🔍 Доступ в квартиры по жалобам соседей

#проблемные_соседи (новая небольшая еженедельная рубрика)

Первый шаг, который пытаются сделать добросовестные контролирующие органы по жалобам на собственников, нарушающих права остальных жильцов антисанитарией, шумом, перепланировками и т.п., — это попасть в квартиру потенциальных нарушителей.

Сделать это оказывается не так-то просто.
В законе о госконтроле написано: "если иное не предусмотрено федеральным законом о виде контроля, осмотр не может проводиться в отношении жилого помещения" (ч. 4 ст. 76 248-ФЗ). Если брать жилищный надзор, то таким законом будет Жилищный кодекс, в котором полномочие на осмотр квартиры явным образом не прописано.

Поэтому жилищным инспекциям (и органам муниципального жилищного контроля) приходится сначала посудиться с собственниками квартир или даже с прокуратурой.

➡ На ЖКХ Ньюс мы уже писали о случае из Пермского края, где прокуратура отказалась согласовать проверку в отношении одного из жильцов, содержащего свою квартиру в антисанитарном состоянии.
Отказ был мотивирован именно отсутствием полномочий на осмотр квартиры.

ИГЖН обратилась в суд и проиграла первую инстанцию: статья 20 ЖК РФ не указывает на возможность осмотра жилого помещения инспекцией, а в соответствии со ст. 76 Федерального закона № 248-ФЗ, понятие «осмотр» не включает осмотр жилых помещений.

Апелляция и кассация встали на сторону контролирующего органа:
— в ИГЖН поступили сведения об антисанитарном состоянии квартиры, то есть об угрозе причинения вреда законным интересам проживающих в доме граждан;
— только в результате осмотра жилого помещения инспекция может оценить его состояние, исполнить возложенные на нее законом функции;
— иное толкование норм закона противоречило бы их действительному смыслу и предназначению, привело бы к бездействию ИГЖН по осуществлению регионального государственного контроля.

➡ Другой пример. ИГЖН Владимирской области получила жалобу соседей на бесхозяйственное обращение с жилым помещением и систематическое нарушение прав. Инспекция попыталась осмотреть помещение, но не получила доступ в квартиру, поэтому обратилась в суд.

Собственники-ответчики заняли позицию: “соседи направляют в жилищную инспекцию обращения с противоправной целью, нарушают их права, намеренно инициируют судебные процессы. УК привела их квартиру в надлежащее состояние, освободив их жилище от мусора, возложила на них расходы в сумме 178 000 р., которые они до сих пор возмещают. В настоящее время они делают ремонт, меняют сантехнику, причин предоставлять доступ в их квартиру не имеется”.

Областной суд обосновал законность требований инспекции следующим образом (дело № 33-1222/2024):
— предметом государственного жилищного надзора является соблюдение гражданами обязательных требований к жилым помещениям, их использованию и содержанию;
— орган государственного жилищного надзора вправе обратиться в суд с заявлениями, в том числе, в защиту прав и законных интересов собственников по их обращению в случае выявления нарушения обязательных требований;
— поскольку от жильцов дома в Инспекцию поступило соответствующее обращение о необходимости провести обследование квартиры в указанном доме на предмет бесхозяйственного использования жилого помещения с нарушением прав и интересов соседей, истцом в силу возложенных законом на него обязанностей, правомерно предприняты меры для осмотра квартиры ответчиков;
— требования инспекции направлены на создание условий в пределах ее компетенции для доступа в принадлежащее ответчикам жилое помещение в целях проведения осмотра и выявления наличия либо отсутствия нарушений требований жилищного законодательства;
— не обеспечивая истцу доступ в жилое помещение для проведения его осмотра и обследования, ответчики создают препятствия в выполнении истцом обязанностей, установленных законом, что может привести к наступлению неблагоприятных последствий, а также затронуть права других жильцов дома.

Нарушители дошли до кассационного суда, но и там не нашли поддержки.

🤩продолжение🤩

🤩начало🤩

Муниципалитеты тоже получают доступ в квартиры через суд (или не получают).

➡ Я уже писала про случай из Самарской области, где администрации не разрешили проверить квартиру по вопросу переустройства. Тогда суды сослались на то, что квартира не муниципальная, а администрации следует писать в ГЖИ.

➡ В Сахалинской области администрация через суд добивалась доступа в квартиру любителя животных (“собак, кошек, кур, голубей и т.п.”).
Доводы ответчика об отсутствии законных оснований для предоставления доступа в жилое помещение, в том числе об удалении из квартиры диких животных, были отклонены (определение Девятого КСОЮ № 88-6491/2024).
Правда, первую инстанцию администрация сначала проиграла.

➡ Во Владивостоке собственник квартиры также считал свое жилище неприкосновенным, что не помешало судам удовлетворить иск администрации о предоставлении доступа в помещение, из которого постоянно заливало соседа (определение Девятого КСОЮ № 88а-1167/2025).

Таким образом, контролирующие органы не без труда, но попадают в квартиры нарушителей.
Несмотря на это, очевидна необходимость внесения изменений в Жилищный кодекс РФ, прямо предусматривающих право ОМСУ и ГЖИ на осмотр квартир, чтобы не затягивать и без того не быструю процедуру.

