Плата за видеонаблюдение в еженедельной рубрике #допстрока

В Томске один из собственников обратился с иском к инициатору собрания о признании недействительным решения, согласно которому была установлена дополнительная плата за приобретение и установку системы видеонаблюдения и домофона (3322 р. за жилое помещение с рассрочкой платежа), а также за дальнейшее обслуживание оборудования (95 р. с квартиры ежемесячно). Истец утверждал, что решение было принято не единогласно, а потому недействительно.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска, посчитав, что процедура созыва и проведения общего собрания была соблюдена, а кворум имелся («за» было отдано 66,859% голосов).

Апелляционная инстанция отменила решение суда первой инстанции, признав решение общего собрания недействительным:

"Решение общего собрания по спорному вопросу не было принято единогласно, а потому установление платы в виде фиксированных платежей с каждого жилого помещения, независимо от общей площади занимаемого собственником жилого помещения, требованиям закона не соответствует, размер платы подлежал установлению соразмерно доле каждого собственника в праве общей собственности на общее имущество в соответствующем доме."

При этом суд отнес расходы на установку видеонаблюдения и домофона как услуги, направленные на содержание общего имущества, что предполагает обязательное распределение расходов пропорционально доле каждого собственника.

Кассационный суд согласился с недействительностью принятого решения (определение Восьмого КСОЮ № 88-11285/2025): "установление решением общего собрания иного порядка исчисления платы за приобретение и дальнейшее техническое обслуживание систем видеонаблюдения и домофона возможно только при единогласном решении общего собрания собственников, что предусмотрено пунктом 1 статьи 259.4 Гражданского кодекса РФ".

Беседка ЖКХ 😋 Канал ЖКХ

Сама не передала — сама пожаловалась: как жительница докопалась до ТСН из-за не размещенного в ГИС ЖКХ протокола

Жительница Краснодарского края инициировала собрание собственников.
После собрания она должна была передать документы в управляющее домом ТСН, однако передала их напрямую в ГЖИ (товариществу досталась лишь копия).
Также инициатор должна была разместить документы в ГИС ЖКХ (ч. 1 ст. 46 Жилищного кодекса РФ), однако предпочла пожаловаться на ТСН в жилищную инспекцию, обвинив товарищество в неразмещении протокола в системе.

ГЖИ отреагировало на жалобу блестяще: выдала товариществу предписание разместить документы, а в отношении председателя правления возбудила административку по ч. 2 ст. 13.19.2 КоАП РФ.

Благодаря активной позиции товарищества все эти "меры реагирования" в судах развалились (дело № А32-44535/2024, решение № 12-385/2024).

По приказу Минстроя №79/пр протоколы собрания размещаются в ГИС ЖКХ товариществами (управляющими организациями) в случае, если ТСЖ, УО сами инициировали собрание, либо если протоколы переданы им инициатором собрания.
Однако в рассматриваемой ситуации собрание инициировал собственник, который не передал оригинал протокола в ТСН.

Суды пришли к выводу, что председатель правления не имел возможности разместить необходимую информацию в ГИС ЖКХ, так как подлинники документов ему не передавались.
Когда ТСН обратилось к инициатору с просьбой предоставить оригинал, инициатор ответила, что протокол изъят правоохранительными органами.

"Принимая оспариваемое предписание, ГЖИ Краснодарского края не убедилась в его исполнимости, не установила, имелись ли у ТСН «Селезнева 88/1» оригиналы указанных документов".

ГЖИ стала ссылаться на то, что инициатор направила протокол в ТСН почтой, однако суд отклонил этот довод: нет доказательств, что письмом был направлен именно оригинал протокола; из материалов проверки следует, что в ТСН была направлена именно копия.
Следующий довод ГЖИ: для размещения протокола в ГИС ЖКХ оригинал протокола не нужен. Возражая на это, суд отметил, что ГЖИ неверно понимает нормы права.
В удовлетворении жалобы инспекции было отказано.

Беседка ЖКХ 😋 Канал ЖКХ

Проблемные соседи 😐

Сталкивались с шумом, мусором и антисанитарией, создаваемыми вашими соседями?

Планирую новую еженедельную серию публикаций по теме, в которой разберу на примерах из свежей судебной практики, какие шаги предпринимают пострадавшие соседи и органы власти для защиты прав.

Рубрику обозначим #проблемные_соседи, посты будут выходить по средам.

Исходя из найденной практики, планируются такие посты:
— Доступ в квартиру по жалобе соседей
— Продажа квартиры с торгов за нарушения + проблемы муниципалитетов в борьбе с нарушителями
— Реакция на предупреждения муниципалитетов
— Что делать, если муниципалитет бездействует?
— Могут ли сами жители выселить нарушителей

Напомню, что по этой теме уже были обобщения практики:
— Как жильцы и УК судятся с «кошатниками» и «собачниками»
— Есть ли смысл судиться с курящими соседями
— Компенсация морального вреда с шумных соседей

А все споры между соседями собраны на этой странице.

Ошибки 266-ого приказа: документы о собственности
Продолжаю серию постов про кривизну новых требований к оформлению протоколов общих собраний собственников.

Что в законе:
Жилищный кодекс в ст. 48 требует в письменном решении указывать “сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение”.

Как было раньше
Старый приказ (№44/пр) предлагал указывать в бюллетенях "реквизиты документа, подтверждающего право собственности на помещение”.

Что теперь
В новых требованиях предлагается указывать “номер и дату государственной регистрации права собственности на помещение”.

