Ответы Минприроды России на часто задаваемые вопросы «Горячей линии» системы обращения с ТКО.

❗️ Индексация платы за содержание жилья чаще всего признается судами незаконной.
Недавно Верховный Суд РФ принял решение, которое давно ждали управляющие организации, предписание ГЖИ о перерасчёте проиндексированной платы было признано незаконным.

❓ Самый интересный вопрос от подписчика в рубрику #вопрос_ответ
Ответ не такой интересный 😔

Можно ли посредством общего собрания собственников утвердить "Правила проживания в доме" и уполномочить членов Совета дома штрафовать жильцов, нарушающих эти правила?
Например: человек курит в лифте, паркуется у дверей подъезда, вынося строительный мусор загадил весь подъезд и лифт и не убрал за собой. На устные замечания и предупреждения не реагирует и продолжает жить "как ему удобно". Хотелось бы иметь возможность силами Совета дома в присутствии свидетелей или сотрудников охраны составить акт о нарушении и на основании него выписать штраф (он будет отдельной строкой добавлен в очередную платёжку о квартплате нарушителю). Возможно ли это, и если да, то как лучше это осуществить? Спасибо!

✔️Написала пост о том, можно ли на общем собрании собственников отменить ранее принятое решение, как к этому относятся суды.

Часто встречается при смене управляющей организации, изменении способа управления. Один раз встречала в повестке про капремонт - там была отмена решения о принятии предложения ФКР и перенос срока капремонта.

#вопрос_ответ
❓ Мне предлагают стать председателем ЖСК в доме, где я живу. Пожалуйста, подскажите, на что нужно обратить внимание при принятии решения, какие документы проверять, какие риски возникают? Вводные: Санкт-Петербург, одноподъездная девятиэтажка 60х годов, состояние нормальное, половина жильцов тут с момента постройки, половина арендаторы, в доме третий год работает отличный управляющий, который устал бодаться с нынешней председателем по очевидным вопросам.

У меня немного профессионально деформированный взгляд на УО, ТСЖ, ЖСК, поэтому попросила ответить подписчицу - опытного председателя правления ЖСК из Москвы.
📝 Привожу её ответ.
“1. Посмотреть в первую очередь состояние расчетов с РСО.
2. Состояние расчетов с жителями, есть ли большие долги, как с ними борются.
3. Капремонт, если счет свой, то оценить возможности по ремонту.
4. ГИС ЖКХ, понимать что придется все делать самому. Иначе штрафы.
5. Посмотреть Устав, оценить его актуальность.
6. Бухгалтерия: кто выставляет счета жителям, кто проводит сверки.
7. Если есть обслуживающая организация, то проверить все договоры с ней, посмотреть акты выполненных работ
Ещё что нужно какой год собрание проводить ОСС и ЖСК. Желательно принять решения, чтобы это совмещать.

Вообще надо понять, что это РАБОТА ПО УПРАВЛЕНИЮ.”

📝 Теперь мой ответ, как если бы я по-прежнему работала в прокуратуре.
※ Если нынешний председатель бодливый, то возможны проблемы при его смене: если он захочет остаться, то начнет оспаривать решение о выборе нового председателя и портить ему жизнь другими способами, в том числе жалобами во все органы.
※ Нужны хорошие отношения председателя с самими собственниками, чтобы они не заваливали обращениями контролирующие органы. В идеальном порядке всё держать трудно. Нарушения найти не сложно. Штрафы на председателя придется оплачивать из своего кармана.
※ Если в доме есть острые конфликты с лицами, которые близко знакомы с хозяйственной деятельностью ЖСК, то они могут начать писать заявления в полицию о фактах растраты (не важно, есть она или нет). Такие заявления могут писать и другие жители, но такие обращения обычно слабо мотивируются, поэтому заканчиваются для председателя вполне благополучно.
※ Нужны хорошие отношения с непосредственными контролирующими, надзорными органами. Если предыдущий председатель постоянно противостоял прокуратуре, препятствовал проверкам, не наказывал работников по представлениям прокуратуры об устранении нарушений закона, обжаловал меры прокурорского реагирования, то у прокуратуры могло сложиться предвзятое отношение к такому поднадзорному лицу. В таком случае все проверки могут проводиться со строгим соблюдением формальностей и привлечением к ответственности в максимально возможных формах.
※ Надо разбираться в жилищном законодательстве, хотя бы в самих основах. ЖСК лично мне не очень нравится тем, что многое относительно его деятельности регламентируется только в его уставе. Нет такой подробной регламентации работы ЖСК в Жилищном кодексе РФ, как например, в отношении ТСЖ. Для кого-то это, наоборот, покажется преимуществом. В любом случае, Устав надо проверить, особенно если он с 1960-х годов ни разу не менялся.