Через неделю познакомлю вас с практикой продажи квартир нарушителей с торгов.

Беседка ЖКХ 😋 Канал ЖКХ

😐 Совет МКД против текущего ремонта

В Приморском крае собственник обратился с иском к УО, требуя провести текущий ремонт подъездов. Для ремонта уже накоплено 3 млн р., однако УО уклонялась от ремонта, ссылаясь на отсутствие решения общего собрания.

В суде УО признала исковые требования, иск был удовлетворен.

Кажется, что это благополучное завершение истории, однако на самом деле это лишь начало.🍿

Далее в дело вступил председатель совета МКД.
Он обжаловал решение, указав, что оно затрагивает его права и интересы, однако он не был привлечен к участию в деле.
Вопрос расходования денежных средств по статье «текущий ремонт» затрагивает интересы всех собственников, тогда как истец действовал лишь в своих интересах и не имел полномочий на представление интересов собственников.
При этом имеется решение общего собрания собственников: запретить УО производить работы по текущему ремонту без согласования с советом многоквартирного дома. Работы, указанные в обжалуемом решении суда, не были согласованы с советом.

Апелляционный суд отклонил доводы председателя, и тот пожаловался выше.
Кассационный суд согласился с председателем и направил дело на новое рассмотрение (определение Девятого КСОЮ № 88-4266/2025).

❗️ При новом рассмотрении истец и ответчик (собственник и УО) заняли одну сторону, а члены совета МКД, привлеченные в качестве третьих лиц, заняли противоположную.

Первые указывали, что совет не был наделен правом на принятие решений по текущему ремонту, а решение общего собрания в части запрета УО производить ремонт без согласования с советом МКД является ничтожным. Необходимость ремонта подтверждается актами и фотографиями. Виноват в сложившейся ситуации… бездействующий председатель совета МКД, который “с момента избрания совета не направлял ежегодные планы проведения текущего ремонта, общее собрание собственников не проводил, препятствовал проведению работ по текущему ремонту управляющей компанией”.

Председатель совета МКД, в свою очередь, указывал на недобросовестное поведение УО, наличие других целей, на которые необходимо потратить деньги по статье «текущий ремонт», отсутствие согласия большинства собственников освоить деньги на работы, указанные в иске.

При новом рассмотрении суд разрешил эту парадоксальную ситуацию с учетом позиции вышестоящего суда: решение общего собрания по вопросу проведения текущего ремонта подъездов с перечнем работ, указанных истцом, не проводилось. Какие-то работы входят в содержание и выполняются УО в рабочем порядке.

Вывод: удовлетворение требования собственника квартиры, связанного с единоличным распоряжением общим имуществом, без получения соответствующего согласия, противоречит требованиям закона.

В иске было отказано (определение Приморского краевого суда № 33-6139/2025).

Напомню, что судебная практика по вопросам деятельности совета МКД публикуется на отдельном, закрытом канале. Если вы входите в совет или являетесь УО, и вам интересны дела не только кассационного уровня, но и споры, которые не дошли до уровня округа, можно оформить подписку.

Беседка ЖКХ 😋 Канал ЖКХ

Ошибки 266-ого приказа: место хранения копий протоколов
Продолжаю серию постов про кривизну новых требований к оформлению протоколов общих собраний собственников.

Раньше в протоколе нужно было указывать место хранения протоколов (а это всегда ГЖИ), а теперь — место хранения копий протоколов.

Почему речь не про конкретно этот протокол, а про какие-то абстрактные протоколы в целом?

Ведь собственники на своих собраниях могут решить, что место хранения копии их протоколов — у председателя совета МКД.
На собраниях, которые инициирует УО, местом хранения копии протоколов, скорее всего будет выбрана именно эта УО.
Собственник, который захочет провести собрание в отношении использования общего имущества (например, получить разрешение на установку своего кондиционера) включит в повестку вопрос о хранении копии у себя в квартире.
Владелец нежилого помещения, изменяющий входную группу, оставит копии документов у себя.

Но вот лицу, составляющему очередной протокол, предлагается указать место хранения копий протоколов, которых он может даже не знать, вместо того, чтобы указать место хранения документов по конкретно этому собранию.🤷‍♀️

Продолжение рубрики — в следующий четверг с отметкой #недоразумения_266приказа.

Беседка ЖКХ 😋 Канал ЖКХ

🤩 Новости ЖКХ, судебная практика🤩
с других наших каналов за неделю

Судебная практика
📍 Собрание vs собрание: почему суд разрешил УК сохранить управление, даже если собственники передумали
📍 Спор собственника с УО и муниципалитетом по поводу вырубки затеняющих квартиру деревьев
📍 Собственник машино-места хотел получить от УК второй ключ для доступа на автостоянку
👮‍♂ УО покидала дом по истечении договора управления: что не понравилось ГЖИ
👮‍♂ Почему суд обязал Минчистоты вернуть излишне уплаченные административные штрафы
👮‍♂ Суд отменил предписание контрольного органа Хабаровского края по поводу платы за отопление

Постоянные рубрики
📚 Административная ответственность УО/ТСЖ: подборка материалов и судебной практики
👋 Трудовой детектив: дело о банкротстве и долгах по зарплате

Как выбирают УК в новостройке
#дело_подписчика

Подписчик поделился печальным опытом, с которым сталкиваются многие при приемке квартир в новостройке. Речь идет о подписании бюллетеней вместе с получением ключей, когда большинство собственников даже не понимает, за что расписывается.