Все бы хорошо (и многие указывали это и раньше), однако что делать с новостройками?
Ведь ст. 44 ЖК РФ разрешает голосовать лицам, принявшим помещения от застройщика, в течение года со дня выдачи разрешения на ввод МКД в эксплуатацию — на основании акта приема-передачи помещения без регистрации права.
Получается, что в этом моменте приказ не только противоречит ЖК РФ, но еще и ставит под сомнение* возможность голосования тех лиц, чье право собственности еще не зарегистрировано.
Похожая сложность будет с теми, у кого право собственности подтверждается древними свидетельствами о праве собственности.

"Права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей" (ч. 1 ст. 69 закона №218-ФЗ о госрегистрации недвижимости).

Кроме оформления письменных решений таких собственников, возникает вопрос с загрузкой таких бюллетеней в ГИС ЖКХ. По чату канала вижу, что даже любители поштучной загрузки бюллетеней вынуждены загружать такие решения одной кучей 👏

Продолжение рубрики — в следующий четверг с отметкой #недоразумения_266приказа.

Беседка ЖКХ 😋 Канал ЖКХ

*Под "сомнением" понимается возможность толкования приказа таким образом, что инициатору предлагается отказывать в приеме тех решений, которые не соответствуют требованиям приказа, например, как это делают некоторые ГЖИ в части (не)указания СНИЛС.

🔍 ГЖИ vs ТСЖ: 5 нарушений Жилищного кодекса РФ, которые превратили устав в “юридическую мину”

ТСЖ «Кузьминки» хотело признать недействительным предписание ИГЖН Владимирской области. Предписание было выдано по поводу устава, который, по мнению инспекции, не соответствовал Жилищному кодексу (ЖК РФ).

Суды двух инстанций посчитали предписание законным (дело № А11-4507/2024). Вот какие пункты устава не понравились ни инспекции, ни судам.

1⃣ Уставом предусмотрено, что собственники нежилых помещений вместе с платой за содержание общего имущества вносят дополнительную плату за более интенсивное использование общего имущества, установленную решением общего собрания членов ТСЖ и ежегодно индексируемую правлением.

Что не так: внесения каких-либо иных дополнительных плат, в том числе за интенсивное использование собственниками нежилых помещений общего имущества дома, законодательно не предусмотрено. Плата за использование общего имущества является самостоятельной платой и не может входить в структуру оплаты ЖКУ. Кроме того, закон не содержит понятие «интенсивное использование общего имущества».

2⃣ Предусмотрено, что для вступления в члены ТСЖ собственник обязан предоставить в товарищество копию паспорта с регистрацией. Членство в ТСЖ прекращается с момента принятия правлением решения об исключении собственника из членов (приведены основания для исключения из членов ТСЖ).
Собственник, исключенный из членов, может быть вновь принят в члены на общих основаниях, но не ранее, чем через два года со дня решения об исключении его из членов.

Что не так: в силу ст. 143 ЖК РФ для вступления в члены ТСЖ собственнику достаточно подать заявление в ТСЖ и подтвердить свое право собственности, а члены правления не вправе отказать собственнику в принятии в члены ТСЖ, а также установить ограничительный срок для вступления в члены.

3⃣ Предусмотрено, что правление ТСЖ и председатель правления ТСЖ избираются на срок не более чем на три года. Ревизионная комиссия избирается сроком не более, чем 3 года.

Что не так: нормами ЖК РФ императивно установлено, что правление и ревизионная комиссия избирается на срок не более 2 года, при этом, поскольку председатель избирается из состава правления, то срок его полномочий не может превышать срок полномочий правления. После истечения установленного законом срока должно быть проведено общее собрание членов ТСЖ для выбора органов управления и ревизионной комиссии.

4⃣ Предусмотрено, что к компетенции правления ТСЖ входит ежегодная индексация иных обязательных платежей и взносов, установленных решениями общих собраний членов ТСЖ.

Что не так: индексация платы подразумевает под собой изменение ее размера. Однако в соответствии с ч. 2 ст. 145 ЖК РФ утверждение обязательных платежей относится исключительно к компетенции общего собрания членов ТСЖ. Такое собрание должно проводиться ежегодно. Самостоятельно изменять размер обязательных платежей правление не вправе.

5⃣ Предусмотрено, что в период между созывами годовых общих собраний членов ТСЖ правление и (или) уполномоченные члены ТСЖ (старшие по подъездам) вправе принимать решения по вопросам, принятие которых относится к компетенции общего собрания членов ТСЖ.

Что не так: ЖК РФ не содержит такого органа управления, как уполномоченные члены ТСЖ (старшие по подъездам). Статья 144 ЖК РФ императивно устанавливает наличие только двух органов управления — общее собрание членов товарищества и правление. Таким образом, устав содержит орган управления, не предусмотренный законом и наделенный полномочиями принимать решения по вопросам, которые относятся к компетенции высшего органа управления ТСЖ — общего собрания членов ТСЖ. Кроме того, в силу части 4 статьи 145 ЖК РФ только общему собранию членов ТСЖ принадлежит право решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления (а не наоборот).