✅ Подробнее спросить об опыте управления ЖСК можно попробовать в чате канала @gkhchat
Возможно, другие подписчики имеют такой опыт и поделятся им.

❗️ Для ТСЖ.

Представьте, что в вашем уставе вместо слов "реестр членов ТСЖ" употребляется немного устаревшее "список членов ТСЖ".
Казалось бы, ничего страшного?

Но бдительная жилищная инспекция находит в документе это несоответствие Жилищному кодексу и выдает предписание внести изменения.

Вы готовите поправки, инициируете и проводите общее собрание, но оно не набирает кворума, решение не принято, предписание не исполнено. И тогда жилищная инспекция обращается в суд с заявлением о ликвидации товарищества.

Какое решение примет суд? 🤔

Для меня было неожиданным, но суд 1 инстанции удовлетворил заявление, принял решение о ликвидации ТСЖ.

Хорошая новость, что во второй судебной инстанции разум победил, решение суда о ликвидации отменили, ТСЖ сохранили.
Областной суд указал, что нарушение не является существенным и не свидетельствуют о грубом нарушении ТСЖ законодательства.

Такое ⤴️ решение я нашла, когда писала для одного сервиса статью про устав ТСЖ: что он должен содержать, какие нарушения в уставе находят ГЖИ, к чему может привести неисполнение их предписаний. Кому интересно, статью можно почитать целиком в источнике.

А кому нужен вариант современного лаконичного устава, пишите мне, @gkhwsem, скину тем, у кого ТСЖ, безвозмездно.
Отвечаю в течение суток.

❗️❗️ Недобросовестная реклама.

Жилищные инспекции сообщают о случаях рассылки рекомендаций для получения реестра собственников от лица ГЖИ.

Например, от имени ГЖИ Мурманской области с адреса электронной почты, не имеющего отношения к Госжилинспекции, участились случаи рассылки рекомендаций для получения реестра собственников на сайте www.reestrdoma.ru

Государственная жилищная инспекция предупреждает о необходимости быть предельно внимательными при получении писем с незнакомых адресов электронной почты. Чтобы не стать жертвой мошенников, ГЖИ рекомендует не открывать сообщения, содержащие сомнительные ссылки на сайты в сети Интернет.

А я рекомендую и прошу игнорировать и не пользоваться указанным сервисом для получения реестра собственников, так как он использует недобросовестные методы продвижения своих услуг, прикидываясь органом власти и пользуясь доверием других к имени ГЖИ.

Пользуйтесь другими сервисами, если самостоятельное получение выписок и формирование реестров представляет такие трудности, что проще оказывается воспользоваться посторонними платными сервисами.

Первый, больше положительный обзор.

Подробная информация, как бюджетно собрать реестр собственников.

Если не интересен сам обзор, рекомендую инструкцию получения данных с Росреестра, это последняя часть разбираемой статьи.
#обзор

Отрицательный обзор.

Дичь с сайта сервиса, предлагающего помощь в проведении общих собраний.
#обзор

Как вам новая рубрика?