"Новый дом, застройщик — ПИК — Специализированный застройщик, УК ПИК-Комфорт Сириус.
Передавали помещения по ДДУ собственникам с конца марта 2023 года.
В пакете для приемки помещений находился бланк голосования с предзаполненными решениями «ЗА» по всем вопросам. Также подписание пакета документов происходило электронно.
Среди вопросов, кроме стандартных, есть «Выбор УК», «Договор управления», переход на прямые договора с РСО, право размещать рекламу в доме, а также 4 доп. услуги: охрана, домофон, улучшенная уборка и уход за придомовой территорией.
С 26 апреля началось ОСС в очно-заочной форме, очная часть 26 апреля. ОСС продлилось до 20 июня.
До начала ОСС основная масса уже приняла квартиры. Значительная часть людей подписали пакет документов вместе с бланком голосования, большинство из них не знало о том, что они таким образом участвуют в ОСС (как показал персональный опрос)."

Больше всего жильцам не понравились дополнительные услуги, которые повышали счет за ЖКУ на 20%. Собственник предпринял попытку оспорить решения собрания, указывая (среди прочего) на прием бюллетеней не в период голосования, но две судебных инстанции были не на его стороне.

Так, довод о том, что бланки решений собственников автоматически заполнялись «за», следовательно бланки подписанные электронной цифровой подписью являются недействительными, суд нашел несостоятельным:

"бланки решений подписывались собственниками усиленной квалифицированной электронной подписью одновременно с подписанием актов приема-передачи одной и той же подписью, в связи с чем, оснований сомневаться в подлинности подписи у суда не имеется".

В том, что бюллетени подписаны не в период голосования, суд тоже не нашел ничего критичного:

"жилищное законодательство не относит дату решений собственников к числу обязательных требований к оформлению решения собственника помещения в многоквартирном доме при проведении общего собрания. Тот факт, что они были приняты к подсчету, говорит о том, что они были сданы до окончания собрания".

Также суд учел, что к иску больше никто не присоединился, а голос истца на общие результаты не влияет (определение Мосгорсуда № 33-17435/2025).

Беседка ЖКХ 😋 Канал ЖКХ

Лицензионный контроль ≠ запрет на понуждение к исполнению предписания: почему кассация разрешила ГЖИ обращаться в суд

ГЖИ Новосибирской области обратилась с иском к ХП «НУК», так как эта управляющая компания не исполнила три предписания, выданные относительно неправильного расчета оплаты отопления и задержки ответа на запросы жильцов.

Позиция суда первой и второй инстанций
Суды отказали в иске. Они указали, что ГЖИ может обращаться за понуждением к исполнению предписаний, выданных в рамках жилищного надзора, но не лицензионного контроля. Аналогия тут неприменима, так как ограничиваются права организации, "усиливаются применяемые к лицам меры принуждения".

⚖ Позиция кассационной инстанции
Суд округа направил дело на новое рассмотрение:
— при выявлении нарушений контролирующий орган обязан выдать предписание, проконтролировать устранение нарушений, а при неисполнении предписания — принять меры по его исполнению, вплоть до обращения в суд (ст. 90 Федерального закона о госконтроле № 248-ФЗ);
— если при проверке исполнения предписания обнаружится, что нарушения не устранены, то контролирующий орган выдает повторное предписание и принимает меры по обеспечению его исполнения вплоть до обращения в суд с требованием о принудительном исполнении предписания, если такая мера предусмотрена законодательством (ч. 2 ст. 95 закона о госконтроле).
— орган государственного жилищного надзора вправе обратиться в суд с заявлением о понуждении к исполнению предписания (п. 6 ч. 12 ст. 20 Жилищного кодекса РФ).

"При этом, вопреки позиции судов, соответствующее право предоставлено органу государственного жилищного надзора, органу муниципального жилищного контроля независимо от вида контроля, в рамках которого выдано предписание".

В настоящем случае предписания, с требованием о понуждении к исполнению которых обратилась инспекция, выданы в рамках регионального государственного лицензионного контроля.
Чтобы обосновать такой вывод, суд округа сослался на Положение о ГЖИ Новосибирской области, предусматривающей право инспекции обращаться в суд за исполнением своих предписаний (дело № А45-1958/2025).

Беседка ЖКХ 😋 Канал ЖКХ

Оплата за подключение газа

Рубрика #допстрока в этот раз не совсем стандартная, ведь на дополнительную плату попали не собственники, а сама управляющая компания.

АО «Екатеринбурггаз» потребовала от УК «Верх-Исетская» оплатить работы по восстановлению газоснабжения в многоквартирных домах на общую сумму 26 226 р. (дело № А60-70243/2024) и 64 440 р. (№ А60-39725/2024).

Предыстория дела
В нескольких домах произошли аварийные ситуации с газом (запах газа, падение давления).
По каждой из них «Екатеринбурггаз» отключал газ для безопасности жильцов, а после устранения аварий по заявкам УК выполнял работы по повторному пуску газа.
В завершение газоснабжающая компания выставила счёт УК за выполненные работы.