Здесь будет уместным напомнить мой материал "Могут ли ликвидировать ТСЖ из-за противоречий устава Жилищному кодексу".
Также напомню, что практику по вопросам деятельности ТСЖ публикуем на закрытом канале для председателей товариществ (условия подписки)

Беседка ЖКХ 😋 Канал ЖКХ

🤩 Новости ЖКХ, судебная практика🤩
с других наших каналов за неделю

Новости
📍 Минстрой про размещение протокола в ГИС ЖКХ

Судебная практика
📍 Кворум под вопросом: как расхождение в 1000 «квадратов» между ЕГРН и протоколом повлияло на решения собрания
📍 Собственник хотел, чтобы УО добавила в квитанцию строку о начислениях без пеней
📍 Собственник не туда оплатил содержание машино-мест при смене УК
👮‍♂ ГЖИ Воронежской области пыталась через суд заставить УО исполнить предписание по поводу вентиляционных каналов
👮‍♂ Суд отменил штраф надзорного органа Тамбовской области за превышение перерыва подачи горячей воды
👮‍♂ Суд признал недействительным предписание ГЖИ Липецкой области о перерасчете платы за отопление

Постоянные рубрики
👋 Трудовой детектив: истец получал оплату от ИП, но трудовые отношения хотел признать с УО
📚 Обращения граждан — подборка материалов и судебной практики

Статьи (обновления)
❗️ Как управляющие организации уходят от ответственности за нарушения в ГИС ЖКХ
❗️ Вещи в местах общего пользования – что делать управляющей организации: 5 вариантов от читателей

❤️ 8 лет каналу ЖКХ и 5 лет сотрудничества с «ДомОнлайн»

💡 8 лет назад я решила создать этот канал — ЖКХ (@gkhvsem). Изначально цель стояла в повышении правовой грамотности собственников и организаций коммунального комплекса. Однако ведение канала повлияло и на меня саму: я постоянно узнаю новое, углубляю знания, отслеживаю судебную практику и стараюсь делиться ценными находками с вами, своими подписчиками.

📞 Через три года ко мне поступило предложение от компании «ДомОнлайн», которая является учредителем СМИ «ЖКХ Ньюс». Так я стала редактором издания.

Сначала сотрудничество было непростым: мне не нравились материалы, которые публиковала предыдущая команда; хотелось создавать качественный профессиональный контент для узкой аудитории, а не гоняться за просмотрами с помощью желтых заголовков.
Ожидалось давление сверху, цензура, навязывание чуждых взглядов... Но реальность оказалась иной.

Когда я начала работать, мои опасения постепенно развеялись:
— оказалось, что у меня полная самостоятельность в работе — никто не диктует, что писать;
— нет тотального контроля и жёстких показателей, которые нужно выполнять;
— руководство оказалось адекватным и понимающим;
— меня не дёргают по вопросам клиентов сервиса — максимум просят посмотреть документы для собрания.
Но я сама охотно просматриваю их и озвучиваю какие-либо предложения по улучшению, потому что это даёт мне уверенность в качестве сервиса, который я регулярно рекомендую подписчикам.

Не всегда сотрудничество проходило гладко. Например, меня расстроил долгий (как мне казалось) процесс внедрения конструктора договоров управления — моей собственной инициативы. При этом техподдержка сервиса сама по себе отличная: пользователи часто отмечают быстрое реагирование на запросы и готовность оперативно внедрять индивидуальные пожелания клиентов. Видимо, конструктор оказался настолько масштабной задачей, что реализовать его мгновенно было невозможно 😏

☺️ Несмотря на отдельные сложности, сотрудничество с «ДомОнлайн» остаётся комфортным и продуктивным. Сервис продолжает совершенствоваться, предлагая полезные инструменты для управляющих компаний и собственников жилья. Я рада, что могу смело рекомендовать его своим подписчикам, основываясь на личном опыте работы и знании особенностей сервиса.

Как уменьшили плату за отопление за счет автовладельцев

#дело_подписчика из Иркутской области

Несколько МКД имеют общую парковку, однако отопление оплачивали лишь собственники наземной части этого «объекта» по показаниям общедомового счетчика. При этом собственники парковочных мест не платили за тепло, имеющееся система отопления паркинга отключена.

Собственник обратился с иском к ресурсоснабжающей организации, чтобы обязать последнюю учитывать в расчете платы за отопление и площадь подземной парковки. Другими словами, чтобы поступающую в дом теплоэнергию делить не только между собственниками наземной части, но и подземной.

Суд первой инстанции в иске отказал, однако апелляционная и кассационная судебные инстанции поддержали истца, обязали РСО выполнить перерасчет платы (определение Восьмого КСОЮ № 88-8236/2025):

«Начисление платы без учета площади нежилых помещений парковки противоречит нормам действующего законодательства, а кроме того, отказ собственников и пользователей отдельных помещений в многоквартирном доме от коммунальной услуги по отоплению, как и полное исключение расходов на оплату используемой для обогрева дома тепловой энергии, не допускается».

Дело осложнялось тем, что «объект» строился как единое здание с подземной парковкой, а после ввода в эксплуатацию превратился в группу МКД. Поэтому понадобилась экспертиза, которая показала, что многоквартирные дома образуют единый объект с общей системой инженерных коммуникаций.

Подробнее про это дело можно почитать у самого подписчика.

Беседка ЖКХ 😋 Канал ЖКХ

"Замена ковровых покрытий" в еженедельной рубрике #допстрока

В Санкт-Петербурге потребитель хотел получить перерасчет по этой услуге — 803 р.
С таким требованием он обратился к своей управляющей компании, когда та пошла в суд взыскивать с него задолженность за ЖКУ.

Задолженность с потребителя взыскали, а в перерасчете платы собственнику отказали.

Решение о замене ковровых покрытий было принято на общем собрании, однако впоследствии это решение было признано недействительным.
Однако суд не нашел в этом ничего критичного, ведь ковры уже заменили:
"услуга по замене ковровых покрытий фактически была оказана, в связи с чем признание в дальнейшем недействительным вступившим в законную силу решением суда решения общего собрания собственников, которым была установлена необходимость замены ковровых покрытий и определен размер взносов собственников с этой целью, не может послужить основанием для освобождения ответчика от возмещения истцу фактически понесенных последним в его интересах расходов".