Нужна или не стоит тратить время?

✨ Минстрой РФ обновил требования к оформлению протоколов общих собраний.

Некоторые новости в аудиоформате

❗️ Для УО и ТСЖ.

Как не попасть на административный штраф за нарушения законодательства о защите персональных данных?

Среди подписчиков есть специалист по информационной безопасности. По моей просьбе он подготовил небольшую статью про работу УО и ТСЖ с персональными данными.

Много нового узнала сама, и рекомендую для изучения всеми управляющими организациями, ТСЖ и кооперативами.

Спасибо подписчику Вячеславу за его труд!

https://zen.yandex.ru/media/id/5c32e880871d9300abf8bfc6/chto-trebuetsia-ot-uk-i-tsj-pri-rabote-s-personalnymi-dannymi-5c66f57b5f895b00aef0d340

#вопрос_ответ
Меня недавно выбрали председателем ТСЖ. Сейчас надо проводить отчётное собрание членов ТСЖ. Какие вопросы надо решать на таком собрании? Заранее спасибо.

В ст. 145 Жилищного кодекса РФ перечислены вопросы компетенции общего собрания членов ТСЖ. Из них для "отчетного" собрания подходят:

✅ Утверждение годового плана содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме.
✅ Утверждение отчета о выполнении плана содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме.
✅ Утверждение смет доходов и расходов товарищества на 2019 год.
✅ Установление на основе сметы размера обязательных платежей и взносов членов товарищества.
✅ Утверждение отчета об исполнении смет доходов и расходов товарищества за 2018 год.
✅ Утверждение годового отчета о деятельности правления товарищества.
✅ Утверждение заключения ревизионной комиссии (ревизора) товарищества по результатам проверки годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности товарищества.

В примерно 50% случаев также включаются вопросы об избрании правления (опционально - его председателя), членов ревизионной комиссии (ревизора).

Также можно включить любые вопросы, требующие решения общего собрания членов ТСЖ.

В любом случае, рекомендую сначала изучить 13 и 14 главы Жилищного кодекса РФ про работу ТСЖ, затем другие статьи про управление домом, капитальный ремонт. Потом подзаконные акты.

В идеале это надо было сделать до того, как стать председателем правления. Эта рекомендация актуальна и для тех подписчиков, кто решил создать ТСЖ, но с Жилищным кодексом малознаком.

Без обид, но большая часть ошибок при создании ТСЖ и проведении собраний - из-за незнания основ, статьи в интернете это хорошо (не всегда), но недостаточно.

Обидеть председателя может каждый. 🥺
Есть ли смысл обращаться за защитой чести, достоинства и деловой репутации в суд?
Пост для председателей, которых обижают, чтобы рассчитывали свои перспективы при обращении в суд и в итоге не остались в минусе.
И для жителей, которые хотят стать председателям, чтобы морально подготовить к негативу в свой адрес.

#вопрос_ответ #разбор
Недавно прочитал на сайте "××××××××××" , что решение о капремонте принимается простым большинством голосов. Раньше от управляющей компании слышал, что нужно две трети. Кто прав? В комментариях в статье спросили ещё раз, но автор настаивает на своём.

Управляющая организация права, подробности в
статье со скриншотами

❗️Заканчивается 1 квартал, собственникам пора попытаться выполнить свою обязанность, предусмотренную ст. 45 Жилищного кодекса РФ:

ПРОВЕДЕНИЕ ГОДОВОГО СОБРАНИЯ.

❓ Когда проводить?
Если раньше общее собрание не решило, когда у него будут годовые, то "годовое общее собрание собственников проводится в течение второго квартала года, следующего за отчетным годом" (ч. 1 ст. 45).

❓ Когда проводить второй раз?
При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников должно быть проведено повторное общее собрание (ч. 3 ст. 45).