Как определялась стоимость работ:
— стоимость устанавливалась на основании прейскурантов компании «Екатеринбурггаз»;
— по каждому случаю оформлялись наряд-допуск на выполнение работ, акт выполненных работ, счет-фактура, письмо-уведомление об оплате.

Так как УК оплачивать эти расходы отказалась, газовики обратились в суд.

Позиция истца: работы по повторному пуску газа после аварий — это отдельная услуга; работы не входят в стандартное аварийно-диспетчерское обслуживание, так как в Минимальный перечень услуг по техобслуживанию не входят подключение внутридомового газопровода, повторный пуск газа с пневматическим испытанием, разборка/сборка сгона и установка заглушки.

Позиция ответчика (УК): аварийно-диспетчерское обеспечение не входит в перечень работ по договору управления; эти услуги не финансируются за счёт платы за содержание жилья; расходы на аварийно-диспетчерское обеспечение уже включены в тариф на газ.

Суды двух инстанций удовлетворили иски газовиков, однако кассационный суд направил дела на новое рассмотрение.

Суды не учли, что согласно ГОСТ Р58095.4-2021, восстановление подачи газа является неотъемлемой частью процесса ликвидации аварии. В стандарте прописано, что локализация и ликвидация аварии включает в себя отключение дефектного участка, выполнение работ по устранению аварии, восстановление подачи газа, проверку на герметичность, оповещение потребителей о восстановлении газоснабжения.

При новом рассмотрении дела суду необходимо:
— Исследовать объем и состав услуг (работ), которые включаются в аварийно-диспетчерское обеспечение при формировании тарифа на транспортировку газа.
— Проверить соответствие выполненных работ требованиям ГОСТ Р58095.4-2021.
— Проанализировать, включены ли спорные работы в состав аварийно-диспетчерского обслуживания, учитывая Минимальный перечень работ по техобслуживанию, нормативы по эксплуатации газового оборудования, действующие тарифы на транспортировку газа.
— Исследовать доказательства, подтверждающие фактическое выполнение работ, объем и качество оказанных услуг, обоснованность заявленной стоимости.

Беседка ЖКХ 😋 Канал ЖКХ

✨Повестка по выбору совета МКД и наделению его полномочиями + число голосов

В чате и в личку спрашивают то, что уже публиковалось. Видимо, пришла пора напомнить:
— образцы документов, повесток и т.п. ждут вас на сайте ДомОнлайн;
— повестку по совету МКД прикрепляю к посту;
— как успешно провести собрание — вот пошаговый путеводитель;
— сервис-помощник для автоматизированной подготовки документов для собраний (хоть собственников, хоть членов ТСЖ) по адекватной стоимости — ДомОнлайн;
— шаблон протокола собрания по новым правилам (для тех, кто делает все вручную) выкладывала два месяца назад.

Чат ЖКХ 😋 Канал ЖКХ

🍿 Продажа квартиры с торгов за нарушения
в еженедельной рубрике #проблемные_соседи

В Гражданском кодексе уже несколько лет есть ст. 287.7. Она предусматривает продажу помещения, если собственник помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно его содержит. Сначала такому собственнику выдают предупреждение, а если он не устранит нарушение, то предполагается право уполномоченных органов обратиться в суд, чтобы продать квартиру, а вырученные деньги передать собственнику (с вычетом расходов на продажу).

Однако судебная практика показывает, что норма практически безжизненная.

✅ Самое яркое положительное судебное дело нашлось в Удмуртии.
Главное управление по государственному надзору Удмуртской Республики обратилось в суд с иском к собственнику с требованием продать его квартиру с публичных торгов.

Исковые требования обоснованы систематическим нарушением ответчиком правил безопасного использования и содержания внутриквартирного газового оборудования. В течение 16 (!) месяцев подача газа по стояку была приостановлена из-за действий ответчика, что создало угрозу разрушения дома и причинения вреда жизни и здоровью соседей. Ответчик неоднократно игнорировал предупреждения Управления по надзору УР о необходимости устранения нарушений. Правовым основанием иска являлся п. 1 ст. 287.7 ГК РФ.
Этому дело предшествовали другие многочисленные судебные споры на протяжении двух лет, например, собственник оспорил решение о выездной проверке, но в иске было отказано (решение Октябрьского районного суда г. Ижевска от 13.06.2023 года N 2а-2343/2023).

Суд удовлетворил иск.

“В рассматриваемом случае систематическое и длительное нарушение ответчиком действующих правил по безопасному использованию газа, неустранение допущенных нарушений и их повторное умышленное совершение, игнорирование предписаний органа государственного жилищного надзора влекут систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, которые вследствие отключения газоснабжения лишены в течение длительного времени права пользования коммунальной услугой по газоснабжению, что нарушает их права, предусмотренные частью 4 статьи 3 Жилищного Кодекса РФ, а также право на безопасные условия пользования жилыми помещениями.”

Положительная практика на этом примере практически заканчивается. С исками, как правило, обращаются муниципалитеты, которые проигрывают, если собственники занимают сколько-нибудь активную позицию.