Суды также отметили, что потребитель не доказал иную стоимость замены ковров (определение Третьего КСОЮ № 88-12725/2025).

Беседка ЖКХ 😋 Канал ЖКХ

🔍 Доступ в квартиры по жалобам соседей

#проблемные_соседи (новая небольшая еженедельная рубрика)

Первый шаг, который пытаются сделать добросовестные контролирующие органы по жалобам на собственников, нарушающих права остальных жильцов антисанитарией, шумом, перепланировками и т.п., — это попасть в квартиру потенциальных нарушителей.

Сделать это оказывается не так-то просто.
В законе о госконтроле написано: "если иное не предусмотрено федеральным законом о виде контроля, осмотр не может проводиться в отношении жилого помещения" (ч. 4 ст. 76 248-ФЗ). Если брать жилищный надзор, то таким законом будет Жилищный кодекс, в котором полномочие на осмотр квартиры явным образом не прописано.

Поэтому жилищным инспекциям (и органам муниципального жилищного контроля) приходится сначала посудиться с собственниками квартир или даже с прокуратурой.

➡ На ЖКХ Ньюс мы уже писали о случае из Пермского края, где прокуратура отказалась согласовать проверку в отношении одного из жильцов, содержащего свою квартиру в антисанитарном состоянии.
Отказ был мотивирован именно отсутствием полномочий на осмотр квартиры.

ИГЖН обратилась в суд и проиграла первую инстанцию: статья 20 ЖК РФ не указывает на возможность осмотра жилого помещения инспекцией, а в соответствии со ст. 76 Федерального закона № 248-ФЗ, понятие «осмотр» не включает осмотр жилых помещений.

Апелляция и кассация встали на сторону контролирующего органа:
— в ИГЖН поступили сведения об антисанитарном состоянии квартиры, то есть об угрозе причинения вреда законным интересам проживающих в доме граждан;
— только в результате осмотра жилого помещения инспекция может оценить его состояние, исполнить возложенные на нее законом функции;
— иное толкование норм закона противоречило бы их действительному смыслу и предназначению, привело бы к бездействию ИГЖН по осуществлению регионального государственного контроля.

➡ Другой пример. ИГЖН Владимирской области получила жалобу соседей на бесхозяйственное обращение с жилым помещением и систематическое нарушение прав. Инспекция попыталась осмотреть помещение, но не получила доступ в квартиру, поэтому обратилась в суд.

Собственники-ответчики заняли позицию: “соседи направляют в жилищную инспекцию обращения с противоправной целью, нарушают их права, намеренно инициируют судебные процессы. УК привела их квартиру в надлежащее состояние, освободив их жилище от мусора, возложила на них расходы в сумме 178 000 р., которые они до сих пор возмещают. В настоящее время они делают ремонт, меняют сантехнику, причин предоставлять доступ в их квартиру не имеется”.

Областной суд обосновал законность требований инспекции следующим образом (дело № 33-1222/2024):
— предметом государственного жилищного надзора является соблюдение гражданами обязательных требований к жилым помещениям, их использованию и содержанию;
— орган государственного жилищного надзора вправе обратиться в суд с заявлениями, в том числе, в защиту прав и законных интересов собственников по их обращению в случае выявления нарушения обязательных требований;
— поскольку от жильцов дома в Инспекцию поступило соответствующее обращение о необходимости провести обследование квартиры в указанном доме на предмет бесхозяйственного использования жилого помещения с нарушением прав и интересов соседей, истцом в силу возложенных законом на него обязанностей, правомерно предприняты меры для осмотра квартиры ответчиков;
— требования инспекции направлены на создание условий в пределах ее компетенции для доступа в принадлежащее ответчикам жилое помещение в целях проведения осмотра и выявления наличия либо отсутствия нарушений требований жилищного законодательства;
— не обеспечивая истцу доступ в жилое помещение для проведения его осмотра и обследования, ответчики создают препятствия в выполнении истцом обязанностей, установленных законом, что может привести к наступлению неблагоприятных последствий, а также затронуть права других жильцов дома.

Нарушители дошли до кассационного суда, но и там не нашли поддержки.

🤩продолжение🤩

🤩начало🤩

Муниципалитеты тоже получают доступ в квартиры через суд (или не получают).

➡ Я уже писала про случай из Самарской области, где администрации не разрешили проверить квартиру по вопросу переустройства. Тогда суды сослались на то, что квартира не муниципальная, а администрации следует писать в ГЖИ.

➡ В Сахалинской области администрация через суд добивалась доступа в квартиру любителя животных (“собак, кошек, кур, голубей и т.п.”).
Доводы ответчика об отсутствии законных оснований для предоставления доступа в жилое помещение, в том числе об удалении из квартиры диких животных, были отклонены (определение Девятого КСОЮ № 88-6491/2024).
Правда, первую инстанцию администрация сначала проиграла.

➡ Во Владивостоке собственник квартиры также считал свое жилище неприкосновенным, что не помешало судам удовлетворить иск администрации о предоставлении доступа в помещение, из которого постоянно заливало соседа (определение Девятого КСОЮ № 88а-1167/2025).

Таким образом, контролирующие органы не без труда, но попадают в квартиры нарушителей.
Несмотря на это, очевидна необходимость внесения изменений в Жилищный кодекс РФ, прямо предусматривающих право ОМСУ и ГЖИ на осмотр квартир, чтобы не затягивать и без того не быструю процедуру.

