничениями, она не подходит для таких ситуаций.
— В законах, вводящих новые налоги, нет переходных положений для старых, долгосрочных договоров.

⚖ Вывод Суда: совокупное применение оспоренных норм выявило пробел в правовом регулировании. Этот пробел допускает несправедливые последствия: поставщик может необоснованно обогатиться, а покупатель – нести неоправданные расходы. Это нарушает принципы равенства, соразмерности и справедливости.

❗️ Конституционный Суд постановил (постановление № 41-П от 25.11.2025):

— Признать оспоренные нормы не соответствующими Конституции РФ в той части, где из-за правового пробела допускается взыскание с покупателя полной суммы НДС, который он не может принять к вычету.

— Обязать федерального законодателя исправить этот пробел, внеся соответствующие изменения в законодательство.

До принятия новых законов установить временный порядок разрешения таких споров:

Если стороны не могут договориться полюбовно, поставщик может обратиться в суд с требованием увеличить цену договора, но не на всю сумму НДС, а только на половину от суммы налога, подлежащей уплате в бюджет.
Право на такое увеличение есть только если исполнение договора в новых условиях причиняет поставщику существенные имущественные потери; покупатель, не имеющий права на вычет НДС, отказался от изменения или расторжения договора.

Цена в договорах с физическими лицами (не-предпринимателями) увеличиваться не может.

Беседка ЖКХ 😋 Канал ЖКХ

Теперь вашу проблему можно разобрать в деталях

У нас запускается новый сервис — «Разбор по вашему запросу».

Если у вас есть сложный вопрос по ЖКХ, с которым не можете разобраться, я подготовлю по нему полноценный юридический разбор с пошаговым планом действий.

Услуга оказывается за целевой взнос в размере 5000 рублей.

Важно: для быстрых и простых вопросов у нас есть общий чат канала, где подписчики помогают друг другу. «Разбор по вашему запросу» — это услуга для сложных ситуаций, требующих глубокого анализа и моего личного времени.

Это не просто ответ, а готовый материал здесь, в блоге, который поможет и вам, и другим подписчикам в похожей ситуации.

Как это работает:
— Вы присылаете запрос по форме.
— Я проверяю его и, если тема подходит, готовлю разбор и публикую его на канале.
— Вы получаете детальный план или развернутый ответ, а канал — полезный контент.

➡ Все условия и порядок участия

P.S. Если ваша ситуация имеет системный характер и требует не просто разбора, а публичной огласки, ознакомьтесь с нашей услугой для СМИ: «Экспертный анализ для СМИ».

🔍 В Омске УК собирают оплату ЖКУ авансом, и суды считают, что это норма

Что в законе
— плата за ЖКУ вносится на основании платежных документов, представленных не позднее первого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления либо решением общего собрания членов ТСЖ, кооператива (п. 1 ч. 2 ст. 155 Жилищного кодекса РФ);
— плата за коммунальные услуги вносится на основании платежных документов, представляемых потребителям исполнителем не позднее 1-го числа месяца, следующего за истекшим расчетным периодом, за который производится оплата, если договором управления или решением общего собрания членов ТСЖ, кооператива не установлен иной срок представления платежных документов (п. 67 Правил предоставления коммунальных услуг №354).

Что обнаружила жилищная инспекция
ЗАО «УК «Левобережье» платежный документ по оплате ЖКУ за январь 2025 года сформировала 09.01.2025, то есть до истечения расчетного периода.
Компании было выдано предписание, которое затем было оспорено в суде.

Разная трактовка
ГЖИ решила, что УК нарушает перечисленные выше нормы, а суды, руководствуясь ровно теми же нормами, пришли к выводу, что УО их соблюдает, ведь написано "не позднее", что УК и делает.

❓ Как УК предсказывала показания счетчиков за расчётный период (которые должна указывать в квитанции по п. 69 Правил предоставления коммунальных услуг №354), история умалчивает.

=============
Чуть ранее предписание по аналогичному поводу получало ООО "УК "Евроцентр" из той же Омской области. Но она не стала оспаривать предписание, а успешно просудилась с собственником, который пошел в суд общей юрисдикции, чтобы признать действия УК незаконными.
Суды (отказывая собственнику) указали: запрет на указание в платежных документах возможности внесения потребителем услуг авансовых платежей законом не предусмотрен (определение Восьмого КСОЮ № 88-11614/2025).

Беседка ЖКХ 😋 Канал ЖКХ

🐰Содержание совместной площадки ТКО (рубрика "Разбор по вашему запросу")

Ко мне обратилось ТСН с распространенной проблемой: соседняя УК уклоняется от содержания общей контейнерной площадки (КП). Несмотря на то, что КП формально расположена на территории УК, пользоваться ею вынуждены оба дома.
Естественно, возникли споры: кто должен мыть контейнеры, убирать территорию и, самое острое, — кто отвечает за постоянно переполненный отсек для КГО. Переговоры о совместном содержании зашли в тупик, в том числе из-за споров о том, как организовать этот процесс (например, по графику уборки). Соглашения, которое бы регулировало эти вопросы, нет.