❌ Определение Пятого КСОЮ № 88-4141/2023: в Ставрополе администрация (с ее слов) направила предупреждение, однако суды 3 инстанций отказали в иске: “нарушений санитарно-эпидемиологических норм со стороны ответчика в установленном законом порядке не установлено, представленные истцом акты осмотра составлены со слов соседей без осмотра помещения, предостережение в порядке ст. 287.7 ГК РФ ответчику не направлялось”.

❌ Определение Пятого КСОЮ № 88-1789/2024: аналогичная история из того же Ставрополя. Суд указал, что “доказательства вручения ранее направленных уведомлений ответчику, составления акта осмотра с участием ответчика истцом не представлено”.

❌ Определение Четвертого КСОЮ № 88-37175/2024: в Краснодарском крае администрация вышла с иском в отношении жилого дома. Первые две инстанции удовлетворили заявление, однако кассация указала, что муниципалитет не доказал привлечение ответчиков к административной или иной ответственности (хотя это и не требуется), ответчики не получали предписаний, нарушения устранили при рассмотрении дела в первой инстанции.

❌ Определение Четвертого КСОЮ № 88-12777/2025: рассмотрен аналогичный спор по иску той же администрации. Первая инстанция удовлетворила иск, однако обе вышестоящие встали на сторону собственника, отметив, что собственник принимает меры к устранению нарушений.

🤩продолжение🤩

🤩начало🤩

❌ Определение Первого КСОЮ № 88-38737/2023: в Курске администрация не смогла отнять дом у ряда собственников. В 2015 году в доме произошел пожар, из-за чего он и пришел в неприглядный вид, который усугубился со временем. Еще ранее, в 2013 году дом был признан непригодным для проживания. Суды отметили, что администрация сама не приняла мер к расселению дома, а что касается бесхозяйственного обращения с жильем, то некоторые из сособственников не были уведомлены.

❌ Определение Первого КСОЮ № 88-4870/2024: еще одна неудачная попытка муниципалитета из Белгородской области в отношении жилого дома, в котором длительное время никто не проживал, и чей фасад портил облик поселка. Уведомления администрации получены не были, на что и указали суды, отказывая в иске.

❌ Определение Первого СКОЮ № 88-23546/2023: в Белгороде администрация хотела продать квартиру собственника, который долгое время отсутствовал (находился в розыске), а из самого помещения был неприятный запах. До исчезновения собственника администрация через суд обязывала устранить нарушения в виде антисанитарии, а соседи выигрывали дела о заливе помещений. Суды отказали в иске о продаже помещения, исходя из недоказанности совершения ответчиком “целенаправленных систематических действий, нарушающих требования действующего законодательства и права соседей, отсутствия доказательств получения предупреждений администрации о надлежащем содержании жилого помещения (лицом, находящимся в розыске, ага) ...".

❌ Апелляционное определение Хабаровского краевого суда № 33-2191/2025: в Хабаровском крае администрация не смогла выиграть спор о продаже квартиры, чей собственник постоянно привлекался к ответственности за нарушение тишины. Суды указали, что материалах дела отсутствуют доказательства неоднократного вручения или получения ответчиком письменных предупреждений органа местного самоуправления.

🐰 Определение Девятого КСОЮ № 88-1405/2025: в Приморском крае рассматривается иск администрации, которая сначала выдала предупреждение собственнику квартиры в двухквартирном доме (не исполнено), потом привлекла к административке по региональному КоАП.
Суд первой инстанции удовлетворил иск, второй - отказал (якобы не доказана систематичность нарушений прав соседей, и вообще истец принимал какие-то меры к устранению нарушений). Кассационный суд не согласился с апелляцией и направил дело на новое рассмотрение. Сейчас оно еще рассматривается, назначена экспертиза.

❌ Другие отрицательные примеры: апелляционные определения Самарского областного суда № 33-3056/2025 и № 33-7056/2024, Кировского областного суда № 33-5537/2024.

✅ Положительные решения принимаются по искам администрации, как правило, заочно, то есть нет гарантий, что это впоследствии не будет отменено:
— заочное решение Свердловского районного суда г. Перми № 2-902/2025 (в администрацию обратилась ИГЖН);
— заочное решение Новокуйбышевского городского суда Самарской области от 31.05.2023 по делу N 2-453/2023.

😐 Таким образом, в текущем виде норма о продаже помещения практически не работает: сложно доказывать систематичность нарушений, суды игнорируют ст. 165.1 ГК РФ о доставке юридически значимых сообщений, ожидают от муниципалитетов каких-то действий, выходящих за пределы ст. 287.7 ГК РФ или здравого смысла типа привлечения к административной ответственности или уведомления лиц, находящихся в розыске.

Бывает, что косячат и сами местные администрации, а иногда они и вовсе бездействуют, ведь текущая формулировка нормы не обязывает их как-то реагировать: "может предупредить собственника". А может и не предупредить.
Так и суд — "может принять решение о продаже". А может и не принять (что практически всегда и происходит).

Без конкретизации порядка прекращения права собственности на бесхозяйственно содержимое помещение норма так и останется нерабочей, а добросовестные жители продолжат страдать от антисанитарии и других серьезных хронических нарушений со стороны соседей.

В следующую среду поговорим о бездействии муниципалитета и других его возможных реакциях на нарушения.