Через неделю познакомлю вас с практикой продажи квартир нарушителей с торгов.

Беседка ЖКХ 😋 Канал ЖКХ

😐 Совет МКД против текущего ремонта

В Приморском крае собственник обратился с иском к УО, требуя провести текущий ремонт подъездов. Для ремонта уже накоплено 3 млн р., однако УО уклонялась от ремонта, ссылаясь на отсутствие решения общего собрания.

В суде УО признала исковые требования, иск был удовлетворен.

Кажется, что это благополучное завершение истории, однако на самом деле это лишь начало.🍿

Далее в дело вступил председатель совета МКД.
Он обжаловал решение, указав, что оно затрагивает его права и интересы, однако он не был привлечен к участию в деле.
Вопрос расходования денежных средств по статье «текущий ремонт» затрагивает интересы всех собственников, тогда как истец действовал лишь в своих интересах и не имел полномочий на представление интересов собственников.
При этом имеется решение общего собрания собственников: запретить УО производить работы по текущему ремонту без согласования с советом многоквартирного дома. Работы, указанные в обжалуемом решении суда, не были согласованы с советом.

Апелляционный суд отклонил доводы председателя, и тот пожаловался выше.
Кассационный суд согласился с председателем и направил дело на новое рассмотрение (определение Девятого КСОЮ № 88-4266/2025).

❗️ При новом рассмотрении истец и ответчик (собственник и УО) заняли одну сторону, а члены совета МКД, привлеченные в качестве третьих лиц, заняли противоположную.

Первые указывали, что совет не был наделен правом на принятие решений по текущему ремонту, а решение общего собрания в части запрета УО производить ремонт без согласования с советом МКД является ничтожным. Необходимость ремонта подтверждается актами и фотографиями. Виноват в сложившейся ситуации… бездействующий председатель совета МКД, который “с момента избрания совета не направлял ежегодные планы проведения текущего ремонта, общее собрание собственников не проводил, препятствовал проведению работ по текущему ремонту управляющей компанией”.

Председатель совета МКД, в свою очередь, указывал на недобросовестное поведение УО, наличие других целей, на которые необходимо потратить деньги по статье «текущий ремонт», отсутствие согласия большинства собственников освоить деньги на работы, указанные в иске.

При новом рассмотрении суд разрешил эту парадоксальную ситуацию с учетом позиции вышестоящего суда: решение общего собрания по вопросу проведения текущего ремонта подъездов с перечнем работ, указанных истцом, не проводилось. Какие-то работы входят в содержание и выполняются УО в рабочем порядке.

Вывод: удовлетворение требования собственника квартиры, связанного с единоличным распоряжением общим имуществом, без получения соответствующего согласия, противоречит требованиям закона.

В иске было отказано (определение Приморского краевого суда № 33-6139/2025).

Напомню, что судебная практика по вопросам деятельности совета МКД публикуется на отдельном, закрытом канале. Если вы входите в совет или являетесь УО, и вам интересны дела не только кассационного уровня, но и споры, которые не дошли до уровня округа, можно оформить подписку.

Беседка ЖКХ 😋 Канал ЖКХ

Ошибки 266-ого приказа: место хранения копий протоколов
Продолжаю серию постов про кривизну новых требований к оформлению протоколов общих собраний собственников.

Раньше в протоколе нужно было указывать место хранения протоколов (а это всегда ГЖИ), а теперь — место хранения копий протоколов.

Почему речь не про конкретно этот протокол, а про какие-то абстрактные протоколы в целом?

Ведь собственники на своих собраниях могут решить, что место хранения копии их протоколов — у председателя совета МКД.
На собраниях, которые инициирует УО, местом хранения копии протоколов, скорее всего будет выбрана именно эта УО.
Собственник, который захочет провести собрание в отношении использования общего имущества (например, получить разрешение на установку своего кондиционера) включит в повестку вопрос о хранении копии у себя в квартире.
Владелец нежилого помещения, изменяющий входную группу, оставит копии документов у себя.

Но вот лицу, составляющему очередной протокол, предлагается указать место хранения копий протоколов, которых он может даже не знать, вместо того, чтобы указать место хранения документов по конкретно этому собранию.🤷‍♀️

Продолжение рубрики — в следующий четверг с отметкой #недоразумения_266приказа.

Беседка ЖКХ 😋 Канал ЖКХ

🤩 Новости ЖКХ, судебная практика🤩
с других наших каналов за неделю

Судебная практика
📍 Собрание vs собрание: почему суд разрешил УК сохранить управление, даже если собственники передумали
📍 Спор собственника с УО и муниципалитетом по поводу вырубки затеняющих квартиру деревьев
📍 Собственник машино-места хотел получить от УК второй ключ для доступа на автостоянку
👮‍♂ УО покидала дом по истечении договора управления: что не понравилось ГЖИ
👮‍♂ Почему суд обязал Минчистоты вернуть излишне уплаченные административные штрафы
👮‍♂ Суд отменил предписание контрольного органа Хабаровского края по поводу платы за отопление

Постоянные рубрики
📚 Административная ответственность УО/ТСЖ: подборка материалов и судебной практики
👋 Трудовой детектив: дело о банкротстве и долгах по зарплате

Как выбирают УК в новостройке
#дело_подписчика

Подписчик поделился печальным опытом, с которым сталкиваются многие при приемке квартир в новостройке. Речь идет о подписании бюллетеней вместе с получением ключей, когда большинство собственников даже не понимает, за что расписывается.