❗️Анализ свежей судебной практики дает однозначный ответ на главный вопрос:
Нет соглашения — нет проблемы? Нет, так не работает!
Факт совместного использования контейнерной площадки автоматически означает общую ответственность и обязанность нести расходы пропорционально (по площади помещений домов). Отсутствие соглашения лишь усугубляет ситуацию, создавая финансовые риски в первую очередь для того, кто бездействует.

Риски для ТСН:
1. Иск от УК. УК может содержать площадку одна, а потом взыскать вашу долю расходов как неосновательное обогащение. В делах №А60-56840/2022 и №А60-6241/2023 УК успешно взыскала деньги с ТСЖ, которое уклонялось от подписания соглашения.
2. Иск от муниципалитета. Местная администрация вправе через суд обязать вас содержать общую площадку, что и происходило в делах №А24-5534/2024, №А26-7475/2022, №А03-323/2023.

Чтобы избежать этих рисков, недостаточно просто ждать. Необходимо перейти от пассивной обороны к активным и грамотным действиям. Ваша цель — создать себе надежную доказательственную базу, следуя четкому плану.

ШАГ 0. Документируем текущую проблему
Сделайте подробные фото- и видеофиксацию свалки в отсеке КГО. Желательно с датой.
Составьте акт(ы) о несанкционированном размещении отходов в присутствии членов правления. Это докажет, что проблема системная и не является вашей виной.

ШАГ 1. Исчерпывающее досудебное урегулирование (создаем "пул доказательств").
Направьте в УК не просто "предложение", а проект соглашения и претензию.
В претензии:
— Ссылайтесь на судебную практику (прилагается).
— Четко требуйте заключить соглашение о совместном содержании.
— Укажите, что в случае отказа вы будете вынуждены производить содержание самостоятельно с последующим взысканием понесенных расходов на основании ст. 1102 ГК РФ и сложившейся практики (как, например, в деле №А60-56840/2022).
— Требуйте обеспечить ограничение доступа к отсеку КГО, так как их бездействие приводит к увеличению общих расходов.
Направьте аналогичное обращение в местную администрацию. Просите их оказать содействие в разрешении конфликта. Ответ администрации — еще одно доказательство для суда.

ШАГ 2. Активные действия
Если УК не реагирует, начинайте действовать сами, но делайте это "под протокол". Заключите отдельный договор на уборку именно этой КП, получайте акты. Помните: в деле №А05-481/2024 суд отклонил общие договоры на уборку территории, так как из них нельзя было выделить работу именно с контейнерной площадкой. Ваши документы должны быть целевыми.

ШАГ 3. Расчет и претензия
Рассчитайте долю УК (пропорционально площади помещений).
Направьте им претензию с требованием компенсировать их долю расходов в добровольном порядке, приложив копии всех документов из Шага 2 и копию претензии из Шага 1.

ШАГ 4. Судебная защита
Если оплаты не последует — подавайте иск о взыскании неосновательного обогащения. Ваша доказательственная база (переписка, претензии, договоры, акты, расчеты) будет надёжной.

Таким образом, ситуация не тупиковая, но требует от ТСН смены тактики с оборонительной на наступательную. Ваша главная задача сейчас — не ждать милости от УК, а начать действовать по формальному, юридически безупречному плану, чтобы в глазах суда выглядеть добросовестной стороной, которая исчерпала все возможности для мирного урегулирования. В противном случае, высока вероятность, что следующее дело будет называться «УК vs Ваше ТСН», и его итогом станет взыскание денег в пользу УК.

⬇️ продолжение ⬇️

продолжение поста выше

✅ Кратко о главном: принципы содержания общей контейнерной площадки
Сложившаяся судебная практика, включая позицию Верховного Суда РФ (п. 26 Обзора от 13.12.2023), основывается на нескольких ключевых принципах:
— Факт совместного использования рождает обязанность нести расходы пропорционально (по площади помещений МКД).
— Этот принцип действует независимо от того, где расположена площадка — на участке одного из домов или на муниципальной земле.
— Отсутствие соглашения не освобождает от ответственности. Более того, оно дает правовой инструмент добросовестной стороне — взыскание неосновательного обогащения с того, кто уклоняется.
— Решающее значение имеют целевые доказательства содержания именно спорной площадки (отдельные договоры, акты).

✉️ Судебная практика: кто и как может взыскать расходы на общую контейнерную площадку

Чтобы вам было проще ориентироваться в обширной практике, я сгруппировала примеры по основным типам споров. Полную версию с деталями дел читайте в отдельной статье на сайте ЖКХ Ньюс.

1. УК взыскивает с ТСН долю расходов на содержание («Неосновательное обогащение»)
Это самый частый сценарий, когда одна сторона несет все расходы, а вторая уклоняется.

Дела №А60-56840/2022, №А60-6241/2023 (Свердловская обл.): УК успешно взыскала деньги с двух ТСЖ, которые годами пользовались ее площадкой без договора. Довод ТСЖ: «У нас свой дворник, и мы тоже убираем» — не сработал.