Беседка ЖКХ 😋 Канал ЖКХ

Ошибки 266-ого приказа: документы представителей при онлайн-собрании
Продолжаю серию постов про кривизну новых требований к оформлению протоколов общих собраний собственников.

Бюллетени в приказе по какому-то недоразумению отнесены к “документам, оформляемым вместе с протоколом в случае проведения общего собрания без использования системы”.
Но потом авторы приказа вроде как вспоминают, что при онлайн-собрании тоже бывают письменные решения, и предписывают администратору передать подлинники бюллетеней в ГЖИ.
При этом остается тайной, а что делать с документами, подтверждающими полномочия представителей, которые голосуют за собственников при проведении онлайн-собрания.

Другими словами, про доверенности на обычных собраниях там написано (оформляются вместе с протоколом и размещаются в ГИС ЖКХ), а что делать с этими документами при онлайн-собрании — нет. Видимо, этих документов при онлайне не существует, либо администратор их не собирает 🤷‍♀️

В общем, этот момент — еще один повод заподозрить авторов приказа в подыгрывании онлайн-собраниям: казалось бы, такие требования должны быть одинаковыми для всех форм собраний, но если администратор онлайна не должен вытряхивать из участников копии доверенностей и свидетельств о рождении, то почему такое развлечение оставили инициаторам традиционных собраний?

Беседка ЖКХ 😋 Канал ЖКХ

Штраф за “слишком зелёный двор”: как УО отменила наказание ГЖИ через суд

ГЖИ Санкт-Петербурга оштрафовала ООО «Веста» на 125 000 р. (ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ). По мнению инспекции, зелёные насаждения на придомовой территории одного из МКД размещены не в соответствии с проектной документацией, что нарушает п. 3.9.1 Правил эксплуатации жилфонда № 170.

Управляющая организация обратилась в суд, указав:
— застройщик выполнил благоустройство двора по увеличенному (улучшенному) стандарту по сравнению с первоначальным проектом, что было зафиксировано в актах приёмки-передачи;
— при заключении договора управления "благоустройство" включено в состав общедомового имущества.

Суд посчитал такие доводы разумными.
Также он отметил, что конкретные несоответствия не были зафиксированы должным образом ни в акте осмотра, ни в иных документах, а из фотографий ничего не понятно.

Постановление ГЖИ признано незаконным и отменено (дело № А56-41434/2025).

Беседка ЖКХ 😋 Канал ЖКХ

🤩 Новости ЖКХ, судебная практика🤩
с других наших каналов за неделю

Судебная практика
📍 Запретили УК судиться — проиграли сами: как собственники “похоронили” свои козырьки
📍 Суд признал незаконным отключение электроэнергии: взыскание убытков и компенсации морального вреда
📍 Административная ответственность УО за неведение претензионной и исковой работы с должниками
👮‍♂ Суд отменил предписание надзорного органа Республики Коми по поводу платы за КР СОИ
👮‍♂ Суд отменил предписание Минчистоты по поводу ремонта детской площадки
👮‍♂ Суд отменил постановление ГЖИ Кировской области о привлечении УО к административной ответственности

Постоянные рубрики
🪙 Секреты экономии ТСЖ: расторжение договора с недобросовестным подрядчиком
👋 Трудовой детектив: как юрист требовал себе премий и надбавок
📚 Административная ответственность собственников/жильцов МКД — подборка

Закрытые каналы
➡ Публикации закрытого канала "ТСЖ. Судебная практика. 2.0" в октябре 2025 года
➡ Публикации закрытого канала "Совет многоквартирного дома — практика ЖКХ 2.0"

Действия и бездействия органов местного самоуправления по жалобам на проблемных соседей

Продолжаю еженедельную рубрику #проблемные_соседи.

Ранее я писала о доступе в квартиры и продажу помещений с торгов. И тогда было озвучено, что суды редко удовлетворяют иски муниципалитетов о продаже квартир. Однако далеко не все муниципалитеты доходят до таких исков. Кто-то вообще не реагирует, а кто-то идет другим судебным путем.

Когда муниципалитет бездействует, пострадавшие соседи пытаются оспорить это ничегонеделание.

➡ Кассационное определение Четвертого КСОЮ № 88а-13532/2024
В Волгодонске жительнице не понравилось, как муниципалитет себя ведет в отношении незаконно перепланированного помещения в МКД (не обращается с иском о продаже помещения), поэтому решила судиться с самой администрацией.
Дело было проиграно: подаче иска о продаже помещения с торгов должно предшествовать установление следующих фактов: использование помещения не по его назначению; систематическое нарушение прав и интересов соседей либо бесхозяйное содержание помещения, допускающее его разрушение, а также направление собственнику предупреждения о необходимости устранения нарушения и назначения собственнику соразмерного срока для ремонта.

“Однако в рассматриваемом случае необходимая совокупность вышеперечисленных фактов отсутствует, поскольку некоторые из них могут быть выявлены лишь посредством осуществления мероприятий регионального государственного жилищного надзора, проведение которого не относится к полномочиям администрации г. Волгодонска”.