"Новый дом, застройщик — ПИК — Специализированный застройщик, УК ПИК-Комфорт Сириус.
Передавали помещения по ДДУ собственникам с конца марта 2023 года.
В пакете для приемки помещений находился бланк голосования с предзаполненными решениями «ЗА» по всем вопросам. Также подписание пакета документов происходило электронно.
Среди вопросов, кроме стандартных, есть «Выбор УК», «Договор управления», переход на прямые договора с РСО, право размещать рекламу в доме, а также 4 доп. услуги: охрана, домофон, улучшенная уборка и уход за придомовой территорией.
С 26 апреля началось ОСС в очно-заочной форме, очная часть 26 апреля. ОСС продлилось до 20 июня.
До начала ОСС основная масса уже приняла квартиры. Значительная часть людей подписали пакет документов вместе с бланком голосования, большинство из них не знало о том, что они таким образом участвуют в ОСС (как показал персональный опрос)."

Больше всего жильцам не понравились дополнительные услуги, которые повышали счет за ЖКУ на 20%. Собственник предпринял попытку оспорить решения собрания, указывая (среди прочего) на прием бюллетеней не в период голосования, но две судебных инстанции были не на его стороне.

Так, довод о том, что бланки решений собственников автоматически заполнялись «за», следовательно бланки подписанные электронной цифровой подписью являются недействительными, суд нашел несостоятельным:

"бланки решений подписывались собственниками усиленной квалифицированной электронной подписью одновременно с подписанием актов приема-передачи одной и той же подписью, в связи с чем, оснований сомневаться в подлинности подписи у суда не имеется".

В том, что бюллетени подписаны не в период голосования, суд тоже не нашел ничего критичного:

"жилищное законодательство не относит дату решений собственников к числу обязательных требований к оформлению решения собственника помещения в многоквартирном доме при проведении общего собрания. Тот факт, что они были приняты к подсчету, говорит о том, что они были сданы до окончания собрания".

Также суд учел, что к иску больше никто не присоединился, а голос истца на общие результаты не влияет (определение Мосгорсуда № 33-17435/2025).

Беседка ЖКХ 😋 Канал ЖКХ

Лицензионный контроль ≠ запрет на понуждение к исполнению предписания: почему кассация разрешила ГЖИ обращаться в суд

ГЖИ Новосибирской области обратилась с иском к ХП «НУК», так как эта управляющая компания не исполнила три предписания, выданные относительно неправильного расчета оплаты отопления и задержки ответа на запросы жильцов.

Позиция суда первой и второй инстанций
Суды отказали в иске. Они указали, что ГЖИ может обращаться за понуждением к исполнению предписаний, выданных в рамках жилищного надзора, но не лицензионного контроля. Аналогия тут неприменима, так как ограничиваются права организации, "усиливаются применяемые к лицам меры принуждения".

⚖ Позиция кассационной инстанции
Суд округа направил дело на новое рассмотрение:
— при выявлении нарушений контролирующий орган обязан выдать предписание, проконтролировать устранение нарушений, а при неисполнении предписания — принять меры по его исполнению, вплоть до обращения в суд (ст. 90 Федерального закона о госконтроле № 248-ФЗ);
— если при проверке исполнения предписания обнаружится, что нарушения не устранены, то контролирующий орган выдает повторное предписание и принимает меры по обеспечению его исполнения вплоть до обращения в суд с требованием о принудительном исполнении предписания, если такая мера предусмотрена законодательством (ч. 2 ст. 95 закона о госконтроле).
— орган государственного жилищного надзора вправе обратиться в суд с заявлением о понуждении к исполнению предписания (п. 6 ч. 12 ст. 20 Жилищного кодекса РФ).

"При этом, вопреки позиции судов, соответствующее право предоставлено органу государственного жилищного надзора, органу муниципального жилищного контроля независимо от вида контроля, в рамках которого выдано предписание".

В настоящем случае предписания, с требованием о понуждении к исполнению которых обратилась инспекция, выданы в рамках регионального государственного лицензионного контроля.
Чтобы обосновать такой вывод, суд округа сослался на Положение о ГЖИ Новосибирской области, предусматривающей право инспекции обращаться в суд за исполнением своих предписаний (дело № А45-1958/2025).

Беседка ЖКХ 😋 Канал ЖКХ

Оплата за подключение газа

Рубрика #допстрока в этот раз не совсем стандартная, ведь на дополнительную плату попали не собственники, а сама управляющая компания.

АО «Екатеринбурггаз» потребовала от УК «Верх-Исетская» оплатить работы по восстановлению газоснабжения в многоквартирных домах на общую сумму 26 226 р. (дело № А60-70243/2024) и 64 440 р. (№ А60-39725/2024).

Предыстория дела
В нескольких домах произошли аварийные ситуации с газом (запах газа, падение давления).
По каждой из них «Екатеринбурггаз» отключал газ для безопасности жильцов, а после устранения аварий по заявкам УК выполнял работы по повторному пуску газа.
В завершение газоснабжающая компания выставила счёт УК за выполненные работы.

Как определялась стоимость работ:
— стоимость устанавливалась на основании прейскурантов компании «Екатеринбурггаз»;
— по каждому случаю оформлялись наряд-допуск на выполнение работ, акт выполненных работ, счет-фактура, письмо-уведомление об оплате.

Так как УК оплачивать эти расходы отказалась, газовики обратились в суд.

Позиция истца: работы по повторному пуску газа после аварий — это отдельная услуга; работы не входят в стандартное аварийно-диспетчерское обслуживание, так как в Минимальный перечень услуг по техобслуживанию не входят подключение внутридомового газопровода, повторный пуск газа с пневматическим испытанием, разборка/сборка сгона и установка заглушки.