Дело №А05-481/2024 (Архангельская обл.): Муниципальное учреждение взыскало с ТСЖ долю за содержание общей площадки. Суд подчеркнул, что общие договоры ТСЖ на уборку прилегающей территории не доказывают факт содержания конкретной КП.

Дело №А29-4059/2021 (Коми): ТСЖ расторгло договор с УК и перешло на прямые договоры с регоператором, но продолжило пользоваться площадкой. Суд обязал его платить за это использование. Суд: прямые договоры на вывоз ТКО не отменяют плату за содержание самой площадки.

2. Взыскание доли расходов на капитальные работы (ремонт, перенос, обустройство)
Принцип тот же: кто заплатил, может потребовать долю с соседа.

Дело №А42-882/2024 (Мурманская обл.): ТСН «Север 45» за свой счет перенесло общую площадку и через суд взыскало с УК-соседа ее долю затрат. Решающую роль сыграло письмо УК с согласием оплатить работы.

Дело №А05-547/2025 (Архангельская обл.): УК обустроила новую площадку для двух домов, а с ТСН, уклонившегося от договора, взыскала стоимость работ как неосновательное обогащение.

3. Муниципалитет обязывает УО/ТСЖ содержать общую площадку
Если площадка стоит на муниципальной земле, но служит нескольким домам, администрация может через суд заставить УО ее содержать.

Дело №А24-5534/2024 (Камчатка): суд обязал пять УК содержать муниципальную КП пропорционально площади своих домов. Суд: муниципалитет обязан был создать площадки (на мун. земле), а их обслуживание — забота УО.

Дела №А26-7475/2022 (Карелия) и №А03-323/2023 (Алтайский край): Администрации через суд обязали ТСЖ участвовать в содержании общих площадок.

✅ Итог по практике
Системный подход судов очевиден: факт совместного использования рождает обязанность нести расходы пропорционально. Отсутствие договора не является оправданием, а лишь дает право одной стороне взыскать потраченное с другой. Лучшая стратегия — активно действовать по описанному выше плану, чтобы самим контролировать процесс и быть в суде истцом, а не ответчиком.

Желание переложить работу и ответственность на соседнюю УК понятно. К сожалению, оно основано на ошибочном предположении, что можно бесконечно пользоваться ресурсом, за который платит кто-то другой. Закон и суды называют это иначе — неосновательное обогащение. И решают эту проблему они не составлением графиков уборки, а взысканием сумм, которые (ознакомьтесь с примерами по ссылке) могут оказаться весьма неожиданными. Так что выбор на самом деле не между «графиком» и «ничегонеделанием». Выбор между тем, чтобы контролировать свои расходы по соглашению, или получить неконтролируемый счет по решению суда.

➡ Полный анализ практики и детальный разбор нюансов этих и других дел

Беседка ЖКХ 😋 Канал ЖКХ

Друзья-подписчики из Калининграда!

Напоминаю, что остался день, чтобы зарегистрироваться на бесплатный семинар для организаций ЖКХ!

Дата и время: 3 декабря 2025 года, 09:00–12:00
Место: г.Калининград, улица Александра Невского 53, отель «Турист», конференц-зал «Турист»

Ключевые темы:
➡ Актуальные правила ведения реестра собственников и проведения собраний.
➡ Как избежать ошибок при работе с данными ЕГРН.
➡ Нововведения в законодательстве (собрания собственников).
➡ Повышение собираемости платежей через анализ данных (выявление неучтенных объектов).
➡ Использование ИИ для работы с потребителями.

Для кого: руководители, юристы, бухгалтеры, специалисты по работе с населением.

Успейте зарегистрироваться: https://seminar.domonline.ru/kaliningrad.php

😎 Новости ЖКХ, материалы и судебная практика
с других наших каналов за неделю

Продолжаем готовиться к новому году:
✒ Инвестиция в лояльность: как провести новогодний конкурс для жителей с реальной выгодой для УК
✒ Новогодняя амнистия по пеням: как вернуть основные долги до конца года
✒ Ремонтный экспресс: как за неделю до Нового года закрыть 100 мелких заявок и снизить негатив
✒ Что подарить жильцам на Новый год, чтобы не было стыдно?

Судебная практика
❓ Как определять общую площадь, если не все собственники оформили право собственности
📍 Падение наледи на машину: спор страховой и УО о возмещении ущерба
📍 В Мурманске генерального директора УО оштрафовали на 50 000 р. за проблемы с АДС
📍 Сыктывкарец против РСО: суды разбираются в праве на штраф за неверные расчеты
👮‍♂ УО из Москвы добилась восстановления срока уплаты штрафа
👮‍♂ Суд отменил штраф ИГЖН Волгоградской области по поводу индексации платы за содержание жилого помещения
👮‍♂ Суд отменил штраф ГЖИ Санкт-Петербурга за разрушение межэтажных перекрытий

Постоянные рубрики
📨 Содержание подъездов МКД — подборка материалов и судебной практики
👋 Трудовой детектив: дело о доначислении НДФЛ при подмене трудовых отношений гражданско-правовыми