➡ Кассационное определение Первого КСОЮ № 88а-38103/2023
В Балашихе 6 собственников через суд обязали администрацию принять меры, предусмотренные статьей 287.7 Гражданского кодекса РФ, в отношении собственника квартиры с 5 - 7 собаками, чьи продукты жизнедеятельности протекали в квартиру другого собственника.

➡ Апелляционное определение Верховного суда Республики Башкортостан № 33а-4096/2025
Собственник одной из квартир двухквартирного дома через суд признал незаконным бездействие администрации в отношении соседа, забросившего свою квартиру.

Таким образом, выиграть у муниципалитета можно, но есть ли в этом смысл (с учетом того, что иск администрации о продаже помещения, скорее всего, будет проигран), остается спорным вопросом.

Иногда муниципалитеты обращаются с исками об обязании устранить нарушения

Иски подаются в отношении собственников квартир, допустивших антисанитарные условия, после неисполнения предупреждений в порядке ст.287.7 ГК РФ. Такие заявления удовлетворяются.

➡ Примеры: заочное решение Комсомольского районного суда города Тольятти № 2-2346/2025, заочное решение Ленинского районного суда города Кирова № 2-3386/2025 (также установлена судебная неустойка - 300 р. в день), решение Октябрьского городского суда Самарской области № 2-186/2025, решение Советского районного суда города Уфы № 2-5657/2024, заочное решение Ленинского районного суда города Кирова № 2-4025/2023.

Однако стоит отметить, что с исками к соседям об устранении нарушений вправе обратиться и сами собственники, а иногда это делают и лица, управляющие МКД.

Чего не стоит делать самим собственникам — так это обращаться с исками о выселении, но это уже другая история, и с этой практикой я познакомлю вас через неделю.

Беседка ЖКХ 😋 Канал ЖКХ

Новые требования к оформлению протокола собрания: все публикации в одном месте

По вступившему в силу с 1 сентября приказу Минстроя №266/пр на канале был целый ряд постов. Решила собрать их в одном сообщении.

❤️ Шаблон протокола по новым правилам + все сопутствующие документы в комментариях

🔍 Краткий обзор изменений

❓ Недоразумения, ошибки и вопросы:
— Список присутствующих
— Акт передачи протокола
— Что передавать в ГЖИ
— Загадочные должности
— СНИЛС в бюллетенях
— Порядок уведомления о собрании
— Документы о собственности
— Место хранения копий протоколов
— Документы представителей при онлайн-собрании

✅ Пошаговый путеводитель по проведению собрания в очно-заочной форме

😎 Расширенный список документов для собрания на сайте ДомОнлайн.

Чат ЖКХ 😋 Канал ЖКХ

⭐ Новости ЖКХ, судебная практика
с других наших каналов за неделю

👮‍♂ В Госдуму внесен законопроект об организации контрольно-надзорной деятельности в отношении органов местного самоуправления

Судебная практика
📍 Суды разбирались, передавала ли РСО персональные данные жильца коллекторам
👮‍♂ Суд отменил штраф ГЖИ Краснодарского края из-за неверной квалификации правонарушения
👮‍♂ Суд признал недействительным предписание ГУ “ГЖИ Челябинской области” о восстановлении кровли пристроенного помещения

Постоянные рубрики
📚 Плата за «ОДН» (КР СОИ) — подборка практики и материалов
👋 Трудовой детектив: дело о сокрытии увольнения плотника
✒ Обновления материалов ЖКХ Ньюс за прошедший месяц
👮‍♂ Рейтинг ошибок ГЖИ за октябрь

Собственникам помогли оспорить незаконный отказ Минчистоты Московской области
#дело_подписчика

Подписчик, владелец юридической компании "Regula", рассказал о том, как они недавно помогли собственникам в споре с лицензирующим органом Московской области.

Собственники из Мытищ решили поменять ООО "ГУК «Домжилсервис»" на ООО УК "СпецКоммунПроект". Только Минчистоты, как это обычно бывает, отказало во внесении изменений в реестр лицензий.

В качестве причин для отказа ведомство указало на неподтверждение уведомления о собрании; объединение в одном решении вопросов расторжения договора со старой УК и выбора новой; нечитаемость бюллетеней в ГИС ЖКХ, недостатки реестра собственников.

Суды пришли к выводу, что всё это либо неправда, либо не является причинами для отказа во внесении изменений в реестр лицензий (апелляционное определение Московского облсуда № 33а-29835/2025):
— сообщение размещено в ГИС ЖКХ и в каждом подъезде, подтверждающие документы приложены к протоколу;
— формулировка вопроса не вызывает неоднозначного толкования; кроме того, решение общего собрания не оспорено, не признано недействительным;
— довод о нечитаемости бюллетеней в ходе судебного разбирательства не нашел своего подтверждения; кроме того, подлинники документов переданы в Министерство в качестве приложений к протоколу общего собрания;
— реестр не содержал сведения о 4 собственниках, но Порядок № 938 не предусматривает возможности отказа во внесении изменений в реестр лицензий по причине недостатков в реестре собственников помещений.

Минчистоты обязали повторно рассмотреть заявление выбранной собственниками управляющей компании.