Годовые собрания проводятся не везде: многие люди просто не знают, что такое общее собрание и зачем это им надо. Поэтому не знаю, хватает ли у кого энтузиазма заморачиваться с повторным проведением годового собрания, если на первом не было кворума.

❓ Кто всем этим занимается?
Чаще всего совет дома (у него по ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ прописан ряд полномочий по вынесению на голосование всяких вопросов). Или просто очень инициативные жители.

❓ Какие вопросы решать?
Жилищный кодекс РФ говорит об обязанности собственников проводить годовые собрания, но повестку дня такого собрания особо не регламентирует. Поэтому исходите из потребностей дома.

✅ Теоретически это могут быть вопросы:
✔️ утверждение размера платы за содержание общего имущества.
Желания платить больше в реальной жизни у жителей не выявлено. Но вот как это предполагалось Правилами содержания жилья №491.
Там есть п. 31:
При определении размера платы за содержание в доме, в котором не созданы ТСЖ или кооператив, решение общего собрания собственников принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации.
Там же написано, как управляющая организация делает предложение собственникам по размеру такой платы:
Она обязана представить собственникам предложение не позднее чем за 30 дней до дня проведения собрания по вопросу об определении такой платы посредством размещения предложения на досках объявлений во всех подъездах дома или в пределах земельного участка, на котором расположен дом.
В предложении должны содержаться расчет (смета) и обоснование размера платы.
Если её размер больше размера платы за содержание для собственников жилых помещений, которые не выбрали способ управления, установленного мун./гос. органом, в предложении также должно обосновываться это превышение путем детализации размера платы с указанием расчета годовой стоимости каждой работы и услуги, периодичности их выполнения.

✔️ решение о проведении текущего ремонта.
Часто перечень работ жителями берется с потолка.
Хотя в п. 13(1) Правил 491 указано, что объем работ по текущему ремонту уточняется при сезонном, а именно весеннем осмотре общего имущества.

✔️ утверждение отчета управляющей организации
(!) – если договором управления предусмотрена такая форма отчетности.
Если (скорее всего) в договоре тупо переписана ч. 11 ст. 162 ЖК РФ, то отчет происходит по упрощенной схеме:
управляющая организация ежегодно в течение первого квартала представляет собственникам отчет о выполнении договора управления за предыдущий год, а также размещает отчет в системе.
Как именноУК представляет отчет в законе пока не написано, но и про утверждение на собрании, как видите, ничего нет. Возможно, в следующем году отчеты будут обязаны висеть на информационных стендах (есть законопроект на эту тему, но это не точно и погоды жителям не делает. Практику «повесил, сфоткал, снял» такая законодательная инициатива не прекратит.

(продолжение)

✔️ утверждение отчета совета дома о проделанной работе.
Да, отчет организации мы просто читаем, а отчет совета дома утверждаем, и именно на годовом собрании (п. 6 ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ).
По какой форме должен быть отчет, что будет в случае не утверждения отчета, придумайте сами. Ну или как вариант, возьмите ст. 161.1 и по каждому полномочию совета дома распишите, что делалось, а в чем не было необходимости. А если жители не утвердят отчет, то пусть выбирают новый совет, если считают, что текущий плохо что-то там делает.

✔️ выборы совета многоквартирного дома.
Возможно, совет дома работает хорошо, но срок полномочий истек. Тогда можно на собрании выбрать новый. А можно не выбирать, ничего страшного не случится. Полномочия предыдущего пролонгируются автоматически (ч. 10 ст. 161.1 ЖК РФ).

✔️ На собрании можете утвердить положение о совете дома, если надо, а также наделить его полномочиями на принятие решений о текущем ремонте ̶ч̶т̶о̶б̶ы̶ ̶в̶о̶о̶б̶щ̶е̶ ̶б̶о̶л̶ь̶ш̶е̶ ̶н̶е̶ ̶п̶р̶о̶в̶о̶д̶и̶т̶ь̶ ̶с̶о̶б̶р̶а̶н̶и̶я̶ ̶.