Позиция ответчика (УК): аварийно-диспетчерское обеспечение не входит в перечень работ по договору управления; эти услуги не финансируются за счёт платы за содержание жилья; расходы на аварийно-диспетчерское обеспечение уже включены в тариф на газ.

Суды двух инстанций удовлетворили иски газовиков, однако кассационный суд направил дела на новое рассмотрение.

Суды не учли, что согласно ГОСТ Р58095.4-2021, восстановление подачи газа является неотъемлемой частью процесса ликвидации аварии. В стандарте прописано, что локализация и ликвидация аварии включает в себя отключение дефектного участка, выполнение работ по устранению аварии, восстановление подачи газа, проверку на герметичность, оповещение потребителей о восстановлении газоснабжения.

При новом рассмотрении дела суду необходимо:
— Исследовать объем и состав услуг (работ), которые включаются в аварийно-диспетчерское обеспечение при формировании тарифа на транспортировку газа.
— Проверить соответствие выполненных работ требованиям ГОСТ Р58095.4-2021.
— Проанализировать, включены ли спорные работы в состав аварийно-диспетчерского обслуживания, учитывая Минимальный перечень работ по техобслуживанию, нормативы по эксплуатации газового оборудования, действующие тарифы на транспортировку газа.
— Исследовать доказательства, подтверждающие фактическое выполнение работ, объем и качество оказанных услуг, обоснованность заявленной стоимости.

Беседка ЖКХ 😋 Канал ЖКХ

✨Повестка по выбору совета МКД и наделению его полномочиями + число голосов

В чате и в личку спрашивают то, что уже публиковалось. Видимо, пришла пора напомнить:
— образцы документов, повесток и т.п. ждут вас на сайте ДомОнлайн;
— повестку по совету МКД прикрепляю к посту;
— как успешно провести собрание — вот пошаговый путеводитель;
— сервис-помощник для автоматизированной подготовки документов для собраний (хоть собственников, хоть членов ТСЖ) по адекватной стоимости — ДомОнлайн;
— шаблон протокола собрания по новым правилам (для тех, кто делает все вручную) выкладывала два месяца назад.

Чат ЖКХ 😋 Канал ЖКХ

🍿 Продажа квартиры с торгов за нарушения
в еженедельной рубрике #проблемные_соседи

В Гражданском кодексе уже несколько лет есть ст. 287.7. Она предусматривает продажу помещения, если собственник помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно его содержит. Сначала такому собственнику выдают предупреждение, а если он не устранит нарушение, то предполагается право уполномоченных органов обратиться в суд, чтобы продать квартиру, а вырученные деньги передать собственнику (с вычетом расходов на продажу).

Однако судебная практика показывает, что норма практически безжизненная.

✅ Самое яркое положительное судебное дело нашлось в Удмуртии.
Главное управление по государственному надзору Удмуртской Республики обратилось в суд с иском к собственнику с требованием продать его квартиру с публичных торгов.

Исковые требования обоснованы систематическим нарушением ответчиком правил безопасного использования и содержания внутриквартирного газового оборудования. В течение 16 (!) месяцев подача газа по стояку была приостановлена из-за действий ответчика, что создало угрозу разрушения дома и причинения вреда жизни и здоровью соседей. Ответчик неоднократно игнорировал предупреждения Управления по надзору УР о необходимости устранения нарушений. Правовым основанием иска являлся п. 1 ст. 287.7 ГК РФ.
Этому дело предшествовали другие многочисленные судебные споры на протяжении двух лет, например, собственник оспорил решение о выездной проверке, но в иске было отказано (решение Октябрьского районного суда г. Ижевска от 13.06.2023 года N 2а-2343/2023).

Суд удовлетворил иск.

“В рассматриваемом случае систематическое и длительное нарушение ответчиком действующих правил по безопасному использованию газа, неустранение допущенных нарушений и их повторное умышленное совершение, игнорирование предписаний органа государственного жилищного надзора влекут систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, которые вследствие отключения газоснабжения лишены в течение длительного времени права пользования коммунальной услугой по газоснабжению, что нарушает их права, предусмотренные частью 4 статьи 3 Жилищного Кодекса РФ, а также право на безопасные условия пользования жилыми помещениями.”

Положительная практика на этом примере практически заканчивается. С исками, как правило, обращаются муниципалитеты, которые проигрывают, если собственники занимают сколько-нибудь активную позицию.

❌ Определение Пятого КСОЮ № 88-4141/2023: в Ставрополе администрация (с ее слов) направила предупреждение, однако суды 3 инстанций отказали в иске: “нарушений санитарно-эпидемиологических норм со стороны ответчика в установленном законом порядке не установлено, представленные истцом акты осмотра составлены со слов соседей без осмотра помещения, предостережение в порядке ст. 287.7 ГК РФ ответчику не направлялось”.

❌ Определение Пятого КСОЮ № 88-1789/2024: аналогичная история из того же Ставрополя. Суд указал, что “доказательства вручения ранее направленных уведомлений ответчику, составления акта осмотра с участием ответчика истцом не представлено”.

❌ Определение Четвертого КСОЮ № 88-37175/2024: в Краснодарском крае администрация вышла с иском в отношении жилого дома. Первые две инстанции удовлетворили заявление, однако кассация указала, что муниципалитет не доказал привлечение ответчиков к административной или иной ответственности (хотя это и не требуется), ответчики не получали предписаний, нарушения устранили при рассмотрении дела в первой инстанции.