Беседка ЖКХ 😋 Канал ЖКХ

😎 20 памяток, методичек и раздаток с вебинаров по вопросам ЖКХ
обновленный перечень самых крупных материалов с канала и сайта

Памятки (можно скачать пдф)
➡ Сроки ответов УК, ТСЖ, ЖСК на обращения и заявки жильцов (памятка)
➡ Памятка: о чем, когда и как управляющая организация и ТСЖ должны уведомлять потребителей
➡ Голоса на общем собрании собственников: сколько нужно (памятка)
➡ Памятка для ТСЖ по соблюдению законодательства: как избежать лишних расходов
➡ Памятка для ответственных руководителей УО: как избежать штрафов и улучшить работу

На основе положительного опыта подписчиков
➡ Сборник положительных практик ЖКХ от подписчиков канала
➡ Работа управляющей организации с «трудными» собственниками
➡ Как выстроить диалог между управляющей организацией и советом МКД

Раздаточные материалы с вебинаров
➡ Как УО не потерять зимой сотни тысяч из-за балконных козырьков
➡ Суды по качеству отопления. Перспективы для УО и ТСЖ
➡ Как УК проиндексировать плату за содержание жилья, чтобы ГЖИ осталась довольна
➡ Грань между ошибкой и преступлением: что инициатор собрания должен знать о составлении протокола
➡ Собственники утвердили свой размер платы. Как управляющей организации избежать убытков
➡ Кого лишают свободы за упавшую сосульку или забитый вентканал, и что нужно знать, чтобы этого не случилось

Обобщения судебной практики
➡ Как надо оформлять акты приемки работ управляющей организации
➡ Обобщение практики по спорам между ФКР и ГЖИ
➡ Проведение собрания по установке видеонаблюдения
➡ Продление срока действия лицензий — причины отказа

Методички
➡ Проверки прокуратуры в сфере ЖКХ
➡ Методическое пособие органам государственного жилищного надзора по применению КоАП РФ

Беседка ЖКХ 😋 Канал ЖКХ

Замена почтовых ящиков
в неиссякаемой рубрике #допстрока

В ГЖИ Челябинской области дважды пожаловались на ненадлежащее содержание почтовых ящиков (деформация, отсутствие дверец и замков). ГЖИ выдала два предостережения по этому поводу.

Управляющая организация заменила ящики и выставила свои расходы в квитанциях жителям соразмерно площадям их квартир.

Дальше в ГЖИ последовательно поступило три жалобы на дополнительные начисления платы. По первым двум снова были объявлены предостережения, а по третьей проведена проверка и выдано предписание снять дополнительные начисления.

УО оспорила предписание в суде.

Было установлено, что УО пыталась протащить ремонт и расходы через собрание (ведь ежемесячный размер платы составлял всего 14,32 р./кв.м), однако оно не набрало кворум.

Это дало и инспекции, и суду повод закономерно заключить, что дополнительная плата выставлена без решения общего собрания, а так обычно не делается.

"Услуги по ремонту почтовых ящиков не являются внезапно возникшими, которые управляющая компания не могла предвидеть при обычной степени заботливости и осмотрительности. Эти услуги должны выполняться обществом периодически и являются текущими, неотложными, обязательными. Обязательность выполнения этих работ вытекает из требований приведенных норм, работы эти считаются предусмотренными в договоре, их стоимость должна быть учтена при определении размера платы за содержание и ремонт общего имущества".

Апелляционный суд дополнительно отметил, что стоимость работ не может быть определена УО в одностороннем порядке (дело № А76-17676/2024).

Беседка ЖКХ 😋 Канал ЖКХ

Могут ли сами собственники выселить соседей-нарушителей

Завершаю небольшую рубрику #проблемные_соседи.

Некоторые собственники пытаются выселить соседей-нарушителей самостоятельно — с логичным отрицательным результатом, ведь закон содержит как определенный порядок продажи помещения с торгов (который при подаче иска самими собственниками не может быть соблюден), так и конкретные основания выселения.

➡ Определение Второго КСОЮ № 88-8691/2024:
В Москве собственнику надоело, что его 5 раз залил сосед сверху, который причинял и другие неудобства в виде шума.
Суды трех инстанций отказали “потерпевшему”.
Они учли, что ответчика не предупреждали об устранении нарушений, и согласно ст. 287.7 ГК РФ иск о продаже помещения может подать госорган или муниципалитет, а не собственник.
Кроме того, между сторонами длительные неприязненные отношения, а претензий от соседей к ответчику не поступало.

➡ Определение Красноглинского районного суда города Самары № 9-275/2023:
В Самаре суд вернул истцам заявление о выселении соседки, нарушающей из права.
Он указал, что к иску не приложены документы, подтверждающие соблюдение досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком, а также то, что истцы не обращались в уполномоченный орган с заявлением об устранении нарушений прав и интересов соседей.

➡ Решение Ленинского районного суда города Орска № 2-109/2024:
В Оренбургской области собственники тоже хотели выселить соседа, который носил в квартиру мусор со свалки.
Суд отказал в иске: “действующее гражданское и жилищное законодательство не предусматривает возможности выселения собственника из принадлежащего ему жилого помещения по основанию его ненадлежащего содержания”.

Таким образом, собственникам следует либо заваливать жалобами уполномоченные органы, либо обращаться с исками к соседям об устранении нарушений их прав.

Беседка ЖКХ 😋 Канал ЖКХ