✔️ Если дом без решения собрания украшен рекламными конструкциями, то вынесите на голосование вопрос о возможности использования общего имущества, заключении соответствующих договоров, лице, который будет их заключать.
Многие уже провели аналогичные собрания, чтобы собирать деньжата с провайдеров, но эту лавочку, по всей видимости, скоро прикроют – есть такой законопроект.

✅ Вывод.

✨Выносите на голосование всё, что хотите решить, так как проведение собраний требует сил, времени, денег и терпения. Лучше потратить всё это 1 раз, чем потом собирать внеочередное собрание.

✨ Если планируете обращаться за помощью в подготовке документов для собрания в коммерческие организации, то по-прежнему могу рекомендовать знакомый мне лично – ДомОнлайн.

✨ Если всё умеете сами и у вас это не первый раз, то не забывайте про новые требования к оформлению протоколов.

🌱 НОВОСТИ ЖКХ. 🌿

❗️ Самая главная новость - за грубые нарушения лицензионных требований при управлении домом теперь предусмотрены отдельные штрафы, больше чем за обычные нарушения (раньше разницы не было). Сам закон вот, а вот как теперь выглядит ст. 14.1.3 Кодекса РФ об административных правонарушениях:
1. Осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами без лицензии на ее осуществление, если такая лицензия обязательна, - влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от 50 тыс. до 100 тыс. рублей или дисквалификацию на срок до 3 лет; на юридических лиц - от 150 тыс. до 250 тыс. рублей.
2. Осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами с нарушением лицензионных требований, за исключением случаев, предусмотренных статьей 13.19.2 настоящего Кодекса (мое прим. – исключение касается нарушений в ГИС ЖКХ), - влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от 50 тыс. до 100 тыс. рублей или дисквалификацию на срок до 3 лет; на юридических лиц - от 250 тыс. до 300 тыс. рублей.
3. Осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами с грубым нарушением лицензионных требований -
влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от 100 тыс. до 250 тыс. рублей или дисквалификацию на срок до 3 лет; на юридических лиц - от 300 тыс. до 350 тыс. рублей.

😕 Рассматривать такие административки теперь будут жилищные инспекции, а не суды, как раньше.

✅ Перечень грубых нарушений ранее писала здесь.

Другие новости.
✔️ Приказом Минстроя России (05.02.2019 № 87/пр) утвержден перечень регионов и ЗАТО, в которых в 2019 году будут проведены проверки по выполнению программы «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан РФ». Скачать список можно здесь.
✔️ Минстрой России приказом от 7 марта 2019 г. № 153/пр утвердил методические рекомендации по проведению работ по формированию земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома. Предназначено для органов государственной и муниципальной власти. Скачать документ можно здесь.
✔️ Минстрой России опубликовал Письмо от 23 января 2019 г. № 1784-МЕ/04 по вопросу исключения из содержания жилья платы за обращение с отходами. Скачать и почитать можно здесь.

✔️ Стало понятно, кто причастен к изменению требований к оформлению протоколов общих собраний. На сайте Генпрокуратуры РФ написано, что это она написала в Минстрой информацию «о необходимости исключения выявленного коррупциогенного фактора».
Фактор, по мнению прокуратуры, заключался в том, что старый приказ не требовал прикладывать решения собственников к протоколу собрания, проведенного в очной форме. Если собрание было в заочной или очно-заочной форме, то такие решения прикладывались.
«Таким образом, устанавливались различные объемы документов в зависимости от избранной формы проведения собрания. Это давало правоприменителю необоснованно широкие пределы усмотрения, что являлось коррупциогенным фактором в виде широты дискреционных полномочий». Всем всё понятно.

По прокуратуре я ещё посмотрела опубликованную статистику работы в сфере ЖКХ за 2018 год. Отдельным постом выложу скрин и ниже цифры прокомментирую.