❌ Определение Четвертого КСОЮ № 88-12777/2025: рассмотрен аналогичный спор по иску той же администрации. Первая инстанция удовлетворила иск, однако обе вышестоящие встали на сторону собственника, отметив, что собственник принимает меры к устранению нарушений.

🤩продолжение🤩

🤩начало🤩

❌ Определение Первого КСОЮ № 88-38737/2023: в Курске администрация не смогла отнять дом у ряда собственников. В 2015 году в доме произошел пожар, из-за чего он и пришел в неприглядный вид, который усугубился со временем. Еще ранее, в 2013 году дом был признан непригодным для проживания. Суды отметили, что администрация сама не приняла мер к расселению дома, а что касается бесхозяйственного обращения с жильем, то некоторые из сособственников не были уведомлены.

❌ Определение Первого КСОЮ № 88-4870/2024: еще одна неудачная попытка муниципалитета из Белгородской области в отношении жилого дома, в котором длительное время никто не проживал, и чей фасад портил облик поселка. Уведомления администрации получены не были, на что и указали суды, отказывая в иске.

❌ Определение Первого СКОЮ № 88-23546/2023: в Белгороде администрация хотела продать квартиру собственника, который долгое время отсутствовал (находился в розыске), а из самого помещения был неприятный запах. До исчезновения собственника администрация через суд обязывала устранить нарушения в виде антисанитарии, а соседи выигрывали дела о заливе помещений. Суды отказали в иске о продаже помещения, исходя из недоказанности совершения ответчиком “целенаправленных систематических действий, нарушающих требования действующего законодательства и права соседей, отсутствия доказательств получения предупреждений администрации о надлежащем содержании жилого помещения (лицом, находящимся в розыске, ага) ...".

❌ Апелляционное определение Хабаровского краевого суда № 33-2191/2025: в Хабаровском крае администрация не смогла выиграть спор о продаже квартиры, чей собственник постоянно привлекался к ответственности за нарушение тишины. Суды указали, что материалах дела отсутствуют доказательства неоднократного вручения или получения ответчиком письменных предупреждений органа местного самоуправления.

🐰 Определение Девятого КСОЮ № 88-1405/2025: в Приморском крае рассматривается иск администрации, которая сначала выдала предупреждение собственнику квартиры в двухквартирном доме (не исполнено), потом привлекла к административке по региональному КоАП.
Суд первой инстанции удовлетворил иск, второй - отказал (якобы не доказана систематичность нарушений прав соседей, и вообще истец принимал какие-то меры к устранению нарушений). Кассационный суд не согласился с апелляцией и направил дело на новое рассмотрение. Сейчас оно еще рассматривается, назначена экспертиза.

❌ Другие отрицательные примеры: апелляционные определения Самарского областного суда № 33-3056/2025 и № 33-7056/2024, Кировского областного суда № 33-5537/2024.

✅ Положительные решения принимаются по искам администрации, как правило, заочно, то есть нет гарантий, что это впоследствии не будет отменено:
— заочное решение Свердловского районного суда г. Перми № 2-902/2025 (в администрацию обратилась ИГЖН);
— заочное решение Новокуйбышевского городского суда Самарской области от 31.05.2023 по делу N 2-453/2023.

😐 Таким образом, в текущем виде норма о продаже помещения практически не работает: сложно доказывать систематичность нарушений, суды игнорируют ст. 165.1 ГК РФ о доставке юридически значимых сообщений, ожидают от муниципалитетов каких-то действий, выходящих за пределы ст. 287.7 ГК РФ или здравого смысла типа привлечения к административной ответственности или уведомления лиц, находящихся в розыске.

Бывает, что косячат и сами местные администрации, а иногда они и вовсе бездействуют, ведь текущая формулировка нормы не обязывает их как-то реагировать: "может предупредить собственника". А может и не предупредить.
Так и суд — "может принять решение о продаже". А может и не принять (что практически всегда и происходит).

Без конкретизации порядка прекращения права собственности на бесхозяйственно содержимое помещение норма так и останется нерабочей, а добросовестные жители продолжат страдать от антисанитарии и других серьезных хронических нарушений со стороны соседей.

В следующую среду поговорим о бездействии муниципалитета и других его возможных реакциях на нарушения.

Беседка ЖКХ 😋 Канал ЖКХ

Ошибки 266-ого приказа: документы представителей при онлайн-собрании
Продолжаю серию постов про кривизну новых требований к оформлению протоколов общих собраний собственников.

Бюллетени в приказе по какому-то недоразумению отнесены к “документам, оформляемым вместе с протоколом в случае проведения общего собрания без использования системы”.
Но потом авторы приказа вроде как вспоминают, что при онлайн-собрании тоже бывают письменные решения, и предписывают администратору передать подлинники бюллетеней в ГЖИ.
При этом остается тайной, а что делать с документами, подтверждающими полномочия представителей, которые голосуют за собственников при проведении онлайн-собрания.

Другими словами, про доверенности на обычных собраниях там написано (оформляются вместе с протоколом и размещаются в ГИС ЖКХ), а что делать с этими документами при онлайн-собрании — нет. Видимо, этих документов при онлайне не существует, либо администратор их не собирает 🤷‍♀️

В общем, этот момент — еще один повод заподозрить авторов приказа в подыгрывании онлайн-собраниям: казалось бы, такие требования должны быть одинаковыми для всех форм собраний, но если администратор онлайна не должен вытряхивать из участников копии доверенностей и свидетельств о рождении, то почему такое развлечение оставили инициаторам традиционных собраний?

Беседка ЖКХ 😋 Канал ЖКХ